【サンプル付き】不動産査定書で見るべき項目と無料・メールで入手する方法

この記事はこれから不動産売却を少しでも検討している個人の方に向けて書いた内容です。

プロの業者向けの記事ではありません。

不動産売却を検討して色々調べていくと「不動産査定書」というワードにたどり着いた方も多いのではないでしょうか？

また、不動産査定書を取得してみたものの、見るべきポイントが分からず、困っているという方も中にはいらっしゃるのはないでしょうか？

そこで、今回の記事では「不動産査定書」にフォーカスして記事をまとめました。

不動産査定書とは？

不動産査定書には大きく分けて2種類あります。

1. 個人の方が不動産を売却する前に不動産会社(宅地建物取引業者)に依頼する無料の不動産査定書
2. 不動産鑑定業者に依頼する有料の不動産査定書

不動産会社が行う査定と鑑定会社が行う査定の違い

項目	不動産鑑定士に依頼した場合	不動産会社に依頼した場合
目的	相続や財産分与で正式な書類が必要になった	不動産の相場価格や市場価格を知りたい
かかる日数	2週間程度	即日~1週間
かかる費用	15-30万円前後	無料

不動産会社が行う不動産査定は、「宅地建物取引業法」に基づき、宅地または建物の売買に関し、取引価格を決定する参考として算出するものです。

不動産会社が価格の査定に要した費用は依頼者に請求できないルールとなっています。

一方で、不動産鑑定業者が行う不動産査定は、不動産鑑定士が不動産の経済価値を判定し、その価格を表示したものになります。

こちらは不動産鑑定業者が報酬を得て業として行う不動産査定書になります。

不動産鑑定業者が作成する不動産査定書は、一般的に不動産鑑定評価書の簡易版を総称して不動産査定書と呼んでいます。

不動産鑑定会社が作成する不動査定書は15万～30万円程度のものが多いです。

不動産鑑定評価書は国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準に基づいて鑑定評価を行うものであり、その手順が厳しく定められています。

そのため、的外れな査定結果は出せない仕組みとなっています。

不動産鑑定についての詳細は下記記事をご確認ください。

一方で、不動産会社が行う不動産査定は、鑑定評価基準に基づく必要はありません。

そのため、手順も簡略化されており、査定方法や不動産査定書のフォーマットなども規定されておらず自由です。

査定に特に決められた手順がないため、逆に不動産会社が自由に価格を査定することが可能。

不動産会社によって査定額がバラバラに出てくるのは、特に査定にルールが決まっていないことも理由の一つです。

一般的な不動産売却なら不動産会社による無料査定

不動産会社が行う査定と鑑定会社が行う査定の違いについて解説しましたが、結論としては、一般的な不動産売却であれば、不動産会社が行う無料査定で全く問題ありません。

逆に言うと、不動産鑑定士に依頼する必要があるケースは法的な立証資料として査定書を使うような特殊な場合のみになります。

今回の記事では、不動産会社に頼む不動産査定にフォーカスして解説していきます。

不動産会社に査定を依頼する目的

不動産会社への不動産査定は、主に下記の3つの目的で依頼されます。

一般的に、不動産会社が行う不動産査定書は、個人が不動産を売却する際に、売出価格の参考とする目的で取得します。

不動産会社が査定する査定価格は、「助言価格」とも言われます。

一般に査定価格は、当該価格で売り出した場合には、3ヶ月以内で売却可能と判断される価格という位置付けです。

必ずしも査定価格で売り出すわけではなく、実際の売出価格は査定価格をもとに、不動産会社と協議して決めることが多いですが、最終的には売主が売出価格を決める必要があります。

売出価格を適切に決めるために「いつまでに売りたいか」という売却期限をあらかじめ設定しておきましょう。

売却期限を決める理由としては、価格が相場より安いと早く売れ、相場より高いと売却期間が長引くからです

すぐに不動産売却を済ませなければいけない場合、売出価格は査定額よりも低くすることも検討が必要です。

売却期限に余裕があれば査定額よりも高くするプランを立てることができます。

売出価格の設定含めて不動産売却活動をスムーズに進めるためには、複数社に査定依頼をしながら、信頼できる不動産会社を見つけていくことが大切です。

ここまで説明すると、「査定依頼＝売却」と思われるかもしれませんが、査定依頼をしたからと言って契約が必須のものではありません。

「査定金額によっては売却したい」や「査定金額によっては売却を控えたい」という方もたくさんいます。

売却するかどうかの判断基準として、査定をお願いしたいということでも、不動産会社に査定を頼むことは可能です。

不動産査定の詳細については下記記事でさらに詳しく解説しています。

また、不動産売却では「売出価格」「査定価格」以外にも様々な価格表現が使わることが多いです。

以下に一覧でまとめましたので、不動産売却時の参考にしてください。

名前	概要
市場価格	特定の地域の不動産が、どのくらいの価格で設定されているのか、どういった価格変動をしているのかという相場
査定価格	不動産会社が物件の価格を判定した価格
販売価格（売出価格）	不動産が実際に売りに出されるときの価格
成約価格	売り主と買い主の双方が納得し、売買が成立した価格

次に不動産査定書で見るべきポイントについて解説します。

実例サンプル付きで紹介！不動産査定書の見るべきポイント

ほとんどの不動産会社は、一般的に公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを用いて不動産査定書を作成します。

不動産会社から提出される不動産査定書のサンプルはコチラにあります。（※公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルより）

不動産査定書に書いてある項目

不動産査定書には下記4つの項目が書いてあることが多いです。

不動産査定書の実例

筆者はマンションや戸建てなどを一括査定サイト「すまいValue」を使って何度も査定をしてもらっています。

三菱地所の住まいリレーより入手した分譲マンションの査定書

東急リバブルより入手した一戸建ての査定書

一戸建ての場合は、建物と土地でそれぞれ分けて査定額の提示があり、その後に一戸建て全体の査定額が書かれます。

不動産査定書で必ずチェックするべきポイント

不動産査定書を見るときは、必ず「査定額の信憑性」と「信頼できる会社かどうか」を意識してチェックするようにしましょう。

具体的には、下記のチェックポイントを押さえていくことが大切です。

それでは、それぞれについて細かくみていきましょう。

査定額の信憑性のチェック

複数社の査定額を比べて、高すぎないか

まず、査定額の信憑性チェックに関しては、前提として複数社への査定依頼がポイントになります。

素人の方が一社だけの査定額を見て、査定額の妥当性を判断することは難しく、大変危険です。

複数社に査定依頼をして、突出して査定額が高いようなものに関しては、信頼性が低いものと考えましょう。

成約事例が査定対象物件とかけ離れてないか

次に査定額の信憑性チェックとして、見ていきたいポイントは成約事例です。

不動産の査定金額を算出するうえでよく使われるのが「取引事例比較法」です。

この「取引事例比較法」では、査定対象不動産と同じような環境（周辺エリア）で実際に取引された事例をベースに査定金額を算出していきます。

つまり、査定書に掲載されている「成約事例」を基に査定金額が算出されているのです。

先ほど見た分譲マンションの事例で見てみましょう。

過去の成約事例を洗い出して、今回の分譲マンションがどのような点数かを可視化して算出されています。

この成約事例が査定対象の物件とかけ離れた物件になっている場合は、信憑性の低い査定額と言えます。

例えば、成約物件事例が査定対象物件のすぐそばで、物件のスペックも近く、売却タイミングも過去半年以内という成約物件事例であれば、再現性はかなり高いでしょう。

しかし、3km以上離れた場所の物件で、5年以上前の販売実績だったりすると、再現性が低く、参考にならない成約物件事例と言えます。

査定書を確認する際は、しっかり成約物件の詳細までチェックして、信憑性の高い査定額が見極めていきましょう。

流通性比率で査定価格を操作していないか

次に解説するチェックポイントは専門的用語になりますが「流通性比率」という項目です。

流通性比率とは、その物件が売りやすいかどうかの指標です。

売りやすいと判断されればプラス評価、売りにくいと判断されればマイナス評価となり、100％を基準として85%～110%の範囲で調整されます。

ほとんどの場合、流通性比率は基準の100％になっていますが、不動産会社によって判断に違いが出てくる項目になります。

もし、流通性比率が100%以外の数値が設定されている場合は、その理由をしっかりと確認し、信頼できる内容かチェックしていきましょう。

説明が書いていなかったり、聞いてもまともな説明が出来ない場合は、査定額の操作の為に流通性比率で調整をしている可能性もありますので、注意が必要です。

信頼できる会社かどうかのチェック

ここまで査定額の信憑性チェックについてみてきましたが、次に信頼できる会社なのかどうかという面でもチェックポイントを見ていきます。

こちらは、感覚として分かりやすく意識しなくても自然とチェックしているかもしれませんが、大切なポイントになります。

コメントが手抜き・テンプレになっていないか

まずは、コメントが手抜きになっていないかどうかです。

不動産査定書には担当者からのコメントが載っていることがあるのですが、テンプレートの使いまわしというケースがあります。

このようなモチベーションの低い会社に大切な物件の売却を任せるわけにはいきませんので、契約候補から外しましょう。

あまりにもページ数が少なくないか

似たような話になりますが、査定書のページ数もチェックしたいポイントです。

ページ数が多いほど良い査定書ということではありませんが、5ページ以下のペラペラの査定書を出すような不動産会社は、手抜きと判断して良いでしょう。

「詳細まで作りこんでも、素人には分からないだろう」と思っている可能性が高いです。

10ページ以上の査定書提示してくれる不動産会社という基準でチェックしていきましょう。

見やすく分かりやすい体裁になっているか

2つのポイントを紹介しましたが、査定書のページ数やコメントの説得力・熱意が十分でも、読みづらい査定書というのもあります。

フォントがバラバラだったり、色使いがなく見づらい査定書の場合も、契約候補から外しましょう。

販売活動が始まると不動産会社はサイトやチラシを通して宣伝してくれますが、そんな時に査定書が見づらいような不動産会社だった場合、集客ツールもセンスのないものなってしまいます。

資料の分かりやすさは、買い手との交渉や、売却の納得感に聞いてくるポイントですので、しっかり見定めていきましょう。

不動産査定書を作成してもらうのに必要なもの

査定依頼段階では情報入力だけのことも多いですが、下記の書類を求められることがあります。

登記簿謄本・公図に関しては財団法人民事法務協会が運営している「インターネット登記情報提供サービス」から申請するのが便利です。

また、上記の書類以外にも、土地測量図、境界確認書、固定資産税評価確認書、登記済権利証などの専門書類があると、査定精度が上がる可能性があります。

一度、不動産会社に用意した方が良いかを確認してみましょう。

一括査定サイトを利用する場合は、最初に住所や土地の面積、建物の面積、間取り、築年数などを入力する必要があります。

ただし、必ずしも正確な数字を必要としておらず、だいたいの数字を入力するだけで査定額が出ます。

不動産査定書を無料・メールで入手するオススメの方法

不動産査定書は不動産会社に依頼すれば無料で作成してもらえます。

逆に不動産会社は査定に要した費用は、依頼者に請求できないことになっています。

基本的にはどの不動産会社でも査定は可能。

売主からの査定依頼は、不動産会社にとっては見込み客からの依頼となるため喜んで対応してくれます。

気兼ねせずに、不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産一括査定はメールで査定書を入手できる

不動産一括査定を使えば、机上査定（簡易査定）が選択でき、メールで査定額がもらえます。

申込みは無料で行なえますし、「机上査定（簡易査定）：訪問せずに取引実績等のデータから予想した金額の提示」を選択できるようになっています。

また、とりあえず査定額が知りたい方は要望欄に「メールで査定額を希望」と記載しておきましょう。

不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

まずはどこか1-2社の査定依頼でOKという方は、下記の大手2社がオススメです。

• 三井のリハウス：36年連続で仲介取扱件数 第1位で実績申し分なし
• 住友不動産販売：営業がややイケイケだけどその分結果も出してくれる、戸建ても強い

評判がいい不動産仲介会社のおすすめランキングについては下記記事をご確認ください。

まとめ

不動産査定書の入手方法や見るべきポイントついて見てきました。

無料で気軽に出来ますので、売却を少しでも検討している方は、一括査定サイトで査定書を作成依頼してみましょう。