不動産を売却するなら知っておきたい瑕疵担保責任の内容と注意点

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売主なら知っておきたい知識の一つに瑕疵担保責任というものがあります。

まず、瑕疵とは「カシ」と読みます。「カ」は「ヒマ」という字ではありません。

そもそも漢字も読めないし、名前も聞いたこともないし、瑕疵担保責任について存在すら知らない人も多いと思います。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • カシタンポって何?
  • 瑕疵担保責任ってどういう責任なの?
  • 瑕疵担保責任を負わないようにするにはどうしたら良いの?

そこで今回の記事では不動産売却における「瑕疵担保責任」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは瑕疵担保責任の基礎知識と瑕疵担保責任を免責する方法について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.瑕疵担保責任とは?4種類ある瑕疵の具体例

最初に瑕疵について解説します。

瑕疵とは、売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠くこと

瑕疵には、物理的瑕疵、法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵の4種類があります。

それぞれの瑕疵の具体例は以下の通りです。

瑕疵の種類具体例
物理的瑕疵建物:雨漏り、シロアリ、耐震強度不足 土地:土壌汚染、地中障害物
法律的瑕疵法令等の制限により取引物件の自由な使用収益が阻害されているもの
心理的瑕疵取引物件で過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く場合
環境的瑕疵近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害、近くに反社会的組織事務所があり安全で快適な生活が害されるおそれが高いような場合

このような瑕疵ですが、民法では瑕疵が発見されたとき、買主は「発見後1年間」は売主に対し損害賠償を、契約の目的が達成できない場合は解除を請求できると定めています。

これが民法の原則です。

つまり、売主は、売買契約後に瑕疵が発見されると、損害賠償を負う、もしくは契約解除を求められる責任があります。

これを「瑕疵担保責任」と呼んでいます。

瑕疵担保責任の対象となるのは「隠れた瑕疵」

しかも、この瑕疵担保責任の対象となるのは、「隠れた瑕疵」です。

隠れた瑕疵とは、売主も知らず、また買主も通常の注意を払ったにも関わらず発見できなかった瑕疵を指します。

売主も知り得なかったような問題点が、後から発見され場合、売主は責任を負うことになります。

民法の原則通りとすると、例えば、売却後、100年経った後に買主が瑕疵を発見しても、発見後1年間は売主に対して瑕疵担保責任が追及できることになってしまいます。

これではあまりにも不合理なため、通常、売買契約では、この民法の原則が適用されないように瑕疵担保特約を締結します。

民法の瑕疵担保規定は任意規定と呼ばれています。

任意規定とは、買主と売主の合意があれば、その原則を変えても良いという規定のことです。

そのため、通常の売買契約では、売主と買主の合意の上で、瑕疵担保責任の全部または一部を免責します。

具体的には契約書の中で以下のような条文を定め瑕疵担保責任を一部免責します。

  1. 買主は、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を、売主に対してすることができる。
  2. 建物については、買主は、売主に対して、前項の損害賠償に代え、またはこれとともに修繕の請求をすることができる。
  3. 本条による解除または請求は、本物件の引き渡し後3ヶ月を経過したときはできないものとする。

上の条文の例は、瑕疵担保責任を一部免責した契約の例です。

原則通りとすると、瑕疵担保責任の期間は永久に負うことになってしまうため、その責任期間を引渡後3ヶ月としたことで、だいぶ免責していますが一部免責と呼んでいます。

なお、瑕疵や瑕疵担保責任については、イクラ株式会社が運営するサイトで詳しく解説されています。

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不動産売却後の3ヶ月間は責任を負う必要あり

一般的な売買では、瑕疵担保の責任期間は3ヶ月とすることが多いです。

しかしながら、この契約でも、少なくとも売却後、3ヶ月間は瑕疵が発見された場合、責任を負わなければなりません。

もし、それも嫌であれば、契約書の中で全部を免責する必要があります。

全部を免責したい場合には、「売主は、瑕疵担保責任を負わないものとする。」といった条文を設けることになります。

以上、ここまで瑕疵担保責任とはについて見てきました。

瑕疵担保責任は、宅地建物取引業者が売主となる場合は例外規定があります。

そこで次に宅建業者が売主の場合について解説します。

2.宅建業者が売主の場合は例外規定あり

宅地建物取引業者とは、いわゆる不動産会社です。

宅地建物取引業の免許を持っている会社になります。

宅地建物取引業者は、不動産のプロの会社ですので、瑕疵担保責任を全部免責することはできません。

宅地建物業者が売主の場合、瑕疵担保責任を負う期間を引渡から2年以上とする特約を除いて、買主に不利な特約はできないようになっています。

瑕疵担保責任期間を2年以上としなかった場合、民法の原則規定である「発見後から1年間」が適用されます。

例えば、個人が不動産会社から物件を購入する場合には、必ず不動産会社が瑕疵担保責任を2年間は負ってくれることになります。

逆に言えば、売主が不動産会社だと、買主としては少し安心です。

また、買取などで不動産会社に売却する場合、不動産会社は転売時にいずれにせよ瑕疵担保責任を負うため、あまり細かいことを気にせず購入してくれます。

不動産会社は転売時に自分たちで再度瑕疵をチェックし、是正した上で売却するからです。

つまり、不動産会社に売却するときは、問題がある物件でもいわゆる「丸呑み」で買ってくれるということになります。

瑕疵担保責任に関しては、売主や買主が不動産会社となる場合、話がスムーズに進み、あまり問題とならないというメリットがあります。

以上、ここまで宅建業者が売主の場合について見てきました。

瑕疵担保責任は特約で全部免責することが可能です。

この特約については、どこまで有効なのでしょうか。

そこで次に瑕疵担保免責特約の有効性について解説します。

3.瑕疵担保免責特約の有効性

民法の原則は、任意規定であるため、買主が合意すれば「売主は一切瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効です。

ところが、実際の売買では、このような特約を締結した後でも、買主が購入後、すぐに瑕疵を発見し、売主に対して損害賠償請求を求めてくるということがあります。

ここで、この特約が有効であるかどうかについては、その発見された瑕疵について「売主が知らなかったこと」という点がポイントとなります。

買主が購入後すぐに発見した瑕疵が、本当に売主が知らなかった瑕疵であれば、瑕疵担保を免責する特約は有効です。

それに対し、実は売主がその瑕疵を知っていて買主に告げなかった瑕疵であれば、その特約は無効となります。

売主は知っている問題点は買主に開示する必要あり

つまり、瑕疵担保責任は特約で全部免責できますが、それを有効とするには、知っている問題点を包み隠さず全て買主に開示することが必要です。

売主の中には、問題点を隠そうとする人がいますが、それは間違いです。

知っている問題を隠して売却してしまうと、結局のところ瑕疵担保責任を負うことになります。

不動産の売却においては、最初、不動産会社から告知書の記入を言い渡されます。

告知書には、把握している問題点を全て記載しておく必要があります。

瑕疵担保責任を負わないようにするためにも告知書には正直に問題点を記載することが重要です。

以上、ここまで瑕疵担保免責特約の有効性について見てきました。

瑕疵担保に関連して、2018年4月以降はインスペクションが本格化しています。

ここで次にインスペクションと免責特約について解説します。

4.インスペクションと免責特約

2018年4月以降の不動産売却においては、不動産会社から「インスペクションしませんか?」と聞かれます。

インスペクションとは、建物の専門家による建物状況調査

インスペクションを行うと、建物の劣化状況が補修の必要な部分が分かります。

インスペクションに合格すると、既存住宅売買瑕疵保険(以下、「瑕疵担保保険」)に加入することができます。

瑕疵担保保険に加入している物件は、瑕疵が発見された場合、その修繕費の一部または全部を保険でカバーすることができます。

買主にとっては、瑕疵担保保険に入っている物件は、安心して購入できるというメリットがあるため、今後の中古住宅の売買において非常に注目されています。

また、必ずしも瑕疵担保保険に加入していなくても、インスペクションに合格しているだけでも、買主に対して問題のない物件であるとアピールすることができます。

ただし、インスペクションに合格しても、瑕疵担保責任は一部または全部は免責とすべきです。

インスペクションはあくまでも建物の物理的瑕疵を調査しているだけです。

瑕疵には、物理的瑕疵の他、法律的瑕疵や心理的瑕疵、環境的瑕疵もありました。

売主は心理的瑕疵等に関しても瑕疵担保責任を負っているため、インスペクションに合格していたとしても、免責特約は締結しておくべきです。

尚、インスペクションに関しては下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

インスペクションとは何か?検査箇所や費用・流れと実施するメリット

インスペクションとは、既存住宅の基礎、外壁等の部位ごとに生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の有無を目視、計測等に ...

以上、ここまでインスペクションと免責特約について見てきました。

瑕疵担保責任に関しては、売主が法人の場合は注意が必要です。

そこで次に法人が売主の場合の注意点についてご紹介します。

5.法人が売主の場合は「消費者契約法」に注意

個人(個人事業主を除く)が売主の場合には、瑕疵担保責任は全部免責することができますが、売主が法人や個人事業主の場合には瑕疵担保責任を全部免責できない場合があるため、注意が必要です。

法人(個人事業主を含む)が売主の場合、買主が一般の個人である場合には、瑕疵担保責任を全部免責することはできません。

その理由は、消費者契約法によります。

消費者契約法とは、買主が一般の個人消費者である場合における売主を規制するための法律

消費者契約法では、土地・建物のすべての隠れた瑕疵について、その責任の全部を免除する条項を定めることを禁止しています。

そのため、売主が法人である場合、買主が個人だと瑕疵担保責任を全部免責することはできません。

限りなく個人に近いような法人であっても、法人である限り、消費者契約法が適用されますので注意が必要です。

尚、買主が個人でも、個人事業主である場合、例えば床屋の店主が店舗を購入する場合には、売主が法人であっても消費者契約法は適用されません。

あくまでも買主は一般消費者である個人に限ります。

6.まとめ

以上、不動産を売却するなら知っておきたい瑕疵担保責任について徹底解説してきました。

不動産を売却すると、売主には聞きなれない瑕疵担保責任という責任を負うことになります。

告知書には正直に対応し、売買契約書の特約条項は必ずチェックするようにしましょう。

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