シェアハウス経営で成功するには！初期費用、人集めなどオーナーが気をつけるべき点

テレビなどで楽しそうなシェアハウスの様子を見ると、自分も若ければ住んでみたかったと思う方も多いようです。

中高年の人にとって見ると、若いときにシェアハウスという文化がなかったため、今の若者が羨ましく感じる人もいらっしゃるのではないでしょうか。

ただ、自分が住めなかったとしても、シェアハウスを経営によって、自分が住まわせる側になることは可能です。

結論からすると、シェアハウス経営は「コンセプト」「コミュニケーション」「入居審査」の3つがポイント。

そこで今回の記事では「シェアハウスの経営」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたはシェアハウス経営に重要なポイントを理解し、入居者を集める効果的な方法を知ることができます。

シェアハウスとは

形態としては、一棟が丸ごとシェアハウスになっている物件から、ファミリータイプのマンションをシェアハウスとして利用している物件まで様々です。

共有や共同といっても、部屋は各人で個室となっているのが基本です。

キッチンやトイレ、バス等が共同であり、「寮」のイメージが一番近いです。

シェアハウスは、都内を中心に爆発的な勢いで増えています。

元々は、都内のワンルームマンションの家賃が高過ぎるため、1人当たりの家賃が安くなるシェアハウスは、一部の若者の支持を集めていました。

しかしながら、現在ではシェアハウスは、安さではなく、楽しい共同生活が入居の目的となりつつあります。

今では経済的に余力のある人でもシェアハウスを選ぶケースが増えています。

そのため、従来、シェアハウスは家賃の高い都内でしか成立しないと考えられていましたが、最近では地方都市においてもシェアハウスが増えてきています。

地方であっても楽しいシェアハウスに住んでみたいという若者は多く、そのすそ野は徐々に広がっています。

ルームシェアとの違い

ルームシェアとの違いよくシェアハウスとの比較対象として、挙げられるルームシェアですが、違いを一言で説明すると次のようになります。

シェアハウスでは、住人それぞれに部屋が割り当てられていて、個室だと鍵をかけることもできますが、ルームシェアは部屋を借りて共有するため、人数も少なくプライベートの空間が確保できないことから友人同士で部屋を借りることが多いです。

次にコンセプトを持った特徴的なシェアハウスについて見ていきましょう。

コンセプトを持ったシェアハウス

シェアハウスが国内で広まって数年経ちましたが、現在では「コンセプトシェアハウス」という特徴を持ったシェアハウスが広まってきています。

コンセプトシェアハウスは一般的なシェアハウスとは異なり、共通の目的を持った人が集まって暮らすので、サークル活動の延長に近いかもしれません。

コンセプトシェアハウスとして、以下の特徴を持ったシェアハウスが増えてきています。

趣味・趣向が近い人同士で集まってシェアハウス生活をしたい方は、コンセプトシェアハウスが向いているといえるでしょう。

契約形態は定期借家契約が多い

シェアハウスは入居者とは1ヶ月の定期借家契約による契約形態をとることが多いです。

一度入居したら、毎月、再契約を行うことになります。

定期借家契約で入居させる理由としては、入居者同士にトラブルが発生した場合、トラブルメーカーの入居者をすぐに退去させることができるためです。

アパートやワンルームマンションは、普通借家契約を締結することがほとんどですが、シェアハウスの場合は定期借家を締結することが多いのが特徴です。

経営上、定期借家でしなければならないという決まりはありませんが、トラブルのリスク回避をするために、定期借家契約が多くなっています。

次にシェアハウス運営に関して国土交通省が提供しているデータについて見ていきましょう。

シェアハウス運営に関するデータ

国土交通省が作成した『シェアハウスの運営事業者に対する運営実態等調査』を元に、シェアハウスの運営方法や平均的な居住期間について詳しく解説します。

シェアハウスの運営方法

こちらの章で詳しく解説していますが、シェアハウスは主に3つの運営方式があります。

『シェアハウスの運営事業者に対する運営実態等調査』によると、シェアハウスの運営方法は、①自主方式 ②サブリース方式 ③委託方式 の順となっています。

※出典：国土交通省「シェアハウスの運営事業者に対する運営実態等調査」

それぞれの運営方式の違いについては、【シェアハウスの３つの経営方法】の章で詳しく解説していますので参考にしてください。

平均的な居住期間

『シェアハウスの運営事業者に対する運営実態等調査』によると、シェアハウスに住んでいる人の平均的な居住期間は、以下の通りです。

出店：国土交通省『シェアハウスの運営事業者に対する運営実態等調査』

約5割の人が、1年以上シェアハウスに住んでいることが分かります。更に2年以上住んでいる人が約2割近くいるため、このデータから一度シェアハウスに入居してもらったら長期間住んでくれる入居者が多いようです。

次にシェアハウスの経営方法について見ていきましょう。実際にどのような形式があるのか解説していきます。

シェアハウスの３つの経営方法

シェアハウスには3つの経営方法があります。

それぞれの詳細について詳しく見ていきましょう。

自主方式

自主方式は、オーナー自ら所有シェアハウスの運営・管理全般を行います。

個人でシェアハウスを運営する際に、最初は苦労する面も多いですが、管理会社に委託する費用がかからない分、利益を増やしやすいです。

国土交通省がオーナー向けにシェアハウスガイドブックを公開していますので、自分でシェアハウスを初めてみたい方は参考にしてみてください。

委託方式

委託方式は、オーナーからの業務委託により、管理会社がシェアハウスの入居者募集や物件管理を行い、賃貸借契約はオーナーと入居者間で結びます。

委託方式の場合、売上げ（賃料）に対して定められた手数料をオーナーは管理会社へ支払います。手数料の相場は10-20%前後が多いです。

サブリース方式

サブリース方式は、最初に決められた借上げ賃料を管理会社が毎月オーナーに支払う契約で、転貸借（オーナー→管理会社→入居者）により、管理会社はシェアハウスの入居者を募集し、転貸借契約を管理会社と入居者間を結びます。

シェアハウス用の物件を持っているが、運営する時間がない方はサブリース方式がオススメです。

以上、ここまでシェアハウスとはどういうものかについて見てきました。

次にシェアハウス経営のメリットとデメリットについて見ていきましょう。

シェアハウス経営の3つのメリット

シェアハウス経営のメリットは以下の3つです。それぞれの詳細について解説します。

戸建1軒として貸し出すより収入が上がる

戸建1軒を賃貸としてではなく、シェアハウスとして貸し出すことで収入を増やすことができます。

なぜならシェアハウスでは複数の入居者と契約できるため、賃貸収入も入居者の人数分を得ることができるからです。

例として賃貸とシェアハウスの収入例を紹介します。

シェアハウス経営は、広いスペースを有効的に活用することで、賃貸として貸すよりも利益を増やすことができます。

満室経営となれば収益性はアパートやワンルームマンションよりも高い

1人当たりの賃料はワンルームマンションよりも安い傾向にあります。

ただ、シェアハウスは、1軒を1人（1組）に貸すのではなく、部屋それぞれが賃貸の対象になるので、収益性は高くなります。

収益性は通常のワンルームマンションよりも高く、利回りが高いです。

一方で、費用項目については通常のワンルームマンションとは変わりませんが、管理委託費用が高い傾向にあります。

ワンルームマンションの管理委託費用が賃料の5％だとしたら、シェアハウスの管理委託費用は家賃の10～20％前後になります。

シェアハウスの管理はワンルームマンションよりも手間がかかるため、割高となっています。

ただ、割高の管理委託費用を加味したとしても、満室経営となれば収益性はアパートやワンルームマンションよりも高い傾向にあります。

空室になるリスクを減らせる

戸建を賃貸で貸した場合、入居者は1組に限られるため、賃貸人が退去したら次の賃貸人が入居するまで家賃収入が途切れてしまいます。

しかし、シェアハウスなら常に複数人が入居するため、1組退去しても他の入居者からの家賃収入を継続的に得ることができます。

シェアハウスを経営することで、空室になるリスクを減らし家賃収入を継続的に得ることが可能です。

幅広いニーズに合わせることができる

シェアハウスを経営することで、戸建てやマンションの賃貸とは異なる幅広いニーズに応えることができます。

シェアハウスには、賃貸とは異なり数十万円以上かかる初期費用がないため、リーズナブルに利用することができ、更に長期出張や旅行などの理由で一時的にシェアハウスに住むこともできるため、多くの方に気軽に入居する機会を提供できます。

次にシェアハウス経営のデメリットについてみていきましょう。

シェアハウス経営の7つのデメリット

シェアハウス経営のデメリットは以下の7つです。それぞれの詳細について解説します。

入居者同士のトラブルがおきる

シェアハウスは、複数人が同居状態となるため入居者間でトラブルになることがあります。トラブル例は以下の通りです。

このようなトラブルが起きることは稀ですが、入居者同士のトラブルが発生した際にオーナーとしてトラブル解決に努める必要があります。

また入居者にトラブルメーカーがいた場合、シェアハウスから退去してもらう必要がありますが、シェアハウスの入居の契約形態を1ヶ月の定期借家契約にすることで、シェアハウスから退去してもらいたい入居者がいた場合にスムーズに退去してもらうことができます。

定期借家契約についてこちらの章で解説しています。

利用者が限定される

シェアハウスに居住する人は、基本的に単身者で若い世代や外国人が多くなります。

シェアハウスの入居者募集で年齢の上限制限をしている物件はほとんどないですが、入居してみると若い男女や外国人が多いです。

50歳以上でもシェアハウスに住むことはできますが、若い世代と交流するのが苦手な人にとってはデメリットになります。

管理が大変になる

シェアハウスでは、トイレ・お風呂・キッチンなどの水回りは共同で利用します。共有部分の使用が多いことから、通常の賃貸物件よりも清掃や点検などの管理が大変になりやすいです。

管理の手間を減らしたい方は、管理会社に委託するか、シェアハウスに特化しているハウスキーピング会社に依頼して、定期的に掃除・点検してもらうことで手間を減らすこともできます。

コストがかさんでしまう

シェアハウスを新しく作る、戸建てをリノベーションしてシェアハウス経営を始める場合、以下の理由でコストが上がりやすいです。

• 複数人が住むためのスペースが必要
• 水回りの設備を充実させる必要がある

シェアハウスは複数人が住むためのスペースを確保するため、建築する際の床面積が広くなるため建築費用が上がりやすいです。戸建てをリノベーションする際も同様の利用で上がりやすいです。

シェアハウスの大きさによっては、キッチン、シャワールーム、トイレ等を複数用意する必要があるため、全体的にコストがかかりやすいです。

シェアハウスとして利用できる物件の選択技が少ない

シェアハウスは通常の賃貸物件とは異なり、建物に求められる要件が多いため、シェアハウスに適した規模の物件を探すのは難しいです。

仮に理想的な広さの物件が見つかっても、「駅から遠い」等の立地面での条件が合わないこともあります。

シェアハウスに適している物件の数は少ないため、限られた条件の中で物件を見つけて必要に応じてリノベーション等を行う必要があります。

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管理を委託した場合委託料のコストがかかる

シェアハウス経営を管理会社に委託することで、シェアハウスの入居者の募集、コミュニティ運営、清掃・点検等の業務を代行してもらうことができます。

しかし、これらの業務を委託すると管理費が高くなってしまいます。

管理費の相場は家賃の10-20%前後が多いですが、シェアハウスのコストや経営状況のバランスを考えながら必要に応じて管理会社に委託するといいでしょう。

設備が壊れた場合、費用を負担しないといけない

シェアハウス内にある、水回りの設備や家具・家電等が壊れた際はオーナーが補修・交換を行います。

入居者の責任でない限り、オーナー側で必要に応じて修理費用を負担する必要があるため、予期せぬコストが増える可能性もあります。

以上、シェアハウスのメリットとデメリットについて見てきました。

次にシェアハウス経営に必要な設備投資について見ていきましょう。

シェアハウス経営に必要な居住空間への投資

シェアハウス経営をするあたり、入居者が快適な生活を送れるように【個室】と【共用部分】への設備投資が必要です。

個室

個室の場合、4畳半～8畳の広さがあれば十分です。

シェアハウスの場合、家具などの生活用品が備え付けられていると人気が高まる傾向にあります。

以下の設備があると入居者からの印象が良くなります。

鍵付き個室だと安心して住める

シェアハウスは、複数人が住むため、個室であってもセキュリティー面で不安なこともあります。

鍵付き個室であれば、入居者は安心してシェアハウス生活を送れます。

シェアハウス物件として大きなアピールポイントになりますので導入検討してみてください。

共有部分

シェアハウスの住人全員が使う下記設備については、物件の質を入居者が評価するポイントになります。

物件紹介画像でも使われることが多いため、これらの設備にも十分な設備投資をしておきましょう。

リビングダイニング

移住者がいつでも使えるように、ソファ・テレビ・テーブル・椅子・エアコン・Wi-Fiは導入必須になります。

特にWi-Fiは複数人が同時接続するため、光回線など回線速度が安定しているプロバイダーを選びましょう。

お得な光回線探しはセレクトラの記事「月額料金が安い光回線」が参考になります。

キッチン

入居者の人数によりますが、冷蔵庫・炊飯器・電子レンジ・ガスコンロは、5人あたり1台くらいは用意しておきたい設備です。

火災リスクが気になる方は、IHクッキングヒーターを導入検討してください。

風呂

入居者の人数によりますが、風呂を複数用意するのは費用が多くなるため、シャワールームを5名あたり1つくらいは用意しておきたいです。

また、脱衣場には鍵を付けれるようにしておきましょう。

トイレ

男女共同のシェアハウスの場合、女性専用トイレ・共同トイレはそれぞれ用意しておきましょう。

上記以外では5名あたり1つくらいトイレがあると入居者の不満が溜まりづらくなります。

その他

日常的に利用する設備として洗面所・洗濯機・掃除機など、入居者の人数に応じて必要な数を準備しておきましょう。

管理会社に掃除を委託する場合は、掃除設備を準備する必要はありません。

次にシェアハウス経営を始めるまでの流れについて見ていきましょう。

シェアハウス経営の始め方・流れ

シェアハウス経営を始めるまでの流れは以下の通りです。

流れ1.コンセプト・ターゲットを考える

シェアハウスのターゲット（性別や年齢、趣味、志向など）を決めて、どんな雰囲気の物件にして、どのような設備を導入するかを考えましょう。お持ちの物件でのシェアハウス経営を検討中の方は、物件立地や間取りに応じたコンセプト立案が大切になります。

流れ2.コンセプトに合った物件選定

シェアハウスのコンセプトを満たすことができる物件を選定しましょう。物件の広さ以外に立地の良さも重要です。

※既にシェアハウス用の物件をお持ちの場合、流れ3を見てください。

流れ3.初期費用計算・家賃設定

選んだ物件の購入費用含めた初期費用を計算し、入居者の人数と家賃の設定を行いましょう。どのくらいの家賃なら利益が出るか、周辺のシェアハウスの家賃と大きな差はないか確認しておきましょう。

流れ4.物件購入

選んだ物件を購入しましょう。シェアハウスに対応している不動産投資ローンはいくつかありますが、利率や条件などをしっかりと精査した上で利用検討しましょう。

※既にシェアハウス用の物件をお持ちの場合、流れ5を見てください。

流れ5.必要に応じてリフォーム

購入した物件のレイアウトや設備環境を変えたい場合、リフォームも検討しましょう。

流れ6.管理会社選定

シェアハウスの管理を自分でしない場合、管理会社を選定して依頼しましょう。管理会社によって手数料が異なるので、複数業者に見積りをとって1番条件の良い&実績のある管理会社にシェアハウスの管理を委託しましょう。

流れ7.入居者の募集開始

管理会社に委託した場合、管理会社が運営するサイトやシェアハウスのポータルサイトに入居者の募集が掲載されます。都内の人気エリアだと数日で応募が入り、埋まることもあります。

流れ8.シェアハウス経営開始

入居者がシェアハウスで生活し始めたらシェアハウス経営のスタートです。入居者が快適なシェアハウス生活を送れるようにサポートしてあげましょう。

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シェアハウス系のメリット・デメリット、建物の条件・流れについて見てきましたが、初心者がシェアハウス経営を行う難易度は高いです。

シェアハウス経営は近年ではメジャーになってきましたが、アパート経営などと比べると、まだまだノウハウが豊富とは言えません。

まずは、一旦、土地活用のプロに初期費用がどれくらいかかり、どれくらいの利回りになるか、具体的な収益プランを提案してもらいながら相談してみましょう。

そもそも、シェアハウス自体が最適ではなく、他の土地活用の方が向いているということも大いにあり得ます。

まずは無料相談から検討してみてください。

土地の活用などの不動産投資を考えるなら、とにもかくにも自らどういった活用方法があるのかを知って吟味すべきです。

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次にシェアハウス経営する際に注意すべき3つのポイントについて解説します。

シェアハウス経営の3つのポイント

シェアハウス経営で行う上で大事な3つのポイントがあります。

それぞれ見ていきましょう。

経営ポイント1.コンセプトの明確

シェアハウスの人気の秘訣は楽しい共同生活にあります。

どういうコンセプトの共同生活を提供するのかが、シェアハウス経営の鍵を握ります。

コンセプトとしては、「ゴルフバー付き」、「温泉付き」、「本格キッチン付き」、「音楽スタジオ付き」、「家庭菜園付き」等々、施設や設備を中心に考えたシェアハウスがあります。

また、「外国人と暮らせる」、「シングルマザー向け」、「女性専用」、「100人が暮らす大規模シェアハウス」等々の人を中心にコンセプトを考えたシェアハウスもあります。

近年のシェアハウスは、入居後に得られる楽しい生活を期待し入居を希望してきます。

そのため、「このシェアハウスに入居したら、こういう楽しみがありますよ」というウリが必要となってきます。

シェアハウスは、人気はありますが、ただシェアハウスをオープンしただけではなかなか人が集まりません。

経営ポイント2.入居者とのコミュニケーション

入居者同士の間では、喧嘩やいじめ、恋愛等の人間関係のトラブルが生じることが良くあります。

そこで、入居者と定期的にコミュニケーションを取り、話を聞いてあげることでガス抜きをする必要があります。

注意点としては、くれぐれも入居者と一緒になって喧嘩やいじめは行わないようにするということです。

入居者は全てお客様ですので、ビジネスライクに対応してください。

例えば、「キッチンをいつも汚したままにする」とうようなルール違反をする人については、別に呼び出し、やんわりと注意を促します。

些細なことでも、共同生活のルール違反をする人がいると、後々大きなトラブルになる原因となります。

入居者の人間関係やキャラクターを良く把握して、常に平和な方向へ導くように調整することが大事なポイントです。

また、入居者も建物オーナーや管理会社が自分たちのことを理解してくれると、満足度も上がり、退去も減ります。

逆に、やってはいけないことは、入居者を放置することです。

入居者を野放しにすると、いつの間にか入居者同士で勝手にルールを決め始めます。

勝手なシステムが出来上がってしまうと、後から入居した人が居づらくなります。

細かいことでも、ルールを変更する場合は、建物オーナーや管理会社の承認を得てから行うように徹底付けてください。

もちろん、入居者は大人ですので、自主性は重んじるべきです。ただ、シェアハウスはビジネスです。

例えば、ホテルで宿泊客が勝手にチェックインの時間を変更できないように、施設運営にはルールがあります。

経営ポイント3.会話を通じた入居審査

シェアハウスは共同生活ですので、共同生活に馴染まない人を入居させてしまうとトラブルの原因となります。

そのため、入居前の入居審査はワンルームやアバートに比べると、遥に重要です。

物件案内をするときの会話は、入居審査代わりとなります。

会話をしてみて、「この人はかなり変わっているな」と思ったら、入居させないという判断が重要になります。

シェアハウスは、楽しい共同生活が一番のウリになります。

楽しい共同生活を乱してしまう人は、シェアハウスの価値を大きく下げてしまいます。

トラブルメーカーが入ってしまうと、既存の入居者が一斉に退去してしまうということも生じかねません。

入居審査では、「人となり・キャラクター」を重視して、入居を決めるようにして下さい。

ここまでシェアハウス経営のポイントについて見てきました。

シェアハウスを始める場合、やはり不安なことは入居者集めです。

入居者を集める効果的な2つの方法

方法1.専門サイトを利用する

シェアハウスは通常のポータルサイトで賃貸募集は行われていません。

シェアハウスは、シェアハウスを専門に扱ったサイトで募集するのが一番良いです。

シェアハウスのサイトで一番有名なのは「ひつじ不動産」のサイトです。

ひつじ不動産のサイトは、シェアハウスファンの間では圧倒的な指示を得ており、シェアハウスに住みたい人は、ひつじ不動産で物件を探す人がほとんどです。

シェアハウスは、シェアハウス好きの人が住むため、SUUMOやアットホームといった一般のポータルサイトよりも、シェアハウス好きの人が見るひつじ不動産に物件を掲載した方が、宣伝効果が圧倒的に高いです。

方法2.ポスティングを行う

シェアハウスに入居する人たちは、ジプシーのようにシェアハウスからシェアハウスへと渡り住む傾向にあります。

シェアハウスは家賃も安く、ある程度の家具も揃っている物件が多いことから、引越も大きなハードルではありません。

シェアハウスは、シェアハウスのヘビーユーザーによって、市場が成り立っている部分もあります。

引き抜きのようなイメージになりますが、元々シェアハウスに住んでいた人は、近所にできる新しいシェアハウスに高い関心を示します。

近所のシェアハウス住民に告知を行うことは、何よりも効果的なのです。

シェアハウス経営をする際は、まず近隣のシェアハウスを調べ上げ、竣工前に、忘れずにポスティングを行うようにしましょう。

まとめ

シェアハウス経営の3ポイントと入居者を集める効果的な方法について見てきました。

専門サイトへの掲載やポスティング等も行い、シェアハウス経営を成功させましょう。

また、シェアハウス以外の収益プランを見たい方は、まずは無料の資料請求をして多くの活用プランを見て、吟味してみましょう。

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