定期借地権のマンションを売ると決めたら早く売却したほうが良い理由

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もし、定期借地権のマンションを売ろうと考えているのであれば、早く売った方が良いです。

定期借地権付きマンションを売る場合は、1日でも早く売らないと資産価値はどんどん落ちていきます。

定期借地権のマンションについて知りたい人の中には、

  • 定期借地権って、そもそも何なの?
  • 定期借地権だと、マンション売却は不利になるの?
  • 定期借地権のマンションを売るとしたら、どうしたらいいの?

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「定期借地権のマンション売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、定期借地権のマンション売却は早くやった方が良い理由について知ることができます。

1.定期借地権とは

最初に、改めて定期借地権とは何かについて解説します。

借地とは、土地を借りる権利のことですが、借地の権利には「普通借地」と「定期借地」の2種類があります。「普通借地」と「定期借地」の違いは、借主が借地期間満了時に借地契約を更新できるかどうかです。普通借地は更新ができ、定期借地は更新できない契約となります。

更新できれば、引き続き土地を借りることができるため、半永久的に土地を利用できます。

普通借地の場合、借地借家法により借主の権利が強く守られているため、借主側から更新の申し出をすると、ほぼ間違いなく借地契約は更新することができます。

一方で、定期借地権は、更新という制度がなく、解約期間満了時、必ず土地を返さなければなりません。

しかも、土地を返す場合の返還形態は、「更地」です。

マンションのような建物が建っている場合、マンションを取り壊した状態で更地にして返還することとなります。

定期借地権は、借地借家法によって地主の権利が守られています。

普通借地権は、極端に借主の権利が強いため、地主は一度土地を貸してしまうと二度と戻ってこないという特徴があります。

二度と戻ってこないような借地であれば、地主としては安心して貸すことができません。

普通借地権は、地主の権利があまりにも弱く、バランスを欠いていたことから、平成4年に定期借地制度という制度が導入されました。

定期借地制度とは

契約期間の満了により、更新されることなく土地の賃貸借関係が終了する契約制度。平成3年(1991)の借地借家法改正により、平成4年(1992)に導入された。定期借地権制度。→定期借家制度
[補説]通常の借地契約とは異なり、法定更新の適用がないため、契約期間終了後、土地は貸し主に確実に返還される。一方、借り主は、購入する場合より低い費用負担で土地を利用できる。定期借地権には、一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の3種類があり、一般定期借地権と建物譲渡特約付借地権は書面による契約の締結が必要。

※出典:コトバンクより

定期借地制度が導入されたことにより、地主からすると安心して土地を貸すことができるようになり、定期借地なら借地を応諾する地主が増えました。

定期借地権付きマンションも、定期借地制度が導入された以降のマンションであるため、比較的新しい形のマンションということができます。


以上、ここまで定期借地権について見てきました。

定期借地権には3種類あり、マンションでは一般定期借地権という定期借地権が利用されています。

そこで次に、マンションの一般定期借地権について解説いたします。

2.マンションの一般定期借地権とは

マンションの一般定期借地権とは、「一般的借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3種類があります。

3種類の比較をすると、下表のようになります。

比較項目一般的借地権建物譲渡特約付借地権事業用定期借地権
存続期間50年以上30年以上10年以上30年未満30年以上50年未満
利用目的限定なし限定なし事業用建物 (居住用は不可)
契約書式公正証書等の書面により契約書面化は不要必ず公正証書で契約する
借地関係の終了期間満了により終了建物譲渡の時点で終了期間満了により終了
契約更新、終了時の建物とその利用関係等以下の特約が可能 ①更新しない ②建物再築に伴う相続期間の延長をしない ③建物買取請求権を行使しない①建物所有権は、譲渡により土地所有者に移転 ②借地権者が使用していれば借家関係に移行①更新不可 ②建物再築に伴う存続期間の延長不可 ③建物買取請求は不可以下の特約が可能 ①更新しない ②建物再築に伴う相続期間の延長をしない ③建物買取請求権を行使しない

3種類の定期借地権の違いは、主には定期借地権の存続期間と利用目的がポイントです。

まず、事業用定期借地権は、名前に「事業用」と付いているくらいなので、「居住用」であるマンションには利用できません。

事業用定期借地権は存続期間も最長でも50年未満となっています。

また、建物譲渡特約付借地権という定期借地権も存在します。

建物譲渡特約付借地権は、借地の契約期間の満了時に地主が借地人の建物を買い取って借地が終わるという意味不明の契約です。

地主は30年以上も使った古い建物を購入しなければならず、建物譲渡特約付借地権は地主にメリットがありません。

そのため、建物譲渡特約付借地権はほとんど使われていないのが実態です。

そこで、マンションで定期借地を使う場合は、残りの一般定期借地権が使われることになります。

一般定期借地権は、用途の縛りがないため、居住用のマンションでも利用可能です。

また、存続期間が50年以上であることがポイントとなります。

定期借地権のマンションは、一般定期借地権が利用されていることが多いため、借地の存続期間は50年以上としている物件がほとんどになります。


以上、ここまでマンションの一般定期借地権について見てきました。

では、定期借地のマンションの価値はどのように決まるのでしょうか。

そこで次に、マンションの価値は借地の残存期間で決まることについて解説いたします。

3.マンションの価値は借地の残存期間で決まる

定期借地権付きマンションの価値は、借地の残存期間で決まります。

定期借地権は、最終的に借地期間満了後、マンションを取り壊して更地にして地主に返すことになります。

借地期間が50年だとしたら、50年目に確実に取り壊しを行います。

普通のマンションの価格は土地価格と建物価格の合計で構成されています。

一般的に、普通のマンションであれば築50年目でも価格はゼロにはなりません。

仮に築50年目で建物価格がゼロになっていたとしても、土地価格がゼロにはならないため、普通のマンションの場合、どんなに古くなったとしても価格がゼロになることはないのです。

一方で、定期借地権付きマンションの場合、借地期間満了時、理論上、マンション価格がゼロになることがあり得ます。

まだ国内の定期借地権付きマンションで、借地期間が満了したマンションの存在しないため、本当にゼロになるかどうかは分かりませんが、理論的にはゼロになることが予想されます。

定期借地権付きマンションでは、借地期間満了時は、建物は壊さなければいけなくなります。

壊す予定の建物には経済価値はありません。

また、土地については借りる権利もなくなることから、土地に対する利用権が存在しないため、土地にも経済価値が発生しないです。

そのため、定期借地権付きマンションは、理屈の上では新築当初が価格は一番高く、その後ずっと下がり続け、最後はゼロ円ということになります。

定期借地権付きのマンション価値は借地の残存期間に比例して高くなる

つまり、定期借地権付きマンションの価値は、借地の残存期間は長ければ長いほど高くなり、短ければ短いほど低くなるということです。

普通のマンションであれば、景気の上向いたときに土地価格が上昇するため、土地価格の上昇パワーにより中古マンション価格が上がるときがあります。

しかしながら、土地価格のない定期借地権付きマンションは、価格は下がる一方であり、価格が上がることは考えにくいです。

定期借地権付きマンションは、価格が下がり続けるため、高く売るのであれば、一日でも早く売った方が良い

以上、ここまでマンションの価値は借地の残存期間で決まることについて見てきました。

では、なぜ定期借地権マンションは売りにくいのでしょうか。

そこで次に、定期借地権マンションが売却しにくい理由について解説いたします。

4.定期借地権マンションが売却しにくい2つの理由

定期借地権マンションが売却しにくい理由は、主に以下の2点です。

  1. 住める期間が限定されている
  2. 地代が高い

理由1.住める期間が限定されている

定期借地権は、借地の存続期間が決まっている以上、築年数が古いほど、購入者が住める期間が短くなります。

例えば、借地期間が50年のマンションの場合、1年目で売るのと、49年目で売るのでは条件が全く異なります。

49年目で売ったら、誰も購入する人が現れない可能性があります。

購入者もせっかく買うのであれば、長い期間住める物件を購入するのが普通です。

定期借地権付きマンションは、住める期間が限られているため、売却しにくくなっているのです。

理由2.地代が高い

もう一つ、定期借地権マンションが売却しにくい理由として、地代が高いという点があります。

定期借地権付きマンションは、土地の固定資産税を支払う代わりに、借地料として地代を支払います。

地代は固定資産税よりも高いため、買主は通常のマンションよりもランニングコストが高くなってしまいます。

住める期間が短く、ランニングコストも高いため、定期借地権付きマンションは売却しにくいのです。


以上、ここまで定期借地権マンションが売却しにくい理由について見てきました。

では、売却したい場合はどうすれば良いのでしょうか。

そこで次に、売却するならとにかく早く売ることについて解説いたします。

5.定期借地権のマンションを売却するならとにかく早く売ること

定期借地権のマンションを売却するならとにかく早く売ることです。

定期借地権付きマンションは、元々、所有権のマンションと比べると資産価値の低いマンションであるため、購入者の多くは途中での売却を想定していません。

しかしながら、途中で売却するのであれば、その価値は借地権の残存期間によって決まるため、売却するなら1日でも早く売るべきです。

売却を先送りにするほど、売りにくくなっていくため、売るのであれば、とにかく早めに売るようにして下さい。

売却に関しては、価格を非常に低く設定する必要があります。

低くなる理由は、通常のマンションと比べて土地の所有権がなく、かつ、購入後のランニングコストも高いためです。

周辺の所有権のマンション相場と比べると、価格は低くしないと売れません。

定期借地権付きマンションは、まずは売れる値段で価格設定することが重要となります。

定期借地権付きマンションを売るには、価格設定が非常に重要となりますので、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な価格を設定してから売却するようにしましょう。

複数社の査定は不動産一括査定が大変便利です。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

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複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

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一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
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の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

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下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

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不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

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売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

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すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


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少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

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※人口の少ない都市は未対応
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・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

尚、もしなかなか売却できない場合には、買取も有効な売却手段です。

買取とは、転売を目的とした不動産会社の仕入です。

価格はかなり安くなりますが、売却しにくい難しい物件でも売却できるというメリットがあります。

買取については、以下の記事にまとめてありますので、ぜひご参照ください。

殿堂
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突然ですが、あなたは不動産買取の仕組みをしっかりと理解しているでしょうか。 仕組みといわれると難しい感じがしますが、不動 ...

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6.まとめ

以上、ここまで定期借地権のマンション売却は早くやった方が良い理由について見てきました。

定期借地権付きマンションは、年数が経つほど売りにくくなります。

売却すると決めたら、1日でも早く売るようにしましょう。

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