不動産売却

遺言執行者による不動産売却の基礎知識と注意点について徹底解説

投稿日:2017年4月22日 更新日:

亡き人の最終意思、その意志の実現を死後に保障してあげる制度が遺言です。

遺言は、一般用語としては「ゆいごん」と読まれますが、法律用語としては「いごん」です。

遺言は何もドラマの世界だけの話ではありません。最近では一般家庭の人も遺言を残し、想いを後世に伝える人も増えています。

遺言書の内容をスムーズに進めるために、遺言執行者を指定する場合があります。

遺言執行者の指定を検討している人の中には、

ひよこ生徒
そもそも遺言施行者とは何だろうか
ひよこ生徒
遺言執行者の効力ってどこまであるのだろうか
ひよこ生徒
遺言執行者を指定するときの注意点はなんだろうか

等々の疑問を持っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では「遺言執行者による不動産売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

フクロウ先生
あなたは遺言執行者の基礎的な仕組みを理解し、注意すべき事項も把握することができるぞ

1.遺言執行者とは

遺言とは、個人が自ら死後のために残した言葉や文章を言います。

遺言をしたためた文章のことを遺言書と言いますが、民法では法律上の効力を生じさせるために遺言書の方式を定めています。

そのため遺言書は単なるメモ書きのようなエンディングノートとは異なります。

遺言書には、「自筆証書遺言」や「公正証書遺言」、「秘密証書遺言」の3種類があり、それぞれ条件が定められています。

遺言執行者とは、遺言書に係れている内容を執行する人です。

遺言執行者は、必ず定められるものではありませんが、指定されるときは遺言書の中で定められることが多いです。

遺言執行者は、未成年者や破産者を除けば、誰でも指定することができます。

ただ相続人が遺言執行者となると、私情が入り込みトラブルとなるケースが多いため、通常は弁護士や信託銀行のような第三者を遺言執行者に指定します。

以上、ここまで遺言執行者について見てきました。

それでは次に遺言執行者の効力について見ていきましょう。

2.遺言執行者の効力

2-1.遺言執行者の指定方法

遺言の効力は、遺言者の死亡のときから生じます。

遺言書に遺言執行者の指定がある場合は、遺言者の死亡時から指定の委託を受けたことになります。

遺言執行者の指定は、遺言書の中で以下のような文章で指定を行います。

遺言書

私は、○○県○○市○○町○○番○○号 弁護士 △△ △△氏を遺言執行者に指定する。

平成○○年〇月〇日

山田 太郎 印

2-2.遺言執行者の権利義務

遺言執行者は、指定から遅滞なく、相続人に対して自分が遺言執行者であることを通知します。

遺言執行者は、遅滞なく、相続財産の目録を作成して、相続人に交付しなければなりません。目録の作成は民法で定められた遺言執行者の義務となります。

遺言執行者は、相続財産の管理その他遺言の執行に必要な一切の権利義務を有することになります。

フクロウ先生
相続人の一人が勝手に不動産を売却しても、それは無効となる場合があるぞ

2-3.遺言執行者への報酬

また遺言執行者への報酬は、遺言書に記載があればその通りになりますので、報酬はなるべく記載するようにしてください。

仮に報酬の記載がないと、遺言執行者が家庭裁判所に申し立てて報酬額を決めてもらうことになります。

報酬の目安としては、簡単な作業であっても20~30万円

遺産総額が高額の場合や、調整に長時間かかるなど難易度の高い業務の場合は、数百万円かかるようなケースもあります。

遺言執行者を指定する場合には、相続人が後で遺言執行者の報酬で揉めないように、指定の際にあらかじめ報酬額も決めておくことが良いでしょう。

以上、ここまで遺言執行者の効力について見ていきました。

それでは次に気になる遺言執行者による不動産売却について見ていきましょう。

3.遺言執行者による不動産売却

3-1.遺言執行者を指定するメリット

遺言の中で、不動産を売却して売却代金を相続人や第三者に遺贈することを指定する場合があります。

このように不動産をお金に換えて各人に分配する遺贈を清算型遺贈といいます。

このような清算型遺贈においては、不動産の売却は遺言執行者が相続人の代理人とみなされます。

そのため売買契約書の押印や登記手続きに関しては、遺言執行者名義で行われることになります。

相続人が複数いると、例えば相続財産一つを売却するにしても、登記に必要な印鑑証明書等の書類収集や契約書への署名押印手続きなどが、全て煩雑な作業になります。

そこで遺言執行者を指定しておけば、遺言執行者が全て単独で売却の手続きを取れるというメリットがあります。

また遺言執行者を指定することで、他の相続人が勝手に相続財産を処分することや、遺言の手続きを妨害することもできなくなるというメリットもあります。

3-2.遺言執行者を指定した場合の注意点

このように遺言執行者を指定すると、不動産売却の実行や手続きの簡便化という大きなメリットも生まれますが、逆に遺言執行者の権限が強過ぎるというデメリットもあります。

遺言執行者は、遺言書通りに不動産の売却を行いますが、ここで注意しなければならいのが、売却価格です。

遺言執行者は代理人ですので、売却の最終判断もすることが可能です。

ところが、遺言執行者は法律のプロであっても、不動産のプロではありません。

価格の相場もきちんと把握しているわけでもありません。

もうちょっと工夫したら高く売れたであろう不動産も、遺言執行者が安く売却してしまうということもあり得ます。

しかも遺言執行者は第三者であることが多く、その不動産に思い入れも少ないため、粘ることもなくあっさり売却を決めてしまう可能性もあるのです。

例えば、不動産売却には通常3か月程度の時間がかかります。

そこで時価が5,000万円の不動産を、遺言執行者が2ヶ月で3,000万円の売却を決めてしまうこともないわけではありません。

そのため、実際には相続人全員が納得感を得るためにも、売却前には一度査定を取り、どれくらいで売却できそうなのか把握したうえで売却に着手することが必要です。

以下の一括査定サイトでは、遺言執行者である弁護士や銀行員でも査定を行うことが可能です。

弁護士や銀行員が知らない可能性が高いので、これらのサイトを紹介して査定を取ってもらいましょう。

サイト名 査定できる人
イエイ 名義人、名義人の家族、代理人、土地だけ名義、建物だけ名義、会社名義、共有名義、購入検討者、近所の住人、弁護士・司法書士、銀行担当者
イエウール 名義人、名義人の家族、代理人、土地だけ名義、建物だけ名義、会社名義、共有名義、購入予定者、不動産会社、弁護士・司法書士・税理士
オウチーノ 名義人、名義人の家族、代理人、土地だけ名義、建物だけ名義、会社名義、共有名義、購入検討者、近所の住人、弁護士・司法書士、銀行担当者
スマイスター 名義人、名義人の家族、会社名義、共有名義、代理人、購入検討者、不動産会社、弁護士・司法書士・税理士、近所の住人、その他

以上、ここまで遺言執行者による不動産売却についてみてきました。

それでは次に気になる譲渡所得の注意点について見ていきます。

4.譲渡所得に注意

4-1.所得税分は留保しておくこと

相続不動産を売却すると、譲渡所得が発生しますので、相続税とは別に所得税を納税する必要が生じます。

遺言執行者による不動産売却であっても、売却時の所有権は形式上、相続人の名義になっています。

売却代金を第三者に遺贈することになっていたとしても、譲渡所得税をしっかりと確保しておくことを忘れてはなりません。

譲渡所得による所得税は、確定申告によって確定しますので、売却時とタイムラグが生じます。

遺言執行者によって売却された時点で、全額を他の相続人や第三者へ交付してしまと、後から自腹で所得税を払うことになります。

売却時点で所得税を計算し、その分は留保しておきましょう。

4-2.取得時期と取得費は引き継ぐ

ちなみに、譲渡所得による所得税の税率は、以下のように保有期間で決まりますが、相続の場合は取得時期もそのまま引き継ぐことになります。

保有期間 種類 所得税率 住民税率
5年以下 短期譲渡所得 30% 9%
5年超 長期譲渡所得 15% 5%

相続財産の場合、古くから保有している不動産が多いため、ほとんどのケースでは長期譲渡所得の税率が適用されるものと思われます。

また課税譲渡所得を計算するうえでの取得費についても、昔の取得費をそのまま引き継ぐことになります。

5.まとめ

以上、遺言執行者による不動産売却の基礎知識と注意点について徹底解説してきました。

遺言執行者による不動産売却はメリットもありますが、適正価格による売却の実行には目を光らせる必要があります。

また譲渡所得税も留保しておくことも注意点です。遺言執行者に丸投げにせず、一つ一つ確認しながら不動産売却を進めましょう。

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