不動産売却

不動産売却のトラブル事例とトラブルに合わないための対処法

投稿日:2016年8月3日 更新日:

国土交通省の発表によると、平成27年3月末時点において、全国の不動産取引に関する苦情・紛争に係る相談件数は、1,449件となっています。

この数は毎日4件弱の不動産トラブルが全国で発生していることになります。(※国土交通省 宅地建物取引業法 施行状況調査より

このような実情を考えると、不動産を売却する上で

  • 不動産売却のよくあるトラブルを知りたい
  • トラブルに合わないために何をすべきなのか知りたい
  • どういう点に注意しておくべきなのかを知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では不動産売却のトラブルとトラブルに合わないための秘訣についてまとめました。

不動産売却でよくあるトラブルとは何かに始まり、不動産売却でトラブルに巻き込まれないために行う行動と対策、不動産売却をスムーズに行うコツなどをご紹介いたします。

1.不動産売却でよくあるトラブルとは

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平成27年10月に国土交通省は、「宅地建物取引業法施行状況調査(平成26年度)の結果について」を公表しています。

この中では主要原因別の苦情・紛争相談件数も公表されています。その中で、相談内容としては、

1位:重要事項の説明等(36.2%)

2位:契約の解除「ローン不成立による解除を含む」(12.0%)

3位:瑕疵問題(8.6%)

となっています。この統計は宅建業者からの相談内容のため、1位が重要事項の説明となっています。

実際、売買当事者に係るトラブルとしては、「契約の解除」と「瑕疵問題」の2つが良くあるトラブルになります。

1-1.契約の解除のトラブル

不動産の売買は「契約」と「引渡」の2段階で行われます。

契約と引渡の間は1ヶ月程度の期間が空くため、契約締結後、引渡前に「やっぱり解除したい」ということがあります。

この際、契約の解除に関するトラブルとは、①契約が解除できるかどうかというトラブルと②解除の効果に関するトラブルがあります。

1-1-1.具体的な契約でのトラブル事例

契約が解除できるかどうかというトラブルでは、典型的な例として買主が手付放棄で解約しようとしたのに対し、売主が「履行の着手」を理由にこれを拒否してトラブルになるというケースがあります。

また解除の効果に関するトラブルでは、白紙解約だと思っていたのに手付金を没収されたとか、手付金だけで放棄するつもりが違約金まで請求されてトラブルになるというケースがあります。

また契約時に不動産会社に支払った仲介手数料の一部は手付金ではありません。

当事者の都合で解除を行った場合は、不動産会社に責任は無いため、仲介手数料を取り戻せないということも認識しておきましょう。

1-1-2.契約締結後に契約解除はかんたんにできない

契約の解除に関するトラブルは、売買当事者のどちらか一方が、契約締結後に安易に解除ができると考えていると生じるケースが多いです。

契約締結の際に、どのような場合に契約の径所ができるのかをお互い、明確に確認しておきましょう。

1-2.瑕疵問題のトラブル

次に瑕疵問題について説明します。不動産売買の中で、売主に重い負担が発生するのが瑕疵担保責任です。

隠れた瑕疵が発見された時は、売主が責任を負うことになります。

但し、売主が個人の場合は、瑕疵担保免責特約を付けて売買を行うことが通常です。そのため個人の売主は瑕疵担保責任を負うことを回避することができます。

ところがこの瑕疵担保免責特約は、売主が瑕疵を知りながら告げなかった時は有効ではありません。

例えば、買主が購入後すぐにリフォームを始めたら雨漏りが原因で内部の腐食が発見されるなどのケースがあります。

このように、すぐに瑕疵が発見されるような場合は、瑕疵担保免責特約が付いていても、買主が売主に修繕費用を請求してくるようなケースもあります。

この場合、本当に売主がその瑕疵を知らなかったかどうかを問われることになるのです。

1-2-1.瑕疵を隠すと後から大変なことになる

また売買契約締結後、引渡までの間に瑕疵を発見してしまうこともあります。このような場合、瑕疵担保免責特約があるからと言って、安易に引渡を行うと、大きなトラブルに繋がります。

たとえ契約時点で売主が知らなくても、引渡までに瑕疵の存在を知ってしまった以上、瑕疵担保免責特約を行使するのは売買当事者間の公平性を害することに繋がります。

不動産会社を通じできちんと告知することが必要です。

以上、不動産売却でよくあるトラブルについて見てきました。

それでは次に気になる不動産売却でトラブルに巻き込まれないために行う行動と対策について見ていきましょう。

2.不動産売却でトラブルに巻き込まれないために行う行動と対策

不動産の売買は金額が大きいため、トラブルも大きくなりがちです。また契約内容も法律の専門性が高く、難解です。

そのため、基本的にはプロである不動産会社を間に入れて、契約内容をチェックしながら進めていきます。

そして宅地建物取引士に買主への重要事項の説明を行わせて取引を安全に終了させます。

2-1.契約の解除を確認しておく

契約の解除に関しては、どのような場合に解除できるか、または解除するとどうなるのかをきちんと不動産会社に確認しましょう。

また同じ内容を買主に伝えるよう不動産会社に念を押してください。

売買当事者間で解除に関する理解が深まることが、後々のトラブル防止に繋がります。

2-2.瑕疵問題については売主の心構えが重要

また瑕疵問題については、売主の心構えが非常に重要になります。

良くあるケースとして、売主が物件の価値が下がるのを恐れて、瑕疵を隠すことがあります。

売主しか分からないような瑕疵については、不動産会社の外部調査だけでは判明できません

。そのため、通常、不動産会社は売主に「告知書」の作成を依頼してきます。雨漏りやシロアリ、給排水管の故障等は正直に告知してください。

不動産会社は買主に対して重要事項の告知義務があるため、その内容は買主へ告知されます。

買主へしっかり告知することが後々のトラブル防止に繋がるのです。

2-3.トラブルが起きやすい不動産会社とは

このようなトラブルは注意していても生じてしまうことがあります。

但し、多くのトラブルの原因は売主と買主、不動産会社の3者のコミュニケーション不足から生じることが多いです。

そのため売主と買主の間に入る不動産会社は親切な不動産会社を選ぶとトラブルの確立がグッと下がります。

危険な不動産会社というのは、「煽るように契約を迫る」、「決めつける」、「高圧的である」、「対応が遅い」というような不動産会社です。

2-3-1.信頼できる不動産会社であれば、トラブルは防げる

信頼できる不動産会社を選ぶのは重要です。仮に、買主の都合でトラブルが発生してしまっても、親切な不動産会社であれば、事後対応が適切です。

トラブルが発生してしまった時、大切なことは迅速な事後対応です。

取引が終わった後に不動産会社に相談しに行っても、「自分たちはもう関係ない」という態度を取られてしまっては、売主も孤立してしまいます。

契約の解除や瑕疵問題のトラブルは買主都合を原因とするものも多いです。

売主と一緒に解決してくれるような親切な不動産会社を選びましょう。

2-3-2.信頼できる不動産会社なのかどうかは、最終的に自分の目で確かめるしかない

不動産会社の親切さは自分で肌で感じるしか正直ありません。何社かに査定依頼することを筆者としてはおすすめしています。

今日では、不動産一括査定のような便利なサービスが出てきておりますので、上手に利用しましょう。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

2-3-2.一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、最大10社に唯一依頼ができる(他サイトは最大6社)リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 未公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 550社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,000社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
https://www.home4u.jp/
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HOME4U公式サイト
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売却だけでなく賃貸の査定も行える「スマイスター」
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スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

スマイスターの不動産会社選択画面

スマイスターの不動産会社選択画面
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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹介されていると思います。 そこであなたも下記「ひよこ生徒」のような疑問や不安があ ...

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ここまで不動産売却でトラブルに巻き込まれないために行う行動と対策について見てきました。

最後に不動産売却をスムーズに行うコツについてご紹介いたします。

3.不動産売却をスムーズに行うコツ

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中古不動産の売却は、新築と異なり物件になんらかの問題を抱えている確率が高まります。

それは何年も住んでいた売主しか知り得ない問題であったりもします。

このような問題を隠してしまうことがトラブル発生の一番の原因となります。不動産売却をスムーズに行うには、問題を隠さないことです。

気になる部分は不動産会社と買主にきちんと伝えましょう。

4.まとめ

いかがでしたか?不動産売却のトラブルとトラブルに合わないための秘訣について見てきました。トラブル回避の秘訣はコミュニケーションを十分に取ることに尽きます。

コミュニケーション不足による思い込みや勘違いと言ったものがトラブル原因となることが多いです。

不動産会社とは十分な会話をして売却活動を進めましょう

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不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービス

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社をきちんと比較できるサイトを厳選して紹介します。

中でも筆者はNTTグループが運営しており、「個人情報をしっかり管理」「NTTによる厳しい審査を通過した不動産会社のみ提携」「運営歴、利用者数がNo.1」のHOME4Uをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで依頼できる不動産会社を確認する。

あまり不動産会社が見つからないということであれば、リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

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※一部の田舎では対応していないため、その場合は最初に紹介した「HOME4U」をオススメします。

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