不動産売却のトラブル事例とトラブルに合わないための対処法

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国土交通省の発表によると、平成27年3月末時点において、全国の不動産取引に関する苦情・紛争に係る相談件数は、1,449件となっています。

この数は毎日4件弱の不動産トラブルが全国で発生していることになります。(※国土交通省 宅地建物取引業法 施行状況調査より

このような実情を考えると、不動産を売却する上で

  • 不動産売却のよくあるトラブルを知りたい
  • トラブルに合わないために何をすべきなのか知りたい
  • どういう点に注意しておくべきなのかを知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では不動産売却のトラブルとトラブルに合わないための秘訣についてまとめました。

不動産売却でよくあるトラブルとは何かに始まり、不動産売却でトラブルに巻き込まれないために行う行動と対策、不動産売却をスムーズに行うコツなどをご紹介いたします。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産売却でよくあるトラブルとは

平成27年10月に国土交通省は、「宅地建物取引業法施行状況調査(平成26年度)の結果について」を公表しています。

この中では主要原因別の苦情・紛争相談件数も公表されています。その中で、相談内容としては、

  • 1位:重要事項の説明等(36.2%)
  • 2位:契約の解除「ローン不成立による解除を含む」(12.0%)
  • 3位:瑕疵問題(8.6%)

となっています。この統計は宅建業者からの相談内容のため、1位が重要事項の説明となっています。

実際、売買当事者に係るトラブルとしては、「契約の解除」と「瑕疵問題」の2つが良くあるトラブルになります。

契約の解除のトラブル

不動産の売買は「契約」と「引渡」の2段階で行われます。

契約と引渡の間は1ヶ月程度の期間が空くため、契約締結後、引渡前に「やっぱり解除したい」ということがあります。

この際、契約の解除に関するトラブルとは、①契約が解除できるかどうかというトラブルと②解除の効果に関するトラブルがあります。

具体的な契約でのトラブル事例

契約が解除できるかどうかというトラブルでは、典型的な例として買主が手付放棄で解約しようとしたのに対し、売主が「履行の着手」を理由にこれを拒否してトラブルになるというケースがあります。

また解除の効果に関するトラブルでは、白紙解約だと思っていたのに手付金を没収されたとか、手付金だけで放棄するつもりが違約金まで請求されてトラブルになるというケースがあります。

また契約時に不動産会社に支払った仲介手数料の一部は手付金ではありません。

当事者の都合で解除を行った場合は、不動産会社に責任は無いため、仲介手数料を取り戻せないということも認識しておきましょう。

契約締結後に契約解除はかんたんにできない

契約の解除に関するトラブルは、売買当事者のどちらか一方が、契約締結後に安易に解除ができると考えていると生じるケースが多いです。

契約締結の際に、どのような場合に契約の径所ができるのかをお互い、明確に確認しておきましょう。

瑕疵問題のトラブル

次に瑕疵問題について説明します。不動産売買の中で、売主に重い負担が発生するのが瑕疵担保責任です。

隠れた瑕疵が発見された時は、売主が責任を負うことになります。

ただし、売主が個人の場合は、瑕疵担保免責特約を付けて売買を行うことが通常です。そのため個人の売主は瑕疵担保責任を負うことを回避することができます。

ところがこの瑕疵担保免責特約は、売主が瑕疵を知りながら告げなかった時は有効ではありません。

例えば、買主が購入後すぐにリフォームを始めたら雨漏りが原因で内部の腐食が発見されるなどのケースがあります。

このように、すぐに瑕疵が発見されるような場合は、瑕疵担保免責特約が付いていても、買主が売主に修繕費用を請求してくるようなケースもあります。

この場合、本当に売主がその瑕疵を知らなかったかどうかを問われることになるのです。

瑕疵を隠すと後から大変なことになる

また売買契約締結後、引渡までの間に瑕疵を発見してしまうこともあります。このような場合、瑕疵担保免責特約があるからと言って、安易に引渡を行うと、大きなトラブルに繋がります。

たとえ契約時点で売主が知らなくても、引渡までに瑕疵の存在を知ってしまった以上、瑕疵担保免責特約を行使するのは売買当事者間の公平性を害することに繋がります。

不動産会社を通じできちんと告知することが必要です。

不動産売買の瑕疵担保については下記記事で詳しく解説しています。

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売主なら知っておきたい知識の一つに瑕疵担保責任というものがあります。 まず、瑕疵とは「カシ」と読みます。「カ」は「ヒマ」 ...

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以上、不動産売却でよくあるトラブルについて見てきました。

それでは次に気になる不動産売却でトラブルに巻き込まれないために行う行動と対策について見ていきましょう。

2.不動産売却でトラブルに巻き込まれないために行う行動と対策

不動産の売買は金額が大きいため、トラブルも大きくなりがちです。また契約内容も法律の専門性が高く、難解です。

そのため、基本的にはプロである不動産会社を間に入れて、契約内容をチェックしながら進めていきます。

そして宅地建物取引士に買主への重要事項の説明を行わせて取引を安全に終了させます。

契約の解除を確認しておく

契約の解除に関しては、どのような場合に解除できるか、または解除するとどうなるのかをきちんと不動産会社に確認しましょう。

また同じ内容を買主に伝えるよう不動産会社に念を押してください。

売買当事者間で解除に関する理解が深まることが、後々のトラブル防止に繋がります。

瑕疵問題については売主の心構えが重要

また瑕疵問題については、売主の心構えが非常に重要になります。

良くあるケースとして、売主が物件の価値が下がるのを恐れて、瑕疵を隠すことがあります。

売主しか分からないような瑕疵については、不動産会社の外部調査だけでは判明できません。

そのため、通常、不動産会社は売主に「告知書」の作成を依頼してきます。雨漏りやシロアリ、給排水管の故障等は正直に告知してください。

不動産会社は買主に対して重要事項の告知義務があるため、その内容は買主へ告知されます。

買主へしっかり告知することが後々のトラブル防止に繋がるのです。

トラブルが起きやすい不動産会社とは

このようなトラブルは注意していても生じてしまうことがあります。

ただし、多くのトラブルの原因は売主と買主、不動産会社の3者のコミュニケーション不足から生じることが多いです。

そのため売主と買主の間に入る不動産会社は親切な不動産会社を選ぶとトラブルの確立がグッと下がります。

危険な不動産会社というのは、「煽るように契約を迫る」、「決めつける」、「高圧的である」、「対応が遅い」というような不動産会社です。

信頼できる不動産会社を見つけるのが先決

信頼できる不動産会社を選ぶのは重要です。仮に、買主の都合でトラブルが発生してしまっても、親切な不動産会社であれば、事後対応が適切です。

トラブルが発生してしまった時、大切なことは迅速な事後対応です。

取引が終わった後に不動産会社に相談しに行っても、「自分たちはもう関係ない」という態度を取られてしまっては、売主も孤立してしまいます。

契約の解除や瑕疵問題のトラブルは買主都合を原因とするものも多いです。

売主と一緒に解決してくれるような親切な不動産会社を選びましょう。

信頼できる不動産会社なのかどうかは、最終的に自分の目で確かめるしかない

不動産会社の親切さは自分で肌で感じるしか正直ありません。何社かに査定依頼することを筆者としてはおすすめしています。

今日では、不動産一括査定のような便利なサービスが出てきておりますので、上手に利用しましょう。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 売り手専門のソニー不動産が唯一参加の「 おうちダイレクト
    ※東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪の方限定
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。

次に紹介する「 HOME4U 」は大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能。合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

ここまで不動産売却でトラブルに巻き込まれないために行う行動と対策について見てきました。

最後に不動産売却をスムーズに行うコツについてご紹介いたします。

3.不動産売却をスムーズに行うコツ

中古不動産の売却は、新築と異なり物件になんらかの問題を抱えている確率が高まります。

それは何年も住んでいた売主しか知り得ない問題であったりもします。

このような問題を隠してしまうことがトラブル発生の一番の原因となります。不動産売却をスムーズに行うには、問題を隠さないことです。

気になる部分は不動産会社と買主にきちんと伝えましょう。

4.まとめ

いかがでしたか?不動産売却のトラブルとトラブルに合わないための秘訣について見てきました。トラブル回避の秘訣はコミュニケーションを十分に取ることに尽きます。

コミュニケーション不足による思い込みや勘違いと言ったものがトラブル原因となることが多いです。

不動産会社とは十分な会話をして売却活動を進めましょう

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