不動産査定は無料・有料のどっちにするべき?オススメの査定方法は?

投稿日:2016年7月20日 更新日:

不動産売却の準備段階において、売値の目安を決めるため不動産査定を行います。

初めて不動産を売却する人の中には

  • 不動産査定は不動産鑑定士などの専門家に頼まなくていい?
  • 査定には「有料」と「無料」があるけど、どっちにするべきなの?
  • 無料査定の場合の注意点とオススメ方法を知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

先に結論からお伝えすると、ほとんどの方は無料の不動産査定で十分です。

ただし、無料の査定にもいくつか落とし穴があり、多くの人ははまってしまいます。

  1. 不動産査定は「無料」でいいのか?それとも「有料」にすべきなのか
  2. とにかくスムーズに高く売れるオススメの査定方法を知りたい
  3. 査定をしてもらう前の心構えや注意点を知りたい

これら3点を中心にお話していきます。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
な、何か難しそうだよ~・・・
フクロウ先生
フクロウ先生
内容はとてもシンプルですので、ぜひ気楽に読んでくれ!

結論を先にお伝えすると、普通の不動産売却であれば「無料査定」をする、さらに信頼できる業者を探すために、「不動産一括査定」を使うと間違いないでしょう。

中でもオススメなのが「HOME4U」「すまいValue」、1都3県限定で「ソニー不動産」です。

細かい説明は不要なので、無料査定のオススメが知りたい方は「3.信頼できる不動産会社を探すオススメの方法」に進んでください。

1.不動産査定の無料と有料の違い

フクロウ先生
フクロウ先生
まずは気になるであろう「無料」と「有料」の違いについて説明するぞ

大前提として不動産会社が行う不動産査定は基本的には無料です。

一方で、頼む人は少ないですが、有料で不動産の査定を行う場合もあります。

有料の不動産査定と無料の不動産査定を比較することで、「無料査定」の本質が見えてきます。

そのため、まず初めに有料の不動産査定について深堀りしてみていきたいと思います。

不動産鑑定士による不動産査定は有料

日本には不動産の値付けを職業としている人がいます。

それは不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を持つ人たちです。

不動産鑑定士は、「不動産鑑定」や「不動産査定」を行うことで収入を得ています。

そのため不動産鑑定士に依頼する不動産査定は「有料」となります。

不動産鑑定制度は昭和39年に「不動産の鑑定評価に関する法律」という法律が公布され、制度化されました。

日本に不動産鑑定制度が創設されて以来、今年で52年を迎えます。

実はこのような不動産鑑定制度は世界各国に存在し、日本もアメリカなどの鑑定評価基準を参考にしてこの制度を導入しました。

有料の不動産査定の中でも不動産鑑定士が行うものは、不動産鑑定評価基準に則って行う評価を「不動産鑑定」といい、その不動産鑑定の簡易版を「不動産査定」と呼んでおり、いずれも有料です。

現在では、「不動産査定」は不動産会社が過去の取引実績を参考に算出するのが一般的になっており、無料で対応してもらえます。

  • 不動産鑑定(有料):不動産鑑定評価基準に則って行う評価
  • 不動産査定(無料):過去の取引実績と景況をもとに算出した評価

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
わざわざ何で有料で査定を頼むの・・・?分かんない・・・

フクロウ先生
フクロウ先生
今から説明するから慌てるでない!!

有料の不動産査定が使われる3つのシーン

では、どのような時に、わざわざ有料の不動産鑑定を行うのでしょうか。

主に下記3つの場合は、不動産鑑定士に不動産査定を依頼します。

  1. 関係会社間の不動産取引のとき
  2. 遺産相続で揉めたとき
  3. 賃料や立退料で揉めたとき
フクロウ先生
フクロウ先生
上記3つに当てはまらない人は次の章に進んでくれたまえ!
ケース1.関係会社間の不動産取引のとき

不動産を関係会社間で取引する時に鑑定評価書を取得することがあります。

何故かというと、関係会社間取引で、親会社の不動産を安く子会社に売りつければ、損失を発生させて意図的に法人税を安くすることも考えられます。

しかしながら、このような不動産売買による脱税行為は認められないため、関係会社間取引であっても適正価格で売買をしなければなりません。

そこで登場するのが第三者の専門家による鑑定評価書です。

鑑定評価書によって適正価格はいくらなのかを示します。

関係会社間取引であっても、不動産鑑定評価書に基づく価格で取引をしていれば、適正な価格の取引として税務署も認めてくれます。

このような取引を行う場合は、事前に鑑定評価書を取得し、その価格で売買を行うことになります。

ケース2.遺産相続で揉めたとき

また他にも鑑定評価書は裁判資料などにも用いられます。

相続の遺産分割で揉めた時など、適正な不動産価値を出すために鑑定評価書を取得する場合もあります。

ケース3.賃料や立退料で揉めたとき

他にも賃料や立退料で揉めた時、裁判資料として鑑定評価書を取得することもあります。

このように有料の不動産鑑定は、裁判所や税務署に対する証拠資料としての性格を持ちます。

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無料の不動産査定の意味

一方で、不動産会社が行う無料査定は、意味合いが異なります。

不動産会社の不動産査定は営業の一環です。

最終的には仲介手数料(紹介料)の取得を目的としていますので、どの不動産会社も無料で行います。

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無料査定は、一般の業種で言う見積りに相当すると考えれば納得できるのではないでしょうか。

見積書を作成するのにお金を取る会社はありません。

無料で査定ができる理由は後々の営業売上のため

ではなぜ不動産査定が無料で出来るのでしょうか?

それは不動産会社の売主に対する営業スタイルが「これ買いませんか?」ではなく、「それ売りませんか?」だからです。

通常、営業というのはモノを「買ってください」ですが、不動産会社の場合「売らせてください」という営業になります。

そのため、「当社で売ったらいくらで売れますよ」とアピールするのが不動産会社の無料査定になります。

通常の業種であれば、「当社で仕事したらいくらになりますよ」と見積を出す場面が、不動産会社の場合、無料査定を出すことになるのです。

したがって、不動産会社の行う無料査定は営業的側面を含むものなのです。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
まぁ~無料でやるには訳があるよね!当たり前だね!

【まとめ】無料査定と有料査定の違い

大企業などは大きな不動産を保有していますので、売却前に不動産鑑定士による有料の不動産査定を取得することもあります。

不動産の無料査定と有料査定の比較をまとめると、以下のようになります。

項目 無料査定 有料査定
査定する人 不動産会社 不動産鑑定士
特徴 営業的側面が強い 証拠資料の側面が強い
査定額の目線 実際の価格よりやや高め 実際の価格よりやや低め
実際の売却価格 査定額より低くなるケースが多い 査定額よりも高くなるケースが多い

無料査定は不動産会社が媒介契約を取るために行うものであるため、査定価格は高くなりがちです。

ただし、ここで注意しなければいけないのが、安易に査定額が高い不動産会社に飛びつかないことです。

ここは非常に重要な点になりますので、のちほど詳細と対処法をお伝えします。

一方、有料査定は証拠資料の側面が強いため、保守的な価格となります。

価格の専門家である不動産鑑定士の査定額を信じた人が、実際、その価格で売れなくて不測の損害を被っては困るからです。

そのため不動産鑑定士による有料査定は、実際の売却価格よりも安くなるケースが多いです。

  • 無料の査定:査定額が高くなりがち
  • 有料の査定:査定額が低くなりがち

無料査定と有料査定では制度や目的が異なるため、どちらが正しいとか、精度が高いというものではありません。

どちらもドンピシャの価格を付けるのは難しく、無料査定も有料査定も一つの予想に過ぎないということです。

そのため査定を依頼する人は、実際に売れる価格と査定額は違うということを認識しておかなければなりません。

個人の不動産売却であれば「無料査定」でOK

査定に関しては、次のような結論になります。

個人の居住用財産を売却する場合は「無料の不動産査定で十分」

不動産会社にとってみれば、見込客(将来の売り上げになるお客さん)が増えることなので、無料査定は喜んでやってくれます。

不動産会社の無料査定は、裁判所や税務署に提出する証拠資料にはなりません。

営業的側面が強い無料査定は公的機関が認める証拠資料としては馴染まないからです。


ここまで不動産査定の有料と無料の違いについてみてきました。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
なるほど!ほとんどの人は「無料」でOKってことね!

次に多くのが方が対象である「不動産査定を無料で実施してもらう前の心構え」について紹介します。

不動産売却が成功する上で非常に大事なことですので、必ず読んでください。

2.不動産査定を無料で実施してもらう前の3つの心構え

フクロウ先生
フクロウ先生
この章は超重要なので必ず目を通してくれよ
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
目は通らないけど・・・って違うか

無料査定を行う前の心構えとしては、以下の3つです。

  • 査定額≠売却額ではないことを認識する
  • 高い査定額を出すことは目的としない
  • しつこい営業電話が掛かってくる可能性あり

心構え1.査定額≠売却額ではないことを認識する

1つ目は、査定額イコール売却額ではないと認識することです。

無料査定による査定額は仲介の契約を取るための営業的側面の強い価格であり、査定額での売却を約束するものではありません。

典型的な悪徳業者は高い査定額を出して専任媒介契約を取り、ろくに売却活動をしないまま、最後に誰でも売れる水準まで値下げを強要して仲介手数料を受領します。

これは典型的な手口でよくニュースでも取り上げられています。

ニュース例:知らなきゃ損するマンション仲介業者が使う騙しの手口 売主焦らせ安値で再販業者に

もちろんあなた自身で悪徳業者かどうかを目利きできるのが一番ですが、ほとんどの方は難しいです。

ただし、安心してください。

後ほどお伝えする方法を用いれば、0にすることはできませんが、これらのリスクを最小限に抑えることは可能です。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
フクロウ先生!頼もしい~!!

心構え2.高い査定額を出すことは目的としない

2つ目は、高い査定額を出すことを目的としないことです。

査定を取り出すと、なぜか多くの人がこのワナにはまります。

目的は高い査定額を出すことではなく、高く売却することのはずです。

しかしながら査定を取り出すと、もっと高い査定を出す会社は無いかと探し回る人がいます。

査定はほどほどにして、早く売却活動に入り、高く売るにはどうしたら良いかを考えましょう。

心構え3.しつこい営業電話が掛かってくる可能性あり

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3つ目は、営業電話がかかってくるので準備しておくことです。

査定は不動産会社にとっては営業活動の一環です。

そのため無料査定をお願いする、さらにはあなたの売却予定の不動産が魅力的であればあるほど、営業マンから何度も電話が掛かってきます。

売却を迷っている段階では、訪問査定ではなく机上査定をお願いするようにしましょう。

フクロウ先生
フクロウ先生
後ほど紹介する不動産一括査定サイトを使えば、訪問査定か机上査定かを選択することができるぞ!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
な~るほど!ちゃんとそのような仕組みが準備されているのね!安心っ!

【まとめ】3つの心構えから分かる対処法まとめ

ここまで見て気付いた方もいるかもしれませんが、結局は「信頼できる不動産会社に当たるかどうか、探せるのかどうか」で不動産売却が成功するか否かが決まります。

ただし、人生で不動産の売却を頻繁に行うものでもないため、不動産会社をそもそも知らない人がほとんどでしょう。

でも安心してください。これから紹介する方法であれば、リスクを最小限に減らすことができます。

3.信頼できる不動産会社を探すオススメの方法

不動産を売却うえで大事なことは、いかにして「信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

cvbutton3

HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

cvbutton3

すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

cvbutton3

ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

cvbutton3

リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

cvbutton3

リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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4.まとめ

いかがでしたか?不動産査定を無料で行う方法とその注意点て見てきました。

無料査定の謎が解けたでしょうか。

心の準備ができたら不動産一括査定を利用して、信頼できる不動産会社を探してみましょう。

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