不動産売却の買取保証とは？仲介と比べてのメリット・デメリット

不動産の売却を検討されている方は、「買取保証」という言葉を聞いたこともある方も多いともいます。

買取保証とは、不動産でいくと不動産買取のことで、不動産会社が直接買い取ってくれる不動産の売却方法です。

他で言う「ピアノの中古買い取ります」「高価下取り、中古車買い取ります！」と同じ世界です。

「へ～、そんなのあるんだ～」という方もいれば、「買取って、あの不動産を安く売却するやつでしょ？」という方もいることでしょう。

少し昔の方は、買取と聞くと、ダークなイメージすら持つ方もいます。 

確かに、つい数年前までは買取は確かにダークなイメージでした。

ところが、最近では一括査定サイトの登場により、買取は価格決定プロセスの透明性が高くクリーンな売却方法に変わってきました。

そこで今回の記事で「今どきの買取事情」についてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは買取を理解し、有効な売却手段として選べることができるようになりま

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1.不動産買取の特徴

初めに不動産売却における「買取」とは何かについてお伝えします。

不動産の売却には2種類あります。

1つは不動産会社にあっせんしてもらって第三者に売却する「仲介」と、もう1つは不動産会社に直接買ってもらう「買取」です。

不動産会社は買取を行って、さらに第三者に転売して転売益を稼ぎます。

不動産の買取とは、中古車や中古ピアノの下取りを全く同じで、不動産会社にとっては商品の仕入に該当します。

1-1.買取のメリット

買取は不動産会社に買い取ってもらうだけのため、売却活動としては非常に単純です。

不動産会社の提示価格と折り合いがつけば、そのまま売却して終了となります。

仲介での売却期間は通常3ヶ月程度ですが、買取の場合は「早くて確実」という点がメリットです。

また買取は第三者に売るわけではないため、広告等を広く行うことはありません。

そのため秘匿性が高いです。例えば離婚など近所の人に言いにくい理由で、早く売りたい人は買取が向いています。

買取にも「即時買取」と「買取保証」の2種類ある

実は同じ不動産会社による買取でも「即時買取」と「買取保証」があります。

即時買取とは、不動産会社が即時で買い取ってもらうことを言います。

対して、買取保証はある一定の期間を設けて、それでも売れなければ買取会社が買取という方法です。

その期間中に不動産会社は売却活動を行えますので、即時買取に比べて少し高く売れる可能性が出てきます。

どちらにしても不動産会社が買い取ってもらうことには変わりありませんが、「買取保証」のほうが売却活動期間がある分、少し高めに売れるというわけです。

1-2.買取のデメリット

一方で、買取の最大のデメリットは売却額が安くなるという点にあります。

本来仲介でじっくり売却すれば100で売れる不動産が、買取で売却してしまうと80程度でしか売れません。

買取業者は、80で仕入れたものを100で売却するため、20の転売益が得られます。

以上、ここまで買取の特徴について見てきましたが、さらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

それでは、不動産売却では理解しておきたい不動産の価格はどう決まるのかについて説明します。

2.不動産の価格の性質

不動産は立地条件等を考慮すると、2つとして同じ物件はこの世に存在しません。

仮に同じマンションであっても、階数や位置が異なります。そのため全ての不動産は唯一無二の資産であると言えます。

このような唯一無二の資産というのは、他に絵画などがあります。ゴッホやピカソの直筆画は世界に1つしか存在しません。

レプリカはできたとしても、本物は1つだけです。

唯一無二の資産というのは、工場で大量生産ができません。

工場生産品は、作り過ぎると供給過剰になり価格が下がります。

色々な会社で作り過ぎれば、売主側に安売り合戦という競争が発生します。

しかしながら唯一無二の資産は作り過ぎという状況は起こりません。

2-1.唯一無二の資産の売り方

唯一無二の資産は供給過剰にならないため、オークション形式で売却すると、価格が跳ね上がるという性質を持っています。

理由は競争原理が買主側にしか働かないからです。

例えばゴーギャンの絵が入札により数百億円で売却されたという話を聞いたこともある方も多いでしょう。

あなたの売却しようとしている不動産は、ゴッホやピカソの絵ではありませんが、唯一無二の資産という点では、ゴッホやピカソの絵と同じです。

全く同じ条件の不動産は他にありません。

2-2.入札すると高くなる

繰り返しになりますが、あなたの不動産は唯一無二の資産であるため、入札形式で売却すると、価格が跳ね上がる性質を持っています。

不動産は売主側で安売り合戦をする必要はなく、買主側で競争原理が働くと、価格がどんどん上がるという性質を持っているのです。

以上、ここまで不動産価格の特徴についてみてきました。

それでは次に買取業者が考えていることについて触れてみます。

これを知っておくと、後ほど説明する不動産を高く売却する方法の理解がスムーズになります。

3.買取業者は「いかに安く買うか」を考えている

買取業者はプロですので、不動産の価格の性質を良く知っています。

買取業者はあなたから「いかに安く買うか」ということを真剣に考えています。

そのため買取業者は不動産を安く買うために、競争原理を排除します。

誰かと競争して不動産を買おうとすると、価格が高くなってしまうからです。

競争とは何も入札形式とは限りません。

1社でもライバルの買取業者が登場すれば、価格が上がり安く仕入れることが困難になります。

そのため、腕の良い買取業者とは、競争原理を排除し、コソッと相対取引で不動産を購入します。

相対取引とは1対1の商談で取引することを指します。

買取業者は競争に巻き込まれることを嫌がります。

「A社2,500万円で買うと言ってるよ」と天秤にかけられると、B社としては2,500万円以上の金額で検討せざるを得ないからです。

以上、ここまで買取業者の考えていることについて見てきました。

それでは次に今どきの買取について見ていきます。

4.今どきの買取は入札制が増えてきている

買取業者は買主同士の競争を極力回避しようとしていたため、相対取引で安く買うというのが常識でした。

ところが今ではその常識も大きく崩れようとしています。

4-1.不動産一括査定サイトの登場

それは買取の一括査定サイトの登場です。

買取の一括査定サイトでは、買取業者同士を競争させて手軽に入札できるサイトです。しかも無料です。

買取の一括査定サイトは、売主にとっては画期的なサイトです。

今まで買取業者同士を競争させようにも、なかなかできなかったことを簡単にできるようになりました。

4-2.仲介の一括査定サイトとは異なる

不動産の一括査定サイトには、「仲介」と「買取」の2種類があります。

仲介の一括査定サイトは売却予想価格を競わせるだけですが、買取は自分たちが買う価格を競争させているため、その意味合いは全く異なります。

買取の一括査定サイトを使えば、買取業者同士を競争させることが可能になります。

そのため、買取の一括査定サイトを使えば、買取であっても不動産をある程度高く売却することが可能になります。

そのため、買取の一括査定サイトを使えば、買取の最大のデメリットである「売却価格が安い」というのは、大幅に回避できるのです。

4-3.いくらくらいで売却できるか

イメージとしては、従来までは価格が100のものが80程度しか売れなかったものが、買取一括査定サイトを使えば、90程度までは価格が伸びることが予想されます。

物件によっては、95くらいに伸びる可能性もあります。

一方で、不動産会社は仲介を行えば3％の仲介手数料がとれます。

仮に100の価格のものを97で購入すると、利益が3となり、仲介を行うのと変わらなくなってしまいます。

そのため、売れ残りリスクを考えれば、買取業者の提示できる価格は、どんなに高くなっても95程度のところで頭打ちになるでしょう。

いずれにしても、価格が100の物件を仲介で売却したら、3％の仲介手数料を支払うため、97で売却したようなものです。

買取なら95、仲介なら97と考えれば、あまり差はなく、筆者としては買取の一括査定の利用をオススメしています。

それでは次に筆者がオススメする買取の一括査定サイトをご紹介します。

5.買取の一括査定サイトのオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産を売却うえで大事なことは、「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか？

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス（サイト）」です。

不動産一括査定サービスとは？

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のオススメは「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス（サイト）に厳選。

その中でも

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用（「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」）し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3％をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。

以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2～3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・？と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ　→　https://ieul.jp/

人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ　→　https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。

また、さらに1都3県（東京・神奈川・埼玉・千葉）で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ　→　https://sony-fudosan.com/

何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ　→　http://www.home4u.jp/

少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

• 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅～地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる！一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール 」
• 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue 」
• 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産 」
• 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U 」

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名	提携不動産会社	対応地域	利用者数	運用歴	強み	弱み
イエウール	1,500社以上	全国	1,000万人 ※2017/02時点	2013年～	・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績 ・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1	運営歴が浅い
すまいValue	6社（超大手会社のみ）	全国 ※人口の少ない都市は未対応	10万人以上/年	2015年～	・超大手の不動産会社のみで安心 ・仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定	地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産	ソニー不動産のみ	東京・神奈川・千葉・埼玉のみ	非公開	2014年～	・国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 ・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる！	一都三県のみしか対応できない
HOME4U	1,000社	全国	500万人 ※2016/12時点	2001年～	・2001年から運営と一括査定で一番歴史あり ・NTTグループ運営だから安心！	提携不動産会社が少なめ
リガイド	600社	全国	非公開	2006年～	・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加	提携不動産会社が少なめ
HowMaスマート不動産売却	非公開	全国	非公開	2015年～	・営業電話なし、不動産会社とのやり取りがチャットでできる ・不動産会社との媒介契約がネット上で出来るのはココだけ	参加している不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定	1,549社	全国	420万人	2004年～	・賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック ・地域密着の不動産会社が多く参加している	大手不動産会社が参加していない
マンションナビ	非公開	全国 ※マンション専用	360万人	2011年～	・売却だけではなく賃料査定も同時に行える	査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可）
リアリエ	パナソニック株式会社のみ	東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県	非公開	2018年～	・リフォームプラン付きで買主に売却提案	対応地域が全国ではない
住まいのミカタ	株式会社フィルライフ	東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県	非公開	2018年～	・不動産のプロがあなたの要望に合わせて不動産会社を紹介してもらえる	対応地域が全国ではない
イエイ	1,000社	全国	300万人 ※2016/02時点	2007年～	・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実	お役立ち情報が少ない
スマイスター	1,400社	全国	4400万人 ※2018年3月時点	2006年～	・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能	運営会社が広告会社

買取の一括査定サイトは、使えば使うほど、買主同士の競争が激しくなるため、メリットがあります。

できるだけ多くの買取一括査定サイトを使って、たくさんの買取業者同士を競争させましょう。

6.まとめ

以上、一括査定サイトの登場で変わりつつある買取保証による不動産売却について見てきました。

買取は一括査定サイトの登場により、その価値が大きく変化しつつあります。

売主にとっては非常に価値があるのが買取の一括査定サイトです。

買取一括査定サイトを使って、あなたの不動産をゴッホの絵に変えてみましょう。