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不動産の売却価格を高くする既存住宅売買瑕疵担保保険の基礎を徹底解説

投稿日:2017年4月19日 更新日:

中古物件の購入者の最大の心配ごとは「この物件、壊れていないだろうか」という点です。

もし、不動産の売主が「買主の最大の心配ごと」にしっかりと対応できたら、買主も安心して物件を高く買ってくれるのではないでしょうか。

その対応策の一つに、既存住宅売買瑕疵担保責任保険(以下、「瑕疵担保保険」)があります。

これから不動産を売却しようとする人の中には、

ひよこ生徒
不動産を高く売却する良い方法はないだろうか
ひよこ生徒
そもそも瑕疵担保保険ってなんだろうか
ひよこ生徒
瑕疵担保免責を要求したら値引きされたしまった、何か打つ手はないだろうか
ひよこ生徒
瑕疵担保保険には本当にメリットがあるのだろうか

等々の疑問を持たれている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、不動産売却における「既存住宅売買瑕疵担保保険」にフォーカスしてお伝えいたします。 

フクロウ先生
この記事を読むことで、既存住宅売買瑕疵担保保険の基本が分かることはもちろん、売主にあなたにとっても有利に売却活動が行えるぞ

1.瑕疵担保保険の概要

1-1.瑕疵担保責任とは

不動産の売却においては、本来売主は瑕疵担保責任を負います。

瑕疵(かし)とは雨漏りがするなど住宅が本来持っているべき品質や性能を欠くことを指します。

民法では瑕疵が発見されたとき、買主は「発見後1年間」は売主に対し損害賠償を請求することができます。

例えば、極端な話、売却後50年経ってから、瑕疵を発見しても、その後1年間の間、買主は50年前の売主に対して損害賠償を請求できるということになります。

これでは売主は怖くて一生不動産なんか売却することができません。

そのため個人が不動産の売主となる場合には、売主と買主の合意の上で瑕疵担保責任の全部または一部を免責することが認められています。

フクロウ先生
一般的に売主の瑕疵担保責任を負う期間は3か月とする契約が多いから、そこまで神経質にならなくていいぞ

1-2.瑕疵担保責任は売買の障害となっている

一方で、売主に瑕疵担保責任の全部または一部を免責されてしまうと、買主はリスクの大きい買物をすることになります。

そのため中古物件の場合、瑕疵担保免責を認めてあげる代わりに「値引きしてくれ」という減額要求を受けることは良くあります。

また買主も、仮に値引きに成功したとしても、やはり瑕疵が実際に見つかった場合、どこにも保証を求めることができないのは不安です。

瑕疵というのは、売主にとっては値引きの材料とされ、買主にとっては不安材料となり、とてもやっかいな存在

ひよこ生徒
えぇぇ、、、じゃあ売主の私はどうすればいいのー・・・
フクロウ先生
今からが本題じゃ、瑕疵担保保険というのがあるぞ

1-3.瑕疵担保責任保険の内容

そこで平成22年より、瑕疵担保保険がスタートしました。

瑕疵担保保険に加入すると、不動産を売却して引渡後に隠れた瑕疵が発見された場合、補修費用の一部を保険でカバーすることが可能です。

瑕疵担保保険の概略は下表のとおりです。

保険対象部分 保険期間 1住戸あたりの支払限度額
構造体力上主要な部分 雨水の浸入を防止する部分 引渡後5年間 1,000万円
引渡後1年間 500万円または1,000万円

保険金支払額は以下の式で産出されます。

保険金支払額 = (補修費用等 - 5万円) × 100%

以上、ここまで瑕疵担保保険の概要について見てきました。

それでは次に瑕疵担保保険の加入要件について見ていきます。

2.瑕疵担保保険の加入要件

瑕疵担保保険は、全ての建物が加入できるわけではありません。

加入の前にインスペクションと呼ばれる「建物状況調査」を受けて適合判定を受ける必要があります。

ひよこ生徒
人間でも、健康診断でガンが発見されると、がん保険に入れないのと同じだね
フクロウ先生
そうじゃ、インスペクションとは、保険加入のための建物健康診断と同様の役割を果たしものじゃぞ

インスペクションでは住宅の基礎や外壁等のひび割れ、雨漏りなど構造上の安全性や日常生活への支障があると考えられる劣化や性能低下の有無について、目視や計測等によって調査を行います。

またインスペクションでは、万が一検査基準に不適合となった場合でも、保険加入に必要な補修方法等のアドバイスを受けることができます。

インスペクションについてさらに詳しく知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産の売却価格を高くする建物インスペクションの基礎を徹底解説

最近、インスペクションという言葉を新聞等でも徐々に見かけるようになってきました。 SUUMOなどの不動産ポータルサイトでも物件の検索条件の中に「インスペクション済み」のような項目も登場しています。 イ ...

続きを見る

ひよこ生徒
保険に入るのが大事ってことは分かったけど・・・保険はどんな場合でも対象になるの?

3.瑕疵担保保険の保険範囲は2つ

瑕疵担保保険の保険対象となるとなる部分は、

  1. 構造耐力上主要な部分
  2. 雨水の浸入を防止する部分

です。具体的には下表の部分が該当します。 

構造耐力上主要な部分 木造戸建て住宅 基礎、土台、床版、柱、横架材、壁、斜材、屋根版、小屋組
鉄筋コンクリート造の共同住宅 基礎杭、基礎、床版、壁、外壁、屋根版
水の浸入を防止する部分 木造戸建て住宅 外壁、開口部、屋根
鉄筋コンクリート造の共同住宅 外壁、開口部、屋根、配水管

また保険の申し込み時に特約を付帯することで「給排水管路」「給排水設備」「電気設備」「ガス設備」を保険対象に追加することも可能です。

ひよこ生徒
うーん、話がよく分からなくなってきたぞ・・・結局メリットは何だったっけ?
フクロウ先生
OKOK!改めてメリットをまとめるぞ

4.売主が瑕疵担保保険に加入するメリット

売主にとっての瑕疵担保保険のメリットは主に以下の3つです。

  1. 瑕疵担保責任の経済的な負担軽減:瑕疵が見つかった場合の売主が負うべき経済的な負担を軽減することができます。
  2. 売却物件の差別化:買主へ保証付き中古住宅としての安心感を与えることができるため、他の物件との差別化を図ることができます。
  3. 値引き防止:瑕疵担保責任免責の期間を5年に伸ばすことも可能なため値引き防止につながります。

 

以上、ここまで売主への効果の効果について見てきました。

ひよこ生徒
もうこれは瑕疵担保責任に入ったほうが良さそうね~~~
フクロウ先生
まてまて、実は買主にとってもメリットがまだあるぞ

5.買主が受けられる税制優遇

瑕疵担保保険に入っている建物は、買主へ安心感を与えるだけにとどまりません。

不動産を購入することによって発生する税金を安くしてくれるため、経済的なメリットもあります。

これをしっかりと買主に伝えることで、有利に不動産売却を進められるでしょう。

不動産を購入すると

  1. 登録免許税
  2. 不動産取得税

の2つの税金が発生します。

瑕疵担保保険付きの不動産を購入すると、この2つの税金にそれぞれ税制優遇があります。

5-1. 登録免許税の軽減

登録免許税の軽減措置は以下のようになります。

本則の税率から軽減税率へと変化します。

登記の種類 通常の税率 軽減税率
売買による所有権移転登記 土地 1.5% 1.5%
建物 2% 0.3%
借入に伴う抵当権設定登記 0.4% 0.1%

残念ながら土地は軽減税率にはなりますが、建物は2%→0.3%になり、大きなメリットとなります。

登録免許税の軽減措置を受けるための適用要件は以下の通りです。

  • 自分が住むための住宅であり、床面積の90%以上が居住部分であること
  • 床面積が50㎡以上であること
  • 取得後1年以内に登記をすること
  • 瑕疵担保保険に加入していること(加入後2年以内のものに限る)

5-2.不動産取得税の軽減

不動産取得税に関しては、瑕疵担保保険の建物に控除額の軽減措置があります。

建物の不動産取得税は以下の式で求められます。

建物の不動産取得税 = (課税標準 - 控除額) × 3%

上式の控除額は、建築年月日によって異なりますが、以下のようになります。

建築年月日 控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以後 1,200万円

不動産取得税の軽減措置を受けるための適用要件は以下の通りです。

  • 自分が住むための住宅であること
  • 床面積が50㎡以上240㎡以下であること
  • 瑕疵担保保険に加入していること(加入後2年以内のものに限る)

以上、ここまで買主が受けられる税制優遇について見てきました。

それでは最後に気になる保険料について触れておきます。

6.住宅瑕疵担保保険の具体的な保険料

住宅瑕疵担保保険については、インスペクション(検査料)が3~4万円、保険料が4万円~8万円程度かかります。

検査料と保険料は建物規模や特約によって増減しますが、ざっくり合計で15万円ほど見ておけば大丈夫です。

個人間売買タイプの瑕疵担保保険では、売主と買主のどちらでも検査と保証の依頼をすることができるため、費用負担もどちらがしても構いません。

但し、不動産を高く売却したいことが目的であれば、売主が保険料を負担した方が効果的です。

瑕疵担保保険付き物件ということでアピールできれば、買主へ大きな安心感を与えることができます。

7.不動産売却を成功させるなら!一括査定がオススメ

不動産を売却うえで大事なことは、いかにして「信頼できる不動産会社を探せるか」です。

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ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

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提携している不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
未公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
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地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 未公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 未公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
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※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
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スマイスター 1,000社 全国 350万人
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イエウール 1,400社 全国 450万人
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不動産の一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットのまとめ

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹介されていると思います。 そこであなたも下記「ひよこ生徒」のような疑問や不安があ ...

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8.まとめ

以上、不動産の売却価格を高くする既存住宅売買瑕疵担保保険の基礎を徹底解説してきました。

瑕疵担保保険は買主へ安心感だけでなく、節税という経済的メリットを与えることのできる保険です。

そのため不動産の価値を高めます。

不動産を高く売りたいと考えている方は、瑕疵担保保険の付保を検討してみましょう。

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