相続で遺産分割するため土地や家の売却を検討!オススメの査定方法は?

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不動産などの相続で遺産を分割するには、「時価の把握」が欠かせません。

たまに、固定資産税の評価額を見て、不動産価格を決めてしまう人がいますが、時価から離れているため、不公平感が生じてしまいます。

  • どのように不動産価格を出したらいいんだろうか?
  • 不動産鑑定士などにお願いした方がいいんだろうか?
  • 無料の不動産査定でも問題ないんだろうか?

結論から言うと「無料の不動産査定」で何ら問題はありません。ただし、いくつか知っておくべきことがあります。

そこで今回の記事では、相続の遺産分割などで時価を把握するときの「不動産査定の方法や注意点」をお伝えします。

この記事を読むことで、あなたは納得する不動産の査定方法が見つかり、具体的に査定の行動が移せるようになることを約束します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二
【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
───
保有資格:不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産査定を行う3つの方法と特徴

相続の遺産分割で揉める原因の一つに、不動産の評価額があります。

現金や有価証券は時価ですが、不動産は相続税評価額であるため、時価ではありません。

そのため現金と不動産を相続人同士で分けようとする場合、納税の根拠額を用いると、時価と相続税評価額が混在した状態で分割することになります。

時価に直すと、実は「兄よりも少なかった」とか「妹の方が得している」などの問題が生じてしまうのです。

そこで不動産の時価把握にはどのような方法があるか不動産の査定方法を見てみることにします。

少し専門的な話になるので、早いところおすすめの査定方法が知りたいという方は「遺産分割に使うオススメの査定方法は不動産会社への無料査定」まで進んでください。

相続税評価額から推定する方法

初めに相続税評価額から時価を推定する方法です。

相続税評価額は、土地については相続税路線価をベースとし、建物については固定資産税評価額をベースとしています。

土地の相続税路線価は時価の80%程度と言われています。一方で建物の固定資産税評価額は、新築当初は請負金額の50~60%程度ですが、その後、築年数が経過してもあまり下落しません。

そのため建物の固定資産税評価額は時価とかなり乖離しており、建物の固定資産税評価額から時価を把握することは、ほぼ不可能と言えるのです。

また相続税評価額は、借家と自己使用でも評価額が異なります。

借家の場合、土地については貸家建付地評価減の適用があり、建物については借家権割合の分だけ評価が減額されています。

例えば、都心部の収益物件の場合、土地建物価格の時価はかなり高くなるため、時価と評価額が相当乖離してしまいます。

そのような不動産を相続税評価額で遺産分割してしまうと、かなり不公平感があるのです。

相続税評価額については下記記事さらに詳しく解説しています。

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不動産鑑定士による不動産の鑑定評価

次に紹介するのが不動産鑑定士による不動産の鑑定評価です。これは有料での鑑定評価となり、時価の評価額が取得できます。

しかしながら、通常、相続人間の遺産分割協議でわざわざ不動産鑑定評価書を取得する方はほとんど居ません。

不動産鑑定士による鑑定評価書を取得するケースは、相続人同士で本格的に揉めてしまい、最終的に裁判を起こすようなケースの時です。

お互いの言い分を主張しあうため、原告または被告でそれぞれ不動産鑑定士を雇い、鑑定評価書をぶつけ合うような形になります。

不動産鑑定については下記記事さらに詳しく解説しています。

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不動産会社による無料査定

3つ目の査定方法としては、不動産会社による無料査定です。

無料査定では、今売れる売却予想価格を査定するため、その査定額はまさに時価となります。

不動産によっては相続税評価額と大きくかい離するような結果になります。

例えば底地などは相続税評価額よりも安くなります。また実際はほとんど宅地なのに、山林などで評価されている土地などは、時価は相続税評価額よりもかなり高くなります。

以上、不動産査定を行う3つの方法と特徴について見てきました。

では、この3つのうち、どの査定方法は遺産分割にオススメなのでしょうか?

2.遺産分割に使うオススメの査定方法は不動産会社への無料査定

遺産分割の協議の際、おすすめの査定方法は、やはり不動産会社による無料査定です。

その中でも不動産の一括査定サイトを使う方法がおすすめです。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

一括査定サイトでは、一度に5~6社程度の不動産会社から査定額を取得することが可能です。

1社のみによる査定ではなく、5~6社から査定額を入手できるため客観性が高まり、透明性の確保も可能です。

無料のため費用負担でも揉めることもなく、相続人同士でも納得感が得られます。

遺産分割協議で、仲良く話し合いのレベルであれば、一括査定サイトによる無料査定で十分です。

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 売り手専門のソニー不動産が唯一参加の「 おうちダイレクト
    ※東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪の方限定
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。

次に紹介する「 HOME4U 」は大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能。合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

一括査定サイトの利用方法と流れ

一括査定サイトではまず「所在」と「物件種別」を入力します。

その後は面積や築年数、構造、間取りといった細かい情報を入力するだけです。

入力査定だけでは2~3分で査定を行うことが可能です。ただし、一括査定サイトでは、売却を前提に査定することが通常です。

一括査定サイトを利用した後は、不動産会社の各社から営業電話がかかってきます。

その際は、売却については、まだ意思が固まっていないことをきちんと伝えましょう。

ここまでおすすめ査定サイトの利用方法と流れについて見てきました。

最後に不動産査定に成功するコツと注意点について触れておきます。

3.不動産査定に成功するコツと注意点

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遺産分割協議では、「収益物件」や「底地」、「広大地」、「小規模宅地の特例と採用した土地」など大きな評価減を得ている不動産を優先的に査定することがコツです。

税理士の先生も不動産のプロではないため、相続税評価額通りに分割案を出してくる先生もたくさんいますので注意してください。

まずは相続人で合意して、不動産を再査定しなおすことから始めた方が良いでしょう。

相続不動産の売却は下記記事さらに詳しく解説しています。

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最後に相続税評価額から推定する方法の具定例を説明しておきます。

4.相続税評価額から推定する方法の具体的な計算例

相続不動産の典型であるアパートや区分のワンルームマンションなどの収益物件を考えます。

収益物件の土地建物評価額は以下のようになります。

  • 土地価格:路線価×(1-借地権割合×借家権割合)
  • 建物価格:固定資産税評価額×(1-借家権割合)

ここで、以下の条件で収益物件の相続税評価額を計算します。

  • 土地時価:100百万円
  • 建物時価:100百万円
  • 借地権割合:70%
  • 借家権割合:30%
  • 土地相続税評価額:時価の80%
  • 建物固定資産税評価額:時価の55%

以上の条件からすると、土地建物の相続税評価額は以下のようになります。

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  • 土地価格 = 路線価 ×(1-借地権割合×借家権割合) = 100百万円×80% × (1-70%×30%) = 63.2百万円
  • 建物価格 = 固定資産税評価額 × (1-借家権割合) = 100百万円×55% × (1-30%) = 38.5百万円
  • 土地建物価格 = 63.2百万円 + 38.5百万円 =107.7百万円

つまり、時価200百万円の収益物件は、相続税評価額では107.7百万円となっているのです。

例えば、現金107.7百万円と収益不動産107.7百万円で、相続財産が合計で215.4百万円の資産を、遺産分割協議により仲良く2人で現金と収益不動産で分けたとします。

実はその分け方は、現金107.7百万円と収益不動産200百万円で分割しているのと同じになり、不公平な分け方になっているのです。

時価評価の仕方

のちほど紹介するおすすめの一括査定サイトでは、それぞれの不動産は時価で評価されます。

例えば収益物件であれば、収益還元法と言われる方法で時価が把握されます。

収益還元法では、年間の賃料総収入から年間費用を引いた純収益をNOI利回り(ネットオペレーティングインカム)で割ることで計算します。

収益還元法による時価把握は以下のように計算します。

土地建物価格 = (総収入 - 総費用) ÷ NOI利回り

ここで、以下の条件で収益物件の時価を計算します。

  • 総収入:14百万円
  • 総費用:4百万円 (固定資産税、修繕費、維持管理費用、建物保険料等)
  • NOI利回り:5%

土地建物価格 = (総収入 - 総費用) ÷ NOI利回り = (14百万円 - 4百万円) ÷ 5% = 200百万円

5.まとめ

以上、不動産業界のプロが不動産査定の方法とおすすめを徹底解説しました。

亡くなられた被相続人は、相続人同士で揉めることを望んではいません。

一括査定サイトを上手く利用して、残された家族は仲良く、スムーズな遺産分割協議を進めましょう。

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