入門者必見!不動産投資で知っておくべき知識とオススメ物件の見極め方

何ごとも最初が大事です。

本来、不動産投資は安全で、誰でもできる投資ですが、入門編を間違えてしまうと、いきなり失敗してしまいます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 不動産投資といっても何から手を付けていいか分からない
  • 入門編としては、どのような不動産が良いのか知りたい
  • 入門者はどのようなことに気を付ければいいのか知りたい

結論からすると、不動産投資の入門者は、「資金面」「物件管理」「入居者募集」の3つが容易な物件を選ぶ必要があります。

そこで今回の記事では不動産投資の「入門」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは入門者としての注意点と、どのような物件を選択すれば良いのかが分かるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.色々ある不動産投資で入門者にオススメなのは?

入門者にオススメは「住宅系」

不動産投資とは、別の言い方をすると不動産賃貸業を行うことになります。

不動産賃貸業は、不動産所有者と借手が存在すれば成立します。

不動産賃貸業の中には、オフィスビルや商業施設、ホテル、倉庫、住宅等々の様々なものが存在します。

これら全ての不動産賃貸業は不動産投資の対象となります。

現に、オフィスビルや商業施設、ホテル、倉庫といった不動産は機関投資家と呼ばれるプロの投資家が不動産投資の対象として取得しています。

プロの扱う投資対象の特徴としては、金額規模が大きいという点です。

都内の大型物件であれば、1物件100億円以上の物件も存在します。

入門者である個人投資家では、このような大型物件に対して、そもそも購入資金を集めることができません。

したがって、不動産投資の入門者は必然的に物件規模が小さくなります。

投資金額を考慮すると、入門者向けの物件は、必然的にオフィスや商業施設、ホテル、工場等は投資対象から除外されます。

また商業施設などは、テナントの入れ替わりも激しく、またテナントが内装をかなりの費用をかけて工事することも行われます。

工事の度に、資産区分や原状回復の取り決め等の煩雑な管理が発生し、入門者向きではありません。

その他、倉庫やホテル等の事業系も借手側の要求が多く、管理の難易度が高いため、入門者向きではありません。

さらに店舗等の事業系は一度抜けてしまうと次のテナントを入居させるのにとても苦戦する傾向があります。

入居者募集の難易度も高いため、やはり入門者向けではありません。

そのため、入門者向けとして残る対象は住宅系になります。

住宅系も一棟ワンルームマンションというものが存在します。

一棟ワンルームマンションの金額は3億円前後が多く、大きくても10億円未満が個人投資家向けとなります。

ただし、億単位の投資となると、やはり入門者向けではありません。

入門者向けで考えるのであれば、数千万円の物件が適切な規模になります。

数千万円で購入できる物件となると、「ワンルームマンション」もしくは「アパート建築」に絞られてきます。

資金額面から考えると、入門者向けのアパート投資は必然的に「ワンルームマンション」もしくは「アパート建築」のいずれかです。

入門者向けの不動産投資を考える場合、「資金面」の他、「物件管理」と「入居者募集」の2面を考える必要があります。

土地を持っている人は「アパート建築」もオススメ

例えば、自分の自宅の近くに土地を持っている人であれば、入門向けとしてアパート建築がオススメです。

土地代がタダであるため、「資金面」でとても有利です。

また近くに物件があることは、「物件管理」がとてもしやすいです。

実際、管理は管理会社に委託するものとしても、自分がすぐ目の届く場所に物件があれば、状況もよくわかり、管理会社への指示もしやすくなります。

さらに入居者募集という観点で言えば、アパート建築の場合、ワンルームもしくは2DKのようなコンパクトサイズの部屋のアパートが良いです。

3LDKのようなファミリータイプの物件だと、賃貸需要が弱く、入居者募集の難易度が上がります。

そのため、近くに余った土地を持っている人であれば、「入居者募集」の観点から、単身者かDINKS向けのアパート建築がオススメになります。

土地を持っていない人は「ワンルーム」

では、近くに土地を持っていない人の場合、どうなるかと言うと、ワンルームマンションがオススメになります。

ワンルームマンションは都内の優良物件であっても2,000万円程度で購入することが可能です。

「資金面」の負担が楽であり、現実的です。

また「管理面」は、基本的には管理会社が行ってくれるため、特に手間がかかりません。

さらに、「入居者募集」の観点からも、ワンルームは賃貸需要の高い単身世帯がターゲットであるため、難易度はそこまで高くありません。

土地を保有していない状態から不動産投資を始めるのであれば、ワンルームマンションが最も入門者向けになります。

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以上、ここまで色々ある不動産投資について見てきました。

不動産投資の特徴を知るために、株式投資との違いについて見ていくと理解が進みます。

2.不動産投資と株式投資の違い

不動投資はインカムゲインが得意

資産を保有しながら得られる運用益をインカムゲインと言います。

具体的には、不動産の家賃収入や株式の配当収入がインカムゲインに該当します。

それに対して、資産の売却で得られる売却益をキャピタルゲインと言います。

不動産投資も株式投資も、ともにインカムゲインとキャピタルゲインを得ることはできますが、

  • 不動産投資はインカムゲインがメイン
  • 株式投資はキャピタルゲインがメイン

となります。

よって、資産から安定収益を得たい人は不動産投資が向いており、資産を増やしたい人は株式投資に向いています。

不動産投資はキャピタルゲインが苦手

たまに、入門者の方に不動産投資で資産をどんどん拡大させたいという人がいます。

確かに、近年は不動産価格が上昇傾向にあるため、転売を繰り返すことで資産を増やすことに成功している人もいますが、このような投資スタイルは難易度が高いです。

不動産は、景気によって価格の上下がありますが、その周期は15年に1度のペースで訪れます。

たまたま15年に1度来る上昇トレンドに乗れば、キャピタルゲインを得ることはできますが、下降トレンドに入ってしまえば、キャピタルゲインは容易に得られません。

また、不動産は土地と建物で構成されますが、建物は時間とともに価値が下落していきます。

キャピタルゲインを得るには、建物の価格が下落する以上に土地価格が上昇するような局面でないとなかなか売却益を得ることはできません。

不動産投資では、基本的にキャピタルゲインを得ることは難しいため、入門者はまずはインカムゲインを中心に不動産投資を考えるようにしましょう。

もし、自己資金が少なく、不動産投資が難しいようであれば、最初は株式投資から始めた方が資産は増やしやすいです。

ただし、株式投資はキャピタルゲインが得やすいのと同時に、キャピタルロス(売却損)も得やすいです。

実は不動産投資は安全な投資

一方で、見方を変えると、不動産投資はキャピタルゲインを得にくいですが、キャピタルロスも生じにくいと言えます。

これが不動産投資は安全な投資であると言われる所以です。

株式投資のように自分が投資したお金が、急激に減っていく状況は、とても怖いです。

不動産投資の場合は、多少、資産価格が下落したとしても賃料収入がそれに応じて減るものではありません。

インカムゲインを目的とした不動産投資であれば、資産価格が落ちることに対しては、それほど恐怖は生じないはずです。

資産が急激に減らず安全であるという意味においては、不動産投資は株式投資よりも入門者向けということになります。

不動産投資と株式投資や投資信託の違いについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産投資は株式投資や投資信託に比べると何がいいの?デメリットは何?
不動産投資は株式投資や投資信託に比較して何がいいの?不動産投資のデメリットは?

「不動産投資って有利なのかな?」 「他の投資方法と比較して、収益性やリスクはどうなんだろう」 そんな風に思ったことはあり ...

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以上、ここまで株式投資との違いについて見てきました。

では不動産投資にはどのようなリスクがあるのでしょうか。

3.不動産投資の最大リスクは「空室」

入門者向けの人が、知っておくべき不動産投資のリスクは一つです。

それは「空室リスク」です。

空室は、発生すると収入が減るだけでなく、募集賃料も下げることにもつながります。

また空室対策のためのリフォームも必要となってきます。

さらに空室を埋めるためには、仲介手数料も発生し、場合によってはフリーレント(数か月間賃料を無料とするサービス)等も行う必要があります。

不動産投資には様々なリスクがありますが、そのほとんどが「空室」が呼び水となって生じます。

逆に言えば、空室さえ発生しなければ、不動産投資にほとんどリスクはありません。

入門者が頭に入れるべきことは、まずは空室リスクの低い物件を選びましょう。

ただし、入門者では正直なところ空室の低い物件と言われても分からないと思います。

そこで次に入門者向けに空室リスクを含めて、不動産投資の失敗リスクを抑える3つの鉄則について見ていきます。

4.不動産投資の失敗のリスクを抑える3つの鉄則

鉄則1.立地の良い物件を選ぶ

不動産賃貸業とは、つまるところ「待ち」の商売です。

行商のように人の多いところに自ら出向いて売り歩くことはできません。

逆に多くの人に集まってもらわないと、上手く行かない商売です。

人に多く集まってもらうためには、「立地が良い」ことが何よりも重要です。

立地が良ければ賃料も高く、空室も低いです。

正直言えば、立地が良ければ大した努力をしなくても上手く行きます。

不動産賃貸業とは、典型的な立地産業。

良い場所に出店すれば売上が伸びるのと同じように、良い場所に投資すれば収益も上がります。

建物は、後でもリフォームできますが、立地はリフォームできません。

入門者の方は、とにかく良い立地の物件を選ぶことに全エネルギーを注いでください。

良い立地の物件が手に入れば、後々悩むことはほとんどありません。

良い立地の物件こそ、難易度が低くなるため、入門者向けです。

物件の選び方については下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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鉄則2.小額物件から始める

不動産投資は、やってみないと分からない部分があり、どうしても失敗がつきものです。

例えば、プロでもありがちな失敗ですが、良い場所に拘り過ぎて高級賃貸物件を購入したものの、賃料が高過ぎずなかなか入居者が決まらないという失敗は良くあります。

頭で考えて不動産投資を行ってはみたものの、やはり失敗してしまうということは避けられません。

そのため、入門者が行う不動産投資としては、「失敗しても大丈夫」と思える金額から始めることをオススメします。

不動産投資は、利回りがとても低いため、投資額を大きくしないと正直、なかなか稼げません。

不動産投資では、賃料収入から固定資産税の諸経費等を控除した純収益をNOI(Net Operating Income)と呼びます。

投資額に対する年間のNOIの割合をNOI利回りと呼びますが、NOI利回りは3~5%程度です。

さらに借入金の元本返済を考慮すると、キャッシュフロー利回りは1~2%となってしまいます。

キャッシュフロー利回りが2%だとすると、年間100万円を稼ぐのに5,000万円もの投資が必要となります。

この利回りの低さは、入門者にとって、とてももどかしく、ついつい大きな金額の物件に目が行ってしまいます。

しかしながら、大きな物件は失敗すると、失敗も大きいです。

入門編で大きな投資で失敗してしまうと、立ち直れずこれ以上前に進むことができなくなります。

まずは、焦らずに小額の物件から始めるようにしていきましょう。

鉄則3.自己資金を用意する

入門者は経験が浅いため、失敗も多くなります。

例えば、立地の良い物件を購入できたと思っても、部屋の形が悪いことが原因でなかなか空室が埋まらないというようなミスもあり得ます。

部屋の形が悪くて不動産投資に失敗するというようなことは、入門者にはなかなか想像ができません。

不動産投資には入門者には想像しきれなかった部分で失敗してしまうことも多くあります。

そこで、不動産投資では失敗しても、きちんと逃げられるようにしておくことが必要です。

それには自己資金を多く積み増すことです。

一般的に、プロの投資家は自己資金を30%程度入れています。

入門者であれば、50%は欲しいとことです。

例えば、購入した不動産でなかなか空室が埋まらない状態が続いたとします。

この際、売却すれば、その物件から逃げることが可能です。

ところが、空室が多い物件であれば、多くの場合、購入時点からの値段は下がっています。

このとき、借入残高の方が売却額よりも大きい場合、逃げることができなくなってしまいます。

自己資金が多ければ、価格が下落していたとしても、売却することは可能です。

自己資金は、不動産投資の失敗リスクを下げてくれる効果があるのです。

以上、ここまでリスクを抑える3つの鉄則について見てきました。

では、入門者はどのような物件を購入すれば良いのでしょうか。

5.オススメは都内の区分所有ワンルーム

筆者としては、入門者向けには心底、都内のワンルームマンションが最も良いと思っています。

しかしながら、投資用ワンルームマンション業者には怪しい業者も多くいるため、そのような業者を勧めていると思われると困ります。

先日も、筆者のところにワンルーム業者から強引な営業電話がかかってきました。

意味不明なセールスをしてきたので、ブチッと電話を切っています。

一口にワンルーム投資といっても、怪しい業者も多いので、怪しい業者から購入するのは避けてください。

ただ、現在、東京は単身世帯が増加中であり、なおかつワンルームマンション自体の供給量が抑えられている状態です。

客観的に見て、不動産投資の中で、需要が高く、かつ、供給量が抑えられているという恵まれた状況にあるのは、23区のワンルームマンションだけです。

例えば、同じ東京でもオフィスビルは既に供給過剰状態にあり、投資対象としては適していません。

国内のほとんどの不動産が供給過剰状態にある中で、明らかに供給よりも需要が高い状態にあるのが東京23区内にあるワンルームマンションです。

東京23区内のワンルームマンションであれば、金額的には2,000万円前後となります。

自己資金を50%である1,000万円を用意できれば、入門者でも安全な不動産投資が可能です。

また、都内のワンルームマンションは人気があるため、売却したいときもすぐに売ることが可能です。

値崩れもしにくいという特徴を持っています。

都内のワンルームマンションは、 楽待 などのポータルサイトできちんと販売されています。

怪しい業者に頼らなくとも、自分でしっかりと物件を探せますので、まずはポータルサイトで物件を色々探す練習から始めるようにして下さい。

東京の不動産投資については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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6.まとめ

入門者必見!不動産投資の入門知識と初心者にオススメの物件について見てきました。

不動産投資では「資金面」「物件管理」「入居者募集」の3つ容易性を考慮して物件を選ぶことが重要です。

入門編で力をつけて、焦らずに徐々に資産を大きくしていきましょう。

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