土地なしの人がアパート経営を始めるにはどうしたら良いか?

アパート経営は、土地なしの人が必ずしも不利とは限りません。

土地なしの人は、これからアパート経営に適した土地を選べるという強みがあります。

土地なしの人がアパート経営を始めるには、土地探しが最大のポイントです。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 土地なしでアパート経営を始めるにはどうしたら良い?
  • アパート経営を始めるための土地探しのポイントは?
  • 土地を購入後のアパート経営を始めるまでの流れはどうしたら良いの?

そこで今回の記事では、土地なしの人が「アパート経営を始めるにはどうしたら良いか」についてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは土地探しからアパート経営開始までの流れが分かるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.自己資金を把握して総予算を決める

土地なしの人がアパート経営を始めるには、総予算を決める必要があります。

総予算は自己資金から逆算して決めることが有効です。

はじめてのアパート投資であれば、借入金と自己資金の割合は5:5程度にはしたいところです。

しかしながら、そこまで用意できないという話であれば、少なくとも借入金と自己資金の割合は7:3程度にはするべきです。

一般的に、プロの機関投資家も借入金と自己資金の割合は7:3程度を一つの目安としています。

投資に慣れたプロでも7:3ですので、例えば借入金と自己資金の割合を8:2程度にしてしまうと、素人がプロでも負わないリスクを負って投資をしてしまうことになります。

最低でも自己資金は3割用意する

そのため、最低でも自己資金は全体の3割は用意したいところです。

例えば、アパート投資に回せる自己資金が2,100万円あったとします。

2,100万円を3割とする総額は7,000万円になります。

自己資金が2,100万円の人は、土地と建物の総額で7,000万円までの物件を購入することができます。

一方で、建物の建築費には相場があります。

木造アパートの建築費であれば坪75万円程度です。

延床面積が60坪程度のアパートであれば、7畳の1Kタイプの部屋を10戸作ることができます。

延床面積60坪のアパートを建築しようとすると、工事費は4,500万円(=75万円×60坪)と計算できます。

総額が7,000万円の予算であれば、建物工事費を引くことで土地にかけることのできる金額は、2,500万円(=7,000万円―4,500万円)となります。

土地なしの人は、2,500万円の予算の中で土地を探すことになります。

土地代を上げれば、良い立地の土地を購入することができるため、その分、投資全体のリスクを軽減することができます。

その場合は、建物規模を縮小します。

建物規模を縮小すれば、購入する土地も狭くすることもできます。

狭小アパートのような物件であれば、土地の面積は30坪程度でも可能です。

総予算の中で、土地価格と建物価格をどう配分していくかは、投資家の戦略次第です。

不動産投資の自己資金の目安は下記記事で詳しく解説しています。

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以上、ここまで自己資金を把握して総予算を決めるについて見てきました。

アパートにはファミリー向けや単身向けなどのタイプがありますが、どのようなタイプのアパートを始めたら良いのでしょうか。

筆者のオススメはワンルームタイプのアパートです。

2.土地なしのアパート経営ならワンルームがオススメ

アパートにはファミリータイプとワンルームタイプがありますが、アパート経営をするなら、断然ワンルームタイプで行うべきです。

ファミリータイプとなると、家族世帯が住むことになります。

家族世帯は、住宅を借りるよりも買う方が安いため、賃貸需要がそもそも高くありません。

また、部屋が広いと賃料も高くなり、借手も少なくなります。

ファミリータイプは賃料総額を抑えないと借手が付かないため、結果的に賃料単価がワンルームよりも安くなります。

よって、ワンルームよりも投資効率が劣り、利回りも悪くなります。

さらに、ファミリータイプは元々の賃貸需要が弱いため、空室が発生すると、次がなかなか埋まりません。

そのため、アパート経営をするなら、賃貸需要が強く、賃料単価も高いワンルームタイプを行うべきです。

ワンルームは建築費単価が高いデメリットある

ワンルームタイプは建築費単価が高くなってしまうというデメリットがあります。

ワンルームタイプは、ファミリータイプよりも同じ面積の中に多くの部屋を作ることができます。

その分、キッチンや風呂、トイレと言った住宅設備が部屋ごとに設置させることになるため、結果として建築単価が上がります。

但し、建築費単価が上がると言っても、その後のアパート経営のことを考えれば、必ずワンルームタイプにすべきです。

ハウスメーカーにファミリータイプのアパートの建築を勧められても、断じてワンルームを貫き通すようにしてください。

ワンルームの選び方については下記記事で詳しく解説しています。

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以上、ここまでおススメはワンルームタイプアパートについて見てきました。

土地なしの人がアパートを始める最重要ポイントは土地選びです。

3.土地選びの3つのポイント

建築費が全国でほとんど一律に同じであることから、アパート経営で利回りに差を付けるためには、「良い土地をいかに安く買うか」という1点にかかっています。

良い土地を安く買うというのは、とても難しい話です。

実は賃貸マンションやオフィスビルを専業としたプロのディベロッパーも、この「良い土地を安く買う」ことに関し、日々、格闘しています。

不動産取引に慣れていない個人投資家であれば、土地を安く購入するというのは、かなり難しいものと思われます。

但し、安く買えないとしても、高く買わないという心がけは重要です。

購入前には土地の相場を良く調べ、高過ぎる土地は買わないことが基本です。

ポイント1.第一種低層住居専用地域にする

購入の1つ目のポイントとしては、アパートの土地探しであれば、第一種低層住居専用地域と呼ばれる用途地域内の土地がオススメです。

第一種低層住居専用地域とは、2階建程度の戸建住宅しか建てることのできないエリア

店舗など、住宅系以外の用途の建物が建てられない土地であるため、用途の多様性が低く、土地価格が安い傾向にあります。

ただ、第一種低層住居専用地域でも2階建アパートなら建築が可能です。

まずは、価格が安い第一種低層住居専用地域の土地に絞るのが土地購入のポイントです。

ポイント2.最寄駅から徒歩10分圏内にする

2つ目のポイントとしては、第一種低層住居専用地域の中でも最寄駅から徒歩10分圏内に存在する第一種低層住居専用地域を選ぶようにして下さい。

第一種低層住居専用地域は、比較的駅から離れた場所に指定されていることが多いですが、場所によっては、駅からすぐの場所に指定されているようなエリアもあります。

用途地域は、各市区の窓口や、市のホームページで見ることが可能です。

用途地域を確認し、駅から近い第一種低層住居専用地域内の土地に狙いを絞ることもポイントとなります。

用途地域や第一種低層住居専用地域については下記記事で詳しく解説しています。

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ポイント3.安い時期に買う

3つ目のポイントとしては、個人投資家でも土地を安く方法はあるという点です。

それは「安い時期に買う」という点です。

例えば2018年8月時点では、土地は高騰しているため買う時期ではありません。

オリンピック後などは土地価格が下落することも予想されています。

土地価格が安くなった時期に購入すれば、土地は安く購入できますので、良いタイミングが訪れるまで購入を待つというのもポイントとなります。

以上、ここまで土地選びのポイントについて見てきました。

では、土地を購入した後は、どのような流れになるのでしょうか。

4.土地を購入した後の流れ

土地購入後の手続きは、比較的簡単です。

ハウスメーカーに声をかけると、アパートの建築費や収支計画を持ってきてもらうことが可能です。

NTTグループが運営している「 HOME4Uアパート経営 」などインターネットによる一括無料相談システムもありますので、ぜひ利用してみてください。

見積は必ず複数のハウスメーカーから提案を受けることが重要なポイントとなります。

ハウスメーカー1社だけだと、建築費がなかなか下がりません。

ハウスメーカー同士を価格競争させることによって、やっと適正相場に近づけることができるといのが建築の世界です。

一括無料相談システムなら、ハウスメーカーに価格競争を促すことができる便利なツールです。

土地を購入したら、土地活用の一括無料相談システムをぜひ利用するようにしましょう。

以上、ここまで土地を購入した後の流れについて見てきました。

アパート経営では管理体制をどうするかがとても重要です。

そこで次に管理方式を選ぶについてご紹介します。

5.管理方式を選ぶ

管理方式には、

  1. 管理委託料を払う「管理委託方式」
  2. 管理料相当額を差し引かれた形で転貸する「パススルー型サブリース契約」
  3. 家賃が固定される「家賃保証型サブリース契約」

の3つがあります。

家賃保証型サブリースは、結局のところ、家賃交渉も発生し、価格も下がる可能性が十分にあるため、あまりオススメではありません。

また、大手ハウスメーカーの場合、ハウスメーカーの子会社が分リース会社となってセットで提案されることが多いです。

ハウスメーカー系のサブリース会社は、必ずしも賃貸仲介が強いわけではないため、契約は慎重に見極めるべきです。

管理を依頼するのであれば、管理委託かパススルー型サブリースがオススメです。

収益性に関しては。管理委託もパススルー型サブリースも、ほぼ同じです。

パススルー型サブリースは、サブリース会社が一棟を借上げ転貸する形となります。

賃貸借契約が、サブリース会社との契約の1本だけとなり、手間もかかりません。

管理委託かパススルー型サブリースかで迷った場合には、パススルー型サブリースが一番おススメです。

管理会社に関しても、無料の一括相談システムがあります。

管理会社は賃貸仲介に強い会社を選定することが重要です。

ハウスメーカーの提案だけに依存するのではなく、一括無料相談システムなどを活用し、積極的にベストな管理体制を築くようにしましょう。

アパート経営成功者の9割は使っている一括資料請求

アパート経営で成功している人の9割が実践している方法があります。

それは各社のプラン計画をしっかり吟味して検討している方です。

ただ、各社のプランを取り寄せるのは非常に面倒ですよね。

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筆者も何度も利用していますが、強引な営業などは一切ありませんでした。

また、要望欄もあるため、「節税の相談をしたい」「メールのみでやり取りを希望」などできます。

想像していなかった計画が来ることもよくあります。

無料で利用できるので、まずは勉強がてら取り寄せてみましょう。

6.まとめ

土地なしの人がアパート経営を始めるにはどうしたら良いかについて見てきました。

アパート経営を始めるには土地探しがポイント。

安くて良い立地の物件を選ぶようにしましょう。

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