不動産の売却価格を高くする既存住宅売買瑕疵担保保険の基礎を徹底解説

投稿日:2017年4月19日 更新日:

中古物件の購入者の最大の心配ごとは「この物件、壊れていないだろうか」という点です。

もし、不動産の売主が「買主の最大の心配ごと」にしっかりと対応できたら、買主も安心して物件を高く買ってくれるのではないでしょうか。

その対応策の一つに、既存住宅売買瑕疵担保責任保険(以下、「瑕疵担保保険」)があります。

これから不動産を売却しようとする人の中には、

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
不動産を高く売却する良い方法はないだろうか
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
そもそも瑕疵担保保険ってなんだろうか
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
瑕疵担保免責を要求したら値引きされたしまった、何か打つ手はないだろうか
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
瑕疵担保保険には本当にメリットがあるのだろうか

等々の疑問を持たれている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、不動産売却における「既存住宅売買瑕疵担保保険」にフォーカスしてお伝えいたします。 

フクロウ先生
フクロウ先生
この記事を読むことで、既存住宅売買瑕疵担保保険の基本が分かることはもちろん、売主にあなたにとっても有利に売却活動が行えるぞ
HOME4U

>NTTグループが運営!利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績!<

1.瑕疵担保保険の概要

1-1.瑕疵担保責任とは

不動産の売却においては、本来売主は瑕疵担保責任を負います。

瑕疵(かし)とは雨漏りがするなど住宅が本来持っているべき品質や性能を欠くことを指します。

民法では瑕疵が発見されたとき、買主は「発見後1年間」は売主に対し損害賠償を請求することができます。

例えば、極端な話、売却後50年経ってから、瑕疵を発見しても、その後1年間の間、買主は50年前の売主に対して損害賠償を請求できるということになります。

これでは売主は怖くて一生不動産なんか売却することができません。

そのため個人が不動産の売主となる場合には、売主と買主の合意の上で瑕疵担保責任の全部または一部を免責することが認められています。

フクロウ先生
フクロウ先生
一般的に売主の瑕疵担保責任を負う期間は3か月とする契約が多いから、そこまで神経質にならなくていいぞ

1-2.瑕疵担保責任は売買の障害となっている

一方で、売主に瑕疵担保責任の全部または一部を免責されてしまうと、買主はリスクの大きい買物をすることになります。

そのため中古物件の場合、瑕疵担保免責を認めてあげる代わりに「値引きしてくれ」という減額要求を受けることは良くあります。

また買主も、仮に値引きに成功したとしても、やはり瑕疵が実際に見つかった場合、どこにも保証を求めることができないのは不安です。

瑕疵というのは、売主にとっては値引きの材料とされ、買主にとっては不安材料となり、とてもやっかいな存在

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
えぇぇ、、、じゃあ売主の私はどうすればいいのー・・・
フクロウ先生
フクロウ先生
今からが本題じゃ、瑕疵担保保険というのがあるぞ

1-3.瑕疵担保責任保険の内容

そこで平成22年より、瑕疵担保保険がスタートしました。

瑕疵担保保険に加入すると、不動産を売却して引渡後に隠れた瑕疵が発見された場合、補修費用の一部を保険でカバーすることが可能です。

瑕疵担保保険の概略は下表のとおりです。

保険対象部分 保険期間 1住戸あたりの支払限度額
構造体力上主要な部分 雨水の浸入を防止する部分 引渡後5年間 1,000万円
引渡後1年間 500万円または1,000万円

保険金支払額は以下の式で産出されます。

保険金支払額 = (補修費用等 - 5万円) × 100%

以上、ここまで瑕疵担保保険の概要について見てきました。

それでは次に瑕疵担保保険の加入要件について見ていきます。

2.瑕疵担保保険の加入要件

瑕疵担保保険は、全ての建物が加入できるわけではありません。

加入の前にインスペクションと呼ばれる「建物状況調査」を受けて適合判定を受ける必要があります。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
人間でも、健康診断でガンが発見されると、がん保険に入れないのと同じだね
フクロウ先生
フクロウ先生
そうじゃ、インスペクションとは、保険加入のための建物健康診断と同様の役割を果たしものじゃぞ

インスペクションでは住宅の基礎や外壁等のひび割れ、雨漏りなど構造上の安全性や日常生活への支障があると考えられる劣化や性能低下の有無について、目視や計測等によって調査を行います。

またインスペクションでは、万が一検査基準に不適合となった場合でも、保険加入に必要な補修方法等のアドバイスを受けることができます。

インスペクションについてさらに詳しく知りたい方は下記記事をご確認ください。

17view
不動産の売却価格を高くする建物インスペクションの基礎を徹底解説

最近、インスペクションという言葉を新聞等でも徐々に見かけるようになってきました。 SUUMOなどの不動産ポータルサイトで ...

続きを見る

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
保険に入るのが大事ってことは分かったけど・・・保険はどんな場合でも対象になるの?

3.瑕疵担保保険の保険範囲は2つ

瑕疵担保保険の保険対象となるとなる部分は、

  1. 構造耐力上主要な部分
  2. 雨水の浸入を防止する部分

です。具体的には下表の部分が該当します。 

構造耐力上主要な部分 木造戸建て住宅 基礎、土台、床版、柱、横架材、壁、斜材、屋根版、小屋組
鉄筋コンクリート造の共同住宅 基礎杭、基礎、床版、壁、外壁、屋根版
水の浸入を防止する部分 木造戸建て住宅 外壁、開口部、屋根
鉄筋コンクリート造の共同住宅 外壁、開口部、屋根、配水管

また保険の申し込み時に特約を付帯することで「給排水管路」「給排水設備」「電気設備」「ガス設備」を保険対象に追加することも可能です。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
うーん、話がよく分からなくなってきたぞ・・・結局メリットは何だったっけ?
フクロウ先生
フクロウ先生
OKOK!改めてメリットをまとめるぞ

4.売主が瑕疵担保保険に加入するメリット

売主にとっての瑕疵担保保険のメリットは主に以下の3つです。

  1. 瑕疵担保責任の経済的な負担軽減:瑕疵が見つかった場合の売主が負うべき経済的な負担を軽減することができます。
  2. 売却物件の差別化:買主へ保証付き中古住宅としての安心感を与えることができるため、他の物件との差別化を図ることができます。
  3. 値引き防止:瑕疵担保責任免責の期間を5年に伸ばすことも可能なため値引き防止につながります。

 

以上、ここまで売主への効果の効果について見てきました。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
もうこれは瑕疵担保責任に入ったほうが良さそうね~~~
フクロウ先生
フクロウ先生
まてまて、実は買主にとってもメリットがまだあるぞ

5.買主が受けられる税制優遇

瑕疵担保保険に入っている建物は、買主へ安心感を与えるだけにとどまりません。

不動産を購入することによって発生する税金を安くしてくれるため、経済的なメリットもあります。

これをしっかりと買主に伝えることで、有利に不動産売却を進められるでしょう。

不動産を購入すると

  1. 登録免許税
  2. 不動産取得税

の2つの税金が発生します。

瑕疵担保保険付きの不動産を購入すると、この2つの税金にそれぞれ税制優遇があります。

5-1. 登録免許税の軽減

登録免許税の軽減措置は以下のようになります。

本則の税率から軽減税率へと変化します。

登記の種類 通常の税率 軽減税率
売買による所有権移転登記 土地 1.5% 1.5%
建物 2% 0.3%
借入に伴う抵当権設定登記 0.4% 0.1%

残念ながら土地は軽減税率にはなりますが、建物は2%→0.3%になり、大きなメリットとなります。

登録免許税の軽減措置を受けるための適用要件は以下の通りです。

  • 自分が住むための住宅であり、床面積の90%以上が居住部分であること
  • 床面積が50㎡以上であること
  • 取得後1年以内に登記をすること
  • 瑕疵担保保険に加入していること(加入後2年以内のものに限る)

5-2.不動産取得税の軽減

不動産取得税に関しては、瑕疵担保保険の建物に控除額の軽減措置があります。

建物の不動産取得税は以下の式で求められます。

建物の不動産取得税 = (課税標準 - 控除額) × 3%

上式の控除額は、建築年月日によって異なりますが、以下のようになります。

建築年月日 控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以後 1,200万円

不動産取得税の軽減措置を受けるための適用要件は以下の通りです。

  • 自分が住むための住宅であること
  • 床面積が50㎡以上240㎡以下であること
  • 瑕疵担保保険に加入していること(加入後2年以内のものに限る)

以上、ここまで買主が受けられる税制優遇について見てきました。

それでは最後に気になる保険料について触れておきます。

6.住宅瑕疵担保保険の具体的な保険料

住宅瑕疵担保保険については、インスペクション(検査料)が3~4万円、保険料が4万円~8万円程度かかります。

検査料と保険料は建物規模や特約によって増減しますが、ざっくり合計で15万円ほど見ておけば大丈夫です。

個人間売買タイプの瑕疵担保保険では、売主と買主のどちらでも検査と保証の依頼をすることができるため、費用負担もどちらがしても構いません。

ただし、不動産を高く売却したいことが目的であれば、売主が保険料を負担した方が効果的です。

瑕疵担保保険付き物件ということでアピールできれば、買主へ大きな安心感を与えることができます。

7.不動産売却を成功させるなら!一括査定がオススメ

不動産を売却うえで大事なことは、いかにして「信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

cvbutton3

HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

cvbutton3

すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

cvbutton3

ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

cvbutton3

リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

cvbutton3

HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

cvbutton3

リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

1,009view
不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多くの人がインターネットで調べます。 そして、いろ ...

続きを見る

8.まとめ

以上、不動産の売却価格を高くする既存住宅売買瑕疵担保保険の基礎を徹底解説してきました。

瑕疵担保保険は買主へ安心感だけでなく、節税という経済的メリットを与えることのできる保険です。

そのため不動産の価値を高めます。

不動産を高く売りたいと考えている方は、瑕疵担保保険の付保を検討してみましょう。

おすすめ記事一覧

1,625view

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょう ...

1,009view

マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多くの人がインターネットで調べます。 そして、いろ ...

602view

不動産売却の準備段階において、売値の目安を決めるため不動産査定を行います。 初めて不動産を売却する人の中には 不動産査定 ...

1,226view

突然ですが、あなたは不動産買取の仕組みをしっかりと理解しているでしょうか。 仕組みといわれると難しい感じがしますが、不動 ...

-マンション売却, 不動産売却, 家売却

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2017 All Rights Reserved.