日本国内は人口減少と高齢化が進み、将来的には経済が縮むことが確実視されています。
暗い先行のことを思うと、海外の不動産投資の活路を見出したいものです。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 海外不動産投資に興味があるけど、全然情報が分からない
- 海外マンションの投資ってぶっちゃけどうなの
- 海外マンションの投資のメリットやデメリットを知りたい
- いろいろな国の不動産事情を知ってから投資したい
結論からすると、海外マンション投資は、その国の不動産市場を良く知ることが重要になります。
そこで今回の記事では、「海外マンション投資」にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことで、あなたは海外マンション投資について理解し、各国にはそれぞれ異なる不動産事情があることを知ることができます。
海外マンション投資の3つのメリット
最初に海外マンション投資のメリットは、主に以下の3つです。
- 日本の国内景気とは関係なく元気な不動産市場が存在する。
- 日本のバブル期のようなキャピタルゲイン得られる国が存在する。
- 為替次第では割安で買えるときもある。
例えば、日本で不動産価格が下落しても、海外では上昇中の国も存在するため、国内がデフレの時期は海外投資のメリットがあります。
また、かつて日本であったバブル時代は国内では二度と生じないと言われています。
「あのバブル時代をもう一度！」と考えているような人であれば、高度成長中の国に投資を行えばバブルのような美味しい思いを味わうことができます。
さらに、海外の場合、為替次第では海外不動産が割安になることがあります。
ここ数年見られたアジアの富裕層による日本国内の不動産投資は、円安による影響が主な理由でした。
今後、円高になるようであれば、日本人が海外の不動産に投資することにメリットが生じます。
それでは次に海外マンション投資のデメリットについて見ていきます。
海外マンション投資の3つのデメリット
海外マンション投資のデメリットは主に以下の3つです。
- 日本とは、言葉や法律、常識、商習慣等が異なるため、全てにおいてやりにくい。
- 情報量が少な過ぎる。
- 遠方で地域の土地事情が把握しにくい。
海外投資は、それぞれの国によって事情が異なるため、日本で当たり前のことが通じないという難しさがあります。
国内ですら不動産売買は大変ですが、海外であれば尚更大変であり、難易度がとても高いです。
また情報化社会になったとはいえ、やはりその国の情報を得るのには苦労します。
日本にいる限り、その国の情報を知り得るには限界があります。
投資とは、ある意味で情報戦ですが、その情報が圧倒的に少ないため、とても不利な状況です。
さらに、不動産投資なので立地がとても大切です。本当に良い立地とは地元の人でしか分かりません。
例えば、日本でも地方の人は東京の港区ならどこでも同じように感じますが、港区在住の人なら、港区の中でも良い立地と悪い立地を見分けることができます。
日本ですら、遠方の不動産投資は良く分からず、ババ物件を掴まされることがあります。
ましてや海を渡った海外投資では、なおさら良く分からないというのが難しいところです。
筆者としては海外での不動産投資をするのであれば、まずはその国のことをしっかり理解するまではオススメはしません。
以上、ここまで海外マンション投資のデメリットについて見てきました。
それでは次に海外マンション投資の実態について見ていきます。
海外マンション投資の実態
海外投資が儲かるかどうかは、投資する本人が、如何にその国の事情に精通しているかによります。
精通している人に仲介を頼むと言う方法もありますが、それでもその人が「本当のことを言っているのか」を見極めることができるかは、本人の知識にかかっています。
海外では、国によっては簡単にキャピタルゲインを得られる国もあるため、そのような国で適切な投資を行えば、儲かる可能性は十分にあります。
ただし、その国の商習慣や税制等についても知らないと、儲かると思って行ったマンション投資が実は儲からなかったということもあります。
また日本では借地権の取引がほとんど見られないため、借地権は投資対象にならないと考えがちですが、借地そのものが所有権のように取引されているような国もあります。
不動産は、権利形態や、商習慣、法律、税制等が国ごとによって異なります。
そのため、単純に、今この国は経済成長中だから儲かると思っても、きちんと調べて投資を行わないと、とてもリスクが高いです。
海外でマンション投資を行うのであれば、まずはその国の事情を知ることから始めます。
では、ここから各国の不動産事情についての概要をそれぞれご紹介します。
たった7ヶ国だけの紹介になりますが、それでも随分国によって事情が違うということをお分かり頂けると思います。
先に忠告しておくと、これだけの情報で海外のマンション投資をするかどうかを判断するのは絶対に危険ですのでやめてください。
それでは、各国の不動産事情についてご紹介しましょう。
アメリカ
超大国アメリカは、面積は日本の26.02倍、人口は2.55倍、ＧＤＰは3.76倍の国になります。
アメリカは人口に対して国土が広いため土地だけに対しての所有権という概念がありません。
取引は常に土地と建物が一体となったものに対して取引が行われます。
住宅に関しては、日本のようにどんどん価値が下がっていく耐久消費財としては考えられていません。
住宅は重要な貯蓄手段として、位置付けられており、中古住宅の維持・改修が頻繁に行われています。
そのため、アメリカでは中古住宅市場が日本よりも活発です。
日本の中古住宅市場とは異なり、中古物件でもリフォームすることによって価格を上げて売却することが可能です。
不動産仲介業者の女性比率が80％程度であり、日本よりも透明性が高く、クリーンな市場が確立されていることが特徴です。
売買時の仲介手数料に規制はなく、売主から6％程度を受領するのが一般的であり、買主からは受領しないケースが多いです。
アメリカは取引の安全を担保するための調査であるエスクロー制度や、建物検査を行うインスペクション制度が発達しています。
買主はエスクローやインスペクション、不動産鑑定等を行う必要があり、日本の不動産購入よりは、やや手間が多いです。
アメリカ国内でも、ニューヨークやロサンゼルスなどの大都市は、物件価格が非常に高いため、マンション投資の利回りは非常に低いです。
一方で、ラスベガスなどの郊外では転売してキャピタルゲインを狙うようなマンション投資も可能です。
また州ごとに税金も異なるため、州における商習慣や税金等を事前に調べる必要があります。
イギリス
EU離脱を決定したイギリスは、面積は日本の0.64倍、人口は0.52倍、ＧＤＰは0.53倍の国になります。
イギリスには土地の所有権がありますが、所有権の他に日本でいう定期借地のようなリースホールドと言われる権利があります。
リースホールドは、借地期間が例えば999年など非常に長く、賃借権自体に価格が付き取引の対象となっています。
イギリスのマンションは、ほとんどが賃借権であるリースホールドですが、賃借期間が長期であるため、日本の所有権と同じ扱いで、借りる権利が所有権のように売買されています。
イギリスも日本と異なり中古住宅市場が発達しています。建物の築年数が相当古く、日本でいう長屋のようなテラスハウスが人気はあります。
さらに新築よりも中古の方が価格は高い場合もあり、日本とは感覚がかなり異なります。
マンションのような住宅の取引においては、1社が売主と買主の間に立ち仲介を行うことが一般的です。
ただし、不動産会社は基本的には売主側につき、仲介手数料は売主から受領することになります。
マンション投資はロンドンに集中する傾向がありますが、市場が成熟しておりキャピタルゲインはあまり期待できません。
築古物件が多く、イギリス国民はビンテージものの住宅を好みます。そのため、海外投資家が好むような新築物件が少ないのが特徴です。
ドイツ
EUで一人勝ちのドイツは、面積は日本の0.94倍、人口は0.65倍、ＧＤＰは0.70倍の国になります。
ドイツでは不動産はあくまでも土地だけを指し、建物は不動産に付随する一部のものとみなされます。
日本では土地と建物に別々の所有権があるため、建物単独でも取引が可能ですが、ドイツでは建物だけの取引はできません。
ドイツは歴史的に借家国として有名で、持家率は低いです。ベルリンでも約80％の人が賃貸に暮らしています。
借家大国であることから、全般的に住宅の家賃が安いという特徴があります。そのため投資対象としては、若干見劣りはします。
ただし、家賃は安くて安定しているため、物件価格はあまり上昇しませんが、下落もほとんど見られないというのが特徴です。
そのため安定的なインカムゲインを狙ったマンション投資が中心となっています。
マンション投資はベルリンやハンブルグのような大都市を中心に行われています。
ドイツには安定性を求めて、EU各国からも不動産投資市場にマネーが流れ込んでいます。
建物に関しては、築100年以上の古いマンションも取引されています。
日本でいえば歴史的建造物のような建物に、普通に人が住み、投資物件として取引されることもあります。
ドイツの不動産仲介手数料は3～6％程度です。買主側の立場に立って、売主とも交渉してくれます。
また仲介手数料は都市部では買主が払うのが一般的となっています。
シンガポール
マーライオンのイメージが強いシンガポールは、面積は日本の0.002倍、人口は0.04倍、ＧＤＰは0.01倍の国になります。面積は東京23区とほぼ同じです。
シンガポールにも土地の所有権らしき概念は存在します。
ただイギリスと同じリースホールドと呼ばれる超長期の賃借権があり、
それが取引の対象となっています。国土が狭いため、外国人に対しては土地の所有権の売却を制限しています、
シンガポールは持家率が90％程度であり、非常に高いのが特徴です。
賃貸マンションはあまり市場にはありません。
シンガポールのマンション投資は持家を購入し、値上がりを待ってキャピタルゲインを得る投資が主流となります。
日本国内でも、アジアの富裕層がタワーマンションの高層階を購入して、誰にも貸さずに値上がりするのをただ待っているような投資が見られます。
まさにそのような投資スタイルがシンガポールのマンション投資になります。
シンガポールは日本と同様、政治的に安定していますが、国土が狭いため市場規模が小さいのがネックです。
また元々物件が高額のため、キャピタルゲインを得るには、長期間にわたり物件を持ち続ける必要があります。
マンションの投資市場としては、高級コンドミニアムが投資対象として人気があります。
日本よりも中古住宅市場は活発であり、中古のコンドミニアムでも高く売却することが可能です。
シンガポールの仲介手数料は物件価格の1％程度が相場です。
日本のような法律による上限設定はありません。
ただし、仲介に関しては、片手仲介が基本であり、日本のような両手仲介は見られないという特徴があります。
台湾
風水が大好きの台湾は、面積は日本の0.1倍、人口は0.19倍、ＧＤＰは0.11倍の国になります。
台湾には、日本と同様の土地の所有権が存在します。土
地所有権に対する信仰が深く、台湾の人は、土地のような一定の財産を持たなければ、良識を持つことはできないと考えられています。
この考え方は「恒産無くして恒信無し」という孟子の言葉が国民に根付いており、歴史的に見ても持家志向が非常に高いという特徴があります。
恒産とは一定の職業や産を指し、恒信とは正しさを失わない心を指します。
台湾は持家志向が高いため、持家率も85％と高水準にあります。
全体的に不動産価格が高く、収益物件の利回りは1～2％程度です。
そのため、国外から台湾への投資というよりは、台湾から国外への投資の方が活発に行われています。
日本でも数年前、中国人の不動産の爆買いが話題になりましたが、同じ時期に台湾人投資家もかなり日本の不動産を購入していました。
風水信仰がとても強く、例えばコンビニが1Ｆに入っているようなマンションは運気が上に上昇すると考えられ、日本人では考えられないような金額で物件を購入していました。
台湾では、台北市を中心に不動産価格がバブルの状態にあります。
一方で収益物件の利回りはとても低いため、台湾での投資はキャピタルゲイン狙いのマンション投資が中心となります。
ただし、台湾では不動産バブルを抑制するために、贅沢税の制度が設けられています。
購入から2年以内に売却を行うと不動産価格に対し10％もしくは15％の税金がかかります。
キャピタルゲイン狙いで短期売買を行おうとすると、痛い目に合います。
仲介手数料については、上限が物件価格の6％と定められています。ただし、買主が支払う仲介手数料は1～2％程度が一般的です。
中国
4,000年の歴史を誇る中国は、面積は日本の25.39倍、人口は10.9倍、ＧＤＰは2.27倍の国になります。
ＧＤＰはもう日本をぶっちぎりに抜いて世界第二位であり、名実ともに超大国となっています。
中国では土地の所有権はありません。土地は国有または集団保有となっています。
農村部は集団保有となっており、都心部が国有です。
土地には日本でいう借地のような使用権というものが設定されており、この使用権が売買の対象となります。
土地使用権の契約期間は50年以内になります。イギリスやシンガポールにあるリースホールドよりは期間は短いです。
中国の全体としては、持家率が85％程度と高いのですが、上海や北京においては、ものすごい勢いで人口が流入したため、持家率が3～4割程度と低いです。
都市部では深刻な住宅難が続いており、住宅の建設ラッシュになっています。
中国では、個人が住宅を取得できるようになったのは、約25年ほど前からであり、それ以降は急速に住宅取得が続いています。
そのため全体的にマンション価格は上昇傾向にあり、バブルの状態が続いています。
中国人は年収の10倍以上の住宅を購入することも珍しくなく、国民の住宅取得意欲は極めて高い水準にあります。
国民への住宅取得解放が比較的、最近に始まったことから、中国のマンションは比較的築年数の浅いものが多いのが特徴です。
マンションの投資市場は、上海が最も活発です。
上海には高級マンションの売買市場もあり、値上がりが続いています。
上海ではキャピタルゲインを狙ったマンション投資が中心となります。
仲介手数料に関しては、売主も買主も売買価格の1％程度を支払うのが商習慣となっています。
韓国
お隣の国である韓国は、面積は日本の0.26倍、人口は0.4倍、ＧＤＰは0.29倍の国になります。
韓国は、隣の国だけあって、不動産に関する権利が日本に最も近いです。
土地については所有権が認められ、建物も土地とは別の不動産として所有権があります。
そのため土地と建物は別個の不動産として扱われ、日本のように別々で売買することも可能です。
ただし、国土が狭いため、宅地の所有権が制限され、なんと法人は宅地を所有することはできません。この点は日本と大きく異なります。
韓国では全般的に住宅が不足気味であり、持家率は低いです。
持家率は、全体としては55％程度であり、首都圏で47％程度、地方で65％程度となっています。
供給よりも需要の方が高いことから、特にソウル市内の住宅は上昇が続いています。
ソウルでは、不動産価格が高いため、国民が持家を持つことはかなりハードルが高くなっています。また家賃も上昇し続けているのも特徴です。
そのため、ソウル市内ではインカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙ったマンション投資が可能です。
韓国では、日本と同様に不動産会社が両手仲介をすることが可能です。
売主と買主の両方から仲介手数料を受領できます。仲介手数料の上限は取引額の0.9％であり、日本と比べるとかなり良心的な価格です。
まとめ
海外7ヶ国のマンション投資事情についてそれぞれの特徴を詳しく解説について見てきました。
海外投資は、国によって権利形態や法律、経済状況、商習慣が全て異なり、投資も一筋縄には行きません。
投資する国を決めた後は、その国の不動産事情を詳しく研究する必要があります。
最初はかなりハードルが高いため、海外の不動産を購入したことのある人を探して話を聞くことから始めるのが良いです。
本記事では7ヶ国だけを例に挙げましたが、それでも国によって事情がバラバラでした。
まずはその国の事情に精通している専門家に相談し、情報取集することから始めましょう。