不動産売却のつなぎ融資メリット・デメリットとおすすめ会社

投稿日:2016年7月10日 更新日:

不動産の売却と同時に、買い替えを行う場合、一番心配なのは資金繰りです。先に新居を購入してから、家を売却する場合はつなぎ融資が有効です。

買い替えを検討している人の中には

  • 不動産売却のつなぎ融資とは何かを知りたい
  • つなぎ融資のメリットとデメリットを知りたい
  • 自分はつなぎ融資をすべきなのかどうか判断をしたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では不動産売却のつなぎ融資メリット・デメリットとおすすめ会社についてお伝えします。

また、つなぎ融資のメリット・デメリット、つなぎ融資を利用した方がよい人、つなぎ融資でおすすめの会社などについて、読めば解決できるまで丁寧に説明しています。

ぜひ最後までご覧いただけると幸いです。

HOME4U

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1.不動産売却におけるつなぎ融資とは

Question

つなぎ融資とは、文字通り暫定的に利用できる短期間の住宅ローンのことです。

つなぎ融資が利用されるシーンは大きく分けて2種類あります。

  1. 注文住宅を購入する場合
  2. 不動産売却で利用する場合

です。

1-1.注文住宅購入のつなぎ融資

1つ目の注文住宅を行う場合のつなぎ融資とは、注文住宅の完成前に建売業者へ支払う着手金や中間金などを事前に住宅ローンの中から支払うことを指します。

本来、住宅ローンとは完成建物に抵当権を設定することではじめて融資が成立します。

未完成物件は建物登記もできていないため、抵当権の設定登記をすることができないのが原則です。

しかしながら、それでは住宅ローン利用者が着手金や中間金などの大きな金額を自己資金で支払わなければならないため、非常に不便です。

現実的には完成後に住宅ローンを設定することがあらかじめ分かっていれば、先行で一部のお金を融資しても大きな問題にはなりません。

そこで着手金や中間金などの支払を、暫定的に融資するのが注文住宅購入で使うつなぎ融資なのです。

1-2.不動産売却で利用するつなぎ融資

2つ目の利用シーンとしては不動産売却で利用するつなぎ融資です。

居住用財産を売却する時は、売却だけではなく新たな住居を購入するという買い替えを行う方も多いです。

買い替えには、今持っている住居を先に売却してから新居を購入する場合(売り先行)と、新居を先に購入してから今持っている住居を売却する場合(買い先行)の2種類があります。

1-2-1.買い先行の場合、本来は売却代金を購入物件の購入資金としてあてにはできない

ここで買い先行の場合、本来は売却代金を購入物件の購入資金としてあてにはできません。

資産を持っている人でも資金難になってしまうため、買い先行による買い替えは非常に困難になってしまいます。そこで登場するのがつなぎ融資です。

とりあえず、今の住居の売却予想額の70~80%を先に借りて購入資金に充当し、売却できたら返済する形とするのです。

以上、つなぎ融資とは何かについて見てきました。

次に、ここからは買い替えで利用するつなぎ融資に絞り、そのメリットとデメリットを紹介いたします。

2.つなぎ融資のメリットとデメリット

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2-1.買い先行と売り先行

つなぎ融資のメリットとデメリットを整理する前に、買い替えの売り先行と買い先行の特徴について以下に示します。

  買い先行 売り先行
売りやすさ
引越後、綺麗な状態で内覧させることができるため売りやすい。
×
居住中に生活感あふれる物件を内覧させるため売りにくい。
買いやすさ
今の住居に住みながら気に入った物件をじっくり探索できる。ただし売却の目途が立たないと頭金などの資金計画を立てにくい。

一時、賃貸で住居を確保する必要があり、購入に焦りが生まれる。ただし頭金が既に確保されているため、資金計画の目途が立ち易い。

上表のように、買い替えの「売り易さ」や「買い易さ」を考慮すると、買い先行の方が軍配は上がります。

2-1-1.潤沢な資金があれば買い先行がオススメ

理想的には潤沢な資金がある方であれば、買い替えについては買い先行がオススメです。

何よりも購入希望者を内覧させる時に、空になった綺麗な状態の家を見せることが出来るため、物件の印象も上がります。

毎回毎回、慌てて掃除をする必要もないため、売主としての心の余裕も生まれます。

また引越も1回で済み、仮住まいなどの余分な費用の発生も抑えることが出来ます。

2-1-2.買い先行のデメリットは資金繰りが苦しくなること

ただし、買い先行のデメリットは資金繰りが苦しくなることです。

売却期間中は、売物件の住宅ローンと購入物件の住宅ローンが二重に発生します。また売却金額を購入物件の頭金にできないため、二重ローンに加えて頭金も用意しなければならないのです。

そこで買い先行を行う人の暫定的な資金負担を減らすために「つなぎ融資」が登場することになります。

2-2.つなぎ融資のメリットとデメリット

そこでつなぎ融資のメリットとデメリットを以下に示します。

項目 つなぎ融資
メリット ・買い先行によって売り易さと買い易さの両方を手に入れることができる。
・つなぎ融資で頭金を用意できるため、自己資金の負担を軽減できる。
デメリット ・不動産会社の買取保証とセットになっているケースが多い。
・原則ローン期間が通常6ヶ月から12ヶ月程度であり、その間に売却する必要がある。
・つなぎ融資をしてくれる金融機関は限られ、必ずしも金利が有利な金融機関を選択できない。

以上、つなぎ融資のメリットとデメリットについて見てきました。

それでは次につなぎ融資を利用した方がよい人としない方がよい人について見ていきましょう。

3.つなぎ融資を利用した方がよい人、しない方がよい人

最初に結論からお伝えします。

  • つなぎ融資を利用した方がよい人:売りやすい物件を持っている人
  • つなぎ融資を利用しない方がよい人:売りにくい物件」を持っている人

それらの理由を説明します。

3-1.つなぎ融資のオススメ、オススメではない条件の理由

つなぎ融資には一つ大きな不確定要素があります。それは売却の部分です。

売却する前に融資を行うため、融資の時点では「いつまでにいくらで売れる」という情報が分かりません。

そのため売れなかった場合は不動産会社による買取がつなぎ融資の条件となっているケースが多いです。

仮に計画通りに売れなかった場合、困るのはつなぎ融資を受けた本人となります。

売れなかった場合は、不動産会社の買取となりますが、通常、不動産会社による買取価格は市場価格の70%程度です。

そのため売却で失敗すると、大きな損失に繋がります。一方で、当初の売却予想額以上の金額で売却できた場合には、何の問題もありません。

予想以上に高く売れて余ったお金は貯金に回しておけばいいのです。

そのためつなぎ融資を利用した方がよい人というのは、「売りやすい物件」を持っている人と言えます。

逆に利用しない方がよい人というのは「売りにくい物件」を持っている人です。

3-2.【オススメな人】売りやすい物件の条件

売りやすい物件とは、以下のような条件を備えた物件です。

  • 駅から10分以内である
  • 築年数が10年以内である
  • 施工会社が一流会社である
  • マンションであれば、三井不動産屋の野村不動産のマンションなど、ブランド力がある物件である。

このような売りやすい物件を持っている人は、つなぎ融資を利用した方が良いでしょう。

3-3.売りやすいかどうかを判断するために複数の不動産会社に見てもらうこと

自分だけではなかなか持っている不動産が売りやすいかどうかを判断が付きません。そこで多くの人は複数の不動産会社に話を聞いてみることをします。

なかなか複数の不動産会社を探すのは苦労がします。ただし、今日ではネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

3-3-1.一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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ここまでつなぎ融資を利用した方がよい人、しない方がよい人について見てきました。

最後に、つなぎ融資でおすすめの会社についてご紹介します。

4.不動産のつなぎ融資でおすすめの会社

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注文住宅のつなぎ融資とは異なり、買い替えのつなぎ融資は、金融機関が積極的に行いません。

そのため買い替えのつなぎ融資は不動産会社の買取保証とセットになっているケースが多いです。

このような中、住友不動産販売と野村の仲介が不動産会社として仲介を行う場合、三井住友銀行がつなぎ融資を実行します。

4-1.三井住友銀行のつなぎ融資は条件が優れている

三井住友銀行のつなぎ融資は、他行と比較すると融資限度額も高く、金利も安いため、条件としては優れています。

力のある大手メガバングとセットとなっている不動産会社は少ないため、一度検討して見るもの良いでしょう。

5.まとめ

以上、不動産売却のつなぎ融資メリット・デメリットとおすすめ会社について見てきました。

売りやすい良い物件を持っているのであれば、つなぎ融資による買い替えも検討するのも良いでしょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • HOME4U:運営している会社がNTTグループで不動産会社を厳しくチェック、一括査定で一番の歴史、実績を誇る
  • すまいValue:他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産:売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

HOME4U
  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約900社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「HOME4U」をオススメします。

【1都3県限定】国内で唯一のエージェント制導入で売り手に特化「ソニー不動産」

ソニー不動産
  • 国内で唯一のエージェント制導入!売り手のみをサポート
    ※ソニー不動産は「両手仲介」といって、買主、売主の双方からお金をもらうことをしていません。
  • 今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる
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