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不動産査定はどうして無料なの?有料との決定的な違い

投稿日:2016年7月20日 更新日:

不動産売却の準備段階において、売値の目安を決めるため不動産査定を行います。

初めて不動産を売却する人の中には

  • 不動産査定を無料で行いたい
  • 無料で行う事の注意点を知りたい
  • 無料で査定するおすすめ方法を知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では不動産査定を無料で行う方法とその注意点についてまとめました。

不動産査定を無料で行う方法や、不動産査定を無料で実施してもらう前の心構えなどをご紹介いたします。

イエイ

1.不動産査定を無料で行う方法

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1-1.不動産査定はそもそも無料なのか?

結論から言うと、不動産会社が行う不動産査定は基本的には無料です。

一方で、有料で不動産の査定を行う場合が有るのかと言えば、「有り」ます。

有料の不動産査定と無料の不動産査定を比較することで、「無料査定」の本質が見えてきます。そのため、まず初めに有料の不動産査定とは、どういうものかについて見ていきましょう。

1-1-1.不動産査定とはそもそも何か

日本には不動産の値付けを職業としている人がいます。

それは不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を持つ人たちです。この人たちは、「不動産鑑定」や「不動産査定」を行うことで収入を得ています。

そのため不動産鑑定士に依頼する不動産査定は、当然、有料となります。

不動産鑑定制度は昭和39年に「不動産の鑑定評価に関する法律」という法律が公布され、制度化されました。

日本に不動産鑑定制度が創設されて以来、今年で52年を迎えます。このような不動産鑑定制度は世界各国に存在し、日本もアメリカなどの鑑定評価基準を参考にしてこの制度を導入しました。

有料の不動産査定の中でも不動産鑑定士が行うものは、不動産鑑定評価基準に則って行う評価を「不動産鑑定」といい、その不動産鑑定の簡易版を「不動産査定」と呼んでおり、いずれも有料です。

1-2.有料の不動産査定が存在する理由

では、どのような時に、わざわざ有料の不動産鑑定を行うのでしょうか。

例えば、不動産を関係会社間で取引する時に鑑定評価書を取得することがあります。

何故かというと、関係会社間取引で、親会社の不動産を安く子会社に売りつければ、損失を発生させて意図的に法人税を安くすることも考えられます。

しかしながら、このような不動産売買による脱税行為は認められないため、関係会社間取引であっても適正価格で売買をしなければなりません。

そこで登場するのが第三者の専門家による鑑定評価書です。

鑑定評価書によって適正価格はいくらなのかを示します。

関係会社間取引であっても、不動産鑑定評価書に基づく価格で取引をしていれば、適正な価格の取引として税務署も認めてくれます。

このような取引を行う場合は、事前に鑑定評価書を取得し、その価格で売買を行うことになります。

また他にも鑑定評価書は裁判資料などにも用いられます。

相続の遺産分割で揉めた時など、適正な不動産価値を出すために鑑定評価書を取得する場合もあります。

他にも賃料や立退料で揉めた時、裁判資料として鑑定評価書を取得することもあります。

このように有料の不動産鑑定は、裁判所や税務署に対する証拠資料としての性格を持ちます。

1-3.無料の不動産査定とは

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一方で、不動産会社が行う無料査定は、意味合いが異なります。

不動産会社の不動産査定は営業の一環です。最終的には仲介手数料の取得を目的としていますので、どこも無料で行います。

無料査定は、一般の業種で言う見積に相当します。見積書を作成するのにお金を取る会社はありません。

1-4.無料で査定ができる理由

ではなぜ不動産査定が見積に相当するのでしょうか。

それは不動産会社の売主に対する営業スタイルが「これ買いませんか?」ではなく、「それ売りませんか?」だからです。

通常、営業というのはモノを「買ってください」ですが、不動産会社の場合「売らせてください」という営業になります。

そのため、「当社で売ったらいくらで売れますよ」とアピールするのが不動産会社の無料査定になります。

通常の業種であれば、「当社で仕事したらいくらになりますよ」と見積を出す場面が、不動産会社の場合、無料査定を出すことになるのです。

したがって、不動産会社の行う無料査定は営業的側面を含むものなのです。

1-5.無料査定と有料査定の違い

大企業などは大きな不動産を保有していますので、売却前に不動産鑑定士による有料の不動産査定を取得することもあります。不動産の無料査定と有料査定の比較を行うと、以下のようになります。

項目 無料査定 有料査定
査定する人 不動産会社 不動産鑑定士
特徴 営業的側面が強い 証拠資料の側面が強い
査定額の目線 実際の価格よりやや高め 実際の価格よりやや低め
実際の売却価格 査定額より低くなるケースが多い 査定額よりも高くなるケースが多い

無料査定は不動産会社が媒介契約を取るために行うものであるため、価格は高く査定されがちです。

そのため不動産会社による無料査定は、実際の売却価格は査定額より低くなるケースが多いです。

一方、有料査定は証拠資料の側面が強いため、保守的な価格となります。価格の専門家である不動産鑑定士の査定額を信じた人が、実際、その価格で売れなくて不測の損害を被っては困るからです。

そのため不動産鑑定士による有料査定は、実際の売却価格は査定額より高くなるケースが多いです。

無料査定と有料査定では制度や目的が異なるため、どちらが正しいとか、精度が高いというものではありません。

どちらもドンピシャの価格を付けるのは難しく、無料査定も有料査定も一つの予想に過ぎないということです。

そのため査定を依頼する人は、実際に売れる価格と査定額は違うということを認識しておかなければなりません。

1-6.無料査定は不動産会社に依頼すればできる

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査定に関しては、次のような結論になります。

個人の居住用財産を売却する場合、不動産会社に依頼すれば無料で不動産査定を行うことが可能です。

不動産会社にとってみれば、見込客が増えることなので、喜んでやってくれます。

しかしながら、不動産会社の無料査定は、裁判所や税務署に提出する証拠資料にはなりません。

営業的側面が強い無料査定は公的機関が認める証拠資料としては馴染まないからです。

ここまで不動産査定を無料で行う方法について見てきました。

次に不動産査定を無料で実施してもらう前の心構えについて紹介します。

2.不動産査定を無料で実施してもらう前の心構え

無料査定を行う前の心構えとしては、以下の3つです。

2-1.査定額≠売却額

1つ目は、査定額イコール売却額ではないと認識することです。

無料査定による査定額は仲介の契約を取るための営業的側面の強い価格であり、査定額での売却を約束するものではありません。

典型的な悪徳業者は高い査定額を出して専任媒介契約を取り、ろくに売却活動をしないまま、最後に誰でも売れる水準まで値下げを強要して仲介手数料を受領します。

これは典型的な手口ですので十分気を付けてください。

2-2.高い査定額を出すことは目的ではない

2つ目は、高い査定額を出すことを目的としないことです。査定を取り出すと、なぜか多くの人がこのワナにはまります。

目的は高い査定額を出すことではなく、高く売却することのはずです。

しかしながら査定を取り出すと、もっと高い査定を出す会社は無いかと探し回る人がいます。

査定はほどほどにして、早く売却活動に入り、高く売るにはどうしたら良いかを考えましょう。

2-3.営業電話

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3つ目は、営業電話がかかってくるので準備しておくことです。

査定は不動産会社にとっては営業活動の一環です。そのため無料査定をお願いすると、営業マンが何度も電話をかけてきます。

売却を迷っている段階では無料査定はやめておきましょう。

3.まとめ

いかがでしたか?不動産査定を無料で行う方法とその注意点て見てきました。無料査定の謎が解けたでしょうか。心の準備ができたら無料査定をしてみましょう。

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