おうちダイレクトの「セルフ売却」が失敗しやすい2つの理由と3つの問題点

家を売ろうとしている人の中には、「 おうちダイレクト 」に興味がある人もいらっしゃるのではないでしょうか。

おうちダイレクトには、売主が自らインターネット上で不動産を売りに出す「セルフ売却」という特徴的なサービスがあります。

おうちダイレクトに興味がある人の中には、

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「おうちダイレクト」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、おうちダイレクトで不動産売却をするときに失敗しやすい理由と、問題点について知ることができます。

1.おうちダイレクトとは

おうちダイレクトでは、「マッチングサービス」と「一括査定依頼サービス」「仲介サービス」の3つのサービスが提供されています。

マッチングサービスは、「セルフ売却」と呼んでおり、不動産会社を利用せずに売却が可能なサービスとなっています。

「一括査定依頼サービス」とは、売主が複数の不動産会社に対して無料で査定の依頼をできるサービスになります。

「仲介サービス」とは、ソニー不動産が行う仲介です。

ソニー不動産を使う場合、売主が支払う仲介手数料は無料となります。

おうちダイレクトで特徴的なサービスはセルフ売却

おうちダイレクトの中で最も特徴のあるサービスは「セルフ売却」です。

セルフ売却

セルフ売却は不動産会社に依頼する売却ではないため、売主には仲介手数料はかかりません。

ただし、売却のサポートには不動産会社が入るため、仲介手数料は買主から受領することになります。

セルフ売却といっても全てを自分で行うのではなく、買主に対してはソニー不動産がコーディネーターとして関わります。

セルフ売却では、まず売主が自分で売出価格を決定します。

通常は、不動産会社の査定によって売出価格を決めますが、自分で自由に売出価格を決めることができるのが特徴です。

ただし、一応、参考としてソニーが開発した高精度のシミュレーターで価格を査定することができます。

おうちダイレクトのシミュレーター

おうちダイレクトでは、シミュレーターの価格を参考にしながら売出価格を決定することも提案しています。

売出価格を決定したら、次は自分で物件PRを作成し、Yahoo!不動産に物件広告の掲載を行います。

広告掲載を自分で行うのはかなり面倒だと思いますが、ここは自分で行います。

そして、ひたすら買主が現れるのを待つ感じです。

その後、買主が現れたら、ソニー不動産のコーディネーターが、見学の調整、案内、契約手続き等を代行してくれます。

ソニー不動産は、買主から仲介手数料を取るため、売主は何も支払わずに不動産を売却することが可能です。

一見すると、新しい売却手法の用ですが、残念ながら買主には仲介手数料が発生してしまいます。

買主は、購入する不動産に加えて、仲介手数料を支払はなければならないため、売主よりも仲介手数料の負担感は大きいはずです。

買主の仲介手数料もゼロであれば画期的な感じはしますが、そこまで新しいサービスではありません。

金銭的には「売主の仲介手数料をゼロとする仲介サービス」と変わりはありませんが、広告掲載など、売主の面倒な手間は増えています。

おうちダイレクトの仲介サービスとは

おうちダイレクトが提供している「仲介サービス」は、ソニー不動産による「売主の仲介手数料をゼロとする仲介サービス」です。

むしろ、おうちダイレクトの「仲介サービス」を使えば、広告掲載等は全てソニー不動産が行ってくれますので、楽に売却することが可能です。

仲介手数料をゼロにしたい売主としては、セルフ売却ではなく、「仲介サービス」の方が良いのではないかと思います。

セルフ売却の目新しさだけに飛びつくのではなく、まずは仲介サービスと比較して、どちらにメリットがあるのかを考えた上で、サービスを選択するのが良いでしょう。

以上、ここまでおうちダイレクトについて見てきました。

おうちダイレクトが採用している「セルフ売却」は売却で失敗しやすい仕組です。

そこで次に、セルフ売却が失敗しやすい理由について解説いたします。

2.セルフ売却が失敗しやすい2つの理由

セルフ売却が失敗しやすい理由としては、以下の2点があります。

理由1.推定成約価格が正しいとは限らない

セルフ売却では、売出価格をソニーが開発した高精度のシミュレーターで査定を行いますが、その推定成約価格が正しいとは限らないという問題点があります。

売出価格の設定は、安過ぎると損をしますし、高過ぎるとなかなか売れないという失敗を招きます。

売出価格をいくらにするかは、売却の成否を決める最重要ポイントとも言えますが、そこが機械任せとなっているのが、リスクが高い原因です。

査定も人間がある程度のデータに基づいて行っていることであるため、機械にはできない仕事ではありません。

不動産査定もいずれしっかりとAIに取って代わられる仕事と思われますが、まだAI査定はその域に達していないのが現状です。

今の技術で不動産査定がなかなかできない理由としては、そもそも不動産査定というのが「適当」もしくは「いい加減」という点があるためです。

悪い意味での「適当」とか「いい加減」ではなく、良い意味で「適当」または「いい加減」という意味です。

人が行う不動産査定では、ある程度相場を知っている人が、物件をパッと見て「感性」で値段を出しています。

直感的に「あっ、この物件は売れそうだな」とか、「この物件は難しいかも」というさじ加減が加わるのが査定であり、今のAI技術だと良い意味での「いい加減さ」が加わりません。

シミュレーターで出す価格は、実態とかけ離れてしまう可能性があり、失敗の原因となるのです。

不動産売却時の売出価格の決め方については下記記事で詳しく解説しています。

理由2.Yahooにしか掲載されない

セルフ売却が難しい理由として、物件がYahooにしか掲載されないという点があります。

Googleで「渋谷区　マンション」など入力しても、Yahooはトップページにも出てきません。

トップページには、SUUMOやアットホーム、HOME’Sといった不動産ポータルサイトが出てきます。

Yahooではさすがにトップに出てきますが、Googleで検索する人には全く見られない可能性も出てきます。

購入希望者の目に留まる確率がかなり下がりますので、売却に失敗するリスクがあるのです。

以上、ここまでセルフ売却が失敗しやすい理由について見てきました。

失敗しやすい理由として、セルフ売却の問題点があげられます。

そこで次に、セルフ売却の問題点について解説いたします。

3.セルフ売却の3つの問題点

セルフ売却には以下の3つの問題点があります。

問題点1.売主は自分で法律を理解する必要がある

セルフ売却では売主は自分で法律を理解する必要があります。

売主には民法で瑕疵(かし)担保責任が課されています。

瑕疵担保責任は、基本的にどのような不動産を売却しても売主に課される責任です。

瑕疵担保責任を負いたくない場合には、売買契約において瑕疵担保責任を免責する必要があります。

ただし、契約で瑕疵担保責任を免責したとしても、売主が知っていて買主に告知しなかった瑕疵については、免責することができません。

瑕疵担保責任の規定は、少し難解なので、個人で売る場合はこの法律の趣旨や内容を十分に理解しておく必要があります。

瑕疵担保責任については下記記事に詳しく記載しています。

問題点2.売主は売れない理由を自分で解決しなければならない

セルフ売却では、もし物件が売れない場合、売れない理由を自分で解決しなければならないという問題点があります。

不動産が売れなくなる理由には、様々なものがありますが、経験が少ないとその理由が分かりません。

売れない理由が分からないと、適切な対策ができなくなります。

相談できる不動産会社もいないため、一人で問題を抱え込んでしまう可能性があります。

問題点3.買主は直接取引にリスクを感じやすい

セルフ売却という言葉を聞くと、直接取引のようなイメージが湧きます。

直接取引だと買主はリスクを感じやすいです。

おうちダイレクトのセルフ売却では、実際にはソニー不動産のコーディネーターが入るため、買主も安心して取引できるものと思われますが、リスキーなイメージが先行してしまうと、買主かが敬遠されます。

セルフ売却の安全性が、買主に十分認知されているとは言い難いため、売却が難しくなるという問題点があります。

個人売買については下記記事に詳しく記載しています。

以上、ここまでセルフ売却の問題点について見てきました。

セルフ売却による失敗を回避したい人は、プロフェッショナル売却をおススメします。

そこで次に、利用するならプロフェッショナル売却ということについて解説いたします。

4.利用するならプロフェッショナル売却

おうちダイレクトを利用するなら、結局はプロフェッショナル売却がオススメといえます。

おうちダイレクト

プロフェッショナル売却は、複数の不動産会社に無料で査定を受け、売却を進めるといういわゆる「普通の売却」です。

保守的な意見で申し訳ないですが、まだ時代がおうちダイレクトに追いついていない状況です。

10年後や20年後には、おうちダイレクトのような売り方がスタンダードになる可能性もありますが、今は市場がそこに至っていないため、利用すると売主が損をしてしまう可能性があります。

損をせず売却するのであれば、従来通りのプロフェッショナル売却のような売り方が、まだ良いです。

もし、仲介手数料を無料としたのであれば、おうちダイレクトの「仲介サービス」を利用して、ソニー不動産に全てお任せしてしまうのが良いでしょう。

5.まとめ

以上、ここまで、おうちダイレクトで不動産売却をするときに失敗しやすい理由と、問題点について見てきました。

セルフ売却は、仲介手数料を節約できる画期的な仕組のように見えますが、失敗リスクも高いです。

時代がまだ追いついていませんので、今売るなら普通に売った方が良いでしょう。