どうやって活用したら良いのだろうかと悩む土地があります。
その代表選手が狭い土地、いわゆる狭小地です。
狭小地は、立地が良くても活用できない場合が少なくありません。
狭いと言う理由で価値をかなり落としています。
狭小の土地を持っている人の中には、
- この狭い土地、どうやって活用したら良いのだろうか？
- 何にも活用できず、固定資産税がかかるばかりで困っている！
- 親から譲りうけた土地だが、活用のしようがなくて困っている！
等々の悩み思っている方も多いことでしょう。
そこで今回の記事では「狭小の土地の活用」にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことで、あなたは共用地の活用方法についてヒントを得ることができるようになります。
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1.狭小地の収益を生む可能性
土地は広いほど用途の多様性があり、希少性も高いです。
狭い土地は、その真逆にあるため、用途も限られ、使い道がないという特徴を持ちます。
狭小地といっても特段、定義があるわけではありません。
30坪程度の敷地であれば、戸建住宅用地としても十分に活用できます。
恐らく、狭すぎて悩む土地というのは、10～20坪程度の土地が、皆が思うところの狭小地だと思われます。
狭いというのは、活用が難しいところではありますが、見方を変えれば、「狭いがゆえに単価が高い」という考えもできます。
単価とは、賃料単価や価格単価を指します。
例えば、ファミリータイプの賃貸マンションよりも、ワンルームマンションの方が賃料単価は高いです。
さらにワンルームマンションよりもシェアハウスの方が賃料単価は高くなります。
このように、不動産は小割に分割していくことで、単価を上げることができるという性質を持っています。
単価が高いというのは、つまり効率が良いと言うことです。
狭小地でも、きちんと貸すことができれば、むしろ効率性の高い収益事業をすることが可能になります。
効率性が高いと言うことは、無駄がないということでもあります。
小さい土地だからこそ、きちんと貸すことを考えれば、無駄のない効率的な土地活用ができるのです。
以上、ここまで狭小地の収益を生む可能性について見てきました。
1-1.筆者が考える狭小地の5つの土地活用
効率が高い収益事業を作ることが可能というお話をしました。
ただし、どの土地活用方法でもOKかというと全然そんなことはありません。
筆者が狭小地でオススメする5つの土地活用は下記です。
- 狭小住宅
- 駐車場
- 看板置場
- 自販機置場
- 隣地売却
それぞれ具体的に見ていきましょう。
狭小住宅
狭小住宅を貸すならシェアハウス
狭い土地でも建物を建築することは可能です。
敷地面積がおよそ15坪以下の土地に建てる住宅は狭小住宅と言われ、住宅の一つのジャンルとして確立されています。
最近は、デザイン性の高い狭小住宅も登場してきており、住むのも快適です。もちろん、貸すこともできます。
ただし、狭小住宅は各戸にバスやトイレを設ける余裕がないため、賃貸に供するとしたらシェアハウス的な貸し方が向いています。
バスやトイレは共同で、個々の部屋を貸すというスタイルにすれば、賃貸面積や入居者も多く確保できます。
シェアハウスも東京23区内であれば、根強い人気があるため、狭小住宅によるシェアハウスの活用は十分になります。
オーバーハング設計も検討する
狭小住宅を検討する際は、木造だけでなく、重量鉄骨などの他の構造による建築ならどのような建物が建築できるのか、可能性を探ることが重要です。
下図に建物を横から見た形状を示します。
左が通常の建物で、右がオーバーハングした建物です。オーバーハングとは元々「突き出た岩壁」という意味ですが、2階以上の床が突き出た形状の建物設計になります。
狭小地では、このオーバーハング建築がとても威力を発揮します。
オーバーハングさせることで、駐車場が確保出来たり、2階以上の床面積を広く使えたり等のメリットが生じます。
建物は、基本、柱と梁で構築されます。
梁とは、柱と柱の間に横たわり、床や屋根を支える材料のことを指します。
このオーバーハングは、梁で床荷重を維持させるため、木造や軽量鉄骨では難しい構造です。
重量鉄骨以上の建物であれば、梁を太くすることができるため、オーバーハングが可能になります。
重量鉄骨は木造よりも建築費が高いですが、狭小住宅においては、オーバーハングをするかしないかで、建物内に作れる空間が大きく異なります。
そのため、多少高くても十分価値のある建物設計を実現することが可能です。
かなりマニアックな知識ですが、狭小住宅を検討する際は、是非、オーバーハング設計も検討してみてください。
狭小だから諦めていたことも、オーバーハング設計にすることで可能になることもあります。
狭小住宅の活用方法としては、
- 狭小住宅に自分で住むか
- シェアハウスとして貸すか
の2通りが考えられます。
狭い土地は、建物設計の良し悪しでかなり価値が変わります。
オーバーハングなどの多様な設計ができる構造も含めて、設計には十分時間をかけることをオススメします。
2.駐車場
エリアによっては収益性の高い駐車場
狭い土地でもできる事業としては、駐車場があります。
時間貸し駐車場であっても、1台から貸すことは可能です。
郊外で駅前の狭い土地などは、時間貸し駐車場が一番収益性は高いという事例もあります。
首都圏においても、東京駅から半径40km以上離れてしまうと、駅前の土地活用は非常に難しくなるのが実態です。
このような場所では、駅前の土地は、店舗需要は低いですが、駐車場需要は高いというような土地がゴロゴロ存在します。
東京駅から40km以上離れると、固定資産税もかなり安くなるため、時間貸し駐車場でも固定資産税の3～4倍は稼ぐこともできます。
都心部では赤字になる場合もあるので注意
一方で、都内では固定資産税が高く、時間貸し駐車場では固定資産税を賄いきれないような土地も存在します。
そのような場所であれば、狭小住宅のような建物投資を行って、シェアハウスのような賃貸事業を検討するのが良いと思われます。
郊外の狭小地は、シェアハウスのような賃貸事業はリスクが高いです。
時間貸し駐車場で固定資産税が賄えるようであれば、時間貸し駐車場を検討するのが良いでしょう。
尚、数台の駐車場であれば、時間貸し駐車場業者に貸し出すのではなく、自分で駐車場経営をするのもオススメです。
自分で駐車場経営をする方法については、下記にも記載していますので、ぜひご参照ください。
-
土地を駐車場として活用する前に知っておくべき全知識
遊んでしまっている土地をそのままにしておくよりは、とりあえず駐車場にでもしておこうかと思われている方も多いと思います。 ...
3.看板置場
野立看板とは
狭小の土地の活用方法としては、野立看板用地としての利用があります。
野立看板とは、「店舗まであと200m」のような店舗への誘導や案内をする看板
周辺に大型ショッピングセンターや葬儀場、病院、コンビニ、ファーストフード等があり、道路からの視認性が良い場所であれば、一定の需要があります。
ただし、看板設置料としては、月5,000円～10,000円程度のため、それほど多くの収入は期待できません。
駐車場とのセットがオススメ
時間貸し駐車場と併用して出来れば、時間貸し駐車場の収入アップにもつながるため、理想的です。
野立看板用地は、車からの視認性が第一であるため、どこでもできる訳ではありません。
立地が良くて、前面道路にきちんと街路樹が整備されているような道路だと、車からの視認性が悪くなり、野立看板を出してくれません。
看板用地は、どの敷地でもできるという訳ではなく、かなり立地が厳選されます。
もし看板を出したいという話があれば、それはとてもラッキーなことです。
看板用地としてのオファーがある場合は、前向きに検討しましょう。
4.自販機置場
ブランドによって異なる売上
狭い土地の利用方法としては、自動販売機設置スペースがあります。
自動販売機は設置すると、設置料をもらうことが可能です。
自動販売機の売上は、メーカーによってかなりブレがあります。
やはり一番良く売れるのは、コカ・コーラの自動販売機です。
コカ・コーラでは、お茶に「綾鷹」、コーヒーに「ジョージア」、スポーツドリンクに「アクエリアス」があるなど、自動販売機の中に占めるヒット商品の割合が圧倒的に多いです。
コーラ自体は、不健康な感じでイメージが悪いのですが、他のラインナップを見ると、良く売れるという納得感があります。
伊藤園やキリン、サントリーにも個別のヒット商品はありますが、自動販売機としてズラズラと商品が並んだときの魅力は、コカ・コーラがNo.1です。
そのため、自動販売機の設置を検討するのであれば、コカ・コーラを中心に考えるのが無難です。
最近は厳しい自動販売機事情
ただし、最近の傾向としては、コカ・コーラを始めとするボトラー各社が、自動販売機の設置の消極的になり始めています。
自動販売機は、飲料の入替に人件費がかかるため、かなりの売上を上げないと、採算性が低いのが実情
そのため、ボトラー各社は、最近では自動販売機の設置どころか、徐々に撤退する方向に動いています。
例えば、周辺に同じボトラーの自動販売機が既に設置されている場合などは、なかなか新規の設置はしてくれません。
特にトップブランドのコカ・コーラは設置要件が厳しいです。
もしコカ・コーラに打診して設置が認めてもらえるようであれば、かなりラッキーと言えます。
合わせ技が必要
自動販売機の設置場所として有力な土地は、周辺に喫煙所があるような土地です。
都内などは、喫煙所があると、「何か事件でもあったのか？」と思うくらい多くの人が集まります。
人が集まる喫煙所の近くにある自動販売機は、かなりの売上を上げることが可能です。
狭小地活用のアイデアとしては、無料の喫煙所を開き、自動販売機を置くという方法も考えられます。
喫煙所だけでは、稼げないのですが、そこに相性の良い自動販売機も設置することで、自動販売機設置料で稼ぐというような方法もあります。
路上喫煙禁止条例のある市区町村において、周辺にサラリーマンが多いエリアであれば、可能性はあります。
ただ、喫煙所は吸い殻の管理や近隣に迷惑がかかるなど、管理の難易度が非常に高いという点が注意点になります。
その他、暫定的な狭小地の利用方法としては、「移動式販売スペース」、「屋根付バイク置場」、「オープンカフェ」等があります。
これらも駐車場や看板置場、自動販売機設置等とミックスして検討してみるのも良いでしょう。
5.隣地売却
限定価格で高く売る
狭小地の活用としては、隣地売却も一つの手段です。
狭小地そのものは狭いため価値は低いのですが、隣地所有者にとってみると、敷地が広くなり価値のある土地になるような場合があります。
例えば下図のような狭小地の場合です。
隣地はＬ字型の土地ですが、狭小地を購入することで、前面道路に間口を広く面することができ、とても価値が上がります。
そのため、この狭小地は第三者に売却するよりも、隣地の人に売却した方が価値は高くなります。
このように、隣地所有者との間という限定的な市場で決まる価格を「限定価格」と言います。
限定価格には、他に借地権者が底地(借地権が設定されている土地のこと)を買い取る場合などがあります。
隣地に売ることで狭小地でも高く売却できます。
売却したお金で、もっと広い土地に買換えを行えば、狭小地で悩むこともありません。
隣地売却で活用しやすい広い土地に買換えるというの、立派な土地活用の一つになります。
買換えについては、9号買換え特例を使える可能性があります。
買換特例については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。
-
特定事業用資産の買換え特例(9号買換え)を図解を用いてカンタンに解説
親から相続した田舎の土地、固定資産税かかかるばかりでメリットがありません。 なんとか有効活用したいものの、借りる人も誰も ...
自分で売却する際の注意点
また、抵当権のついていない土地であれば、不動産会社へ依頼せずに、自分でも売却することは可能です。
隣地所有者と会話ができる関係であれば、不動産会社なしで売買にチャレンジしても良いかもしれません。
ただし、自ら「買ってくれませんか？」と隣地に打診する場合、事前に適正価格を知っておくことが重要です。
不動産会社に査定を依頼すると、第三者に売却した場合の値段が出てきます。
隣地売却であれば、その金額に2～3割は上乗せして売却したいところです。
一括査定サイトであれば、複数の不動産会社に「例えば隣地に売却したらいくらくらいになりますか？という質問を投げかけ、意見を聞くことができます。
限定価格は不動産会社によって意見がまちまちです。
参考に何社かの意見を聞いておくことをオススメします。
一括査定のオススメは
「イエウール」「すまいValue」 
不動産を売却うえで大事なことは、「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。
不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。
また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。
では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか？
正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。
あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。
そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス（サイト）」です。
不動産一括査定サービスとは？
不動産一括査定のイメージ図
不動産一括査定のオススメは「イエウール」「すまいValue」
不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。
中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス（サイト）に厳選。
その中でも
の3つを特オススメしています。
もちろん筆者自身も3回一括査定を利用（「 イエウール 」「 すまいValue
」「 HOME4U
」）し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。
下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。
とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。
すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。
2018提携不動産会社
上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。
計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3％をその4社で占めています。
それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。
以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。
欲を言うと2～3社に依頼できたほうがベターです。
そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue
」を特にオススメしています。
イエウール公式サイト
https://ieul.jp/
筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。
イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。
つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。
大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。
どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。
でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・？と心配する人もいますが、安心してください。
イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。
利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。
人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。
すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/
大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。
大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。
逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。
その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。
また、さらに1都3県（東京・神奈川・埼玉・千葉）で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。
ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/
ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。
分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。
他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。
しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。
初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。
まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。
何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。
HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/
HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。
NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。
提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。
少し長くなりましたので、再度まとめます。
不動産売却成功のシナリオ
上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。
| サイト名 | 提携不動産会社 | 対応地域 | 利用者数 | 運用歴 | 強み | 弱み |
|---|---|---|---|---|---|---|
| イエウール | 1,500社以上 | 全国 | 1,000万人 ※2017/02時点 | 2013年～ | ・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績 ・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1 | 運営歴が浅い |
| すまいValue | 6社（超大手会社のみ） | 全国 ※人口の少ない都市は未対応 | 10万人以上/年 | 2015年～ | ・超大手の不動産会社のみで安心 ・仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定 | 地域密着の不動産会社は探せられない |
| ソニー不動産 | ソニー不動産のみ | 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ | 非公開 | 2014年～ | ・国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 ・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる！ | 一都三県のみしか対応できない |
| HOME4U | 1,000社 | 全国 | 500万人 ※2016/12時点 | 2001年～ | ・2001年から運営と一括査定で一番歴史あり | 提携不動産会社が少なめ |
| リガイド | 600社 | 全国 | 非公開 | 2006年～ | ・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加 | 提携不動産会社が少なめ |
| HOME’S売却査定 | 1,549社 | 全国 | 420万人 | 2004年～ | ・賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック ・地域密着の不動産会社が多く参加している | 大手不動産会社が参加していない |
| マンションナビ | 非公開 | 全国 ※マンション専用 | 360万人 | 2011年～ | ・売却だけではなく賃料査定も同時に行える | 査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可） |
| リアリエ | パナソニック株式会社のみ | 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県 | 非公開 | 2018年～ | ・リフォームプラン付きで買主に売却提案 | 対応地域が全国ではない |
| イエイ | 1,000社 | 全国 | 300万人 ※2016/02時点 | 2007年～ | ・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実 | お役立ち情報が少ない |
| スマイスター | 1,400社 | 全国 | 4400万人 ※2018年3月時点 | 2006年～ | ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 | 運営会社が広告会社 |
2.まとめ
以上、悩ましい狭小の土地でも収益を生むための様々な活用方法についてご紹介について見てきました。
狭小の土地活用では、オーバーハングの設計や隣地売却など、他の土地活用にはない工夫が必要になります。
プロの意見も取り入れながら、ベストな活用方法を見つけましょう。
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