売主・買主必見!瑕疵担保保険を付保したときの税制優遇全まとめ

投稿日:2017年6月12日 更新日:

近年、注目を浴びつつある「住宅瑕疵担保責任保険」は、その効果は瑕疵発見時の保険だけに留まりません。

瑕疵担保保険を付保した物件には、様々な税制優遇が設けられているため、買主に経済的なメリットがあります。

物件も売却しやすくなるため売主にもメリットがあります。

これから瑕疵担保保険の付保を検討している人の中には、

  • 瑕疵担保以外にどのようなメリットがあるのか知りたい
  • 買主が得られる税制優遇を知りたい
  • 瑕疵担保保険の税制優遇まとめみたいな記事を読みたい

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

結論としては、瑕疵担保保険を付保すると「登録免許税」「不動産取得税」「住宅ローン控除」「すまい給付金」「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」が優遇されます。

そこで今回の記事では「瑕疵担保保険を付保したときの税制優遇」にフォーカスして、まとめ記事をお伝えします。

この記事を読むことで、あなたは瑕疵担保保険を付保したときの税制優遇をまとめて知ることができます。

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1.既存住宅売買瑕疵保険とは

既存住宅瑕疵担保保険(以下、「瑕疵担保保険」と略)とは、住宅を売却後、一定の隠れた瑕疵(かし)が発見された場合に生じる補修費用などの経済的な負担を保険金で賄うことのできる保険

保険金の支払い対象となる主な費用は、「補修費用」「事故調査費用」「転居・仮住まい費用」等になります。

瑕疵担保保険については、下記にに詳しく記載していますのでぜひご参照ください。

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なお、瑕疵担保保険を付保するためには、インスペクションと呼ばれる建物状況調査に合格することが必要となります。

インスペクションについては、下記にに詳しく記載していますのでぜひご参照ください。

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瑕疵担保保険の効果は、瑕疵の補修費用等だけに留まりません。

不動産取得税等の購入者が支払う税金に優遇制度があるため、瑕疵がなくても購入者が確実に経済的メリットを受けることができます。

住宅を売却するにあたっては、優遇税制のメリットの方が、十分な効果を発揮します。

賢い買主の方の中には、税制優遇が受けられる瑕疵担保保険が付保された物件を探しているような人もいるためです。

そこで、次からは具体的に瑕疵担保保険を付保したときの税制優遇にはどんなものがあるかについて見ていきましょう。

2.登録免許税の軽減をしよう

2-1.登録免許税とは

登録免許税とは、土地や建物を取得する際、所有権の移転登記などを行う際に支払う税金

登録免許税は、一般的に開始?買主が負担をします。

登録免許税は、以下の計算式で求められます。

登録免許税 = 課税標準 × 税率

ここで課税標準とは、固定資産税評価額のことを指します。

2-2.軽減措置

瑕疵担保保険が付保されていると、税率が以下のように変わります。

登録免許税の軽減には、所有権移転登記の他、借入に伴う抵当権設定登記に関してもあります。

登記の種類 課税標準 本則 軽減措置
売買による 所有権移転登記 土地 固定資産税評価額 2% 1.5%
家屋 固定資産税評価額 2% 0.3%
借入に伴う抵当権設定登記 債権額 0.4% 0.1%

尚、この軽減措置は平成29年3月31日までとなっています。

2-3.適用要件

登録免許税の軽減措置の適用を受けるための中古住宅の要件は以下の通りです。

  • 自分が住むための住宅であり、床面積の90%以上が居住部分であること
  • 床面積が50㎡以上※であること ※床面積は登記簿上の面積になります。
  • 取得後1年以内に登記をすること
  • 以下のいずれかの要件を満たした住宅であること。
    (ア) 木造などの非耐火建築物は築20年以内、耐火建築物は築25年以内であること
    (イ) 築年数にかかわらず新耐震基準に適合する住宅であることが証明されたこと 
    (ウ) 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること(加入後2年以内のものに限る)

マンションは専有部分の床面積が対象です。

以上、ここまで登録免許税の軽減について見てきました。

それでは次に不動産取得税の軽減について見ていきます。

3.不動産取得税の軽減

3-1.不動産取得税とは

不動産取得税とは、売買や贈与などによって土地や家屋を取得した場合に、都道府県が課税される税金

納税時期は、不動産の取得後、半年くらいのタイミングとなります。

不動産取得税は、「土地」と「家屋」のそれぞれに課税が発生します。

瑕疵担保保険により軽減措置が生じるのは、「家屋」の不動産取得税となります。

家屋の不動産取得税は、以下の式で、税額が計算されます。

家屋の不動産取得税 = (課税標準 - 控除額) × 税率(3%)

家屋の課税標準額は、固定資産税評価額となります。

3-2.軽減措置

上式の「控除額」は以下のように中古住宅の建築年月日により異なります。

建築年月日 控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 50万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以後 1,200万円

3-3.適用要件

不動産取得税の軽減措置の適用を受けるための中古住宅の要件は以下の通りです。

  • 自分が住むための住宅であること
  • 床面積が50㎡以上240㎡以下※であること ※床面積は、マンションの場合、専有部分の床面積割合により案分した共用部分の床面積が含まれます。
  • 以下のいずれかの要件を満たした住宅であること
    (ア) 昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること
    (イ) 築年数にかかわらず新耐震基準に適合する住宅であることが証明されたこと
    (ウ) 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること(加入後2年以内のものに限る)

3-4.土地の軽減措置

尚、土地の不動産取得税については、瑕疵担保保険とは無関係に、以下の軽減措置があります。

土地の不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 1/2 × 税率(3%) - 控除額

控除額については、以下の(ア)と(イ)のうちいずれか多い方の金額を控除額とします。

  • (ア)45,000円
  • (イ)土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(200㎡が限度)×3%

土地の軽減措置を受けるためには、以下のいずれかの要件を満たす土地である必要があります。

  • (ア)  土地を取得した日から1年以内に、その土地の上にある自己の居住用の中古住宅を取得した場合。
  • (イ)  自己の居住用の中古住宅の取得後1年以内にその中古住宅の敷地となっている土地を取得していた場合。

以上、ここまで不動産取得税の軽減について見てきました。

それでは次に住宅ローン控除について見ていきます。

4.住宅ローン控除

4-1.住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、平成31年6月30日までに自分が住むための住宅の取得等を行うため返済期間10年以上の住宅ローンを利用した場合、居住年から10年間にわたり年末の借入残高に応じて所得税額などから一定額の控除を受けられる制度です。

住宅ローン控除額は以下の式で計算されます。

住宅ローン控除額 = 住宅借入金等の年末残高 × 控除率

4-2.控除率等

控除率等は以下のように決まっています。

取引形態 控除対象の借入限度額 控除期間 控除率 最大控除額
個人が売主 2,000万円 10年 1% 200万円
宅建業が売主 4,000万円 400万円

4-3.適用要件

住宅ローン控除を受けるには、以下の要件が必要になります。

【前提条件】

  • 合計所得金額が3,000万円以下の人。
  • 同一生計の親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。
  • 居住した年とその前後2年間(通算5年間)の間に「3,000万円の特別控除の特例」等の特例措置の適用を受けていないこと。

【家屋の条件】

  • 自分が住むための住宅であり、床面積の50%以上が居住部分であること。
  • 床面積が50㎡以上※であること。 ※床面積は登記簿上の面積になります。マンションは専有部分の床面積が対象です。
  • 取得後6ヵ月以内に居住し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること。
  • 以下のいずれかの要件を満たした住宅であること。
    (ア) 木造などの非耐火建築物は築20年以内、耐火建築物は築25年以内であること
    (イ) 築年数にかかわらず新耐震基準に適合する住宅であることが証明されたこと
    (ウ) 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること(加入後2年以内のものに限る)

【住宅ローンの要件】

  • 住宅の取得等資金に充てるための借入金であること。
  • 返済期間が10年以上であること。
  • 銀行などの金融機関、住宅金融支援機構、地方公共団体、農業協同組合、給与所得者等の勤務先からの借入金などであること。 ただし、勤務先からの融資で年利が1%未満のものや、親族または役員をしている会社などからの借入金は対象外となる。

尚、3,000万円特別控除に関しては、下記記事に詳しく解説しています。

3,000万円特別控除とは?不動産を売却しても税金を払わなくてもいい理由

個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。 不動産を売却した時は下記5つの特例があります ...

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また不動産売却と住宅ローン控除の関係については下記にに記載していますのでぜひご参照ください。

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以上、ここまで住宅ローン控除について見てきました。それでは次にすまい給付金について見ていきます。

5.すまい給付金

5-1.すまい給付金とは

すまい給付金制度とは、所得税額や住民税額が少ないことから消費税率の引き上げに伴う住宅ローン控除の拡充をもっても負担軽減効果が十分に及ばない方に対して現金を給付する制度

住宅の引渡を受けてから1年以内に給付申請を行えば、住宅取得者の収入および持分割合により決定された給付額が指定の口座に振り込まれます。

給付額は以下の式で計算されます

給付額 = 給付基礎額 × 持分割合

持分割合とは、登記簿謄本に記載された持分割合になります。

5-2.給付額の目安

給付基礎額は、都道府県民税の所得割額によって決定されます。

所得割額は、市区町村が発行する課税証明書に記載される所得割額で確認できます。

以下に、扶養家族が1人の場合をモデルとしたときの給付基礎額の目安を示します。

ただし、神奈川県は他の都道府県と税率が異なるため、所得割額が異なります。

【消費税8%のとき】

収入の目安 都道府県住民税の所得割額 給付額
425万円 6.89万円以下 30万円
425万円超475万円以下 6.89万円超8.39万円以下 20万円
475万円超500万円以下 8.39万円超9.38万円以下 10万円

5-3.適用要件

尚、すまい給付金制度は住宅ローンを利用しない方でも対象となりますが、住宅ローンを利用する場合には、以下の条件を満たす必要があります。

  • 宅建業者が売主である住宅(中古再販住宅)であること。
  • 住宅を取得して不動産登記上の持分を保有し、その住宅に自分で居住すること。
  • 床面積が50㎡以上※であること。 ※床面積は登記簿上の面積になります。マンションは専有部分の床面積が対象です。
  • 以下のいずれかの要件を満たした住宅であること
    (ア) 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
    (イ) 既存住宅性能表示制度を利用していること
    (ウ) 建築後10年以内であって、住宅瑕疵担保保険に加入している、または建設住宅性能表示を利用していること

すまい給付金上の住宅ローンとは、住宅の取得を目的とした金融機関等からの借入金で、返済期間が5年以上のものを指します。

以上、ここまですまい給付金について見てきました。

それでは次に贈与税の住宅取得等資金の非課税制度について見ていきましょう。

6.贈与税の住宅取得等資金の非課税制度

6-1. 贈与税の住宅取得等資金の非課税制度とは

贈与税の住宅取得等資金の非課税制度とは、平成31年6月30日までに贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下である20歳以上の子または孫などが、父母または祖父母などから住宅取得等資金の贈与を受けた場合に所定の額を限度額に贈与税が非課税となる制度

6-2.非課税限度額

非課税限度額は、下表の通りとなります。

契約年※ 非課税限度額(一般住宅)
平成28年1月~平成28年9月 700万円
平成28年10月~平成29年9月 700万円
平成29年10月~平成30年9月 500万円
平成30年10月~平成31年6月 300万円

※契約年とは、贈与を受けた時期ではなく、住宅の取得等にかかる契約の締結時期です。

6-3.中古住宅の要件

非課税制度の適用を受けるための中古住宅の要件は以下の通りです。

  • 原則として、贈与を受けた年の翌年3月15日までに取得して居住すること。
  • 贈与を受けた者が住むための住宅(床面積の50%以上が居住部分である住宅)であること。
  • 床面積が50㎡以上240㎡以下※であること。(ただし東日本大震災の被災者の面積要件は50㎡以上のみ) ※床面積は登記簿上の面積になります。
  • 以下のいずれかの要件を満たした住宅であること
    (ア) 木造などの非耐火建築物は築20年以内、耐火建築物は築25年以内であること
    (イ) 築年数にかかわらず新耐震基準に適合する住宅であることが証明されたこと
    (ウ) 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること(加入後2年以内のものに限る)

マンションは専有部分の床面積が対象です。

7.まとめ

以上、ここまで売主・買主必見!瑕疵担保保険を付保したときの税制優遇を徹底解説について見てきました。

各種の税制優遇要件の中に、必ず「既存住宅売買瑕疵保険に加入していること」という要件があったことをお分かりいただけましたでしょうか?

瑕疵担保保険が付保された物件には、買主に優遇税制の様々な恩恵を与えることができます。買主が物件を購入しやすくなるため、住宅を売却するときは、瑕疵担保保険の付保を検討してみましょう。

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