【実サンプル付】不動産査定書も2種類あり!どこに相談するべき?

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この記事はこれから不動産売却したいと考えている個人の方に向けて書いた記事です。プロの業者向けの記事ではありません。

不動産査定に興味を持っている人の中には

  • 不動産査定書が何かを知りたい
  • 不動産査定書の書式を知りたい
  • 不動産査定書のひな型をダウンロードしたい
  • 不動産査定書をどこにお願いすればいいのか知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では不動産査定書を入手したい場合はどこに相談すべきなのかについてまとめました。

不動産査定書とは何かに始まり、不動産査定書の作成方法、不動産査定書を作成してもらうのに必要なもの、不動産査定書を作成してもらう上での注意点などをご紹介いたします。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産査定書は2種類

不動産査定書には大きく分けて2種類があります。

  • 1つは個人の方が不動産を売却する前に不動産会社(宅地建物取引業者)に依頼する無料の不動産査定書。
  • もう1つは不動産鑑定業者に依頼する有料の不動産査定書。

不動産会社が行う査定と鑑定会社が行う査定の違い

不動産会社が行う不動産査定は、「宅地建物取引業法」に基づき、宅地または建物の売買に関し、取引価格を決定する参考として算出するものです。

不動産会社が価格の査定に要した費用は依頼者に請求できないルールとなっています。

一方で、不動産鑑定業者が行う不動産査定は、不動産鑑定士が不動産の経済価値を判定し、その価格を表示したものになります。

こちらは不動産鑑定業者が報酬を得て業として行う不動産査定書になります。

不動産鑑定業者が作成する不動産査定書は、一般的に不動産鑑定評価書の簡易版を総称して不動産査定書と呼んでいます。

不動産鑑定会社が作成する不動査定書は15万~30万円程度のものが多いです。

不動産鑑定士による費用相場の詳細は、下記記事にて説明しています。

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不動産鑑定士に鑑定評価書や不動産査定書を依頼した場合の料金相場

この記事を読む方は、仕方なく不動産鑑定士による不動産査定を取らなければならない人だと思われます。 そもそも不動産鑑定士と ...

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ここで不動産鑑定士が行う不動産鑑定書について、少しだけ補足します。

不動産鑑定評価書は国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準に基づいて鑑定評価を行うものであり、その手順が厳しく定められています。

そのため、やたらな価格は出せない仕組みとなっています。

不動産鑑定についての詳細は下記記事をご確認ください。

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不動産鑑定とは何か?無料査定との違いと必要となる3つのシーン

不動産の価格を知る方法に不動産鑑定があります。 不動産鑑定は、不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を持つ人に対して依頼する有料 ...

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一方で、不動産会社が行う不動産査定は、鑑定評価基準に基づく必要はありません。

そのため、手順も簡略化されており、査定方法や不動産査定書のフォーマットなども規定されておらず自由です。

査定に特に決められた手順がないため、逆に不動産会社が自由に価格を査定することが可能です。

不動産会社によって査定額がバラバラに出てくるのは、特に査定にルールが決まっていないことも理由の一つです。

不動産会社に査定を依頼する目的

不動産会社が行う不動産査定書は、個人が不動産を売却する際に、売出価格の参考とする目的で取得します。

不動産会社が査定する査定価格は、助言価格とも言われます。

一般に査定価格は、当該価格で売り出した場合には、3ヶ月以内で売却可能と判断される価格であり、成約見込価格という位置付けです。

売出価格は査定価格をもとに、不動産会社と協議して決定します。

必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。査定価格よりも高い価格で売り出す時は、売却が難しくなるケースが多いです。

相当の期間を経過しても買主が現れない、または成約に至らない場合には、値下げの検討も行う必要が出てきます。

公的なものは不動産鑑定士による不動産算定、一般の人が不動産を売却する場合は不動産会社による無料査定を覚えておきましょう。

詳細については、下記記事にて詳しく解説しています。

殿堂
不動産査定は無料・有料どっちにすべき?査定前に知っておきたい4つの注意点

不動産売却の準備段階において、売値の目安を決めるため不動産査定を行います。 初めて不動産を売却する人の中には 不動産査定 ...

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不動産査定書のサンプル

不動産会社は、一般的に公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを用いて不動産査定書を作成します。

不動産会社から提出される不動産査定書のサンプルは以下のようなものになります。

不動産査定書のマニュアルダウンロード
https://www.f-takken.com/satei_help/kakakusatei_sample.pdf
※公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルより

ちなみに筆者も過去にマンションを査定してもらったことがありますので、参考までにお見せします。

こちらは後ほど紹介する一括査定サイト「 すまいValue 」を経由して、三菱地所ハウスネット社に出してもらった査定書の一部です。

以上、不動産査定書とは何かについて見てきました。

それでは次に不動産査定書の作成方法について見ていきましょう。

2.不動産査定書の作成方法

pexels-photo-pen2

不動産査定書は「無料」で作成してもらえる

不動産査定書は不動産会社に依頼すれば無料で作成してもらえます。

逆に不動産会社は査定に要した費用は依頼者に請求できないことになっています。

基本的にはどの不動産会社でも査定は可能です。

売主からの査定依頼は、不動産会社にとっては見込み客からの依頼となるため喜んで対応してくれます。

気兼ねせずに、不動産会社に査定を依頼しましょう。

一括査定サイトの利用すると大変便利

不動産査定は、1件1件、不動産会社を回って査定を依頼することも可能ですが、一括査定サイトを使うと便利です。

以下の一括査定サイトは全国の登録業者と提携しており、どこの物件でも査定は可能です。どのサイトも概ね6社程度から一度に査定を取得することが可能です。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

一括査定サイト利用の注意点

一括査定サイトの仕組みとしては、登録している不動産会社は一括査定サイトから査定の依頼を受けます。

不動産会社は見込み客を紹介してもらう形となるため、査定をする度に毎回1万円程度の広告料を一括査定サイトに支払います。

不動産会社は毎回、6社の中で査定価格の競争をさせられる形となります。

査定価格を出したものの、毎回、空振りで1万円を払うことは、不動産会社にとっては痛手です。

査定額が高すぎる会社は注意が必要

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

そうすると、なんとか売主と契約したい不動産会社は無理にでも高い査定額を提示してきます。

そのため、一括査定サイトで依頼すると、突出して高い査定額が出てくる可能性もあります。

それは必ずしも売れる価格とは限らず、不動産会社が契約を取りたいがために、無理して出してきた査定額の可能性もあります。

一括査定サイトを使う際には、高い査定額に一喜一憂せず、逆に高すぎる価格には注意をしなければならないという留意点もあります。

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以上、不動産査定書の作成方法について見てきました。

それでは次に不動産査定書を作成してもらうのに必要なものについて見ていきましょう。

3.不動産査定書を作成してもらうのに必要なもの

不動産会社に不動産査定書を依頼する段階では、特に必要な資料はありません。

土地の面積や建物の面積、築年数、構造なども不動産会社が登記簿謄本を取得すれば分かります。

もし売主の方で謄本を持っているのであれば、不動産会社に渡してあげると喜ばれるでしょう。

また、土地の面積について、たまに登記簿謄本の面積と実測図面の面積が異なる場合があります。

本来であれば、実測面積で査定した方が正確性は上がります。

もし実測図が手元にある場合は、不動産会社に提示した方が良いでしょう。


一括査定サイトを利用する場合は、自分で住所や土地の面積、建物の面積、間取り、築年数などを入力する必要があります。

ほとんどの一括査定サイトでは、必ずしも正確な数字を必要としておらず、だいたいの数字を入力するだけで査定額が出ます。

だいたいの数字も分からない場合は、物件を購入した当時の重要事項説明書があると便利です。

面積や築年月日が記載されていますので、一括査定サイトに正確な数字を入力できます。

ここまで不動産査定書を作成してもらうのに必要なものについて見てきました。

最後に不動産査定書を作成してもらう上での注意点について見ていきましょう。

4.まとめ

いかがでしたか?不動産査定書を入手したい場合はどこに相談すべきなのかについて見てきました。

無料で気軽に出来ますので、売却希望の方は、一括査定サイトまたは不動産会社に作成依頼をしてみるのが良いでしょう。

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