不動産投資

キャピタルゲインを狙ったワンルームマンションの売却方法

投稿日:2017年1月18日 更新日:

最近は30~40代のサラリーマンでもワンルーム投資をする人たちが増えてきました。 

若い投資家たちの間では、相続対策で賃貸物件を持ち続ける人たちとは異なり、売却と購入を繰り返して、徐々に資産を増やしていくことが成功モデルとなっています。

 「売って買って」を繰り返す投資モデルは、持ち続ける投資モデルよりも難易度が高いです。

 このような投資モデルを始めた人の中には、

  • いつのタイミングで売却するのが良いのだろう?
  • 次買う物件はどういう物件が良いのだろう?

と悩んでいる人も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、キャピタルゲインを狙った「ワンルームマンションの売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたはワンルームマンションの値上りタイミングを理解し、適切なタイミングで物件を売却できるようになります。

イエイ

1.ワンルームマンションの価格の特徴

まず最初にワンルームマンションの価格の特徴について解説します。

1-1.価格の基本式

ワンルームマンションの価格は、以下の基本式で決定されます。

純収益 ÷ 利回り = 価格

純収益とは、賃料収入から費用を差し引いたものです。純収益はNOI(ネットオペレーティングインカム)と呼ばれます。

費用には、ワンルームマンションの固定資産税・都市計画税、保険料、修繕費、入居者募集費用、管理費等があります。

利回りとはNOI利回りと呼ばれる投資家が期待する利回りです。

投資の初心者の方は、賃料総額を価格で割った表面利回りの方が馴染みやすいのですが、慣れてくると、プロが使うNOI利回りで投資物件を判断します。

NOI利回りは、ワンルームマンションであれば、4~5%の間は欲しいところです。

NOI利回りは、投資家の期待値みたいなものと言えます。

1-2.純収益はほとんど変わらない

さて、このワンルームマンションの価格ですが、もう一度、式を見てみます。

ワンルームマンションの価格 = NOI(純収益) ÷ NOI利回り

この式を見ると、ワンルームマンションの価格は①「NOI純収益)」が大きくなるか、②「NOI利回り」が小さくなるかのいずれかの要因で価格が上がることになります。

ところが、ワンルームマンションの場合、①NOI(純収益)が大きくなるについてはあまり期待が出来ません。

ワンルームマンションの借手のターゲットとしては、独身の社会人が一般的です。

独身の社会人は給料の中で家賃を支払っているため、それほど高い家賃を払えません。

そのため景気が多少良くなったとしても、一般的に給与はそこまで上がらないため、ワンルームの家賃が急激に上昇するということはないのです。

以上、ここまでワンルームマンションの価格の特徴について見てきました。

それでは次に気なるワンルームマンションが値上がりする要因について見ていきましょう。

2.ワンルームマンションが値上がりする要因

2-1.分母のNOI利回りが小さくなること

価格を求める式の分子である①NOI(純収益)にあまり変化がないとすると、価格が上がる要素と言えば、分母である②NOI利回りが小さくなることが挙げられます。

投資家の期待値であるNOI利回りが低くなれば、NOI(純収益)が変化しなくても、ワンルームマンションの価格が上昇することになります。

そのため、ワンルームマンションの売却によってキャピタルゲインを得るには、NOI利回りが小さくなった時に売却すれば、売却益が得られるのです。

では、どのようにしてNOI利回りが小さくなるタイミングを見極めれば良いのでしょうか。

2-2.日銀の金利発表に注目

その答えは日銀が発表する金利にあります。

投資家の期待する利回りは、日銀の金利と連動しており、金利が下がれば投資家が思い描くNOI利回りも下がっていくため、結果的にワンルームマンションの値段が上がっていくのです。

一方で、日銀が金利を上げると、投資家の期待する利回りも上がるため、NOI利回りも上昇します。

その結果、ワンルームマンションの値段は下がります。

このような時期に売却してしまうと、賃料収入は変わらないのに、売却損が出てしまうようになります。

以上、ここまでワンルームマンションが値上がりする要因について見てきました。

次にご紹介するのは、ワンルームマンションの売却をなるべく高くするためにおすすめする一括査定サイトです。

3.投資用のマンションん売却に使える一括査定サイト

3-1.楽待

楽待

楽待公式サイト

収益物件の売却でおすすめの一括査定サイトは「楽待」です。

楽待は収益物件に特化した一括査定サイトです。

楽待は査定できる収益物件の物件種別が豊富で、査定できない収益物件はほぼありません。

楽待は、投資物件を扱う専門の登録業者を100社以上揃えています。投資物件を専門に扱う不動産会社を簡単に集めることができるため、便利です。

また楽待自体、収益物件のポータルサイトであるため、物件の購入にも使えます。投資家向けのセミナーも検索でき、投資家のためにこれほど充実したサイトは他にありません。

楽待公式サイトはこちら → http://www.rakumachi.jp/

3-2.イエウール

イエウール

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

またその他のサイトで、投資物件の査定で使えるサイトはイエウールです。

イエウールは、一般の物件も査定できますが、投資物件も多く扱っています。

楽待を使ってみて、「どうもいまいち」ということであれば、次にイエウールを使ってみるのも良いでしょう。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/

以上、ここまでおすすめの一括査定サイトについて見てきました。

それでは次におすすめの売却のタイミングについて見ていきます。

4.収益物件を売却するなら今

現在は2017年ですが、収益物件は売却するなら今がチャンスです。

今は東京オリンピックに向けて好景気に沸いている中、マイナス金利という異常な状態が続いています。

マイナス金利であるため、不動産のNOI利回りはどんどん下がっています。そのため収益物件の価格は上昇しています。

教科書的には、好景気の時は金利が上がるのが原則です。しかしながら、今の日本経済は、景気は順調ですが金利はマイナスというかつてない状況にあります。

収益物件の価格が上がる理由が全て揃っている状況なので、今が一番高く売れる時期と言えます。

以上、ここまで売却するタイミングについて見てきました。

それでは次に購入時期について見ていきましょう。

5.投資で本当においしいのはオリンピック後

5-1.今は購入には最悪の時期

ワンルームマンションの売却時期は今がベストですが、逆に購入時期としては、今は最悪です。

物件価格が高すぎて、利回りが低すぎます。

今売却で成功している人たちは、リーマンショック後や東日本大震災の時に、安い価格で物件を購入した人たちが多いです。

今購入した人が、この時期に購入した人たちと同じやり方で成功するとは限りません。

5-2.今は売却してジッと待つのがベスト

今は売却に徹して、現金を温存しておく時期です。

次の購入時期としては、やはりオリンピック後と言えます。オリンピック後は急速に景気が減速することが予想されているため、収益物件も一気に価格を落とします。

焦らずに、オリンピック後までじっくり待ち、収益物件が落ち始めて2~3年したときに、現金でパクッと高利回り物件を「かっさらう」のが良いでしょう。 

投資で本当においしい時期は今ではなく、オリンピック後なのです。

以上、ここまで購入のタイミングについて見てきました。それでは次に選びたい物件について見ていきます。 

6.次に選びたいのはこういう物件

6-1.購入すべき物件

今、売却してオリンピック後まで現金を温存しておけば、今の時期ではとても購入できないような物件も手に入れることが可能です。

選びたい物件は、やはり都内の都心5区、駅から5分圏内で25㎡の家賃が12~13万円、築10年以内の物件でしょう。駅も人気の路線や人気の駅にこだわります。 

6-2.インカムゲインを主に考える

オリンピック後はキャピタルゲインを得るような投資スタイルはしばらくできなくなることが予想されます。そのため安定したインカムゲインを享受できる物件を探すのが賢明です。

オリンピック後は投資戦略を見直す時期になるので、収益物件の本来の姿である、「賃料で稼ぐ物件」を選ぶようにしましょう。

7.まとめ

以上、キャピタルゲインを狙ったワンルームマンションの売却方法について見てきました。

売却のタイミングは常に日銀の金利発表に注意です。これ以上金利は下がらないと予想されるため、売却タイミングとしては今がベストです。

無事に売り抜けることをお祈りします。

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