ワンルームマンションの売却は今がチャンス!損せず売るための5つの注意点と対策

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ワンルームマンションの売却は今がチャンス!損せず売るための5つの注意点と手順

2020年に東京オリンピックも開催されることからマンション価格はどんどん上がっています。

ただし、2019年11月現在、少し言われ始めているのが、そろそろマンション価格が暴落するのではないかということ。

ワンルームマンションのような投資家に人気な物件は、売却と購入を繰り返して資産を増やしていくことが成功モデルとなっています。

 「売って買って」を繰り返す不動産投資は、持ち続ける投資モデルよりも難易度が非常に高いです。

そして重要になってくるのが持っている物件を高く売ること。

極論、高く売れれば絶対に損をしないのです。

そこで今回の記事では、ワンルームマンションを損せずに売るための注意点と対策についてお伝えします。

すぐわかる!本記事の要点まとめ

  • 不動産バブルの今はワンルームマンションは絶好の売り時(金利が安い、マンション価格が高騰)
  • 収益物件の場合は、マイホーム売却と査定額の算出方法が異なる(少し低めの査定額になる傾向)
  • 【重要】収益物件に強い不動産会社に査定依頼をしないと損して売ることになる

収益物件に強い不動産会社が見つかる査定サイト

※詳細は「投資物件が得意な不動産会社に依頼すること」で説明しています。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.ワンルームマンションが2019年の今が売り時である2つの理由

2019年11月は、ワンルームマンションは売りどきです。

その理由は下記2つだから。

  1. 金利が安い
  2. マンション価格が上昇している

詳しく見ていきましょう。

理由①金利が安い

2019年11月現在は、日銀のマイナス金利政策が続いているため、総じて金利が安い状況です。

不動産投資ローンの金利相場は、以下のような水準となっています。

  • 3年固定型:2.3~3.3%
  • 5年固定型:2.5~3.5%
  • 変動金利:2.7~3.7%

固定金利の方が変動金利よりも安くなっている場合も多く、ワンルームマンションのような投資物件が買いやすい状況が続いています。

金利は投資家が要求する利回りと連動しており、金利が下がると要求利回りも下がり、収益価格が上がります。

金利が安い時期は、不動産投資がしやすいため売却もしやすいことになるのです。しゅ

理由②マンション価格が上昇している

2019年11月現在では、マンション価格が上昇している点もワンルームマンションが売りどきの理由です。

過去10年間の首都圏の新築マンションと中古マンションの価格の推移は以下のようになっています。

新築マンションと中古マンションの価格推移

新築マンションと中古マンションの価格推移

※出典:(新築マンション)株式会社不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向(2019年9月度)」(中古マンション)公益財産法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2018年)

これを見ると、新築マンション、中古マンション共に年々マンション価格が上がっていることが分かると思います。

上グラフは、分譲マンションの価格推移ですので、ワンルームマンションの価格推移ではありません。

しかしながら、分譲マンションの高騰もワンルームマンション市場へ影響を与えます。

2020年はオリンピックイヤーでもあり、不動産価格が高騰しています。

ワンルームマンションも売却するのであれば、チャンスを逃さず上昇トレンドの中で売却するようにしましょう。

では、ワンルームマンションはどのように価格を算出するのでしょうか?

2.ワンルームマンションの価格の決り方

ワンルームマンションの価格の決り方について解説します。

投資用ワンルームは「収益還元法」により算出

投資用ワンルームマンションは、収益還元法と呼ばれる計算方法によって価格が決まります。

収益還元法の計算式は以下の通りです。

収益価格 = 純収益 ÷ 利回り 

※純収益(NOI):年間の家賃収入から、固定資産税や管理費等の年間費用を控除した金額
※利回り:NOIに対して投資家が期待する利回り

です。

ワンルームマンションのNOI利回りは、4.5%~6.5%が一般的。

NOI利回りは、以下の式で求められます。

NOI利回り = 金利 + 不動産リスクプレミアム 

※不動産リスクプレミアムとは、投資家が不動産に対して感じるリスクを数値で表したもの

例えば金利が1%で、不動産リスクプレミアムが4%ならNOI利回りは5%ということになります。

不動産リスクプレミアムは、都市部の物件や築浅の物件の方が低くなります。

それに対して、地方の物件や築古の物件は高くなります。

  • 都市部の物件や築浅の物件:NOI利回りが低くなるため収益価格は高くなる
  • 地方の物件や築古の物件:NOI利回りが高くなるため収益価格は低くなる

自用のワンルームは「取引事例比較法」により算出

単身者が自分で住む用のワンルームの価格は取引事例比較法により価格が決まります。

いわゆる一般のマイホームを売るときの査定方法と同じ。

筆者がマイホームを売るときはいつも取引事例比較法により査定されています。

例えば、下記は三井のリハウスで自宅マンションを査定してもらった時の査定書。

三井のリハウスの取引事例

三井のリハウスの取引事例

取引事例比較法は、周辺の類似の自用ワンルームがいくらで売れているのかを参考に決める価格で比準価格と呼ばれます。

東京のように単身者が自用でワンルームを購入するようは地域では、自用のワンルームでも高く売れることがあります。

一方で、地方都市のように自用でワンルームを購入する人がほとんどいない地域では、自用としての価格は非常に低いです。

そのため、地方都市の場合、入居者を埋めてから投資用ワンルームとして売りに出した方が高く売れます。

地方都市で空室のままのワンルームは、非常に安くなるため、必ず入居者を埋めてから売却するようにしましょう。

不動産会社により直接買取の場合の価格

急ぎで売却する場合、買取という方法もあります。

買取とは不動産会社が転売を目的として下取り価格で買うこと

早く売りたい場合には、買取がオススメです。

ただし、買取価格が安くなってしまうのが欠点。通常の売却価格の80%程度が相場です。

買取専門の査定を利用し、その価格に納得したらすぐに売却できるというメリットがあります。

買取は、できるだけ多くの業者に査定を依頼し、少しでも高い金額を提示してくれる業者を探した方が良いです。

そのため、できるだけ多くの買取査定サイトを使って、たくさんの業者から買取価格の見積を取るようにしましょう。

オススメ買取査定サイト

3.ワンルームマンション売却の5つの注意点

ワンルームマンション売却には、以下の5つの注意点があります。

注意点1.空室を埋めてから売ること

ワンルームマンションは、空室を埋めて投資物件として売ることが最も高く売れます。

現在、空き家の状態である場合、なるべく入居者を埋めてから売却するようにしてください。

空室がなかなか埋まらない場合、フリーレントを使ってでも埋めることをオススメ。

フリーレントとは、例えば入居後1ヶ月間は賃料を免除するといったサービスのこと

フリーレントを使う際は、募集賃料は下げすに埋めることがコツになります。

高い賃料のまま埋めておけば、買主が買う頃には高い賃料が発生していますので、高く売却することができるためです。

注意点2.税金が安くなってから売ること

ワンルームマンションのような不動産を売却した場合、譲渡所得が発生すると税金が生じます。

譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡価額とは売却額
※取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
※譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用

まず、税金が発生するか否かは、譲渡所得がプラスかマイナスかを確かめる必要があります。

譲渡所得がプラスであれば税金が発生し、マイナスであれば税金は発生しないことになります。

税金は、譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率については不動産の所有期間によって決まります。

1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類されます。

それぞれの税率は以下の通りです。

所有期間所得税住民税合計税率
短期譲渡所得
(5年以内に売却)
30%9%39%
長期譲渡所得
(5年以降に売却)
15%5%20%

税金が発生する場合、長期譲渡所得のタイミングで売却すると、税金を安く抑えることができます。

譲渡所得がマイナスであれば売却のタイミングを気にする必要はありません。

ただし、プラスの場合でもうすぐ5年を超えそうな場合は、長期譲渡所得になったタイミングで売却するのが良いでしょう。

また、ワンルームマンションの売却では、マイホーム売却で使える3,000万円特別控除のような節税特例がありません。

注意点3.【重要】投資物件が得意な不動産会社に依頼すること

ワンルームマンションのような投資物件は、街の小さな不動産会社ではなく、投資物件を専門に扱う不動産会社に依頼することが重要です。

投資物件を専門に扱う不動産会社は、既に多くの投資家とのパイプがあります。

投資家は、不動産会社に対して常に「物件を紹介して欲しい」という要求を出しているため、売却を依頼されるとすぐに投資家に紹介してもらえます。

投資物件を専門に扱う不動産会社の方が、早く高く売れることは間違いないので、売却は必ず投資物件が得意な不動産会社に依頼するようにしてください。

また、自分自身が他の収益物件に買い替えたい場合も、投資物件を専門に扱う不動産会社であれば、他に良い物件を紹介してもらえる可能性があります。

マイホームの売却とは全く異なりますので、必ず投資物件を専門とする不動産会社に依頼するようにしましょう。

投資物件の専門会社に一度に査定依頼できる「リガイド」

収益物件を専門としている不動産会社を探すのは大変です。

そんな時にオススメなのが「 リガイド 」。

リガイド収益物件公式サイト

リガイド収益物件公式サイト

リガイドは収益に特化した一括査定サイトです。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

リガイドは、収益物件の種別がとても豊富であり、査定できない収益物件はありません。

ワンルームマンションのような収益物件を売る人に良く利用されているサイト。

運営が14年目と古くからずっと使われて続けています。

そんな歴史があるリガイドであるがゆえに、依頼できる不動産会社も収益物件に強い会社ばかりです。

また、都市圏であれば、超大手不動産階差にも依頼しておきたいところ。

すまいValue 」は超大手に厳選した一括査定サイトです。

すまいValue

すまいValue

都市圏の方は、「 すまいValue 」も合わせて申し込んでおきましょう。

注意点4.アンダーローンの状態で売ること

ワンルームマンションは、アンダーローンの状態で売ることも重要。

アンダーローンとは不動産投資ローンの残債が売却価格を下回っている状態のこと

ワンルームマンションは、自己資金をあまり用いずに購入している人も多いことから、いざ売りに出すとオーバーローンとなっていまっていることも多々あります。

オーバーローンの場合、返済しきれなかったローンに関しては、貯金等を切り崩して返済する必要があります。

ローンが残っている人は、 リガイド 等で査定を取りアンダーローンであることを見極めてから売却するようにしましょう。

注意点5.悪質入居者は退去させた状態で売ること

家賃の不払いがある悪質入居者は退去させた状態で売ることが重要です。

家賃不払は3ヶ月以上続けば、信頼関係が破壊されたことにより立ち退き料なしで立ち退かせることができます。

買主は、過去に家賃の不払いがあったかどうか聞いてきます。

悪質入居者が残ったままだとスムーズに売却できないことが多いです。

そのため、悪質入居者は立ち退かせ、新たにきちんとした入居者を埋めてから売却した方が早く高く売ることができます。

立ち退き料を払うのはもったいないので、家賃不払が3ヶ月以上続いた段階(立ち退き料を払う必要のない状態)になってから、立ち退かせることがコツです。

悪質入居者は、管理会社ともよく相談して、退去させる方向にもっていきましょう。

4.ワンルームマンション売却に必要な手順

ワンルームマンション売却に必要な特有の手順について解説します。

賃料と敷金の精算行為

マイホームのマンション売却では、前払いしている固定資産税や管理費及び修繕積立金の精算を行います。

精算とは売主が既に支払い済みの金銭や受領済みの金銭に関し、引渡日以降の負担や利益を買主に移転させるための調整行為のこと

ワンルームマンションでは、固定資産税や管理費等に加え、賃料と敷金の精算行為も行います。

賃料は翌月分を当月末にもらっていることが通常。

そのため、月の中間日で引渡をした場合、売主が受領済みの賃料のうち、引渡日以降の賃料を買主へ渡すことになります。

また、敷金返還義務は売主から買主へ移行します。

ただし、買主は新たに今の入居者から敷金を預かり直すことはしません。

そこで、売主が入居者から預かっている敷金については、売買代金から敷金の額を減額することで買主へ引き継ぐことになります。

賃貸人の地位承継通知

ワンルームマンションの売却では、売却後、賃貸人の地位承継通知を行います。

オーナーが変わる(オーナーチェンジ)ことは、売却前に入居者の同意を得る必要はありません。

ただし、売却後は賃貸人が変わったことを、地位承継通知によって入居者に知らせる必要があります。

賃貸人の地位承継通知書には、

  • 売買によって賃貸人が新しく変わったこと
  • 新たな家賃の振込先
  • 敷金の返還義務は買主へ引き継がれたこと

等の内容を記載します。

賃貸人の地位承継通知書は、通常は不動産会社が作成してくれます。

売主と買主の連名で判子を押す書類です。

売却後に賃貸人の地位承継通知という仕事が残っていますので、忘れないようにしましょう。

まとめ

ワンルームマンションの売却方法について見てきました。

売却のタイミングは常に日銀の金利発表に注意。

これ以上、金利は下がらないと予想されるため、売却タイミングとしては今がベストです。

リガイド を使って収益物件専門の不動産会社に査定依頼をしてみましょう。

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