本当は教えたくない!「アパート経営は儲かるのか」の答えを大暴露

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日本の人口は減少している中、ここ数年アパート等の借家系の着工戸数は増えています。

これだけアパートが増えているというのは、やはりアパート経営は儲かるのでしょうか。

これからアパート経営をしようとしている人の中には、

  • アパート経営は儲かるのか
  • どう考えてもアパート経営は儲からないのではないのか
  • 儲かるアパート経営にするにはどうしたら良いのだろうか

等々のことを思っている方も多いと思います。

結論からすると、アパート経営は儲からない場合が多いです。

そこで今回の記事では、「アパート経営は儲かるのか」という点にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは銀行やハウスメーカーが教えてくれないアパート経営の怖さと対策を知ることができます。

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1.「儲かる」視点よりも「相続対策」

1-1.増加要因は相続税法の改正

国土交通省の公表している新設住宅着工戸数においては、貸家系の新築着工戸数が平成28年は433千戸(前年比+11.2%)、平成27年度は390千戸(前年比+6.4%)となっており、平成27年度以降は増加傾向にあります。

アパート建築の増加の主な要因は、「儲かるからやっている」とうよりは、「相続対策のためにやっている」という人が増えたことが理由です。

相続に関しては、平成27年1月1日より、相続税法が改正され、相続税を払う可能性のある人たちが増えました。

従来、相続税は国民全体の4%程度という限られた資産家しか課税されませんでした。

なぜ、限られた人しか課税されないかと言うと、相続税には「基礎控除額」というものが定められているからです。

改正前の基礎控除額の規定は、「5,000万円+法定相続人の数×1,000万円」でした。

例えば、法定相続人が妻1人、子2人で計3人となる場合、基礎控除額は8,000万円と計算されます。

基礎控除額が8,000万円であるため、8,000万円以上の資産を持っている人のみ相続税が発生しました。

従来、このような基礎控除額以上の資産を持つ人たちが全体の4%程度しかいなかったということになります。

ところが、改正後の基礎控除額の規定は、「3,000万円+法定相続人の数×600万円」となりました。

  • 【改正前:~2015年1月1日】相続税 5,000万円+法定相続人の数×1,000万円
  • 【改正後:2015年1月1日~】相続税 3,000万円+法定相続人の数×600万円

例えば、法定相続人が妻1人、子2人で計3人となる場合、基礎控除額は4,800万円と計算されます。

基礎控除額が4,800万円であるため、改正後は4,800万円以上の資産を持っている人にも相続税が発生することになります。

改正後の基礎控除額以上の資産を持つ人は、全体の6~7%になると言われています。

そのため、相続対策をする必要性のある人が増えたというのがアパート着工の増えた理由です。

1-2.アパートが相続対策となる理由

では何故、アパートを建てることが相続税対策となるのでしょうか。

相続財産の計算では、アパートのような他人に貸す不動産を保有すると、自分で自由に使えないという権利が制限されるため、その資産は評価額が落ちるというルールがあります。

アパートには土地と建物がありますが、土地は「貸家建付地評価」、建物は「借家権割合による評価減」という評価減を受けます。

また土地については、相続税路線価で評価されます。

相続税路線価は時価相当とされている地価公示価格の80%程度に設定されています。

建物については、固定資産税評価額で評価されます。

新築建物の場合、固定資産税は請負工事金額の50%程度です。

  • 土地については、路線価評価で減額された土地が、さらに貸家建付地で減額
  • 建物については、固定資産税評価額で減額された建物が、さらに借家権割合による評価減で減額
  • さらに、アパート建築で借入金があると、その借入金の分だけ相続税財産が減額

しかも近年は超低金利であるため、借入もしやすい環境です。

アパートを借入金で建築すると、相続財産を圧縮してくれるだけでなく、さらに賃料収入と言う安定収入が得られるというWメリットがあります。

アパート経営は相続税対策における机上の理論では「最も理にかなった相続対策」と言えるのです。

アパートによる相続対策シミュレーションを見せられると、納得感があります。

「儲かるか・儲からないか」という判断ではなく、「相続対策になるか・ならないか」という判断の上でアパート経営を決断する人が多く、アパートは増えているのです。


ただし、アパート経営は、確実に儲からなくなってきています。

その最たる原因は建築費の高騰です。

現在、建築費が高騰しており、アパートの利回りがとても低くなっています。

そのため30年前の大家さんよりも今の大家さんは遥にリスキーな環境でアパート経営を行っています。

そこで次にアパート経営における収益とキャッシュフローの違いについて見ていきます。

2.アパート経営の利益とキャッシュフローの違い

2-1.利益は出るアパート経営

近年、郊外でアパート経営を始めた方は、アパート経営で得られる手残りがほとんどありません。

手残りとはキャッシュフローのことです。

ほとんどゼロかもしくはマイナスという方もいます。

「儲かるか・儲からないか」という観点には、「会計上の利益」と「キャッシュフロー」の2種類があるということを知る必要があります。

会計上の利益とは、賃料収入から固定資産税等の諸経費を引いた利益です。

ほとんどのアパート経営では、会計上の利益はプラスです。

そのため、賃料収入から諸経費を引いてもプラスになるため、アパート経営は会計上「儲かる」と捉えて構いません。

ところが怪しいのはここからです。

アパート経営で利益が出れば税金が発生します。

個人であれば所得税、法人であれば法人税がかかります。

さらに、税引後の利益から借入金の返済を行わなければなりません。

2-2.キャッシュフローはプラスとは限らない

借入金の返済まで含めたお金の流れをキャッシュフローと言います。

近年は建築費の高騰に伴い、借入金が増えているため、最近の大家さんはキャッシュフローが確実に悪くなっています。

ポイントとしては、借入金の元本返済は会計上の費用にならないという点です。

借入そのものが売上にならないのと同様に、逆である借入の返済も費用にはなりません。

つまり、借入金の返済が大きくても、それは節税にはなりません

借入金の返済はあくまでも税引後の利益の中から行うため、借入金が多ければ多いほど、キャッシュフローは悪くなります。


最近は、アパートが供給過剰と言われています。

そのため供給過剰だけがアパートの儲からない理由と捉えられがちです。

ところが、近年の大家さんの苦しい理由は、供給過剰だけではありません。

アパート建築費があまりにも高いため、返済負担が大き過ぎて、キャッシュフローがスレスレのリスクの高い経営をしています。

アパート経営は、キャッシュフローベースで考えるとほとんど「儲からない」ということになります。

ただし、かなり自己資金を用意している人や100%自己資金で行っている人は、話が別です。

アパート経営は、会計上は儲かります。

そのため、返済負担が少ない人であれば今の時代でもアパート経営は十分に儲かるということになります。

以上、ここまで収益とキャッシュフローの違いについて見てきました。

ではアパート経営の会計上の利益とはどのように計算されるのでしょうか。

そこで次にアパート経営の会計上の利益について見ていきます。

3.アパート経営の会計上の利益

3-1.NOIとは

アパート経営の売上は賃料収入になります。

サブリース(一括借上げ)契約をしている人はサブリース会社からの賃料収入になります。

アパート経営の固定費としては、土地と建物の固定資産税および都市計画税、建物の保険料、清掃費等があります。

これらは経常的に発生しますが、大した金額ではありません。

また突発的に修繕費も発生します。

空室が発生した場合には、仲介手数料等の入居者募集費用やクロスの貼替費用等が発生します。

アパート経営では、経常的な支出は賃料収入の15%程度です。

突発的な支出を含めても、経費率は賃料収入の高々30%程度です。

賃料収入からこれらの実際の支出を伴う費用を控除したものをNOI(Net Operating Income)と呼びます。

NOIは実質収益を表す投資用語です。

3-2.減価償却費とは

さらに会計上の費用として減価償却費が加わります。

減価償却費とは、建物の取得原価を毎期一定のルールで費用として配分して計上されるものです。

減価償却費は実際にお金が出ていくものではないですが、会計上は費用として認められるため、節税効果があります。

減価償却費は新築当初は賃料収入の50%程度です。

実際に支出される費用が高々30%、減価償却費が50%だとすると、経費率は高くても80%となり、20%が利益です。

この20%の利益が課税対象となります。

アパート経営はほとんど経費がかからないため、会計上はしっかりと利益が出ます。

繰り返しますが、アパート経営は、会計上は儲かるというのが基本です。

3-3.経年とともに増える税負担

ただし、1点注意が必要です。

それは「減価償却費」です。

減価償却費は法定耐用年数という決められた期間の中で費用配分が行われます。

木造アパートであれば躯体部分が22年で償却されます。

また設備部分はざっくり15年(細かく言うともっと短いのもあります)で償却されます。

減価償却費は、設備部分の耐用年数が15年であるため、当初15年間はある程度の減価償却費があります。

15年を過ぎると償却が躯体部分のみとなるため、減価償却費が減ります。

さらに22年を過ぎると躯体部分の減価償却費も無くなります。

つまり減価償却費は築浅物件の方が多く、築古物件になるほど少なくなるということになります。

これは裏を返すと節税効果は築浅物件の方が高く、築古物件の方が低いということも意味しています。

少し不思議な話ですが、アパート経営は、築年数が古くなるほど会計上の利益が増加します。

一見すると良いような話ですが実は違います。


築年数が古くなると利益が増えるため、税負担が大きくなります。

アパート経営は築年数が増えるほど税負担が増えてしまうという特徴があります。

概念図で表すと以下のようになります。

アパート経営の築年数と税負担の関係

アパート経営の築年数と税負担の関係

以上、ここまでアパート経営の会計上の利益について見てきました。

このようにアパート経営は会計上利益がでるため「儲かる」気がしますが、問題は会計上の利益ではありません。

重要なのはキャッシュフローです。

そこで次にアパート経営のキャッシュフローについて見ていきます。

4.アパート経営で重要なのは「キャッシュフロー」

4-1.アパート経営が儲からない原因は借入金

アパート経営は儲からないと思っている人が少なくありません。

儲からないと感じるのは、キャッシュフローが悪いからです。

キャッシュフローとは借入金の返済も考慮した実際のお金の流れになります。

まず借入金の返済がない場合のキャッシュフローを考えます。

キャッシュフローとは、実際のお金の流れですので、お金が出ていかない減価償却費を考慮する必要があります。

借入金返済のない場合のキャッシュフローは以下のようになります。

【借入金返済のない場合】キャッシュフロー = 税引後利益 + 減価償却費

次に、借入金の返済のある場合のキャッシュフローを考えます。

借入金は借入金のない場合のキャッシュフローから借入金の元本返済額を控除した金額になります。

【借入金返済のある場合】キャッシュフロー = 税引後利益 + 減価償却費 - 借入金元本返済額

借入金の有無は、キャッシュフローに大きな影響を及ぼします。

もし、(税引後利益+減価償却費)が借入金元本返済額よりも小さければキャッシュフローがマイナスとなってしまう可能性があります。

4-2.借入金が増えたのは建築費が高騰したため

土地を元々持っている人がアパート経営をする場合、借入金の額はアパートの建築工事費で決まります。

東日本大震災以降は建築費が高騰を続けており、最近のアパート経営者はこの借入金元本返済額が重過ぎるというのが特徴です。

地方の家賃の安いところでアパート経営を開始している人の中では、このキャッシュフローがほぼゼロかマイナスという方も少なくありません。

アパートは供給過剰ではあるものの、サブリースによって家賃が保証されているため、会計上の利益がマイナスになることはほとんどありません。

そのため、近年、アパート経営が苦しくなっている直接的な原因は、供給過剰ではないのです。

アパート経営が苦しくなっている直接的な原因は、アパート建築費の高騰であり、それによりキャッシュフローがとても厳しいというのが理由

30年前の大家さんは、現在のようにキャッシュフローがスレスレの状態でアパート経営を行うということはあり得ませんでした。

建築費が今よりも半額くらいであったため、建築費を全部借入金で賄っても、十分にアパート経営が可能でした。

ところが、近年はアパートの建築費があまりにも高過ぎるため、それを借入金で補ってしまうと、全く儲からないという状況になっています。

昨今は、土地価格や建築費が高騰しています。

そのためアパートに限らず不動産投資の環境としては最悪です。

今のような時期は、不動産投資には手を出さず、ジッとしていることが一番です。

アパート投資は代表的な不動産投資ですが、今のような投資環境であれば当然儲かりません。

投資環境としてはとても厳しい状況にあるということを理解しておく必要があります。

以上、ここまでアパート経営のキャッシュフローについて見てきました。

アパート経営は、本当に儲かりません。

アパート経営は建築費が高いだけではなく、他にも儲からない原因があります。

そこで次にアパート経営で儲からない3つの注意点についてみていきます。

5.アパート経営で儲からない3つの注意点

注意点1.提案の設計のままだと儲からない

アパート建築を行う場合、ほとんどの方がハウスメーカーに発注します。

ハウスメーカーはコストも安く、工期も早く、品質も高く、サブリースまで提案してくれるため、安心して発注ができます。

ハウスメーカーに頼めば、全くのアパート経営のド素人でも、普通にアパート経営を始めることができます。

そのため、アパート経営ではハウスメーカーの存在は欠かせません。


ところが、ハウスメーカーであっても、1つ落とし穴があります。

通常、ハウスメーカーに依頼する場合、ハウスメーカーが設計を全て行いますが、その設計が必ずしも土地オーナーが一番儲かる設計にはなっていないという点です。

ハウスメーカーのアパートが、コストが安く、工期も早く、品質が高いのには理由があります。

それはハウスメーカーのアパートは、ほとんどの部材をあらかじめハウスメーカーの工場で組み立てて生産しているためです。

建物を建てるとなると、大工さんが現場で金槌をトントン打つというイメージがあります。

これは現場施工と言われる昔ながらの工法です。

腕利きの大工さんが現場で寸法の測り直し等をしながら、現場で家を作っていくという工法です。

現場施工は現場で家を組み立てるため、品質が現場の大工さんの技術に依存します。

また雨の日があれば工事が延期となるため、工期も長くなります。

毎回現場の状況に応じたオリジナルの家はできますが、その分、コストも高くなります。


一方で、ハウスメーカーの施工方法は、事前に工場で多くの規格品を生産します。

その規格品を工事現場に持ち込んで組み立てるという工法を採用しています。

工事現場では、プラモデルの部品を組み立てるように規格品を組み上げるため、短納期でアパートの建築をすることが可能です。

また規格品は大量生産された工業生産品であり、コストも安く品質も一定です。

ところが、ハウスメーカーの規格品にも落とし穴があります。

それは規格外の対応が難しいという点です。

ハウスメーカーの規格品は、ファミリータイプを前提としたものが多いです。

そのため、ワンルームアパートが対応できないハウスメーカーもあります。

ワンルームアパートを依頼すると、ハウスメーカーの利益率が少なくなるため、ワンルームアパートへの変更を嫌がるハウスメーカーも存在します。

ハウスメーカーの設計だけに任せると、どう見てもワンルームアパートの方が収益性は高いところでも、ファミリータイプの設計で強引に押し進めるハウスメーカーもいます。

つまり、ハウスメーカーの設計は、土地オーナーが最も儲かる設計ではなく、ハウスメーカーが最も儲かる設計を持ってくるのが通常です。

ハウスメーカー任せの設計は、必ずしも土地オーナーが一番儲かる設計とは限りません。

設計はハウスメーカー任せにせず、修正を加えるべきという点が注意点になります。

注意点2.自己資金が十分に用意しておく

アパートは、築年数が経過すると、賃料も下落し、空室も多くなります。

また修繕費も増えるため、結果的にNOIが下落します。

NOIが下落しても節税効果のある減価償却費も無くなってしまうと、利益が増えてしてしまいます。

つまり、収入が減っているのに税金が増えるというおかしな現象が生じるのです。

さらに借入金の元本返済額が残っていると、キャッシュフローがさらに悪化します。

収入が減り、税金が増え、借入金の元本返済が減らないというトリプルパンチが生じます。

そのため、アパート経営は築年数が古くなれば古くなるほど苦しいです。

築古のときに借入金の返済が終わっていれば耐えることができますが、残債が残っていると持ちこたえられません。

資産を守るための相続税対策だったのに、結局のところ借入金の返済が苦しくなり、売却して手放してしまうというようなことが生じます。

アパート経営は、理論上、後半戦が厳しいです。

そのため、後半戦に借入金を残さないためにも、自己資金を十分に用意しておくことが注意点になります。

注意点3.土地から買うと儲からない

地方都市や郊外のアパート経営は、ほとんどの方が元々土地を持っている人ばかりが行っています。

アパート経営は、元々土地を持っている人でさえ厳しいのが現実です。

そのため、土地を持っていない人がゼロから土地を購入してアパート経営を始めることは、ほぼ儲かりません。

土地から購入するのであれば、少なくとも土地に関しては自己資金で購入する必要があります。

銀行によっては、アパートローンは土地購入費用を組めない銀行もあります。

銀行としても土地から借入で購入すると返済できないことを十分に分かっているためです。

希に、土地購入費用もローンを出す銀行がありますが、このような銀行は正直言えばとても無責任な銀行です。

例外的に東京23区のような賃料の高いエリアであれば、土地から購入しても何とかなる立地も存在します。

そのような場合であっても、土地を相当に安く購入することは絶対条件です。

アパート経営は、建築費のみのローンを返済するだけでもやっとです。

土地まで借入金で購入してしまうと、キャッシュフローはマイナスとなり儲かりません。

土地から購入するのであれば、少なくとも土地は自己資金で購入するということが注意点となります。

以上、ここまでアパート経営で儲からない3つの注意点について見てきました。

ではアパート経営でしっかりと儲けるにはどのようにしたら良いのでしょうか。

そこで次に儲かるアパート経営にするにはについて見ていきます。

6.儲かるアパートにする3つのポイント

6-1.儲かるための3つのポイント

アパート経営では、管理もお金も他人任せにしている部分が収益を圧迫している原因となります。

そのため、確実に収益を上げていくには、以下の3つを実践することです。

アパート経営が儲かる3ポイント

  1. サブリース(一括借上げ)はしない
  2. 自主管理をする
  3. 自己資金を十分に用意する

6-2.管理を他人任せにしない

まずサブリースをやらなければ、収入が15~20%はアップします。

これはとても大きなことです。

次に管理の委託も止めます。

自宅の近くにアパートがあるようであれば、自主管理も可能です。

自主管理をすれば、賃料に対して5%の経費を浮かせることができます。

「サブリースをやめる」・「自主管理を行う」というのは、既にアパート経営を始めた方でも実践できます。

厳しいアパートの経営環境の中でも、生き残って満室大家さんとなっている人たちは、「サブリースをやめる」・「自主管理を行う」を実践している人が多いです。

アパート経営を他人任せにせず、知恵を絞って必死に経営している人たちなので、自ずと結果が出ています。

6-3.お金を他人任せにしない

最後に重要なのが自己資金です。

極論すると、自己資金100%でアパート経営をすれば儲かります。

アパート経営が儲からない最大の理由は借入金の返済にあります。

例えば、昔からやっているお店で「どうしてこの店潰れないのだろう」という店舗を見たころのある人もいると思います。

そのような店は、たいてい無借金経営であることが多いです。

店舗の経営もアパートの経営も、原理は同じです。

ボロアパートでも平然と持っているオーナーさんがいますが、そのようなケースでは借入金は既に返済が終わっている場合が多いです。

アパート経営が「苦しいか・苦しくないか」、「儲かるか・儲からないか」は借入金の多寡で決まります。

儲かるアパート経営にするには、自己資金を十分に用意して行うようにしてください。

7.まとめ

以上、「アパート経営は儲かるのか」という疑問に対する答えを徹底解説してきました。

アパートは管理やお金を他人任せにすると儲かりません。

儲かるアパート経営をするには、自分で経営する覚悟と、自分のお金をつぎ込む覚悟が必要になります。

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