一戸建てを賃貸に出す3つのメリット・デメリットと手順

自分の持っている一戸建てを賃貸に出すべきか、売却すべきか迷われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事は、「一戸建てを賃貸したい」方に向けて書いています。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 一戸建てを賃貸に出した場合のメリットとデメリットを知りたい
  • 一戸建てを賃貸に出すにはどのようにしたら良いのかを知りたい
  • 一戸建てを賃貸に出す場合の注意点を知りたい

そこで今回の記事では「一戸建ての賃貸」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは一戸建てを賃貸することの優位性やメリットとデメリット、一戸建て賃貸を始めるための手順について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.一戸建ての賃貸は少ないから逆にチャンス

賃貸物件には、アパートやワンルームマンションのようなものがありますが、一戸建ての賃貸物件は圧倒的に少ないです。 

一戸建ての賃貸は借手がいないわけではありません。

むしろ、庭付き一戸建ては珍しいので借りたいと思っている人は存在します。 

ところが一戸建て賃貸の数は多くありません。

理由としては「儲からない」ためです。 

ただ、儲からないという表現は正確ではなく、効率が悪いと表現した方が良いかもしれません。

儲からないと言っても、一戸建ての賃貸は、決して赤字になるようなものではないので、ご安心ください。 

投資効率は一戸建てよりアパートの方がいい

一戸建て賃貸とよく比較されるのはアパートです。

例えば、60坪の土地には一戸建てなら一戸だけの家となることが多いですが、アパートならワンルームタイプで8~10戸の部屋を作ることができます。

ワンルームタイプは賃料単価も高いため、戸数を多くすれば賃料収入総額も高くなります。

一方で、一戸建て賃貸の場合、一戸当たりの面積が小さいため賃料単価も低く、総額も安くなります。 

同じ土地を使っても、稼げる金額が異なってしまうため、投資効率を考えるとアパートの方が断然有利となるのです。 

一戸建ての賃貸は新築でやろうとする人はほとんどいません。

検討すればするほど、アパートの方が良いからです。 

一戸建て賃貸を行う人は、ほとんどの人が住まなくなった自宅を貸すというパターンです。

さらに住まなくなった自宅は、売却する人も多いため、滅多に賃貸に出ないということになります。

そのため、一戸建て賃貸は希少性があります。

やる人が少ないという点から、競合は少ないというメリットがあります。

以上、ここまで一戸建て賃貸の優位性について見てきました。

では一戸建て賃貸には、どのようなメリットがあるのでしょうか。

2.一戸建て賃貸の3つのメリット

一戸建て賃貸のメリットは主に以下の3つがあります。

  1. 安定収入が入る
  2. 競合が少ない
  3. 借主に売却できる可能性がある

メリット1.安定収入が入る

一番のメリットとしては、一戸建てという資産を運用することで、安定した家賃収入が入ってくることと言えます。 

住宅ローンが終わっていれば、ほとんど丸儲けになります。

一戸建てを賃貸するのであれば、住宅ローンが完済している状態で行うことをオススメします。 

メリット2.競合が少ない

一戸建ての賃貸は競合が少ないため、比較的借手を見つけやすいです。

競合が少ない理由は第一章で解説した通りとです。 

メリット3.借主に売却できる可能性がある

一戸建ては、賃貸をしていると、その内、借主の中で「この家を買わせて欲しい」と言ってくる人がいます。

一戸建て賃貸には借主に売却できる可能性があります。 

これは、ある意味でとてもラッキーな話であり、アパートではあり得ません。 

しばらく家賃収入を得た後に、売却することになるため、トータルとしての収入金額は大きくなります。

賃貸後の売却は、一戸建て賃貸ならではのメリットです。

いずれ売却しても良いが、今は貸してみたいと考えている方は、一戸建て賃貸は是非オススメです。

一戸建ては古くなると建物価値が下がり、第三者へはなかなか売却できませんが、借主の場合、気に入って購入してくれるため、高く売ることができます。

しかも、売却先が決まっているため、不動産会社も不要です。

余計な仲介手数料も支払わなくて済みます。 

そのうち、買いたいという人が現れますので、焦らずじっくりと貸しておくのが賢い一戸建ての賃貸です。 

借主が「買いたい」と言ってきたときは、千載一遇のチャンスと捉え、ぜひ売却を検討しましょう。

不動産会社を使わずに売却する方法については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで一戸建て賃貸のメリットについて見てきました。

では次にデメリットについて解説します。

3.一戸建て賃貸の3つのデメリット

一戸建て賃貸のデメリットは主に以下の3つがあります。 

  1. 賃貸事業リスクが発生する
  2. 自分で使えなくなる
  3. 確定申告の手間が増える 

デメリット1.賃貸事業リスクが発生する

一戸建て賃貸を行うということは、賃貸事業を開始するということになります。

賃貸事業は事業ですので、事業リスクが伴います。

賃貸事業の事業リスクには、以下のようなリスクが挙げられます。

  • 空室リスク
  • 賃料下落リスク
  • 修繕リスク
  • 追加投資リスク
  • 入居者トラブルリスク 

空室リスクとは、空室が続き入居者がなかなか入ってこないリスクです。

戸建は保有している限り、固定資産税や都市計画税、建物保険料といった固定費が発生します。

空室が長引けば固定費の垂れ流し状態が続くため、売却をした方が良いという判断にもなってしまいます。 

空室リスクが大きくなると、それに伴い賃料下落リスクも生じます。

なかなか入居者が埋まらないようであれば、賃料を下げて埋めざるをえません。

売上が想定通りとならない可能性もあります。

また、賃貸借においては、賃貸人には建物の修繕義務があります。

建物の築年数が古くなればなるほど、修繕費用も増えていきます。

建物は古くなると賃料が下落し、修繕費用が増加していくため、事業リスクはどんどん高まっていきます。 

これらを防ぐためにリフォームや大規模修繕を行うようになると、予想もしなかった追加投資が必要となり、追加投資リスクも発生します。 

さらに、入居者の家賃不払や、夜逃げ、近隣に迷惑をかける等の入居者トラブルリスクもあり得ます。 

一般的にはアパート経営と同様のリスクが生じる可能性があります。 

デメリット2.自分で使えなくなる

住宅を貸す場合、一般的には普通借家契約と呼ばれる契約形態で貸し出すことが多いです。

普通借家契約とは契約の中に更新の定めがあるものは全て普通借家契約です。 

普通借家契約では、借家人(借りている人)の権利が強く守られているため、契約期間満了時に借家人を退去させることはできません。 

一度、普通借家契約を締結してしまうと、立退き料等を支払わない限り、借家人を退去させることが簡単にできなくなります。 

つまり、自宅を賃貸してしまうと、その後、自分で使いたいときに、契約を解除してすぐに返してもらうことができません。

契約期間を限定して貸したい場合には、定期借家契約を締結することになりますが、定期借家契約は、借家人の立場が不安定になるため、賃料が安いのが一般的です。

デメリット3.確定申告の手間が増える

個人の方が賃貸経営をすると、不動産所得と呼ばれる所得が発生します。

不動産所得がある人は、確定申告をする必要があります。 

特にサラリーマンの人であれば、今まで不要であった確定申告が毎年のように発生することになるため手間です。 

確定申告は、毎年面倒な作業であるため、早めに手続きに慣れておく必要があります。 

不動産所得については、下記に詳しく記載しています。

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以上、ここまで一戸建て賃貸のデメリットについて見てきました。

では一戸建て賃貸はどのように始めたらいいのでしょうか。

4.一戸建ての賃貸検討は「管理会社選び」から

一戸建て賃貸の他、アパート経営やワンルームマンション投資においても、殆どの方は不動産賃貸に関して素人のまま経営を行っています。 

なぜそのようなことができるのかと言うと、それは管理会社に管理を委託しているためです。 

管理会社に管理を委託すれば、入居者募集や入居者トラブルの対応等、全て管理会社が行ってくれます。

もちろん、管理会社には管理委託料を支払います。

管理委託料の相場は、賃料の5%程度です。空室時には管理委託料は発生しません。

5%の管理委託料を支払えば、基本的に建物オーナーはほとんどやる仕事がないため、不動産賃貸に関して素人でも賃貸経営が可能となるのです。

そのため、これから一戸建て賃貸を始めようとする方は、まずは管理会社を選ぶことが重要です。

管理会社は、今ではインターネットで探すことが可能です。

賃貸経営 HOME4U」であれば、複数の管理会社から無料で賃貸管理の一括相談を申し込みができます。

管理会社を選ぶポイントは入居者を集めてくる力があるかどうかです。

入居者募集の力は、駅前に店舗を持っているような不動産会社の方が比較的高いです。

借主が部屋探しで入りやすい会社はどこかという視点で選ぶことがポイントです。 

無料相談で訪れた会社の中から、自分が良く知っている知名度の高い不動産会社を選ぶのが良いでしょう。

管理会社を決めてしまえば、基本的には後は全て管理会社へお任せで進めていくことになります。 

以上、ここまで管理会社選びについて見てきました。

では、一戸建てを賃貸に出す場合、リフォームはすべきでしょうか。

そこで次にリフォームに関して解説します。

5.リフォームは管理会社と相談して決める

賃貸で一戸建てを貸しやすくする場合、基本的にはリフォームは「した方が良い」です。 

通常のアパート経営においても、リフォームは空室対策の一環として行います。

賃貸物件では、リフォームを行った方が物件は貸しやすくなります。

ただ、費用対効果もあるためフルリフォームをする必要はありません。

賃貸経営 HOME4U」をご利用の方は、不動産会社が物件を見に来ますので、せっかくなのでどこをリフォームすべきかということを相談するのが一番良いです。 

リフォームすべきかどうかは、実際の物件の状態を見ないと判断がつきません。

複数の会社からアドバイスをもらい、例えば少なくとも全社が指摘したような部分は最低限リフォームすべきです。

複数のプロの目で見てもらえれば、無駄なリフォームはせずに済みます。

費用対効果の高いリフォームを行うためにも、一括無料相談システムの利用をオススメします。 

6.まとめ

一戸建てを賃貸に出すメリットとデメリットおよび手順を解説してきました。

一戸建て賃貸は競合が少ないため、実は賃貸に有利。

一括無料相談システムを活用しながら、着実な賃貸経営を行うようにしましょう。

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