国土交通省の発表によると、平成27年3月末時点において、全国の不動産取引に関する苦情・紛争に係る相談件数は、1,449件となっています。
この数は毎日4件弱の不動産トラブルが全国で発生していることになります。（※国土交通省 宅地建物取引業法 施行状況調査より）
こんな悩みをスッキリ解消！
- 不動産売却のよくあるトラブルを知りたい
- トラブルに合わないために何をすべきなのか知りたい
- どういう点に注意しておくべきなのかを知りたい
そこで、今回の記事では不動産売却のトラブルとトラブルに合わないための秘訣についてまとめました。
不動産売却でよくあるトラブルとは何かに始まり、不動産売却でトラブルに巻き込まれないために行う行動と対策、不動産売却をスムーズに行うコツなどをご紹介いたします。
不動産売却でよくあるトラブルとは
平成27年10月に国土交通省は、「宅地建物取引業法施行状況調査(平成26年度)の結果について」を公表しています。
この中では主要原因別の苦情・紛争相談件数も公表されています。その中で、相談内容としては、
- 1位：重要事項の説明等(36.2％)
- 2位：契約の解除「ローン不成立による解除を含む」(12.0％)
- 3位：瑕疵問題(8.6％)
となっています。
この統計は宅建業者からの相談内容のため、1位が重要事項の説明となっています。
実際、売買当事者に係るトラブルとしては、「契約の解除」と「瑕疵問題」の2つが良くあるトラブルになります。
契約の解除のトラブル
不動産の売買は「契約」と「引渡」の2段階で行われます。
契約と引渡の間は1ヶ月程度の期間が空くため、契約締結後、引渡前に「やっぱり解除したい」ということがあります。
この際、契約の解除に関するトラブルとは、
- 契約が解除できるかどうかというトラブル
- 解除の効果に関するトラブル
があります。
具体的な契約でのトラブル事例
契約が解除できるかどうかというトラブルでは、典型的な例として買主が手付放棄で解約しようとしたのに対し、売主が「履行の着手」を理由にこれを拒否してトラブルになるというケースがあります。
また解除の効果に関するトラブルでは、白紙解約だと思っていたのに手付金を没収されたとか、手付金だけで放棄するつもりが違約金まで請求されてトラブルになるというケースがあります。
また契約時に不動産会社に支払った仲介手数料の一部は手付金ではありません。
当事者の都合で解除を行った場合は、不動産会社に責任は無いため、仲介手数料を取り戻せないということも認識しておきましょう。
契約締結後に契約解除はかんたんにできない
契約の解除に関するトラブルは、売買当事者のどちらか一方が、契約締結後に安易に解除ができると考えていると生じるケースが多いです。
契約締結の際に、どのような場合に契約の径所ができるのかをお互い、明確に確認しておきましょう。
瑕疵問題のトラブル
不動産売買の中で、売主に重い負担が発生するのが瑕疵担保責任。
瑕疵とは通常有すべき品質を欠く状態のこと。具体的には雨漏りやシロアリによる床下の腐食等のことなど。
隠れた瑕疵が発見された時は、売主が責任を負うことになります。
ただし、売主が個人の場合は、瑕疵担保免責特約を付けて売買を行うことが通常です。
そのため個人の売主は瑕疵担保責任を負うことを回避することができます。
ところがこの瑕疵担保免責特約は、売主が瑕疵を知りながら告げなかった時は有効ではありません。
例えば、買主が購入後すぐにリフォームを始めたら雨漏りが原因で内部の腐食が発見されるなどのケースがあります。
このように、すぐに瑕疵が発見されるような場合は、瑕疵担保免責特約が付いていても、買主が売主に修繕費用を請求してくるようなケースもあります。
この場合、本当に売主がその瑕疵を知らなかったかどうかを問われることになるのです。
瑕疵を隠すと後から大変なことになる
また売買契約締結後、引渡までの間に瑕疵を発見してしまうこともあります。
このような場合、瑕疵担保免責特約があるからと言って、安易に引渡を行うと、大きなトラブルに繋がります。
たとえ契約時点で売主が知らなくても、引渡までに瑕疵の存在を知ってしまった以上、瑕疵担保免責特約を行使するのは売買当事者間の公平性を害することに繋がります。
不動産会社を通じできちんと告知することが必要です。
不動産売買の瑕疵担保については下記記事で詳しく解説しています。
以上、不動産売却でよくあるトラブルについて見てきました。
それでは次に気になる不動産売却でトラブルに巻き込まれないために行う行動と対策について見ていきましょう。
不動産売却でトラブルに巻き込まれないために行う行動と対策
不動産の売買は金額が大きいため、トラブルも大きくなりがちです。
また契約内容も法律の専門性が高く難解です。
そのため、基本的にはプロである不動産会社を間に入れて、契約内容をチェックしながら進めていきます。
そして宅地建物取引士に買主への重要事項の説明を行わせて取引を安全に終了させます。
契約の解除を確認しておく
契約の解除に関しては、どのような場合に解除できるか、または解除するとどうなるのかをきちんと不動産会社に確認しましょう。
また同じ内容を買主に伝えるよう不動産会社に念を押してください。
売買当事者間で解除に関する理解が深まることが、後々のトラブル防止に繋がります。
瑕疵問題については売主の心構えが重要
また瑕疵問題については、売主の心構えが非常に重要になります。
良くあるケースとして、売主が物件の価値が下がるのを恐れて、瑕疵を隠すことがあります。
売主しか分からないような瑕疵については、不動産会社の外部調査だけでは判明できません。
そのため、通常、不動産会社は売主に「告知書」の作成を依頼してきます。雨漏りやシロアリ、給排水管の故障等は正直に告知してください。
不動産会社は買主に対して重要事項の告知義務があるため、その内容は買主へ告知されます。
買主へしっかり告知することが後々のトラブル防止に繋がるのです。
トラブルが起きやすい不動産会社とは
このようなトラブルは注意していても生じてしまうことがあります。
ただし、多くのトラブルの原因は売主と買主、不動産会社の3者のコミュニケーション不足から生じることが多いです。
そのため売主と買主の間に入る不動産会社は親切な不動産会社を選ぶとトラブルの確立がグッと下がります。
危険な不動産会社というのは、「煽るように契約を迫る」「決めつける」「高圧的である」「対応が遅い」というような不動産会社です。
信頼できる不動産会社を見つけるのが先決
信頼できる不動産会社を選ぶのは重要。
仮に、買主の都合でトラブルが発生してしまっても、親切な不動産会社であれば、事後対応が適切。
トラブルが発生してしまった時、大切なことは迅速な事後対応です。
取引が終わった後に不動産会社に相談しに行っても、「自分たちはもう関係ない」という態度を取られてしまっては、売主も孤立してしまいます。
契約の解除や瑕疵問題のトラブルは買主都合を原因とするものも多いです。
売主と一緒に解決してくれるような親切な不動産会社を選びましょう。
信頼できる不動産会社なのかどうかは、最終的に自分の目で確かめるしかない
不動産会社の親切さは自分で肌で感じるしか正直ありません。
何社かに査定依頼することを筆者としてはオススメしています。
今日では、不動産一括査定のような便利なサービスが出てきておりますので、上手に利用しましょう。
一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。
一括査定のオススメは「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」
不動産一括査定サイトは似たようなサイトが多くかなり乱立しています。
その中でも信頼性や実績から下記4つをオススメしています。
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
少し細かいので、流し読みする程度で大丈夫です。
これを見ると、上位4社がずば抜けているのが分かると思います。
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3強ということです。
不動産売買は超大手に偏っている
「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。
超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30％のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。
それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。
超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。
そしてこの3社に唯一依頼できるのが「すまいValue」です。なので「すまいValue」は外せません。
超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する
ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。
また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。
両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。
売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。
その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。
売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能
紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。
また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額を送付してください」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。
どの不動産一括査定が「机上査定」「メール要望」が可能かの早見表は下記の通りです。
| 不動産一括査定サイト名 | 机上査定が対応 | メール要望 |
|---|---|---|
| すまいValue | ○ | ○ |
| SUUMO | ○ | ○ |
| HOME4U | ○ | ○ |
| イエウール | × | × |
| SRE不動産（※旧ソニー不動産） | × | ○ |
不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。
まずはどこか1-2社の査定依頼でOKという方は、下記の大手2社がオススメです。
評判がいい不動産仲介会社のおすすめランキングについては下記記事をご確認ください。
ここまで不動産売却でトラブルに巻き込まれないために行う行動と対策について見てきました。
最後に不動産売却をスムーズに行うコツについてご紹介いたします。
不動産売却をスムーズに行うコツ
中古不動産の売却は、新築と異なり物件になんらかの問題を抱えている確率が高まります。
それは何年も住んでいた売主しか知り得ない問題であったりもします。
このような問題を隠してしまうことがトラブル発生の一番の原因となります。
不動産売却をスムーズに行うには、問題を隠さないことです。
気になる部分は不動産会社と買主にきちんと伝えましょう。
まとめ
不動産売却のトラブルとトラブルに合わないための秘訣について見てきました。
トラブル回避の秘訣はコミュニケーションを十分に取ることに尽きます。
コミュニケーション不足による思い込みや勘違いと言ったものがトラブル原因となることが多いです。
不動産会社とは十分な会話をして売却活動を進めましょう