不動産売却の買取保証とは?通常の買取との違いについて

不動産売却の買取保証とは?通常の買取との違いとメリット・デメリット

不動産の売却を検討されている方は、「買取保証」という言葉を聞いたこともある方も多いともいます。

買取保証とは、不動産会社が直接買い取ってくれる不動産の売却方法

「ピアノの中古買い取ります」「高価下取り、中古車買い取ります!」と同じ世界です。

「へ~、そんなのあるんだ~」という方もいれば、「買取って、あの不動産を安く売却するやつでしょ?」という方もいることでしょう。

少し昔の方は、買取と聞くと、ダークなイメージすら持つ方もいます。 

確かに数年前までは買取は確かにダークなイメージでした。

ところが、最近では一括査定サイトの登場により、買取は価格決定プロセスの透明性が高くクリーンな売却方法に変わってきました。

そこで今回の記事で「今どきの買取事情」についてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは買取を理解し、有効な売却手段として選べることができるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業鑑定士

1.不動産買取の特徴

初めに不動産売却における「買取」とは何かについてお伝えします。

不動産の売却には2種類あります。

  • 仲介:不動産会社にあっせんしてもらって第三者に売却する方法
  • 買取:不動産会社に直接買ってもらう売却方法

不動産会社は買取を行って、さらに第三者に転売して転売益を稼ぎます。

不動産の買取とは、中古車や中古ピアノの下取りを全く同じで、不動産会社にとっては商品の仕入に該当します。

買取のメリット

買取は不動産会社に買い取ってもらうだけのため、売却活動としては非常に単純。

不動産会社の提示価格と折り合いがつけば、そのまま売却して終了となります。

仲介での売却期間は通常3ヶ月程度ですが、買取の場合は「早くて確実」という点がメリットです。

また買取は第三者に売るわけではないため、広告等を広く行うことはありません。

そのため秘匿性が高いのも特徴。

例えば離婚など近所の人に言いにくい理由で、早く売りたい人は買取が向いています。

買取のデメリット

一方で、買取の最大のデメリットは売却額が安くなるという点。

本来仲介でじっくり売却すれば100で売れる不動産が、買取で売却してしまうと80程度でしか売れません。

買取業者は、80で仕入れたものを100で売却するため、20の転売益が得られます。

買取にも「即時買取」と「買取保証」の2種類ある

実は同じ不動産会社による買取でも「即時買取」と「買取保証」があります。

  • 即時買取:不動産会社が即時で買い取ってもらう方法
  • 買取保証:ある一定の期間を設けて、売れなければ買取会社が買取という方法

買取保証の説明図

買取保証のイメージ図

買取保証は、その期間中に不動産会社は売却活動を行えますので、即時買取に比べて少し高く売れる可能性が出てきます。

どちらにしても不動産会社が買い取ってもらうことには変わりありませんが、「買取保証」のほうが売却活動期間がある分、少し高めに売れるというわけです。

不動産買取の詳細は下記記事で詳しく解説しています。

仲介買取専門家が教える!不動産の「買取」と「仲介」判断基準
不動産買取のメリット・デメリットは?仲介との違いや手順を徹底解説!

「不動産の買取ってどういう仕組み?」 「不動産買取と仲介ってどっちがいいの?」 「買取のデメリットは何があるの?」 不動 ...

続きを見る

それでは、不動産売却では理解しておきたい不動産の価格はどう決まるのかについて説明します。

2.不動産価格の性質

不動産は立地条件等を考慮すると、2つとして同じ物件はこの世に存在しません。

仮に同じマンションであっても、階数や位置が異なります。

そのため全ての不動産は唯一無二の資産であると言えます。

このような唯一無二の資産というのは、他に絵画などがあります。

ゴッホやピカソの直筆画は世界に1つしか存在しません。

レプリカはできたとしても、本物は1つだけです。

唯一無二の資産というのは、工場で大量生産ができません。

工場生産品は、作り過ぎると供給過剰になり価格が下がります。

色々な会社で作り過ぎれば、売主側に安売り合戦という競争が発生します。

しかしながら唯一無二の資産は作り過ぎという状況は起こりません。

唯一無二の資産の売り方

唯一無二の資産は供給過剰にならないため、オークション形式で売却すると、価格が跳ね上がるという性質を持っています。

理由は競争原理が買主側にしか働かないから。

例えばゴーギャンの絵が入札により数百億円で売却されたという話を聞いたこともある方も多いでしょう。

あなたの売却しようとしている不動産は、ゴッホやピカソの絵ではありませんが、唯一無二の資産という点では、ゴッホやピカソの絵と同じです。

全く同じ条件の不動産は他にありません。

不動産は売主側で安売り合戦をする必要はなく、買主側で競争原理が働くと価格がどんどん上がるという性質を持っているのです。

以上、ここまで不動産価格の特徴についてみてきました。

それでは次に買取業者が考えていることについて触れてみます。

これを知っておくと、後ほど説明する不動産を高く売却する方法の理解がスムーズになります。

3.買取業者は「いかに安く買うか」を考えている

買取業者はプロですので、不動産の価格の性質を良く知っています。

買取業者は、あなたから「いかに安く買うか」ということを真剣に考えています。

そのため買取業者は不動産を安く買うために競争原理を排除しようとします。

誰かと競争して不動産を買おうとすると価格が高くなってしまうから。

競争とは何も入札形式とは限りません。

1社でもライバルの買取業者が登場すれば、価格が上がり安く仕入れることが困難になります。

そのため、腕の良い買取業者とは、競争原理を排除しコソッと相対取引で不動産を購入します。

相対取引とは1対1の商談で取引すること

買取業者は競争に巻き込まれることを嫌がります。

「A社2,500万円で買うと言ってるよ」と天秤にかけられると、B社としては2,500万円以上の金額で検討せざるを得ないからです。

以上、ここまで買取業者の考えていることについて見てきました。

それでは次に今どきの買取について見ていきます。

4.今どきの買取は入札制が増えてきている

買取業者は買主同士の競争を極力回避しようとしていたため、相対取引で安く買うというのが常識でした。

ところが今ではその常識も大きく崩れようとしています。

買取の一括査定サイトの登場

それは買取の一括査定サイトの登場です。

買取の一括査定サイトでは、買取業者同士を競争させて手軽に入札できるサイト。しかも無料です。

買取の一括査定サイトは、売主にとっては画期的なサイト。

今まで買取業者同士を競争させようにも、なかなかできなかったことを簡単にできるようになりました。

仲介の一括査定サイトとは異なる

不動産の一括査定サイトには、「仲介」と「買取」の2種類があります。

仲介の一括査定サイトは売却予想価格を競わせるだけですが、買取は自分たちが買う価格を競争させているため、その意味合いは全く異なります。

買取の一括査定サイトを使えば、買取業者同士を競争させることが可能になります。

そのため、買取の一括査定サイトを使えば、買取であっても不動産をある程度高く売却することが可能になります。

買取の一括査定サイトを使えば、買取の最大のデメリットである「売却価格が安い」というのは大幅に回避できるのです。

いくらくらいで売却できるか

イメージとしては、従来までは価格が100のものが80程度しか売れなかったものが、買取一括査定サイトを使えば、90程度までは価格が伸びることが予想されます。

物件によっては、95くらいに伸びる可能性もあります。

一方で、不動産会社は仲介を行えば3%の仲介手数料がとれます。

仮に100の価格のものを97で購入すると、利益が3となり仲介を行うのと変わらなくなってしまいます。

そのため、売れ残りリスクを考えれば、買取業者の提示できる価格は、どんなに高くなっても95程度のところで頭打ちになるでしょう。

いずれにしても、価格が100の物件を仲介で売却したら、3%の仲介手数料を支払うため、97で売却したようなもの。

買取なら95、仲介なら97と考えれば、あまり差はなく、筆者としては買取の一括査定の利用をオススメしています。

次に不動産買取の保証金額や条件についてみていきましょう。

5.大手不動産会社の買取保証の金額や条件を紹介

これまで不動産買取の基本的な内容をお伝えしてきましたが、次は買取保証を不動産会社に付けてもらうためにはどのような条件を満たしている必要があるのかお伝えします。

住友不動産販売、三井のリハウス、東急リバブル、京王不動産の買取保証サービスを比較しながらみていきましょう。

サービス名保証価格物件種別条件
住友不動産販売1億円以下、かつ査定価格の90%以内土地、戸建て、マンション
※住友不動産販売の営業可能エリアに所在する自己所有の居住用の不動産

【土地・戸建】
敷地面積40㎡以上 ※建物調査を実施する場合がございます。

【マンション]】
新耐震基準 専有面積40㎡以上 自主管理を除く

※土地・戸建・マンションとも建築基準法等に適合し、一般的な住宅ローンが利用可能な物件であること。

三井のリハウス1億円以内、かつ査定価格の90%を上限土地、戸建て、マンション【土地・戸建】
・敷地面積40㎡以上
・三井のリハウス指定の建物調査を実施する場合あり
【マンション】
・専有面積40㎡以上
・1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認取得物件
※一般的な住宅ローンの通常利用が可能であること
京王不動産1億円以下土地(古家付可)、中古マンション
※京王線沿い

【土地】
・敷地面積40m²以上
・建築確認済証の取得ができること

【マンション】
・50m²以上(壁芯)
・昭和56年6月1日以降に建築確認を取得した物件(新耐震基準適合物件)
・自己居住用物件(賃貸人居住中物件は除く)

【共通】
・一般的な住宅ローンが利用できる不動産

東急リバブル1億円以下かつ査定価格90%を上限個人の居住用の土地・一戸建・マンション
※東京、神奈川、埼玉、千葉および札幌、仙台、名古屋、福岡、関西圏で、東急リバブルが日常的に営業・販売活動可能なエリア

【土地】
敷地面積40㎡以上

【一戸建て】
敷地面積40㎡以上、築30年以内(但し築年数に応じた制限あり)
※別途東急リバブル規定の建物検査有

【マンション】
築30年以内、専有面積30㎡以上

【共通】
法令および条例に適合していること
※東急リバブルの審査後適用
一般的な住宅ローンの通常利用が可能であること

調査日:2020年7月8日

次に筆者がオススメする買取の一括査定サイトを紹介します。

これらは仲介の一括査定サイトでもありますが、買取ができる不動産会社も多数参加しています。

6.買取の一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

信頼できる不動産会社を見つける

不動産売却で大事なことは、「信頼できる不動産会社を探せるか」。

不動産会社によって、得意としている不動産も異なりますし、この地域は得意・不得意などあります。

中には売却金額に数百万、数千万の差が出ることも。

ただ、あなただけの力でそのような不動産会社に出会えることは難しいと思います。

不動産会社を1社1社回って話を聞いていても、逆に迷うことになり時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

買取の一括査定サイトは、使えば使うほど、買主同士の競争が激しくなるため、メリットがあります。

できるだけ多くの買取一括査定サイトを使って、たくさんの買取業者同士を競争させましょう。

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

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まとめ

買取保証による不動産売却について見てきました。

買取は一括査定サイトの登場により、その価値が大きく変化しつつあります。

売主にとっては非常に価値があるのが買取の一括査定サイトです。

買取一括査定サイトを使って、あなたの不動産をゴッホの絵に変えてみましょう。

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