不動産鑑定とは?必要となる3つのシーンと依頼する方法6ステップ

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不動産鑑定とは?必要となる3つにシーンと依頼する方法6ステップ

不動産の価格を知る方法に不動産鑑定があります。

不動産鑑定は、不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を持つ人に対して依頼する有料のサービス

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 不動産鑑定って一体何なのだろう
  • 不動産鑑定と無料の不動産査定とは何が違うのだろう
  • 不動産鑑定を依頼するときはどのようにしたら良いのだろう

そこで今回の記事では、「不動産鑑定」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは不動産鑑定の基礎知識と無料査定との違い、どんな時に利用するのか等々について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産鑑定とは「不動産鑑定士」が行う算定

不動産鑑定とは、不動産鑑定士が行う不動産価格の算定

この不動産の価格はいくらくらいが適正なのかということを評価し、鑑定評価書として価格を提示することを指します。

「この不動産いくらなの?」という問いに対し、「いくらです」と答えるだけなので、やっていることは不動産会社が行う無料査定と基本的に同じです。

ただ、不動産鑑定は不動産鑑定士による独占業務なので、不動産鑑定士以外の人が不動産鑑定という名称で価格を評価することはできません。

不動産鑑定は、国が定める不動産鑑定評価基準という基準に基づき価格が算定されます。

そのため、不動産鑑定士が独自のルールに基づいて価格を出しているのではなく、国が統一した規則に基づき価格が算定されるという点に特徴があります。

不動産鑑定は、不動産鑑定士が「なりわい」として行っています。

不動産鑑定は「有料」

そのため、不動産鑑定そのものが有料です。

不動産鑑定評価書は、価格算定の正式な書類となります。

そのため、裁判の証拠資料や、税務署の証拠資料として利用されます。

一般の人が、単純に価格を知りたいという場合には、不動産鑑定評価は必要にはなりません。

売却前の価格査定であれば、不動産会社が行う無料査定を利用することが通常です。

不動産会社が行う無料の不動産査定については下記記事で詳しく解説しています。

不動産鑑定士に鑑定評価書や不動産査定書を依頼した場合の料金相場
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不動産鑑定の評価方法

不動産の鑑定評価は鑑定評価基準に則って評価が行われるため、簡単に金額がパパっと出てきません。

逆に言えば、評価方法が厳格であるがゆえに、税務署や裁判所が証拠資料として認めてくれています。

不動産の鑑定評価では、原則として以下の3つの評価手法を併用して評価することになっています。

  • 原価法:費用性に着目した価格の求め方です。建物の建築コスト等を鑑み、土地価格を加算して原価からアプローチして求める価格になります。
  • 取引事例比較法:市場性に着目した価格の求め方です。周辺の取引事例を参考に求める価格になります。
  • 収益還元法:収益性に着目した価格の求め方です。不動産が生み出す純収益を利回りで割って求めた価格になります。

不動産の鑑定評価は、上記の3手法を用いなければならないことから、評価に時間がかかります。

例えば更地の評価でも、「ここにアパートを建てたらどれくらいの価格になるか」を想定して収益価格を出すことも行っています。

ただし、合理的な理由があり、やむを得ない場合には一部の評価手法は適用せず価格を出すことも認められています。

なお、不動産会社が一般の売却用に用いる評価は、取引事例比較法がほとんどになります。

詳細については、下記記事で詳しく解説しています。

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不動産鑑定の費用

標準的な鑑定評価の手数料は、下表のとおりです。

概算評価額宅地・建物
(千円)
宅地見込地
(千円)
農地・林地・家賃
(千円)
借地権
(千円)
地代・区分地上権
(千円)
建物およびその敷地
(千円)
区分所有権
(千円)
証券化対象不動産
(千円)
1,500万円以下196393513256332316415452
2,000万円以下226453573286392347490512
2,500万円以下249497618316437377546557
3,000万円以下264527648346467407584588
4,000万円以下286573693392512452640633
5,000万円以下316618738437557497697678
6,000万円以下346648768467587527735708
8,000万円以下392693814512633573791753
10,000万円以下439740861559680620844801
12,000万円以下474775896594715655876835
15,000万円以下517818939637758698916878
18,000万円以下560856976675795735955916
21,000万円以下5968801,000699819759984940
24,000万円以下6329041,0247238437831,013964
27,000万円以下6699281,0487478678071,042988
30,000万円以下7059521,0737718928321,0711,012
35,000万円以下7379841,1008029248641,0991,044
40,000万円以下7641,0241,1308409639021,1261,085
45,000万円以下7911,0631,1608781,0029411,1531,125
50,000万円以下8181,1031,1919171,0419801,1801,165
55,000万円以下8451,1431,2219551,0811,0181,2071,205

縦軸は概算評価額、横軸は不動産の種類になります。

不動産鑑定評価を依頼しに行くと、最初に見積が行われます。

例えば、「宅地」の鑑定評価を依頼した際、見積もり時の概算評価額が2,500万円以下だった場合、鑑定評価手数料は249千円(約25万)という感じで計算されます。

上表は、あくまでも不動産鑑定士業界の中で標準的に使われている料金表に過ぎません。

料金体系については、特に法律の決りもないため、各社が自由に設定しています。

最近は、過当競争も激しくなっているため、実際に依頼すると思っていた以上に金額が安いことが多いです。

不動産鑑定の料金相場は下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産鑑定士に鑑定評価書や不動産査定書を依頼した場合の料金相場
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不動産鑑定が必要となる3つのシーン

不動産鑑定が必要となるシーンは、法人間の売買や裁判立てになりそうな取引の場合です。

主に下記3つのシーンでよく不動産鑑定が行われます。

  1. 法人と代表者間の売買
  2. 土地建物の内訳価格を求めたいとき
  3. 価格が良く分からない不動産の売買

それでは、それぞれ具体的に見ていきましょう。

シーン1.法人と代表者間の売買

不動産鑑定で最も多い利用シーンが法人と代表者間の売買での利用になります。

中小企業の社長が、自分が経営している会社と不動産を売買するような場合です。

例えば、社長が個人で持っている土地を会社が駐車場として利用しているような状況で、会社が社長からその土地を買い取るようなケースです。

もし社長が第三者にその土地を売却した場合、譲渡所得が発生し、社長に所得税が発生してしまうようなことがあります。

しかしながら、自分の経営している会社に売るのであれば、安く売ることで所得税を発生させないというようなことも、やろうと思えばできます。

そのため、売買によって脱税行為もできてしまうのです。

このような事態を避けるために、法人と代表者間の売買であっても、第三者から見て客観的に適正な価格で取引を行わなければなりません。

ただ、問題となるのが、「では適正価格とは誰が決めるの?」という点です。

そこで登場するのが、国家資格者である不動産鑑定士による鑑定評価です。

不動産鑑定士は、不動産の価格を出す国が認めた専門家であり、不動産鑑定士が出した価格で取引をしたのであれば、適正な価格で取引したのだろうということを推察することができます。

よって、法人と代表者間の売買においては、取引の前に不動産鑑定評価書を取得します。

その後、不動産鑑定評価書に基づく金額で売買をしておけば特に問題はありません。

売買の後、仮に税務署が取引に関して訪ねてきたとしても、「不動産鑑定に基づき取引をしました。」ということで、鑑定評価書を見せれば、大丈夫です。

税務署は登記の異動記録から全ての不動産売買を把握しています。

法人と代表者間の売買は、脱税が行われやすいため、特にマークされている取引です。

他に税務署に目を付けられやすい取引は、関係会社間取引や親族内取引があります。

このような取引は、価格を自由に操作できるため、脱税を可能としてしまいます。

売買の前に不動産鑑定を取得し、適正な取引額で取引を行うようにして下さい。

シーン2.土地建物の内訳価格を求めたいとき

2つ目は、法人が不動産を売却する場合に、土地建物価格の適正な内訳を知るために鑑定評価を取得することがあります。

具体的には、法人が築年数の古い収益物件を売却するような場合です。

収益物件は利回りで土地建物価格が一体となって取引されることが多いため、土地建物価格の内訳が分からないことがあります。

消費税の課税事業者となっている法人は、不動産を売却すると建物価格の消費税を受け取ることになります。

消費税は土地には発生せず、建物に対してのみ生じます。法人は売主として消費税を受け取ります。これを預り消費税と呼びます。

消費税の課税事業者は預り消費税と支払消費税との差額を納税する仕組みです。

この際、建物価格が高いと、預り消費税が高くなり、最終的に納税する消費税の金額も高くなってしまいます。

築古物件の場合には、建物価格が非常に低く、収益物件でも実際には、ほぼ土地値だけで取引されているようなケースもあります。

このような場合には、建物価格は小さいため、適正な土地と建物の内訳価格が分かれば、預り消費税が非常に少なくて済みます。

築古物件で、土地建物価格が税込みで決まっている場合、適正な土地建物価格の内訳を知ると、実は消費税がほとんどなかったということもあり得ます。

法人が築古の物件を売却する場合には、適正な土地建物価格の内訳を知るために、不動産鑑定を取ることもあるのです。

シーン3.価格が良く分からない不動産の売買

不動産の中には、沼地やスキー場、ゴルフ場、大型商業施設、大型工場、大型倉庫等、適正な価格がいくらなのか分からない不動産も存在します。

このような不動産は、街の不動産会社は取引をしたことがないため、無料査定を依頼しても適正価格が分かりません。

そのため、不動産会社では価格が分からないような不動産については、不動産鑑定士が鑑定評価を行います。

また、会社がM&Aをする場合も、売却される側の会社が不動産を多く持っている場合、購入する会社としては、その会社の持っている不動産の本当の価値を知る必要があるため、鑑定評価を依頼します。

資産をたくさん持っているような会社を購入する際は、適正な価格がいくらなのか良く分からなくなることが多いため、鑑定評価を取るということがあります。

一般の人は価格が良く分からないような不動産と取引することは滅多にありませんが、法人ではあり得るため、不動産鑑定は法人が利用することの方が圧倒的に多いです。

以上、ここまで不動産鑑定の費用について解説してきました。

では不動産鑑定評価はどのように依頼すれば良いのでしょうか。

そこで次に不動産鑑定評価を依頼する方法について解説します。

2.不動産鑑定評価を依頼する方法6ステップ

この章では不動産鑑定評価を依頼する方法の6つのステップについて解説します。

  1. 不動産鑑定業者を探す
  2. 不動産鑑定業者に電話する
  3. 不動産鑑定士と面談する
  4. 鑑定評価等業務依頼書兼承諾書に押印する
  5. 価格の内示を受ける
  6. 鑑定評価書を受領する

それぞれのステップを見ていきましょう。

step
1
不動産鑑定業者を探す

最初に不動産鑑定業者を探すことから始めます。

不動産鑑定業者はどこが良いのか分からないと思いますので、各都道府県の不動産鑑定士協会のホームページから探すことをオススメします。

探し方はカンタン。日本不動産鑑定士協会連合会のホームページの会員検索ページにアクセス。

「不動産鑑定業者の検索」を押して、会社所在地で鑑定したい不動産の都道府県を選択して検索します。

日本不動産鑑定士協会連合会「会員検索」

日本不動産鑑定士協会連合会「会員検索」

すると不動産鑑定が行える会社が出てきます。(※2019年12月現在 東京で調べた結果)

日本不動産鑑定士協会連合会「会員検索」した結果

日本不動産鑑定士協会連合会「会員検索」した結果

不動産鑑定士事務所は、ほぼ100%と言っていいほど各都道府県の不動産鑑定士協会に入会しています。

協会のホームページを見れば、その都道府県の全ての鑑定事務所が一覧で分かります。

step
2
不動産鑑定業者に電話する

不動産鑑定協会のホームページからは、各社の不動産鑑定事務所のホームページにリンクが貼られていることが通常。

気になる不動産会社が合ったら、電話で連絡してみてください。

場所や物件の種類等を教え、まずは見積もりを依頼します。

金額を固定で設定している不動産鑑定事務所であれば、その場で金額を教えてもらえます。

見積金額を見て、予算内に収まりそうであれば、鑑定評価を依頼しましょう。

step
3
不動産鑑定士と面談する

不動産鑑定評価の依頼をすると、不動産鑑定士が現地まで調査をしに来ます。

電話で訪問日時を設定する際、具体的な必要資料を指示されます。

不動産鑑定に必要資料は物件の種類によって異なります。

不動産鑑定を依頼するときに必要な資料

不動産の鑑定評価は、売却とは異なるため、「この資料が無いと絶対にできない」というものではありません。

不動産の鑑定評価は買主からの依頼もありますので、買主は物件に関する資料を基本的に持っていないことが通常です。

登記簿謄本や公図といった法務局で取得できる資料だけでも鑑定評価は可能なので、何も資料を持っていなくても依頼することはできます。

ただし、鑑定評価の精度を上げるためには、物件に関する資料はあった方が望ましいです。

そのため、所有者からの依頼の場合には、以下のような資料を求められることがあります。

  • 更地:土地の実測図、固定資産税の納税通知書
  • 自用の土地建物:土地の実測図、固定資産税の納税通知書、建物の請負工事契約書、新築時に追加・サイン工事がある場合はその金額が分かる資料、損害保険料
  • 収益物件:土地の実測図、固定資産税の納税通知書、建物の請負工事契約書、新築時に追加・サイン工事がある場合はその金額が分かる資料、損害保険料、レントロール(テナント別賃料)・共益金等の分かる資料、管理会社への支払費用の分かる資料、修繕費用・建物維持管理費・水道光熱費の推移(過去3年分)、エンジニアリングレポート

    空室の実績

上表の資料は、あくまでも参考です。

無ければ「ない」という前提条件のもとに鑑定評価は行われます。

必要書類については、物件に応じて不動産鑑定士が指示してくれますので、その指示に従って揃えておいてください。

不動産鑑定士との面談時には、物件の過去の利用履歴や、地下埋設物の有無等、所有者しか分からない情報のヒアリングが行われます。

また、鑑定評価ではいつ時点の価格なのかという点が重要になります。

不動産鑑定評価の価格の時点のことを「価格時点」といいます。

依頼者から「10月1日時点の価格を出して欲しい」とか、「6月末時点の価格を出して欲しい」といった要望を伝えるのが通常です。

step
4
鑑定評価等業務依頼書兼承諾書に押印する

正式に不動産鑑定評価の依頼が決まると、「鑑定評価等業務依頼書兼承諾書」に押印します。

鑑定評価等業務依頼書兼承諾書とは、鑑定評価の依頼の際の契約書のようなもの

鑑定評価等業務依頼書兼承諾書への押印は、鑑定評価の発注の際、依頼主が押印しなければならない書面です。

step
5
価格の内示を受ける

鑑定評価を依頼すると、1~2週間程度で価格の内示があります。

価格の内示とは、「鑑定評価額は○○万円になりますよ」という事前アナウンス

内示価格に特に問題が無ければ、そのまま鑑定評価書の書面の制作に移行してもらいます。

内示価格が思った金額とは違う場合、調整できる範囲であれば調整してもらうことも可能です。

鑑定評価は、いきなり鑑定評価書が届くわけではなく、内示があって依頼者が確認しながら進めることができます。

step
6
鑑定評価書を受領する

内示価格を了解すると、その後1~2週間程度で鑑定評価書が出来上がります。

鑑定評価書は依頼から納品まで2~4週間程度となることが一般的です。

以上、ここまで鑑定評価を依頼する方法について解説してきました。

では、不動産鑑定は不動産会社が行っている無料査定とはどこが違うのでしょうか。

そこで次に無料査定との違いについて解説します。

3.不動産鑑定と不動産会社が行う無料査定の違い

不動産の売却前は、不動産会社による無料査定を行うことが通常です。

不動産会社は不動産鑑定事務所とは異なるため、無料査定でも「不動産鑑定評価書」というネーミングの書類を付けることはできません。

無料査定は、「不動産査定書」とか「価格調査書」等の名前になります。

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また、不動産会社が受領する仲介手数料は、売買が成立したときのみ発生する成功報酬であるため、査定に対する実費費用を請求することはできません。

そのため、不動産会社が行う査定は、必ず無料になります。

一方で、不動産鑑定士が行う鑑定評価は、数十万円もする有料サービスとなります。

不動産価格が「無料」と「有料」で金額差が生まれる理由

価格を提示することに関しては、同じことを行いますが、金額的には大きな差があります。

では、不動産鑑定士が行う鑑定評価の方が価格は正確なのかというと、そんなことはありません。

同じ不動産の値段を出しているため、2つの価格には大きな差が現れないのが通常です。

しかしながら、不動産会社が行う無料査定は、営業的要素を含むという点が異なります。

不動産鑑定士の鑑定評価は、適正な値段を出すために価格の算定を行います。

それに対して、不動産会社の無料査定は、仲介の仕事を取るために価格の算定を行います。

両者の価格の算定は、目的が異なるため、結果が異なってしまうことが多いです。

不動産会社の無料査定は高めの査定額になることが多い

例えば、ある不動産の適正な時価が5,000万円だったとします。

不動産鑑定士による鑑定評価は、適正な時価である5,000万円として算定します。

一方で、不動産会社による無料査定では、5,500万円のような、実際の価格より高い査定額となることが多いです。

理由としては、無料査定は「弊社なら5,500万円くらいで売れますよ」とアピールするための営業的要素が含まれているためです。

売却を希望するお客様にとっては、「高く売れますよ」と言ってくれた不動産会社の方が依頼したくなります。

不動産会社も仕事を取るために、嘘も方便で高めの価格を出すことが多い

しかも、不動産会社の行う無料査定には、不動産鑑定評価基準書のような査定のためのルールがありません。

無料査定は、売主に対して有利誤認を誘発するリスクが高いのですが、残念ながら無料査定に関しては不動産鑑定評価基準のような規制がないという点が異なります。

不動産会社の無料査定なら、上司が、「今月、売上の目標に達していないから、高い査定額を提示して契約を取ってこい!」と命令したら、高い査定額を出てくることもあり得ます。

一方で、不動産鑑定は、きっちりしたルールがあるため、逆に言えばやたらな金額を出すことができないという仕組みになっています。

  • 不動産会社の無料査定は営業上の理由もあり、価格は高めであることが多い
  • 無料査定が、必ずしも全てが不正確というものではありませんが、裁判や税務署に対して提出する証拠資料としては、客観性に乏しいもの
不動産査定は無料・有料どっちにすべき?査定前に知っておきたい4つの注意点
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まとめ

以上、不動産鑑定とは何か?無料査定との違いや利用シーンについて徹底解説してきました。

不動産鑑定は、無料査定とは違う公平中立な立場で査定を行っています。

一方で、不動産会社の無料査定は、売却前に行う査定です。

不動産鑑定は、税務署に対して正当性を証明する必要がある取引をする場合等、鑑定評価の必要性が生じたら利用を検討してみてください。

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一括査定の流れ

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