固定資産税を払ったらほとんど収入が残らない?収益性が低い駐車場の対策方法

固定資産税を払ったらほとんど収入が残らない?収益性が低い駐車場の対策方法

更地にしておくのはもったいないということで、月極駐車場にしている土地が良くあります。

しかしながら、月極駐車場は収益性が低く、固定資産税を支払うとほとんど収入が残らないというケースもあります。 

土地の高い東京23区内であれば、固定資産税が高過ぎて、駐車場をやっていてもマイナスとなる場合も少なくありません。 

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 良い活用方法があれば知りたい
  • もっと収益性を高めるにはどうしたら良いが知りたい
  • 売却したいがどうしたら良いか分からない

そこで今回の記事では「収益性の低い駐車場」にフォーカスして、その収益改善方法についてお伝えします。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.土地の様々な暫定利用

土地の暫定利用としては、駐車場の他に以下のようなものが考えられます。

利用方法備考
レンタカー営業所
  • 立地が良ければ出店はあり得る。
  • ただし最低でも3年は出店期間が必要で、短期の暫定利用には適さない。
  • 収益性は駐車場よりも高い。
住宅展示場
  • たまたま近くに大型分譲マンションの開発があれば出店可能性は高い。
  • 収益性は駐車場よりも高い。
  • 短期の暫定利用には最適であるが、開発物件の有無に左右され、いつでもどこでもできるとは限らない。
トランクルーム置場
  • コンテナを置くだけのトランクルームは違法。
  • 確認申請を取る建築物となると初期投資がかさむ。
  • 周辺にマンションが多いと需要が高い。
フットサルパーク
  • 1面に250~450坪程度が必要になる。
  • 近隣から騒音やライトの照明などでクレームが来る可能性がある。
  • 集客が難しく事業採算性に乗らないことが多い。
  • 初期投資がかかる割に駐車場よりも収益性は低い。
屋台村
  • 車の移動式屋台で弁当販売場としての活用。
  • 収益性が低いため、よほどの好立地でないと難しい。
  • 駐車場よりも収益性が低くなる。
フリーマーケットスペース
  • 不定期の開催となり駐車場より収益性は低い。
  • 立地は人の集まりやすい場所で、500坪以上ないと難しい。
コイン洗車場
  • 初期投資は発生するが、周辺の人口が多ければ安定事業となる。
  • 収益性は駐車場よりも高いが、回収に時間も要する。
資材置場
  • 土地活用としては最終手段。
  • 市街化調整区域など、土地活用ができない場所の土地で行われることが多い。
  • 収益性は最も低い。

では、その中でも土地を駐車場として活用するのはいいのでしょうか?

2.駐車場は暫定利用の優等生

このように土地の暫定利用としては駐車場以外にもいくつか考えられますが、

  1. 初期投資が抑えられ
  2. 一定の収益性があり
  3. どこでもできるという

3拍子揃った暫定利用は駐車場が最も優れています。

駐車場よりも収益性を上げようとすると、基本的には初期投資をさらに追加する方向になります。

また借地事業にすると、初期投資は発生しませんが、賃貸期間が長期になります。

そのため自分が使いたいときに土地を利用できないことになり、柔軟性が失われます。

土地の暫定利用としては、「一般論として」駐車場が最も優れていると言えます。

立地が良ければもっと良い暫定利用も可能。

ただ、実際のところ、駐車場よりも優れた暫定利用はレアケースです。

以上、駐車場は暫定利用の優等生について見てきました。

それでは次に駐車場の収益を上げる方法について見ていきます。

3.駐車場の収益を上げる方法

駐車場の収益を上げる方法としては、

  1. 時間貸しを検討する
  2. 自営の駐車場を経営する

の2つです。

時間貸しの検討をしよう

まず、駐車場ですが、基本的には月極駐車場よりも時間貸し駐車場の方が収益性は高いです。

そのため、月極を時間貸しに変えるだけでも収益性は上がります。

ただし、時間貸し駐車場は立地の良いところしか成立しません。

駅や商業施設の近くなど、人の集まる場所の土地であれば、月極よりも時間貸しの方が有利です。

また時間貸し駐車場は、必ずしも都会が儲かるわけでもありません。

車社会となっている郊外の方が需要は高い場合もあります。

時間貸し駐車場は、時間貸し駐車場運営会社に一括貸しを行います。

「こんな田舎で時間貸しなんて無理だ」と思っていたら、意外と高い賃料を出して借りてくるケースも少なくありません。

自営駐車場の検討もしよう

次に駐車場を自営で行うというケースがあります。

もし現在、駐車場の管理を不動産会社に依頼しているようであれば、それを止めて自分で管理も行うのです。

不動産会社へ支払う管理料が削減できるため、その分、収益性も上がります。

また時間貸し駐車場も、自分で運営することも可能です。

時間貸し駐車場の自主運営は、正直、アパートの自主管理よりも簡単。

自営で行うと、駐車場運営会社へのフィーがない分、最も収益性の高い駐車場事業が可能になります。

駐車場機器メーカーは、機械を導入してもらいたいため、土地所有者に対しても、自営でやった場合の収益計画なども提案してくれます。

またサポートセンターなども自前で持っているため、24時間、何かあった場合はメーカーのサポートセンターへ連絡が行くようにすることもできます。

時間貸し駐車場を自営するときのポイント

ただし、自分で行う事業であるため、時間貸しの価格設定などは自分で行う必要があります。

時間貸しの価格(1時間300円など)は、当初はメーカーが提案してくれますが、その後は自分で変更しなければなりません。

最初のうちは時間貸しが上手く稼働していても、そのうち売上が下がることもあります。

そのようなときは、例えば知らない間に近隣にもっと安い時間貸し駐車場ができていたりする場合が多いです。

そのため売上が落ちたときに、再度、値段を設定し直すなどの「経営」を行うことが必要となってくるのです。

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駐車場の活用を考えるなら、勉強がてら色々な収益計画を見て比較検討しましょう。

以上、駐車場の収益を上げる方法について見てきました。

それでは次に買換えによる収益改善について見ていきます。

4.買換えによる収益改善

特定事業用資産の買換え特例の活用

土地に対してあまり思い入れがない場合、駐車場をより収益性の高い不動産へ買換えることによって収益性を上げることが現実的

個人の方でも、その土地の所有期間が10年超であれば、「特定事業用資産の買換え特例」を使って節税しながら資産を買換えることが可能です。

特定事業用資産の買換え特例は、個人が平成32年12月31日までの間に、駐車場のような事業用の土地や建物を譲渡して、新たに事業用資産を取得し、取得の日から1年以内に事業の用に供した場合または供する見込みである場合は課税の繰延べができる制度

特定事業用資産とは、不動産の貸付も含みますので、駐車場も譲渡資産の対象となります。

収益物件に買換える

この制度を利用すれば、例えば郊外の駐車場を売却して、敷地面積が300㎡以上の東京23区内のアパートを取得することも可能です。

いきなり東京23区の賃貸アパートを購入するよりは、駐車場の売却資金によって自己資金をある程度用意し、節税をしながら収益性の高いアパートへ買換えすることができるため、とても合理的です。単純売却よりは買換えの方がおすすめです。

また買換える資産については、譲渡した年またはその前年、もしくは翌年に取得する必要があります。

今のところ、この特例は令和2年12月31日までの時限立法のため、買換えは早めに検討するのが良いでしょう。

5.まとめ

固定資産税を払ったらほとんど収入が残らない駐車場の対策について見てきました。

他の暫定利用や、自営の駐車場、買換えも含め、一度幅広く検討してみましょう。

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