相続で遺産分割するため土地や家の売却を検討!オススメの査定方法は?

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不動産などの相続で遺産を分割するには、「時価の把握」が欠かせません。

たまに、固定資産税の評価額を見て、不動産価格を決めてしまう人がいますが、時価から離れているため、不公平感が生じてしまいます。

  • どのように不動産価格を出したらいいんだろうか?
  • 不動産鑑定士などにお願いした方がいいんだろうか?
  • 無料の不動産査定でも問題ないんだろうか?

結論から言うと「無料の不動産査定」で何ら問題はありません。ただし、いくつか知っておくべきことがあります。

そこで今回の記事では、相続の遺産分割などで時価を把握するときの「不動産査定の方法や注意点」をお伝えします。

この記事を読むことで、あなたは納得する不動産の査定方法が見つかり、具体的に査定の行動が移せるようになることを約束します。ぜひ最後までご覧ください。

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1.不動産査定を行う3つの方法と特徴

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相続の遺産分割で揉める原因の一つに、不動産の評価額があります。

現金や有価証券は時価ですが、不動産は相続税評価額であるため、時価ではありません。

そのため現金と不動産を相続人同士で分けようとする場合、納税の根拠額を用いると、時価と相続税評価額が混在した状態で分割することになります。

時価に直すと、実は「兄よりも少なかった」とか「妹の方が得している」などの問題が生じてしまうのです。

そこで不動産の時価把握にはどのような方法があるか不動産の査定方法を見てみることにします。

少し専門的な話になるので、早いところおすすめの査定方法が知りたいという方は「おすすめの不動産査定方法」まで進んでください。

相続税評価額から推定する方法

初めに相続税評価額から時価を推定する方法です。相続税評価額は、土地については相続税路線価をベースとし、建物については固定資産税評価額をベースとしています。

土地の相続税路線価は時価の80%程度と言われています。一方で建物の固定資産税評価額は、新築当初は請負金額の50~60%程度ですが、その後、築年数が経過してもあまり下落しません。

そのため建物の固定資産税評価額は時価とかなり乖離しており、建物の固定資産税評価額から時価を把握することは、ほぼ不可能と言えるのです。

また相続税評価額は、借家と自己使用でも評価額が異なります。

借家の場合、土地については貸家建付地評価減の適用があり、建物については借家権割合の分だけ評価が減額されています。

例えば、都心部の収益物件の場合、土地建物価格の時価はかなり高くなるため、時価と評価額が相当乖離してしまいます。

そのような不動産を相続税評価額で遺産分割してしまうと、かなり不公平感があるのです。

不動産鑑定士による不動産の鑑定評価

次に紹介するのが不動産鑑定士による不動産の鑑定評価です。これは有料での鑑定評価となり、時価の評価額が取得できます。

しかしながら、通常、相続人間の遺産分割協議でわざわざ不動産鑑定評価書を取得する方はほとんど居ません。

不動産鑑定士による鑑定評価書を取得するケースは、相続人同士で本格的に揉めてしまい、最終的に裁判を起こすようなケースの時です。

お互いの言い分を主張しあうため、原告または被告でそれぞれ不動産鑑定士を雇い、鑑定評価書をぶつけ合うような形になります。

不動産会社による無料査定

3つ目の査定方法としては、不動産会社による無料査定です。

無料査定では、今売れる売却予想価格を査定するため、その査定額はまさに時価となります。

不動産によっては相続税評価額と大きくかい離するような結果になります。

例えば底地などは相続税評価額よりも安くなります。また実際はほとんど宅地なのに、山林などで評価されている土地などは、時価は相続税評価額よりもかなり高くなります。

以上、不動産査定を行う3つの方法と特徴について見てきました。

それでは次に査定方法を比較してみましょう。

2.査定方法を客観的に比較

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相続税評価の仕方

まず相続税評価額について解説します。相続不動産の典型であるアパートや区分のワンルームマンションなどの収益物件を考えます。

収益物件の土地建物評価額は以下のようになります。

  • 土地価格:路線価×(1-借地権割合×借家権割合)
  • 建物価格:固定資産税評価額×(1-借家権割合)

ここで、以下の条件で収益物件の相続税評価額を計算します。

  • 土地時価:100百万円
  • 建物時価:100百万円
  • 借地権割合:70%
  • 借家権割合:30%
  • 土地相続税評価額:時価の80%
  • 建物固定資産税評価額:時価の55%

以上の条件からすると、土地建物の相続税評価額は以下のようになります。

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  • 土地価格 = 路線価 ×(1-借地権割合×借家権割合) = 100百万円×80% × (1-70%×30%) = 63.2百万円
  • 建物価格 = 固定資産税評価額 × (1-借家権割合) = 100百万円×55% × (1-30%) = 38.5百万円
  • 土地建物価格 = 63.2百万円 + 38.5百万円 =107.7百万円

つまり、時価200百万円の収益物件は、相続税評価額では107.7百万円となっているのです。

例えば、現金107.7百万円と収益不動産107.7百万円で、相続財産が合計で215.4百万円の資産を、遺産分割協議により仲良く2人で現金と収益不動産で分けたとします。

実はその分け方は、現金107.7百万円と収益不動産200百万円で分割しているのと同じになり、不公平な分け方になっているのです。

時価評価の仕方

のちほど紹介するおすすめの一括査定サイトでは、それぞれの不動産は時価で評価されます。

例えば収益物件であれば、収益還元法と言われる方法で時価が把握されます。

収益還元法では、年間の賃料総収入から年間費用を引いた純収益をNOI利回り(ネットオペレーティングインカム)で割ることで計算します。

収益還元法による時価把握は以下のように計算します。

土地建物価格 = (総収入 - 総費用) ÷ NOI利回り

ここで、以下の条件で収益物件の時価を計算します。

  • 総収入:14百万円
  • 総費用:4百万円 (固定資産税、修繕費、維持管理費用、建物保険料等)
  • NOI利回り:5%

土地建物価格 = (総収入 - 総費用) ÷ NOI利回り = (14百万円 - 4百万円) ÷ 5% = 200百万円

以上、査定方法の比較を見てきました。それでは次におすすめの不動産査定方法についてご紹介します。

3.おすすめの不動産査定方法

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遺産分割の協議の際、おすすめの査定方法は、やはり不動産会社による無料査定です。

その中でも不動産の一括査定サイトを使う方法がおすすめです。

一括査定サイトでは、一度に5~6社程度の不動産会社から査定額を取得することが可能です。

1社のみによる査定ではなく、5~6社から査定額を入手できるため客観性が高まり、透明性の確保も可能です。

無料のため費用負担でも揉めることもなく、相続人同士でも納得感が得られます。

遺産分割協議で、仲良く話し合いのレベルであれば、一括査定サイトによる無料査定で十分です。

一括査定サイトのオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

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下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

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上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

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https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/
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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

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何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/
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少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,000社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

 

一括査定サイトの利用方法と流れ

一括査定サイトではまず「所在」と「物件種別」を入力します。

その後は面積や築年数、構造、間取りといった細かい情報を入力するだけです。

入力査定だけでは2~3分で査定を行うことが可能です。ただし、一括査定サイトでは、売却を前提に査定することが通常です。

一括査定サイトを利用した後は、不動産会社の各社から営業電話がかかってきます。

その際は、売却については、まだ意思が固まっていないことをきちんと伝えましょう。

ここまでおすすめ査定サイトの利用方法と流れについて見てきました。

最後に不動産査定に成功するコツと注意点について触れておきます。

4.不動産査定に成功するコツと注意点

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遺産分割協議では、「収益物件」や「底地」、「広大地」、「小規模宅地の特例と採用した土地」など大きな評価減を得ている不動産を優先的に査定することがコツです。

税理士の先生も不動産のプロではないため、相続税評価額通りに分割案を出してくる先生もたくさんいますので注意してください。

まずは相続人で合意して、不動産を再査定しなおすことから始めた方が良いでしょう。

相続について不動産売却についてさらに詳しく知りたい方は「共有持分の不動産を売却するときの注意点とお得な特別控除」をご確認ください。

5.まとめ

以上、不動産業界のプロが不動産査定の方法とおすすめを徹底解説しました。亡くなられた被相続人は、相続人同士で揉めることを望んではいません。

一括査定サイトを上手く利用して、残された家族は仲良く、スムーズな遺産分割協議を進めましょう。

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