一戸建ては売るか貸すかどっちがいい？失敗しないための注意点を解説

一戸建てをお持ちの方の中には、売るか貸すか迷っている人も多いと思います。

「貸せる物件」は「売れる物件」でもありますが、「売れる物件」でも「貸せる物件」とは限りません。

なぜなら「貸せる物件」は「売れる物件」よりも少なく、難易度は貸す方が売るより高いです。

また、一戸建てはマンションよりも売りにくい傾向があり、高く売れるうちに売っておくという考え方も失敗しないためには必要です。

そこで今回の記事では「一戸建てを売るべきか貸すべきか」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

一戸建てを売るメリットとデメリット

一戸建てを売るメリットとデメリットを示すと下表の通りです。

メリット	・まとまった現金を手にすることができる ・維持管理の手間から解放される
デメリット	・資産性を活かせない ・相続対策にならない

一戸建てを売る2つのメリット

1つ目のメリットとしては、まとまった現金を手にすることができるという点です。

次の家の買い替えで頭金が必要な場合や、住宅ローンを返済する必要があれば、売却はメリットがあります。

2つ目のメリットとしては、維持管理の手間から解放されるという点です。

一戸建ては保有している以上、固定資産税や保険料等の維持費が生じ、空室物件でも維持費の負担は必要です。

売却することで、これらの固定資産税や保険料を払う必要がなくなります。

一戸建てを売る2つのデメリット

1つ目のデメリットはせっかくの資産を生かせないという点です。

立地が非常によく、売るのがもったいないような資産であれば、売らずに貸すという判断もあります。

また、2つ目のデメリットとしては、売却してしまうと相続対策にならないという点です。

相続税の納税義務のある人は、不動産は売却して現金に換えるよりも保有していた方が相続税評価額は安くなり、相続税対策になります。

不動産は他人に貸して収益物件にすることでさらに相続税評価額が安くなるという性質があります。

相続税の納税義務のある人は、貸すだけで相続税を節税できるので、賃貸経営を検討する価値があるでしょう。

一戸建てを売却するコツについては、以下の記事で詳しく解説しています。

次に一戸建てを貸すメリットとデメリットについて見ていきましょう。

一戸建てを貸すメリットとデメリット

一戸建てを貸すメリットとデメリットを示すと下表の通りです。

メリット	・家賃収入を得ることができる ・将来的に借主に売却できることもある
デメリット	・修繕義務が生じる ・空室時に維持コストがかかる

一戸建てを貸す2つのメリット

メリットの1つ目は、家賃収入を得ることができるという点です。

家賃収入は、入居者がいる間はずっと生じ続けるため、安定収益を得ることができます。

メリットの2つ目は、将来的に借主に売却できることもあるという点です。

一戸建ての賃貸の場合、入居者が家を気に入ると入居者から買わせて欲しいという依頼がくることがあり、入居者にそのまま売ってしまえば、家賃収入を得て、さらに売却収入も得ることができます。

借主に物件を売却できるというのは、アパートでは難しいため、一戸建ての賃貸ならではのメリットです。

一戸建ては年々古くなって売却しにくくなりますが、貸すと古くなっても借主に売れるチャンスが生まれます。

一戸建てを貸す2つのデメリット

デメリットの1つ目としては、修繕義務が生じるという点です。

賃貸人には修繕義務がありますので、一戸建てに雨漏り等が生じたら、所有者である貸主が修繕することになります。

デメリットの2つ目としては、空室時に維持コストがかかるという点です。

一戸建てを貸すということは、賃貸事業を始めるということになります。

アパート等の賃貸事業では常に空室リスクが伴っており、空室時でも固定資産税等の維持費の負担が必要です。

一戸建てを賃貸にする際のコツについては、以下の記事で詳しく解説しています。

これまで一戸建てを売る場合、貸す場合のメリットとデメリットについて見てきましたが、次に一戸建てを売った時の収支についてお伝えします。

一戸建てを売った時の収支

この章では、一般的な広さの戸建てを売却した際の収支を示します。

※住宅ローンを完済している想定

売却に要する費用は、売却額の3.5％程度が一般的で、上記例の経費率は3.2％でした。

例えば、売却額が3,500万円なら、売却に要する費用は122.5万円くらいかかると思っておけば良いでしょう。

次に一戸建てを貸した時の収支についてお伝えします。

一戸建てを貸した時の収支

この章では、一般的な広さの戸建てにおける家賃収入と費用を示します。

※住宅ローンは完済している想定

上記のように、「借入金の返済額」および「減価償却費」を除いた費用を家賃収入から差し引いたものをNOI(Net Operating Income：エヌオーアイと呼ばれる)と呼びます。

修繕費や入居者募集費用は、発生しない年もありますが、1年あたりに平均した額を想定しています。

一戸建てのようなファミリータイプの平均入居期間はおよそ6年程度が一般的ですので、6年に一度、修繕費や入居者募集費用が生じるものと想定しています。

NOIを求めるにあたっての費用の経費率は、家賃収入に対して15％~30％程度が一般的です。本節で示した例の経費率は20％でした。

例えば、家賃が10万円で貸せる物件であれば、月のコストはざっくりいうと平均して1.5万円~3万円程度かかると見込んでおけば良いでしょう。

これまで一戸建てを売った時、貸した時の収支について見てきましたが、次に売却に向いている一戸建ての特徴についてお伝えします。

売却に向いている一戸建ての特徴

売却に向いている一戸建ての特徴は以下の通りです。

住宅ローンを完済していない物件

売却で得たお金をローン残積の返済に充てることが出来るので、住宅ローンを完済していない物件は、売却の方が向いていると言えます。

一戸建てを貸すのであれば、住宅ローンが完済していることが原則となります。

住宅ローンは、資金使途が自宅の購入であるため、投資用不動産の購入に利用することはできません。

仮に、住宅ローンで購入した物件を他人に貸していることが銀行に判明すると、アパートローンへの借り換えが要求されることもあります。

アパートローンは住宅ローンよりも金利が高く借入期間が短いため、不利なローンとなります。

よって、一戸建てを貸すのであれば、住宅ローンは完済していることが原則です。

ただし、転勤等のやむを得ない都合で一時的に家を貸す場合には、銀行も住宅ローンのままで貸すことを認めてくれます。

そのため、転勤等の場合には、住宅ローンが残っていても貸すという選択肢はあります。

駅から徒歩10分以上にある物件

駅から徒歩10分以上にある物件は貸しにくいため、売却した方が良いです。

ただし、10分以上でも周辺に強い賃貸需要が存在するエリアでは、貸すという選択はあります。

賃貸事業は立地の良い場所でないと長続きしませんので、立地的に貸すのが難しい物件であれば売ることをオススメします。

築20年以内の物件

一戸建ては築20年を超えると途端に売却しにくくなるため、20年以内の物件なら今のうちに売ることをオススメします。

以下に、一戸建てとマンションの築年数別の値引き率を示します。

※出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」

値引き率は、一戸建てもマンションも築20年を過ぎると上昇しますが、特に一戸建ての方が顕著に上昇することがわかります。

古い一戸建ては、マンションよりも売りにくいという性質がありますので、築20年以内なら売りどきを逃さずに売った方が良いでしょう。

一度もリフォームしていない物件

一度もリフォームしていない物件は貸しにくいですが、売却はできますので売るのに適しています。

リフォームは売却のためにはする必要はないものの、貸すには行った方が良いです。

よって、リフォーム費用をかけたくない場合には売ることをオススメします。

次に貸すのに向いている一戸建ての特徴についてお伝えします。

賃貸に向いている一戸建ての特徴

貸すのに向いている一戸建ての特徴は以下の通りです。

住宅ローンを完済している物件なら、銀行とは既に関係がないため、貸しても大丈夫です。

さらに、駅から徒歩10分圏内にあるような立地の良い物件も貸すのに適しています。

築20年を超えた売却しにくい物件でも、立地の良い物件なら十分に貸すことはできます。

また、リフォームされている物件もそのまま貸せるという点で、貸しやすい物件になります。

尚、自宅を賃貸する場合、利回りを指標として考えることもできます。

年間の家賃収入を自宅の購入額で割ったときの表面利回りは、地域によって以下のような水準です。

一戸建ではありませんが、参考までに地域別の区分マンションの表面利回りを示します。

ただし、自宅の一戸建てを貸すことは不動産投資ではありませんので、利回りが低いから貸さないという判断をする必要はありません。

自宅の一戸建ては賃貸のために建てられたものではなく、例えば土地が無駄に広いなどのこともあり、一般の収益物件よりも利回りが低くなることがよくあります。

指標はあまり気にせずに、立地が良い、土地に愛着があるので将来的に住むこと等の理由があれば、貸すと判断するのが良いでしょう。

次に一戸建て売却で失敗しないための注意点についてお伝えします。

一戸建て売却で失敗しないための注意点

売却で失敗しないための注意点は、売却前は必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、高い価格で売却してくれる不動産会社を探すという点になります。

マンションはあまり不動産会社によって価格差は生じませんが、一戸建ては不動産会社によって査定額の価格差が大きく開きますので、必ず高く売ってくれる不動産会社を探した方が良いです。

複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば、一括査定サイトの利用がオススメとなります。

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」

不動産一括査定サイトは似たようなサイトが多くかなり乱立しています。

その中でも信頼性や実績から下記4つをオススメしています。

上記を見ると超大手だけに依頼ができる「すまいValue」だけで良いように思えます。

ただし、不動産売却を成功させるなら大手だけではダメ。不動産会社には得意・不得意があるためです。

だから下記のように複数の不動産一括査定サイトを併用して大手・中堅・中小にも依頼できるようにするのが成功の秘訣です。

売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額を送付してください」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

どの不動産一括査定が「机上査定」「メール要望」が可能かの早見表は下記の通りです。

不動産一括査定サイト名	机上査定が対応	メール要望
すまいValue	○	○
SUUMO	○	○
HOME4U	○	○
イエウール	×	×
SRE不動産（※旧ソニー不動産）	×	○

不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

まずはどこか1-2社の査定依頼でOKという方は、下記の大手2社がオススメです。

• 三井のリハウス：36年連続で仲介取扱件数 第1位で実績申し分なし
• 住友不動産販売：営業がややイケイケだけどその分結果も出してくれる、戸建ても強い

評判がいい不動産仲介会社のおすすめランキングについては下記記事をご確認ください。

一戸建て賃貸で失敗しないための注意点

賃貸で失敗しないための注意点は、賃貸時点の物件状況確認書を作成しておくことです。

一戸建てを貸すと、入居した借主には原状回復義務が生じます。

新築でない一戸建ては、貸す時点で既にキズ等が存在し、既にあるキズは、借主は原状回復義務を負う必要がありません。

貸す時点の原状があいまいの状態だと、退去時に入居者と原状回復でトラブルになることがよくあります。

借主とのトラブルを防ぐためにも、たくさんの写真を添付した物件状況確認書をしっかりと作成することをオススメします。

まとめ

一戸建てを売るか貸すかについて解説してきました。

一戸建てを売るべきか貸すべきかの判断チェックシートは下表のようになります。

貸しやすい物件は当然に売りやすい物件でもあるため、貸せる物件は売却も同時に検討するイメージです。

貸しても良い、または、売った方が良い物件をチャートで表すと下図のようになります。

指標としては、賃貸の場合、表面利回りとの比較が適正な賃貸経営の範囲かどうかの判断材料とすることもできます。

一戸建ては基本的には売るよりも貸す方が難しいです。

貸しやすい家で、売るのがもったいないと思うなら、貸すことも検討するようにしましょう。