不動産査定書を入手したい場合はどこに相談すべきなのか

投稿日:2016年8月5日 更新日:

この記事はこれから不動産売却したいと考えている個人の方に向けて書いた記事です。プロの業者向けの記事ではありません。

不動産査定に興味を持っている人の中には

  • 不動産査定書が何かを知りたい
  • 不動産査定書の書式を知りたい
  • 不動産査定書のひな型をダウンロードしたい
  • 不動産査定書をどこにお願いすればいいのか知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では不動産査定書を入手したい場合はどこに相談すべきなのかについてまとめました。

不動産査定書とは何かに始まり、不動産査定書の作成方法、不動産査定書を作成してもらうのに必要なもの、不動産査定書を作成してもらう上での注意点などをご紹介いたします。

HOME4U

>NTTグループが運営!利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績!<

1.不動産査定書は2種類

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不動産査定書には大きく分けて2種類があります。

1つは個人の方が不動産を売却する前に不動産会社(宅地建物取引業者)に依頼する無料の不動産査定書です。

もう1つは不動産鑑定業者に依頼する有料の不動産査定書です。

1-1.不動産会社が行う査定と鑑定会社が行う査定の違い

不動産会社が行う不動産査定は、「宅地建物取引業法」に基づき、宅地または建物の売買に関し、取引価格を決定する参考として算出するものです。

不動産会社が価格の査定に要した費用は依頼者に請求できないルールとなっています。

一方で、不動産鑑定業者が行う不動産査定は、不動産鑑定士が不動産の経済価値を判定し、その価格を表示したものになります。

こちらは不動産鑑定業者が報酬を得て業として行う不動産査定書になります。

不動産鑑定業者が作成する不動産査定書は、一般的に不動産鑑定評価書の簡易版を総称して不動産査定書と呼んでいます。

不動産鑑定会社が作成する不動査定書は15万~30万円程度のものが多いです。

ここで不動産鑑定士が行う不動産鑑定書について、少しだけ補足します。

不動産鑑定評価書は国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準に基づいて鑑定評価を行うものであり、その手順が厳しく定められています。

そのため、やたらな価格は出せない仕組みとなっています。

一方で、不動産会社が行う不動産査定は、鑑定評価基準に基づく必要はありません。

そのため、手順も簡略化されており、査定方法や不動産査定書のフォーマットなども規定されておらず自由です。

査定に特に決められた手順がないため、逆に不動産会社が自由に価格を査定することが可能です。

不動産会社によって査定額がバラバラに出てくるのは、特に査定にルールが決まっていないことも理由の一つです。

1-2.不動産会社に査定を依頼する目的

不動産会社が行う不動産査定書は、個人が不動産を売却する際に、売出価格の参考とする目的で取得します。

不動産会社が査定する査定価格は、助言価格とも言われます。

一般に査定価格は、当該価格で売り出した場合には、3ヶ月以内で売却可能と判断される価格であり、成約見込価格という位置付けです。

売出価格は査定価格をもとに、不動産会社と協議して決定します。

必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。査定価格よりも高い価格で売り出す時は、売却が難しくなるケースが多いです。

相当の期間を経過しても買主が現れない、または成約に至らない場合には、値下げの検討も行う必要が出てきます。

1-3.不動産査定書のサンプル

不動産会社は、一般的に公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを用いて不動産査定書を作成します。

不動産会社から提出される不動産査定書のサンプルは以下のようなものになります。

不動産査定書のマニュアルダウンロード
https://www.f-takken.com/satei_help/kakakusatei_sample.pdf
※公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルより

以上、不動産査定書とは何かについて見てきました。

それでは次に不動産査定書の作成方法について見ていきましょう。

2.不動産査定書の作成方法

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2-1.費用について

不動産査定書は不動産会社に依頼すれば無料で作成してもらえます。

逆に不動産会社は査定に要した費用は依頼者に請求できないことになっています。

基本的にはどの不動産会社でも査定は可能です。売主からの査定依頼は、不動産会社にとっては見込み客からの依頼となるため喜んで対応してくれます。

気兼ねせずに、不動産会社に査定を依頼しましょう。

2-2.一括査定サイトの利用

不動産査定は、1件1件、不動産会社を回って査定を依頼することも可能ですが、一括査定サイトを使うと便利です。

以下の一括査定サイトは全国の登録業者と提携しており、どこの物件でも査定は可能です。どのサイトも概ね6社程度から一度に査定を取得することが可能です。

2-2-1.一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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2-3.一括査定サイト利用の注意点

一括査定サイトの仕組みとしては、登録している不動産会社は一括査定サイトから査定の依頼を受けます。

不動産会社は見込み客を紹介してもらう形となるため、査定をする度に毎回1万円程度の広告料を一括査定サイトに支払います。

不動産会社は毎回、6社の中で査定価格の競争をさせられる形となります。

査定価格を出したものの、毎回、空振りで1万円を払うことは、不動産会社にとっては痛手です。

2-3-1.査定額が高すぎる会社は注意が必要

そうすると、なんとか売主と契約したい不動産会社は無理にでも高い査定額を提示してきます。

そのため、一括査定サイトで依頼すると、突出して高い査定額が出てくる可能性もあります。

それは必ずしも売れる価格とは限らず、不動産会社が契約を取りたいがために、無理して出してきた査定額の可能性もあります。

一括査定サイトを使う際には、高い査定額に一喜一憂せず、逆に高すぎる価格には注意をしなければならないという留意点もあります。

不動産一括査定サイトのさらに詳細が知りたい方は「不動産一括査定のデメリットと申し込むべきか否かの判断」をご確認ください。

以上、不動産査定書の作成方法について見てきました。

それでは次に不動産査定書を作成してもらうのに必要なものについて見ていきましょう。

3.不動産査定書を作成してもらうのに必要なもの

不動産会社に不動産査定書を依頼する段階では、特に必要な資料はありません。

土地の面積や建物の面積、築年数、構造なども不動産会社が登記簿謄本を取得すれば分かります。

もし売主の方で謄本を持っているのであれば、不動産会社に渡してあげると喜ばれるでしょう。

また、土地の面積について、たまに登記簿謄本の面積と実測図面の面積が異なる場合があります。

本来であれば、実測面積で査定した方が正確性は上がります。もし実測図が手元にある場合は、不動産会社に提示した方が良いでしょう。

一括査定サイトを利用する場合は、自分で住所や土地の面積、建物の面積、間取り、築年数などを入力する必要があります。

ほとんどの一括査定サイトでは、必ずしも正確な数字を必要としておらず、だいたいの数字を入力するだけで査定額が出ます。

だいたいの数字も分からない場合は、物件を購入した当時の重要事項説明書があると便利です。

面積や築年月日が記載されていますので、一括査定サイトに正確な数字を入力できます。

ここまで不動産査定書を作成してもらうのに必要なものについて見てきました。

最後に不動産査定書を作成してもらう上での注意点について見ていきましょう。

4.不動産査定書を作成してもらう上での注意点

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一括査定サイトでは、不動産会社が査定の度に1万円程度を一括査定サイト側に支払います。

なかなか売主と契約が取れない不動産会社は、だんだん無理して高い価格を提示してくるようになってきます。

不動産会社にとっては、一括査定サイトは契約を取るための競争の場となります。

そのため正確な査定額を出すことよりも、契約を取ることに主眼が置かれるため、高い価格を出して契約を取りに来ます。

一括査定サイトを利用する場合は、こういう無理な価格を出してくる不動産会社も含まれるという点に注意しなければなりません。

本来、査定額は成約見込価格であるべきですが、契約を取るためだけの虚偽の価格も含まれている可能性もあることを知っておきましょう。

5.まとめ

いかがでしたか?不動産査定書を入手したい場合はどこに相談すべきなのかについて見てきました。

無料で気軽に出来ますので、売却希望の方は、一括査定サイトまたは不動産会社に作成依頼をしてみるのが良いでしょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • HOME4U:運営している会社がNTTグループで不動産会社を厳しくチェック、一括査定で一番の歴史、実績を誇る
  • すまいValue:他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産:売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

HOME4U
  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約900社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「HOME4U」をオススメします。

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