銀行から不動産投資ローンを借りる前に知っておくべき全知識

投稿日:2017年10月4日 更新日:

不動産投資を行う際、気になるのがローンです。

銀行がどの程度、融資してくれるのかどうかが気になります。

これから不動産投資を始めようとしている人の中には、

  • 銀行からはいくらくらい借りることができるのだろうか?
  • 住宅ローンを借りていても不動産投資をすることができるのだろうか?
  • 金利はどの程度なのだろうか?

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では不動産投資ローンにおける「銀行」の考え方にフォーカスして、解説いたします。

この記事を読むことで、あなたは銀行の考え方を理解し、不動産労使ローンとはどのようなものであるかを理解することができます。

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1.不動産投資ローンとは

1-1.住宅ローンとの違い

ローンの中で最も身近なローンは住宅ローンです。

不動産投資ローンは住宅ローンとは異なるローンのため、住宅ローンのように低い金利で借りられるわけではありません。

銀行は住宅ローンと不動産投資ローンをどのように捉えているかというと、返済原資の違いという点を意識しています。

住宅ローンの返済原資は、借りる人の給与です。

そのため、大企業や公務員等、安定して給料がもらえる会社に勤めている人を高く評価してローンを貸し出します。

大企業勤務者や公務員は、本人が辞めさえしなければ、給料がなくなるということはほぼありません。

そのため、本人が簡単に会社を辞める人でないかどうかもチェックすることになります。

通常、3年以上勤めている人であれば、辞めない人ということで判断し、お金を貸してくれます。

そのため住宅ローンの審査項目には勤続年数という項目もあります。

勤続年数は3年以上というのが審査の目安です。

また銀行は、投資物件は簡単に手放しても、マイホームは簡単には手放さないだろうと考えています。

そのため、本人の収入状況や勤務先、健康状態が問題なければ、どんどん貸し出すというのが銀行の姿勢です。

一方で、不動産投資ローンについては、銀行は返済原資が物件にあると考えています。

そのため良い物件であれば貸し出し、悪い物件であれば融資が厳しくなるという姿勢です。

良い物件とは、立地が良く、築年数の浅い物件です。

このような物件であれば空室リスクも少ないため、収益も安定しています。

不動産投資ローンは、あくまでも不動産が生み出す収益の中から返済を行います。

例えば、郊外の築古アパートなどは、いかにも空室リスクが高く、すぐにでも計画が破たんしそうな物件です。

このような物件であれば銀行の貸し出し姿勢は厳しくなるということを理解しておきましょう。

ただし、銀行の見ているポイントは、物件だけではありません。本人の「資産状況」も加味します。

重視しているのは、「収入」ではなく「資産」です。資産とは、土地や建物のことを言います。

しかも負債を差し引いた純資産です。

具体的には、本人が他に土地を持っている等の資産家であれば、銀行は積極的に貸し出しを行います。

金利についても資産を保有している人の方が低くて有利になります。

資産家の人であれば、仮に不動産投資ローンが焦げ付いても、他の資産を売却して返済することが可能だからです。

サラリーマンで他に資産がないような人の場合、不動産投資ローンが有利になることはありません。

銀行は不動産投資ローンを貸し出す場合、「物件の収益力+本人の資産状況」を重視しています。

1-2.不動産投資ローンの年収基準

金利については、本人の資産状況を重視すると述べましたが、融資額については、本人の収入も重視されることになります。

銀行は、不動産投資ローンに対して、一定の融資枠を設けています。

その融資枠は1~3億円です。

年収に換算すると、10倍から30倍といったところになります。

年収としては、1,000万円を超えるような人であれば、不動産投資に手を出せる可能性が出てきます。

ただし、年収1,000万円の人でも、不動産投資までできる余力のある人は少ないのが現実です。

あまり無理をせず、余力が生まれてから不動産投資を行うのが賢明です。

1-3.不動産投資ローンの金利

不動産投資のローンの金利は、住宅ローンの金利に比べ、プラス1~2%程度高いです。

1~2%というのは、かなり幅がありますが、これは物件の収益力や本人の資産状況によって差があるためです。

通常、住宅ローンの金利は、銀行が同じであれば、誰でも同じです。

ところが、不動産投資ローンは物件の収益力や本人の資産状況により同じ銀行でも人によって金利が異なってきます。

郊外の築古アパートで、かつ、本人に他の資産がないような状況であれば、金利は高くなります。

一方で、駅近の新築物件で、かつ、本人が資産家であれば、金利は低くなります。

さらに、地主のような資産家の場合、住宅ローンよりも安い金利で借りられるようなケースもあります。

不動産投資ローンの場合、金利は、物件の収益力や本人の資産状況によって異なるということを知っておきましょう。

以上、ここまで不動産投資ローンについて見てきました。

不動産投資ローンでは本人の資産状況を加味するとお伝えしました。

では、本人に住宅ローンのようなマイナスの資産がある場合はどうなるのでしょうか。

そこで次に住宅ローンがある場合について見ていきます。

2.住宅ローンを借りている場合は不利

2-1.融資額の減額

本人に住宅ローンがあっても、不動産投資ローンを借りることが可能です。

ただし、融資される額が、住宅ローンが無い人よりも不利になります。

不動産投資ローンは融資枠が年収の10倍から30倍と述べました。

例えば、年収1,000万円のAさんが年収の30倍の3億円借りることができたとします。

ところが、Aさんには住宅ローンが4,000万円残っています。

その場合、Aさんの借りられる不動産投資ローンは、3億円から4,000万円を控除した2.6億円になるというのが銀行の考え方です。

住宅ローンが残っている場合は、融資可能額が、住宅ローンの残債分だけ下がるということに注意が必要です。

2-2.二重ローンのリスク

住宅ローンの残債があると、融資額が減りますが、借りる本人としても住宅ローンと不動産投資ローンを二重で抱えることについて、十分にリスクを認識する必要があります。

不動産投資ローンでは、仮に大きな空室が発生してしまうと、毎月の返済を自力でしなければならないことになります。

物件の有み出す収益で返済できなくなると、本人の給与や貯金の中から不動産投資ローンを返していくほかありません。

ここで住宅ローンを抱えていると、給与の中から住宅ローンと不動産投資ローンをダブルで返済することになります。

このような状況になると、一気に持ちこたえられなくなり、あっという間に2つのローンを滞納することになります。

ローンの滞納が3ヶ月以上続くと、信用機関の事故情報リストに名前が掲載されてしまいます。

いわゆるブラックリストです。

ブラックリストに名前が載ってしまうと、名前が載っている間はクレジットカードが使えません。

また新規のローンも組むことができなくなります。

ブラックリストに載る期間は5~10年程度です。

この間、非常に不自由な生活を強いられますので、二重ローンは注意が必要です。

このような事態を避けるため、不動産投資ローンの返済が厳しくなったら、投資物件を真っ先に売却するという決断が必要になります。

そのため、投資物件を購入する際は、売却しやすい物件を購入するというのが適切です。

高利回り物件を求めて、郊外の築古アパートのような物件を購入してしまうと、売却で行き詰り、あっという間に住宅ローンまで被害が及びます。

住宅ローンを抱えながら不動産投資を行う場合は、流動性の高い優良物件に投資をするようにしましょう。

尚、投資用マンションを売却する場合については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで住宅ローンを借りている場合は不利について見てきました。

不動産投資ローンのうち、アパートローンに関しては、最近銀行の融資指定に変化が見られます。

そこで次に2016年12月以降の銀行の融資姿勢の傾向をご紹介します。

3.2016年12月以降の銀行の融資姿勢の傾向

日銀のマイナス金利政策が功を奏し、アパートローンを含む2016年12月まで不動産投資ローンの貸し出しが急増していました。

背景には、2015年1月より相続税法が強化されてことがあります。

相続税法が強化されたため、地主が相続対策でこぞってアパート建築をするようになりました。

統計上も貸家(アパートを含む)の建築着工数はここ数年伸びています。

ところが2015年5月には、「空家等対策の推進に関する特別措置法(通称、「空家法」)」が制定され、全国の空家が増えている状況が浮き彫りになりました。

空家については、賃貸物件ではない相続空家も含まれますが、それでも地方では人口減少が進んでいるのが明確なため、郊外のアパートは供給過剰であることは明らかです。

賃貸市場のマーケットは縮小しているのにもかかわらず、①相続税法の強化と②日銀のマイナス金利政策によって、アパート建築が増え、銀行の不動産投資ローンの貸出残高が増えてしまったのです。

そのため、このままの状況が続くと、不動産投資ローンの中で、返済ができなくなる不良債権が増えていく可能性があります。

そこで、2016年12月に、日銀がアパートの供給過剰を懸念し、銀行の貸し出すアパートローンの監視を強化することになりました。

日銀は各銀行にとっては、大親分ですので、各銀行は日銀の姿勢に従わざるを得ません。

そのため、2017年に入ってからは、急速にアパートローンの融資姿勢が厳しくなり始めました。

数年前なら余裕で審査が通ったような物件でも、2017年以降は融資が下りにくい状況が続いています。

マイナス金利のため、銀行から融資を受けるのは今が絶好のチャンスではありますが、日銀の監視が強化されたため、融資が難しくなっているというのが現時点における傾向です。

4.まとめ

以上、銀行から不動産投資ローンを借りる前に知っておきたい基礎知識を解説してきました。

不動産投資では、無理なローンを組むことは避けたいところです。

十分な自己資金を用意して、物件も厳選して投資を行いましょう。

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