【実サンプル付】不動産査定書も2種類あり!どこに相談するべき?

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この記事はこれから不動産売却したいと考えている個人の方に向けて書いた記事です。プロの業者向けの記事ではありません。

不動産査定に興味を持っている人の中には

  • 不動産査定書が何かを知りたい
  • 不動産査定書の書式を知りたい
  • 不動産査定書のひな型をダウンロードしたい
  • 不動産査定書をどこにお願いすればいいのか知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では不動産査定書を入手したい場合はどこに相談すべきなのかについてまとめました。

不動産査定書とは何かに始まり、不動産査定書の作成方法、不動産査定書を作成してもらうのに必要なもの、不動産査定書を作成してもらう上での注意点などをご紹介いたします。

イエウール

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1.不動産査定書は2種類

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不動産査定書には大きく分けて2種類があります。

  • 1つは個人の方が不動産を売却する前に不動産会社(宅地建物取引業者)に依頼する無料の不動産査定書。
  • もう1つは不動産鑑定業者に依頼する有料の不動産査定書。

不動産会社が行う査定と鑑定会社が行う査定の違い

不動産会社が行う不動産査定は、「宅地建物取引業法」に基づき、宅地または建物の売買に関し、取引価格を決定する参考として算出するものです。

不動産会社が価格の査定に要した費用は依頼者に請求できないルールとなっています。

一方で、不動産鑑定業者が行う不動産査定は、不動産鑑定士が不動産の経済価値を判定し、その価格を表示したものになります。

こちらは不動産鑑定業者が報酬を得て業として行う不動産査定書になります。

不動産鑑定業者が作成する不動産査定書は、一般的に不動産鑑定評価書の簡易版を総称して不動産査定書と呼んでいます。

不動産鑑定会社が作成する不動査定書は15万~30万円程度のものが多いです。

不動産鑑定士による費用相場の詳細は、下記記事にて説明しています。

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不動産鑑定士に鑑定評価書や不動産査定書を依頼した場合の料金相場

この記事を読む方は、仕方なく不動産鑑定士による不動産査定を取らなければならない人だと思われます。 そもそも不動産鑑定士と ...


ここで不動産鑑定士が行う不動産鑑定書について、少しだけ補足します。

不動産鑑定評価書は国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準に基づいて鑑定評価を行うものであり、その手順が厳しく定められています。

そのため、やたらな価格は出せない仕組みとなっています。

不動産鑑定についての詳細は下記記事をご確認ください。

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不動産鑑定とは何か?無料査定との違いと必要となる3つのシーン

不動産の価格を知る方法に不動産鑑定があります。 かんたん説明不動産鑑定は、不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を持つ人に対して ...

一方で、不動産会社が行う不動産査定は、鑑定評価基準に基づく必要はありません。

そのため、手順も簡略化されており、査定方法や不動産査定書のフォーマットなども規定されておらず自由です。

査定に特に決められた手順がないため、逆に不動産会社が自由に価格を査定することが可能です。

不動産会社によって査定額がバラバラに出てくるのは、特に査定にルールが決まっていないことも理由の一つです。

不動産会社に査定を依頼する目的

不動産会社が行う不動産査定書は、個人が不動産を売却する際に、売出価格の参考とする目的で取得します。

不動産会社が査定する査定価格は、助言価格とも言われます。

一般に査定価格は、当該価格で売り出した場合には、3ヶ月以内で売却可能と判断される価格であり、成約見込価格という位置付けです。

売出価格は査定価格をもとに、不動産会社と協議して決定します。

必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。査定価格よりも高い価格で売り出す時は、売却が難しくなるケースが多いです。

相当の期間を経過しても買主が現れない、または成約に至らない場合には、値下げの検討も行う必要が出てきます。

ポイント

公的なものは不動産鑑定士による不動産算定、一般の人が不動産を売却する場合は不動産会社による無料査定を覚えておきましょう。

詳細については、下記記事にて詳しく解説しています。

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不動産査定は無料・有料のどっちにするべき?オススメの査定方法は?

不動産売却の準備段階において、売値の目安を決めるため不動産査定を行います。 初めて不動産を売却する人の中には 不動産査定 ...

不動産査定書のサンプル

不動産会社は、一般的に公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを用いて不動産査定書を作成します。

不動産会社から提出される不動産査定書のサンプルは以下のようなものになります。

不動産査定書のマニュアルダウンロード
https://www.f-takken.com/satei_help/kakakusatei_sample.pdf
※公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルより

ちなみに筆者も過去にマンションを査定してもらったことがありますので、参考までにお見せします。

こちらは後ほど紹介する一括査定サイト「 すまいValue 」を経由して、三菱地所ハウスネット社に出してもらった査定書の一部です。

以上、不動産査定書とは何かについて見てきました。

それでは次に不動産査定書の作成方法について見ていきましょう。

2.不動産査定書の作成方法

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不動産査定書は「無料」で作成してもらえる

不動産査定書は不動産会社に依頼すれば無料で作成してもらえます。

逆に不動産会社は査定に要した費用は依頼者に請求できないことになっています。

基本的にはどの不動産会社でも査定は可能です。

売主からの査定依頼は、不動産会社にとっては見込み客からの依頼となるため喜んで対応してくれます。

気兼ねせずに、不動産会社に査定を依頼しましょう。

一括査定サイトの利用すると大変便利

不動産査定は、1件1件、不動産会社を回って査定を依頼することも可能ですが、一括査定サイトを使うと便利です。

以下の一括査定サイトは全国の登録業者と提携しており、どこの物件でも査定は可能です。どのサイトも概ね6社程度から一度に査定を取得することが可能です。

一括査定のオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/
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不動産売却・不動産査定をするならイエウール(家売る)【完全無料】で不動産会社に一括査定ができます。

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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/
不動産・マンションの売却・一括査定|家を売るなら【すまいValue】
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【三井のリハウス】【住友不動産販売】【三菱地所ハウスネット】【小田急不動産】【野村の仲介+】【東急リバブル】の大手6社が ...

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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/
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不動産を高く売却するならソニー不動産 あなたの自宅、今いくら?不動産売却のプロであるソニー不動産のエージェントが無料査定 ...

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何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/
不動産売却・不動産査定ならHOME4U
不動産売却・不動産査定ならHOME4U

家や土地を売りたい方は、まずは査定価格の比較からスタートしましょう。HOME4U(ホームフォーユー)は、あの大手不動産会 ...

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,000社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HowMaスマート不動産売却 非公開全国非公開2015年~営業電話なし、不動産会社とのやり取りがチャットでできる
・不動産会社との媒介契約がネット上で出来るのはココだけ
参加している不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
住まいのミカタ 株式会社フィルライフ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県非公開2018年~不動産のプロがあなたの要望に合わせて不動産会社を紹介してもらえる対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

一括査定サイト利用の注意点

一括査定サイトの仕組みとしては、登録している不動産会社は一括査定サイトから査定の依頼を受けます。

不動産会社は見込み客を紹介してもらう形となるため、査定をする度に毎回1万円程度の広告料を一括査定サイトに支払います。

不動産会社は毎回、6社の中で査定価格の競争をさせられる形となります。

査定価格を出したものの、毎回、空振りで1万円を払うことは、不動産会社にとっては痛手です。

査定額が高すぎる会社は注意が必要

そうすると、なんとか売主と契約したい不動産会社は無理にでも高い査定額を提示してきます。

そのため、一括査定サイトで依頼すると、突出して高い査定額が出てくる可能性もあります。

それは必ずしも売れる価格とは限らず、不動産会社が契約を取りたいがために、無理して出してきた査定額の可能性もあります。

一括査定サイトを使う際には、高い査定額に一喜一憂せず、逆に高すぎる価格には注意をしなければならないという留意点もあります。

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以上、不動産査定書の作成方法について見てきました。

それでは次に不動産査定書を作成してもらうのに必要なものについて見ていきましょう。

3.不動産査定書を作成してもらうのに必要なもの

不動産会社に不動産査定書を依頼する段階では、特に必要な資料はありません。

土地の面積や建物の面積、築年数、構造なども不動産会社が登記簿謄本を取得すれば分かります。

もし売主の方で謄本を持っているのであれば、不動産会社に渡してあげると喜ばれるでしょう。

また、土地の面積について、たまに登記簿謄本の面積と実測図面の面積が異なる場合があります。

本来であれば、実測面積で査定した方が正確性は上がります。

もし実測図が手元にある場合は、不動産会社に提示した方が良いでしょう。


一括査定サイトを利用する場合は、自分で住所や土地の面積、建物の面積、間取り、築年数などを入力する必要があります。

ほとんどの一括査定サイトでは、必ずしも正確な数字を必要としておらず、だいたいの数字を入力するだけで査定額が出ます。

だいたいの数字も分からない場合は、物件を購入した当時の重要事項説明書があると便利です。

面積や築年月日が記載されていますので、一括査定サイトに正確な数字を入力できます。

ここまで不動産査定書を作成してもらうのに必要なものについて見てきました。

最後に不動産査定書を作成してもらう上での注意点について見ていきましょう。

4.まとめ

いかがでしたか?不動産査定書を入手したい場合はどこに相談すべきなのかについて見てきました。

無料で気軽に出来ますので、売却希望の方は、一括査定サイトまたは不動産会社に作成依頼をしてみるのが良いでしょう。

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