不動産鑑定とは何か?無料査定との違いと必要となる3つのシーン

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不動産の価格を知る方法に不動産鑑定があります。

かんたん説明

不動産鑑定は、不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を持つ人に対して依頼する有料のサービス

不動産鑑定について知りたい人は、

  • 不動産鑑定って一体何なのだろう?
  • 不動産鑑定と無料査定とは何が違うのだろう?
  • 不動産鑑定は実際どのようなときに利用するのだろう?

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこで今回の記事では、「不動産鑑定」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは不動産鑑定の基礎知識と無料査定との違い、どんな時に利用するのか等々について知ることができます。

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1.不動産鑑定とは「不動産鑑定士」が行う算定

かんたん説明

不動産鑑定とは、不動産鑑定士が行う不動産価格の算定

この不動産の価格はいくらくらいが適正なのかということを評価し、鑑定評価書として価格を提示することを指します。

「この不動産いくらなの?」という問いに対し、「いくらです」と答えるだけなので、やっていることは不動産会社が行う無料査定と基本的に同じです。

ただ、不動産鑑定は不動産鑑定士による独占業務なので、不動産鑑定士以外の人が不動産鑑定という名称で価格を評価することはできません。

不動産鑑定は、国が定める不動産鑑定評価基準という基準に基づき価格が算定されます。

そのため、不動産鑑定士が独自のルール基づいて価格を出しているのではなく、国が統一した規則に基づき価格が算定されるという点に特徴があります。

また、不動産鑑定は、不動産鑑定士が「なりわい」として行っています。

不動産鑑定は「有料」

そのため、不動産鑑定そのものが有料です。

鑑定評価料としては、物件によりますが、20~30万円のものから100万円程度のものまであります。

不動産鑑定評価書は、価格算定の正式な書類となります。

そのため、裁判の証拠資料や、税務署の証拠資料として利用されます。

一般の人が、単純に価格を知りたいという場合には、不動産鑑定評価は必要にはなりません。

売却前の価格査定であれば、不動産会社が行う無料査定を利用することが通常です。

下記記事にてさらに詳しく解説しています。

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以上、ここまで不動産鑑定の定義について見てきました。

では、不動産鑑定は不動産会社が行っている無料査定とはどこが違うのでしょうか。

そこで次に無料査定との違いについて解説します。

2.不動産鑑定と不動産会社が行う無料査定の違い

不動産の売却前は、不動産会社による無料査定を行うことが通常です。

不動産会社は不動産鑑定事務所とは異なるため、無料査定でも「不動産鑑定評価書」というネーミングの書類を付けることはできません。

無料査定は、「不動産査定書」とか「価格調査書」等の名前になります。

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また、不動産会社が受領する仲介手数料は、売買が成立したときのみ発生する成功報酬であるため、査定に対する実費費用を請求することはできません。

そのため、不動産会社が行う査定は、必ず無料になります。

一方で、不動産鑑定士が行う鑑定評価は、数十万円もする有料サービスとなります。

不動産価格が「無料」と「有料」で金額差が生まれる理由

価格を提示することに関しては、同じことを行いますが、金額的には大きな差があります。

では、不動産鑑定士が行う鑑定評価の方が価格は正確なのかというと、そんなことはありません。

同じ不動産の値段を出しているため、2つの価格には大きな差が現れないのが通常です。

しかしながら、不動産会社が行う無料査定は、営業的要素を含むという点が異なります。

不動産鑑定士の鑑定評価は、適正な値段を出すために価格の算定を行います。

それに対して、不動産会社の無料査定は、仲介の仕事を取るために価格の算定を行います。

両者の価格の算定は、目的が異なるため、結果が異なってしまうことが多いです。


例えば、ある不動産の適正な時価が5,000万円だったとします。

不動産鑑定士による鑑定評価は、適正な時価である5,000万円として算定します。

一方で、不動産会社による無料査定では、5,500万円のような、実際の価格より高い査定額となることが多いです。

理由としては、無料査定は「弊社なら5,500万円くらいで売れますよ」とアピールするための営業的要素が含まれているためです。

売却を希望するお客様にとっては、「高く売れますよ」と言ってくれた不動産会社の方が依頼したくなります。

注意ポイント

不動産会社も仕事を取るために、嘘も方便で高めの価格を出すことが多い

しかも、不動産会社の行う無料査定には、不動産鑑定評価基準書のような査定のためのルールがありません。

無料査定は、売主に対して有利誤認を誘発するリスクが高いのですが、残念ながら無料査定に関しては不動産鑑定評価基準のような規制がないという点が異なります。

不動産会社の無料査定なら、上司が、「今月、売上の目標に達していないから、高い査定額を提示して契約を取ってこい!」と命令したら、高い査定額を出てくることもあり得ます。

一方で、不動産鑑定は、きっちりしたルールがあるため、逆に言えばやたらな金額を出すことができないという仕組みになっています。

ポイント

  • 不動産会社の無料査定は営業上の理由もあり、価格は高めであることが多い
  • 無料査定が、必ずしも全てが不正確というものではありませんが、裁判や税務署に対して提出する証拠資料としては、客観性に乏しいもの

以上、ここまで無料査定との違いについて見てきました。

では、不動産鑑定はどういうときに利用するのでしょうか。

そこで次に不動産鑑定の具体的な利用シーンについてご紹介します。

3.不動産鑑定が必要となる3つのシーン

不動産鑑定が必要となるシーンは、法人間の売買や裁判立てになりそうな取引の場合です。

主に下記3つのシーンでよく不動産鑑定が行われます。

不動産鑑定が行われる3つのシーン

  1. 法人と代表者間の売買
  2. 土地建物の内訳価格を求めたいとき
  3. 価格が良く分からない不動産の売買

それでは、それぞれ具体的に見ていきましょう。

シーン1.法人と代表者間の売買

不動産鑑定で最も多い利用シーンが法人と代表者間の売買での利用になります。

中小企業の社長が、自分が経営している会社と不動産を売買するような場合です。

例えば、社長が個人で持っている土地を会社が駐車場として利用しているような状況で、会社が社長からその土地を買い取るようなケースです。

もし社長が第三者にその土地を売却した場合、譲渡所得が発生し、社長に所得税が発生してしまうようなことがあります。

しかしながら、自分の経営している会社に売るのであれば、安く売ることで所得税を発生させないというようなことも、やろうと思えばできます。

そのため、売買によって脱税行為もできてしまうのです。

このような事態を避けるために、法人と代表者間の売買であっても、第三者から見て客観的に適正な価格で取引を行わなければなりません。

ただ、問題となるのが、「では適正価格とは誰が決めるの?」という点です。

そこで登場するのが、国家資格者である不動産鑑定士による鑑定評価です。

不動産鑑定士は、不動産の価格を出す国が認めた専門家であり、不動産鑑定士が出した価格で取引をしたのであれば、適正な価格で取引したのだろうということを推察することができます。

よって、法人と代表者間の売買においては、取引の前に不動産鑑定評価書を取得します。

その後、不動産鑑定評価書に基づく金額で売買をしておけば特に問題はありません。

売買の後、仮に税務署が取引に関して訪ねてきたとしても、「不動産鑑定に基づき取引をしました。」ということで、鑑定評価書を見せれば、大丈夫です。

税務署は登記の異動記録から全ての不動産売買を把握しています。

法人と代表者間の売買は、脱税が行われやすいため、特にマークされている取引です。

他に税務署に目を付けられやすい取引は、関係会社間取引や親族内取引があります。

このような取引は、価格を自由に操作できるため、脱税を可能としてしまいます。

売買の前に不動産鑑定を取得し、適正な取引額で取引を行うようにして下さい。

シーン2.土地建物の内訳価格を求めたいとき

2つ目は、法人が不動産を売却する場合に、土地建物価格の適正な内訳を知るために鑑定評価を取得することがあります。

具体的には、法人が築年数の古い収益物件を売却するような場合です。

収益物件は利回りで土地建物価格が一体となって取引されることが多いため、土地建物価格の内訳が分からないことがあります。

消費税の課税事業者となっている法人は、不動産を売却すると建物価格の消費税を受け取ることになります。

消費税は土地には発生せず、建物に対してのみ生じます。法人は売主として消費税を受け取ります。これを預り消費税と呼びます。

消費税の課税事業者は預り消費税と支払消費税との差額を納税する仕組みです。

この際、建物価格が高いと、預り消費税が高くなり、最終的に納税する消費税の金額も高くなってしまいます。

築古物件の場合には、建物価格が非常に低く、収益物件でも実際には、ほぼ土地値だけで取引されているようなケースもあります。

このような場合には、建物価格は小さいため、適正な土地と建物の内訳価格が分かれば、預り消費税が非常に少なくて済みます。

築古物件で、土地建物価格が税込みで決まっている場合、適正な土地建物価格の内訳を知ると、実は消費税がほとんどなかったということもあり得ます。

法人が築古の物件を売却する場合には、適正な土地建物価格の内訳を知るために、不動産鑑定を取ることもあるのです。

シーン3.価格が良く分からない不動産の売買

不動産の中には、沼地やスキー場、ゴルフ場、大型商業施設、大型工場、大型倉庫等、適正な価格がいくらなのか分からない不動産も存在します。

このような不動産は、街の不動産会社は取引をしたことがないため、無料査定を依頼しても適正価格が分かりません。

そのため、不動産会社では価格が分からないような不動産については、不動産鑑定士が鑑定評価を行います。

また、会社がM&Aをする場合も、売却される側の会社が不動産を多く持っている場合、購入する会社としては、その会社の持っている不動産の本当の価値を知る必要があるため、鑑定評価を依頼します。

資産をたくさん持っているような会社を購入する際は、適正な価格がいくらなのか良く分からなくなることが多いため、鑑定評価を取るということがあります。

一般の人は価格が良く分からないような不動産と取引することは滅多にありませんが、法人ではあり得るため、不動産鑑定は法人が利用することの方が圧倒的に多いです。

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4.まとめ

以上、不動産鑑定とは何か?無料査定との違いや利用シーンについて徹底解説してきました。

不動産鑑定は、無料査定とは違う公平中立な立場で査定を行っています。

税務署に対して正当性を証明する必要がある取引をする場合等、鑑定評価の必要性が生じたら利用を検討してみましょう。

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不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

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