土地を売るとき平らなキレイな土地なら、よっぽどの僻地でなければ買手は探せば見つかります。
一方で今回取り上げる「傾斜地」「がけ地」「造成地」などの特殊な土地はなかなか売却に苦戦します。
通常の不動産会社に査定依頼をしても見向きもされないことがほとんどです。
そこで今回は、特殊な土地をスムーズに売るための方法やオススメ業者について解説します。
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【監修】合同会社ラビッツ 代表社員 石川貴裕
名古屋のIT企業に従事しながら、親族の不動産仲介会社にて不動産売買の実務を経験。マンションを3棟、太陽光発電を1基所有。新築の戸建て（マイホーム）も2回経験していることから、失敗しない家づくりもサポートしています。
経歴・実績投資診断士、収益マンション3棟、太陽光1基、新築マイホーム2回、不動産仲介サポート5年
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「傾斜地」「がけ地」「造成地」の定義
まずは「傾斜地」「がけ地」「造成地」についておさらいします。
- 傾斜地：地面が斜めになっている土地のこと
- がけ地：傾斜地よりもさらに斜めに高低差がある土地のこと
- 造成地：森林や農地などの宅地以外で作られた土地を住宅にするために、工事を行った土地のこと
上記は一般の方でも想像がつくかと思います。
では、法律の定義はあるのでしょうか？
「傾斜地」「がけ地」の法律や自治体の定義
建築基準法は「傾斜」という用語の定義はなく、「がけ」のみが使われています。
建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない。
※出典：e-gov法令検索
また、各都道府県や自治体によりそれぞれ定義がされています。参考までにいくつか事例をあげます。
東京都北区
東京都建築安全条例（以下「条例」という）第6条（がけ）では、高さ2メートルを超え、かつ傾斜2分の1こう配を超える「がけ」に近接して建築物を建てる場合、建築物の安全性を確保するため具体的な規制が付加されています。
原則として、下図のように高さ2メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高（H）の2倍までが条例第6条（がけ）の制限を受ける範囲となります。
※出典：東京都北区
千葉県
第1項
がけ（地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす硬岩盤（風化の著しいものを除く。）以外の土地で高さ2メートルを超えるものをいう。以下同じ。）の上にあってはがけの下端から当該がけの高さの1.5倍、がけの下にあってはがけの上端から当該がけの高さの2倍に相当する距離以内の場所に居室を有する建築物を建築してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当するときは、この限りでない。
- がけの下に建築物を建築する場合において、次のいずれかに該当するとき。
- a.建築物の外壁及び構造耐力上主要な部分（がけの崩壊による衝撃を受けるおそれのない部分を除く。）を鉄筋コンクリート造（がけの崩壊による衝撃に対し破壊を生じないものに限る。）その他これと同等以上の耐力を有する構造とし、かつ、必要に応じ当該外壁の開口部からの土砂の流入を防止するための有効な壁等を設置するとき。
- b.がけと建築物との間に、がけの崩壊に対して建築物の安全上支障のない塀等が設置されているとき。
- 建築物を建築する場合において、建築物の位置ががけから相当の距離にあり、がけの崩壊に対して安全であるとき。
- 建築物を建築する場合において、構造耐力上安全な擁壁が設置されているとき。
- 建築物を建築する場合において、がけの形状及び土質により、がけの崩壊のおそれがないとき。
第2項
前項第3号の擁壁は、次の各号に定めるものでなければならない。
- 高さ5メートルを超える擁壁は、鉄筋コンクリート造であること。
- 擁壁の上部の地表面に雨水その他の地表水を排水することができるような排水施設を設けていること。
※出典：千葉県
擁壁の費用相場は下記記事で解説しています。
参考造成における擁壁施工の費用や事前に知っておきたい注意点を徹底解説
「造成地」の法律や自治体の定義
造成地にするための工事を「宅地造成」と言い、「宅地造成等規制法」があります。
その中で「都道府県知事等が土砂崩れや土砂災害などが生ずる恐れが大きい市街地等は、一定基準以上の宅地造成工事を義務付ける地域（宅地造成工事規制区域）を指定する」となっています。
一定基準以上の宅地造成工事
- 切土の場合、高さ2mを超える崖を生じる工事
- 盛土の場合、高さ1mを超える崖を生じる工事
- 切土・盛土を同時に行うとき、盛土が1m以下でも切土とあわせて高さが2mを超える崖を生じる工事
- 切土・盛土による高低差に関係なく、宅地造成面積が500㎡を超える宅地造成工事
※崖というのは30度を超える角度
造成の費用相場については下記記事で解説しています。
傾斜地・がけ地・造成地をスムーズに売却・活用するには？
傾斜地・がけ地・造成地などのような土地は通常の会社に相談しても相手にされません。
それらの特殊な土地に強い不動産会社を見つける必要があります。
例えば、東京の資産価値が高い東京都港区・渋谷区・目黒区・世田谷区・品川区、大田区、文京区などであれば、「株式会社Liv-up」が非常にオススメです。
ホームページの事例を見ると、例えば下記のような高低差があるがけ地を通常の住宅のように仕上げています。
東京都内で通常のやり方では困難な形状の土地をお持ちの場合は、「株式会社Liv-up」に相談するのをオススメします。
また、都内以外のエリアでも同じような会社は稀にあります。
HOME4Uやイエウール・HOMESを使うと、そういった特殊な土地に強い不動産会社を複数探せる可能性があるため、まずは依頼してみましょう。
- 売却を検討しているなら：「HOME4U」「イエウール」「HOME’S」
- 土地活用を検討しているなら：HOME4U土地活用
まとめ
今回は傾斜地・がけ地・造成地などの特殊な形状の土地をどう売る・活用すればいいのかについてみてきました。
そういった土地は、しっかりと精通した不動産会社に相談することが大事です。
