所有者不明土地とは？円滑化法でどう変わるか？審議中の内容も紹介

国が抱える大きな問題の一つに「所有者不明土地」があります。

所有者不明土地の面積は2016年の地籍調査の時点で九州の面積を超える約410万haのも相当しています。

このまま放置すれば、2040年にはなんと北海道本島の面積に近い約720万haにも拡大することも予想されています。

そこでこの記事では、「所有者不明土地」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、所有者不明土地とは何か、その対策として期待される「円滑化法」でどのように変わるのかを、審議中の内容も含めて知ることができます。

所有者不明土地とは

土地の単位を筆(ふで)といいます。土地には一筆ごとに登記簿謄本が存在しますが、そこには所有者が記載されていることが通常。

通常であれば、土地の登記簿謄本を見ればその土地の所有者が分かります。

しかしながら、例えば登記簿謄本の記載内容が明治時代のままの内容と変わっていないようなケースがあります。

すると現在の法定相続人が100人を超えてしまっており、戸籍謄本等をたどっても土地所有者の生存や現住所などが特定できず所有者が分からないようなケースがあります。

このような土地が「所有者不明土地」。

所有者不明土地には、「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法(以下、「特措法」と略)」と呼ばれる関連法案があります。

特措法には、所有者不明土地の定義が以下のように定められています。

相当な努力が払われたと認められるものとして政令で定める方法により探索を行ってもなおその所有者の全部又は一部を確知することができない一筆の土地をいう

定義からすると、所有者探索に相当の努力をしても所有者が分からない土地のことを所有者不明土地であると定めていることが分かります。

登記簿謄本を見ても分からない

ちらっと登記簿謄本を見て所有者が分からない程度の土地は所有者不明土地ではないことがポイントです。

親族などへヒアリングを行い、十分に調べても所有者が分からないような土地が所有者不明土地と定義されています。

国土交通省「所有者不明土地の実態把握の状況について」の地籍調査をもとにした全国推計では、全国の土地の所有者不明率は20.3％。

戸の面積が九州以上の面積があり、約410万haに相当すると言われています。

所有者不明土地は、例えば国道や高速道路等の道路の新設をする際に、山林の中で所有者不明土地に遭遇すると問題が顕在化します。

道路用に土地を買収する際、所有者が共有となっている土地だと、売却してもらうのに共有者全員の同意を得る必要があります。

その際、所有者が誰なのかが分からないと、同意を得ることができず買収が困難となります。

所有者不明土地の解決に多くの税金が使われている

所有者不明土地に遭遇してしまうと、所有者を探し回るためのコストが発生します。

このような所有者不明土地による損失コストは、2016年で約1,800億円、2040年には約3,100億円までにふくらむことが予想されています。

所有者不明土地の問題解決には多くの税金が投入されており、一部の人の問題ではなく、実は国民全員の問題となっているのです。

以上、ここまで所有者不明土地について見てきました。

では、所有者不明土地はなぜ発生するのでしょうか。

そこで次に、所有者不明土地の発生原因について解説いたします。

所有者不明土地の発生原因は「相続」

所有者不明土地の直接的な発生原因は「相続」です。

相続では所有者の登記移転義務がないため、変更登記がなされないまま放置されることがあります。放置されたままだと、その後、3～4代に渡る相続の結果、所有者が150人くらいになってしまうことがあります。

ただ、相続で移転登記しなくても、土地の周囲の人に聞けば所有者が分かる場合があります。

ところが、現在では地方から都市部への人口移動による地縁の希薄化や、親戚同士の人間関係の希薄化等も重なり、近隣住民にヒアリングしても分からないことが増えているのです。

また、地元のことを良く知る年長者も死亡し、近所付き合いも減る一方のため、ますます所有者の特定が難しくなっています。

このように所有者不明土地は、単に相続登記のだけが原因ではなく、都市部への人口移動や人間関係の希薄化などの社会的背景も原因となって生じている問題です。

地方の衰退と東京一極集中が加速している中、今後も所有者不明土地が増えていくことが予想されています。

以上、ここまで所有者不明土地の発生原因について見てきました。

では、所有者不明土地にはどのような対策がなされようとしているのでしょうか。

そこで次に、所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の概要について解説いたします。

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の概要

所有者不明土地の問題を受け、2018年11月に「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が施行されました。

特措法では、主に以下の3点が定められています。

1つ目の「所有者不明土地を円滑に利用する仕組み」については、

所有者不明土地について利用したい人がいれば上限10年間で利用権を与える

という制度です。

民間事業者にも利用権を与えてもらえますので、興味があれば所有者不明土地を利用することができます。

利用する内容は公共性・公益性のある事業に限られるという点がポイント。公益性のある事業とは、例えば公園や緑地、広場、直売所、文化共用施設、仮設の園舎、駐車場などが想定されています。

ただし、利用中にもし所有者が現れた場合、明け渡しを求めた場合は期間満了後に原状回復して返還しなければいけません。

そのため、少なくとも10年間のうちに投資が回収できるような利用方法でないと、リスクが高いです。

原状回復して返還とは、更地にして返すということなので、直売所や仮設建築物、駐車場などの簡易な利用方法が現実的となります。

2つ目の「所有者探索を合理化する仕組み」とは、

所有者をどこまで探索すべきかについての限度の定め

です。

所有者不明土地の定義の中には、探索に「相当な努力が払われたと認められるもの」という文言が入っていました。

相当な努力というのがあいまいな定義で、どこまでやれば所有者不明土地なのか分からないという問題があります。

特措法が整備される前は、所有者の探索が行政の任意の裁量で行われていました。

親族はおろか、地元のことを良く知る年長者や近隣住民などへのヒアリングもしており、膨大な労力をかけていました。今後は、聞き取り調査を「親族まで」とすることを定義しています。

公務員の人件費も税金の中から支払われているので、探索もあっさり終えてくれた方が、国民のためでもあります。

3つ目の「所有者不明土地を適切に管理する仕組み」とは、

財産管理人制度の拡充

です。

今までは、自治体が利害関係者として家庭裁判所に所有者不明土地の財産管理人の選任を請求できる財産管理人制度という仕組みがありました。

この所有者不明土地の財産管理人の選任請求を民間事業者でもできるようにしたのが、「所有者不明土地を適切に管理する仕組み」です。

やる気のある民間事業者が、所有者不明土地の利用権を獲得できるようになるという点が大きなポイントとなります。

以上、ここまで所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の概要について見てきました。

では、所有者不明土地への対策は今後どうなっていくのでしょうか。

そこで次に、今後の注目ポイントは所有権放棄制度の実現化について解説いたします。

今後の注目ポイントは所有権放棄制度の実現化

特措法は、まだスタート段階の法律で、今後、新しい制度が拡充していくことが期待されています。

例えば、

• 相続時の不動産登記の義務化
• 登記簿や固定資産税台帳、農地、隣地台帳などの共通化

も検討されています。

現状では、相続登記は義務ではないため、被相続人の死後、相続人が登記簿上の名義を書き換えないまま放置することが可能となっています。

所有者不明土地を解消していくには、相続登記の義務化が一つのポイントです。

相続登記の義務化に伴い、遺産分割協議に期限を設けることも検討されています。

相続した状態では、相続財産は相続人の共有のままとなります。現時点ではこれを登記する義務はありません。

また、共有状態が嫌であれば、話し合いによって誰かの単独所有とします。この相続人同士の話し合いのことを遺産分割協議と呼びます。

現状では、この遺産分割協議も義務ではありませんし、期限もありません。

そのため、所有者を誰にするか話し合いも行われず、また、登記も行われないのが現状。

さらに登記の義務化や遺産分割協議に期限を設け、それに従わない場合は罰金を課すことも検討されています。

しかしながら、罰金が科させても、地方の価値のない土地では、登記を行わない人が続出することが予想されています。

そこで、さらに一歩踏み込んで審議されているのが、相続時の所有権放棄です。

ひょっとしたら、今後は相続時に土地の所有権が放棄できる制度ができる可能性があります。

地方の売れない土地などは、相続時に所有権放棄をすることで所有に悩まなくても良くなるかもしれません。

所有権放棄は今までなかった斬新な制度ですので、実現が非常に期待されている制度となっています。

遺産分割協議については下記記事で詳しく解説しています。

まとめ

以上、ここまで、所有者不明土地とは何か、その対策として期待される「円滑化法」でどのように変わるのかを、審議中の内容も含めて見てきました。

特措法はまだスタート段階であり、今後、様々な制度が加わっていきます。

所有者不明土地に関わる問題は、これからも新たな制度ができてきますので、注目しておくのが良いでしょう。