投資用マンションの売却相場と相場より高く売る8つの秘訣

収益物件の価格は、物件が生み出す収益と利回りの関係で決まり、投資用マンションも価格を決める利回りの相場が存在します。

利回りの相場を知っておくことで、家賃収入から相場の価格を算出することが可能です。

また、投資用マンションは少し工夫すると相場よりも高く売ることができます。

これから投資用マンションを売却するのであれば、相場よりも高く売る方法を知っておくことも重要です。

そこで今回の記事では「投資用マンション売却の相場と高く売る方法」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

投資用マンションの売却相場

健美家「収益物件市場動向四半期レポート」によると、地域別の区分マンションの価格と利回り(表面利回り)の相場は下表のようになっています。

※出典：健美家「収益物件市場動向四半期レポート＜2022年4月～6月期＞」

利回りは空室や修繕等のリスクを反映しているため、立地が良い、または、築年数が浅いほど小さくなります。

また、利回りが低いほど安全な物件であることから、投資家の人気も高く、価格が高くなる傾向にあります。

例えば、東京23区の築10年未満というのは、立地が最も良く、築年数が最も浅い条件の物件です。東京23区の築10年未満の利回りは4.46％となっており、最も低くなっています。

次に投資用マンションの価格の決まり方について見ていきましょう。

投資用マンションの価格の決まり方

投資用マンションの価格は、収益還元法と呼ばれる算式によって価格が決まります。

収益還元法には、「表面利回りで簡易に求める方法」と「NOI利回りで精緻に求める方法」の2種類があります。

表面利回りで求める方法

表面利回りで求める方法で求められる価格は、あくまでも概算価格です。

概算価格の求め方は以下の通りです。

例えば、東京23区の築10年～20年未満の物件の表面利回りの相場は「4.93％」でした。

月の賃料収入が10万円の物件は、年間賃料収入が120万円となります。

この条件で概算価格を求めると、以下のようになります。

NOI利回りで求める方法

投資用マンションは、実際には維持コストがかかりますので、精緻な価格を求めるにはNOI利回りで求める方法を採用します。

NOI利回りで求める方法で求められる価格は、収益価格と呼びます。

NOI利回りで求める方法とは、純収益(NOI)をNOI利回りで割って価格を求める方法です。

純収益はNOI(Net Operating Income：エヌオーアイと呼ばれる)を用います。

NOIは、年間賃料収入から年間費用を引いて求めたものです。

分母の利回りは、NOIの価格に対する利回りですので、NOI利回りと呼ばれます。

NOIは、年間賃料収入から年間費用を引いて求めたものとなります。

年間賃料収入から控除する年間費用の項目は、以下のようなものが対象です。

NOIは、自己資金100％で投資をした場合の「手残り」というイメージのものです。

「借入金の元本返済額」や「減価償却費」を費用項目の中に含んでいないことがポイントとなります。

NOIの経費率は、概ね相場が決まっています。

入居者募集費用や修繕費は築年数が上がると上昇するため、築年数別の経費率は以下のようになります。

築年数	NOIの経費率
築10年未満	15％
築10年～20年未満	20％
築20年以上	30％

例えば、築10年～20年未満で、月の賃料収入が10万円の物件があったとします。

年間賃料収入120万円から、およそのNOIと求めると以下の通りです。

また、NOI利回りの相場としては、一般財団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査が利用されるのが一般的です。

一般財団法人日本不動産研究所「第42回不動産投資家調査」によると、ワンルームマンションのNOI利回りは下表の通りです。

地区	NOI利回り
都内城南地区(目黒区・世田谷区)	4.2％
都内城東地区(墨田区・江東区)	4.5％
札幌	5.5％
仙台	5.5％
さいたま	5.2％
千葉	5.2％
横浜	4.9％
名古屋	5.0％
京都	5.2％
大阪	4.8％
神戸	5.2％
広島	5.7％
福岡	5.1％

※出典：一般財団法人日本不動産研究所「第42回不動産投資家調査」

例えば、都内城南地区でNOIが96万円の物件の場合、収益価格は以下のように計算されます。

これまで投資用マンションの価格の決まり方について見てきましたが、次に相場が上がる主な要因についてお伝えします。

投資用マンションの相場が上がる主な要因

投資用マンションの相場は、金利が上がると上昇します。

理由としては、収益還元法で用いるNOI利回りは、金利と不動産リスクプレミアムの合計で構成されるからです。

不動産リスクプレミアムを一定とした場合、NOI利回りは金利が低くなるほど小さくなります。

以下に、過去20年間における中古マンション(投資用・居住用含む)と金利の推移を示します。

※出典：中古マンション価格「東京カンテイ」、金利「財務省」

中古マンション価格と金利の動きは概ね反転した動きで推移しています。

金利が下がることでNOI利回りが小さくなり、その結果として収益価格の相場も上がるのです。

次に投資用マンションを相場よりも高く売る方法についてお伝えします。

投資用マンションを相場よりも高く売る8つのコツ

投資用マンションを相場よりも高く売る8つのコツは以下の通りです。

①空室を埋めてから売る

投資用マンションを高く売るには空室を埋めてから売ることがポイントです。

仮に入居者が入っていない物件は、投資家が賃料収入を保守的に見積りする傾向があります。

賃料を保守的に見積られれば、収益還元法の分子であるNOIが小さくなってしまい、収益価格も下がってしまいます。

投資家に保守的に価格を見積もらせないためにも、空室は埋めてから売ることがポイントです。

②管理会社や管理方式を切り替えてから売る

管理会社や管理方式を切り替えてから売ることも高く売る方法の一つです。

管理方式が家賃保証付きのサブリースとなってしまっている場合、収益性が低いため売却価格が安くなってしまいます。

家賃保証型サブリースの場合は、管理方式を通常の管理委託に切り替えてから売った方が高く売却することができます。

また、管理委託であっても、管理料が高い場合にはNOIが小さくなるため、売却価格も小さくなります。

管理料の相場は家賃の3％～8％程度ですが、8％くらいを支払っているケースなら、もっと管理料が安い管理会社に切替えた方が良いです。

管理料が安くなれば、NOIが上がるため、高く売却することができます。

③設備を交換してから売る

設備を交換してから売ることも高く売る方法の一つです。

【2.投資用マンションの価格の決まり方】にて説明した、NOIの費用項目の中には修繕費がありました。

売主側できちんと設備交換がなされている物件は、投資家が修繕費を少なめに見積もるため、NOIが大きくなります。

NOIが大きくなれば、収益価格が上がるため、高く売却できるようになります。

設備に関しては、15年程度で寿命を迎えるものが多いため、15年を過ぎているものは交換しておくと投資家の印象は非常に良くなります。

投資用マンション売却時の修繕費用の目安については、以下の記事で詳しく解説しています。

④投資用マンション専門の不動産会社に依頼する

投資用マンションを高く売るなら、投資用マンション専門の不動産会社に依頼することがポイントとなります。

投資家は、収益物件を専門に扱っている不動産会社経由で次に投資する物件を物色していることが一般的です。

街の不動産会社で投資物件を探すことは、ほとんどありません。

そのため、近所にある街の不動産会社に投資用マンションの売却を依頼しても高く売れないことが一般的です。

投資家は全国に点在しており、インターネットで物件を探すことができるため、不動産会社は必ずしも地元の不動産会社である必要はないのです。

不動産会社は遠くても構わないので、必ず投資用マンション専門の不動産会社に依頼するようにしましょう。

⑤外国人投資家に売る

投資用マンションを高く売るなら、外国人投資家に売ることをオススメします。

外国人投資家の中でも、中国や台湾等のアジア系の投資家が高く買ってくれる傾向があります。

アジア系の投資家は、自国の収益物件の利回りが低いため、日本の収益物件が割安に映って見えています。

日本人投資家が5％程度の利回りが欲しいと思っていても、アジア系の投資家なら4％で十分と考える傾向があり、期待するNOI利回りが低いことから高く売ることができるのです。

都内の投資用マンション専門の不動産会社なら、海外の投資家も顧客として多く抱えています。

大阪の物件であっても、東京の不動産会社が中国人に売却するようなこともあります。

買主は国内投資家だけにこだわるのではなく、海外投資家まで広げて検討することをオススメします。

⑥相続対策を目的とした資産家に売る

投資用マンションを高く売るなら、相続対策を目的とした資産家に売ることもコツです。

相続対策をする人は、相続財産を圧縮することを目的に収益物件を購入します。

相続財産の圧縮で最も効果があるのは、借入金の存在です。

資産家は借入金をわざと残すことで、相続財産を圧縮し、相続税の節税を行います。

購入する不動産の価格が高いほど、多くの借入金を作ることができますので、相続対策を行う人にとっては物件価格が高い方が良いのです、

相続対策を目的とした資産家は、収益性よりも総額を重視する傾向にあり、低利回りの物件でも購入してくれます。

一般の投資家よりも低い利回りでも良いということになれば、収益価格が上がるため、結果的に相場よりも高く売却することができます。

買主は、海外投資家もしくは相続対策を目的とした資産家が狙い目です。

⑦オークション方式で売る

投資用マンションを高く売るなら、オークション方式(入札のこと)で売る方法もあります。

近年は、オークション形式で不動産を売却できるサービスも登場してきています。

良い物件であれば、オークションに出すと買主が競合するため値段がつり上がり、高く売却することができます。

オークション形式が面倒ということであれば、複数の不動産会社に一般媒介契約で依頼することで、疑似的なオークション状態で売ることも可能です。

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる仲介の契約形式のこと

不動産会社が得ることのできる仲介手数料は成功報酬であるため、不動産会社は同時に売却を依頼されると、他社と競合状態になります。

不動産会社は、いち早く他の会社よりも高い金額で売らなければならなくなることから、結果的に高く売ることができるのです。

収益物件の扱いに慣れた複数の不動産会社に一般媒介で依頼すると良いでしょう。

⑧不動産一括査定サイトで投資用マンション売却に強い会社を探す

投資などの収益物件の売却は、不動産会社に査定してもらうところからスタートします。

収益物件の主な買主は投資家です。投資家は、通常、収益物件をメインで扱うよう不動産会社で物件を探しています。

逆に言うと、売却の際も、そのような多くの投資家を抱えている不動産会社に頼むのが効率的です。

気をつけなければいけないのは、査定額はあくまで、不動産会社がいくらで売れそうなのかを判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

収益物件は、賃料収入など収益性も加味しながら査定をするため、なおさら不動産会社の力量で査定額にバラつきが出てきます。

なので、査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

しかし、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのはとても大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

売却することは決まっておらず、現在の市場価格を確認してみたいという方でも活用出来るので、定期的にチェックしてみるのも良いでしょう。

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つを組み合わせて利用することをオススメします。

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があります。（※下記、すまいValueのフォーム画面）

人に貸している収益物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

収益物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

まずはどこか1社の査定依頼でOKという方は、「三井のリハウス」がオススメです。

三井のリハウスは仲介取扱件数 第1位であり、多くの買主情報を持っており、投資家もたくさん抱えています。

評判がいい不動産仲介会社のおすすめランキングについては下記記事をご確認ください。

まとめ

投資用マンション売却の相場について解説してきました。

投資用マンションの価格は、投資用マンションが生み出す純収益と利回りの関係によって決まります。

相場が上がる主な要因は金利の低下で、低金利の時期は相場が高く、売り時といえます。

相場よりも高く売る方法としては、「空室を埋めてから売る」や「投資用マンション専門の不動産会社に依頼する」等の方法がありました。

投資用マンションを相場よりも高く売る方法が分かったら、金利が低いうちに売却することをオススメします。