不動産売却のつなぎ融資メリット・デメリットとおすすめ会社

不動産の売却と同時に、買い替えを行う場合、一番心配なのは資金繰りです。先に新居を購入してから、家を売却する場合はつなぎ融資が有効です。

買い替えを検討している人の中には

と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では不動産売却のつなぎ融資メリット・デメリットとおすすめ会社についてお伝えします。

また、つなぎ融資のメリット・デメリット、つなぎ融資を利用した方がよい人、つなぎ融資でおすすめの会社などについて、読めば解決できるまで丁寧に説明しています。

ぜひ最後までご覧いただけると幸いです。

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1.不動産売却におけるつなぎ融資とは

つなぎ融資とは、文字通り暫定的に利用できる短期間の住宅ローンのことです。

つなぎ融資が利用されるシーンは大きく分けて2種類あります。

シーン1.注文住宅購入のつなぎ融資

1つ目の注文住宅を行う場合のつなぎ融資とは、注文住宅の完成前に建売業者へ支払う着手金や中間金などを事前に住宅ローンの中から支払うことを指します。

本来、住宅ローンとは完成建物に抵当権を設定することではじめて融資が成立します。

未完成物件は建物登記もできていないため、抵当権の設定登記をすることができないのが原則です。

しかしながら、それでは住宅ローン利用者が着手金や中間金などの大きな金額を自己資金で支払わなければならないため、非常に不便です。

現実的には完成後に住宅ローンを設定することがあらかじめ分かっていれば、先行で一部のお金を融資しても大きな問題にはなりません。

そこで着手金や中間金などの支払を、暫定的に融資するのが注文住宅購入で使うつなぎ融資なのです。

2.不動産売却で利用するつなぎ融資

2つ目の利用シーンとしては不動産売却で利用するつなぎ融資です。

居住用財産を売却する時は、売却だけではなく新たな住居を購入するという買い替えを行う方も多いです。

買い替えには、今持っている住居を先に売却してから新居を購入する場合(売り先行)と、新居を先に購入してから今持っている住居を売却する場合(買い先行)の2種類があります。

【買い先行の場合】本来は売却代金を購入物件の購入資金としてあてにはできない

ここで買い先行の場合、本来は売却代金を購入物件の購入資金としてあてにはできません。

資産を持っている人でも資金難になってしまうため、買い先行による買い替えは非常に困難になってしまいます。

そこで登場するのがつなぎ融資です。

以上、つなぎ融資とは何かについて見てきました。

次に、ここからは買い替えで利用するつなぎ融資に絞り、そのメリットとデメリットを紹介いたします。

2.つなぎ融資のメリットとデメリット

買い先行と売り先行

つなぎ融資のメリットとデメリットを整理する前に、買い替えの売り先行と買い先行の特徴を理解しておきましょう。

上表のように、買い替えの「売り易さ」や「買い易さ」を考慮すると、買い先行の方が軍配は上がります。

潤沢な資金があれば買い先行がオススメ

何よりも購入希望者を内覧させる時に、空になった綺麗な状態の家を見せることが出来るため、物件の印象も上がります。

毎回毎回、慌てて掃除をする必要もないため、売主としての心の余裕も生まれます。

また引越も1回で済み、仮住まいなどの余分な費用の発生も抑えることが出来ます。

買い先行のデメリットは資金繰りが苦しくなること

売却期間中は、売物件の住宅ローンと購入物件の住宅ローンが二重に発生します。また売却金額を購入物件の頭金にできないため、二重ローンに加えて頭金も用意しなければならないのです。

そこで買い先行を行う人の暫定的な資金負担を減らすために「つなぎ融資」が登場することになります。

つなぎ融資のメリットとデメリット

そこでつなぎ融資のメリットとデメリットを以下に示します。

以上、つなぎ融資のメリットとデメリットについて見てきました。

それでは次につなぎ融資を利用した方がよい人としない方がよい人について見ていきましょう。

3.つなぎ融資を利用した方がよい人、しない方がよい人

最初に結論からお伝えします。

それらの理由を説明します。

つなぎ融資のオススメ、オススメではない条件の理由

つなぎ融資には一つ大きな不確定要素があります。それは売却の部分です。

売却する前に融資を行うため、融資の時点では「いつまでにいくらで売れる」という情報が分かりません。

そのため売れなかった場合は不動産会社による買取がつなぎ融資の条件となっているケースが多いです。

仮に計画通りに売れなかった場合、困るのはつなぎ融資を受けた本人となります。

売れなかった場合は、不動産会社の買取となりますが、通常、不動産会社による買取価格は市場価格の70％程度です。

そのため売却で失敗すると、大きな損失に繋がります。

一方で、当初の売却予想額以上の金額で売却できた場合には、何の問題もありません。

予想以上に高く売れて余ったお金は貯金に回しておけばいいのです。

そのためつなぎ融資を利用した方がよい人というのは、「売りやすい物件」を持っている人と言えます。

逆に利用しない方がよい人というのは「売りにくい物件」を持っている人です。

【つなぎ融資がオススメな人】売りやすい物件の条件

売りやすい物件とは、以下のような条件を備えた物件です。

このような売りやすい物件を持っている人は、つなぎ融資を利用した方が良いでしょう。

売りやすいかどうかを判断するために複数の不動産会社に見てもらうこと

自分だけではなかなか持っている不動産が売りやすいかどうかを判断が付きません。そこで多くの人は複数の不動産会社に話を聞いてみることをします。

なかなか複数の不動産会社を探すのは苦労がします。ただし、今日ではネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「イエウール」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス（サイト）に厳選。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

さらに賢い使い方として不動産一括査定を複数使うという裏技があります。

不動産一括査定の賢い使い方

つまり超大手・中堅・地域密着に依頼するこということ。

• 東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪： すまいValue ＋ おうちダイレクト
• 上記以外の： すまいValue ＋ イエウール ＋ HOME4U

※ すまいValue は人口が少ない田舎や地方や対応していない可能性があります。

筆者も不動産一括査定（「 すまいValue 」「 イエウール 」「 HOME4U 」）を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」「センチュリー21グループ」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3％をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なのでここは外せません。

ただ、不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

なので、超大手不動産会社と併せて中堅や地域密着の不動産会も比較することが大事なのです。

不動産一括査定の流れ

今から特にオススメしている4つ「 すまいValue 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」「 HOME4U 」を見ていきます。

◆どの地域でも外せない「すまいValue」

先ほどの説明の通り、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」がオススメ。

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

超不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

ただし、超大手不動産会社は大きな不動産取引を力を入れる傾向が強いので、後から紹介する一括査定も合わせて申し込んでおくことをオススメします。

「 すまいValue 」は人口が少ない都市は、対象外として申し込みができなくなっています。

すまいValueの申し込み画面

すまいValue公式サイト　→　https://sumai-value.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県（東京・神奈川・埼玉・千葉）、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

（大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。）

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー（Yahoo）とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイト　→　https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎にも強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

おうちダイレクトでは依頼できない地域（東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪以外）の方は、「 イエウール 」で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

「 イエウール 」は参加している不動産会社が他一括査定と比べて圧倒的に多く1,900社。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイト　→　https://ieul.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆何となく不安！だったら運営者がNTTグループの「HOME4U」

一括査定の運営者も聞いたことがあるところがいい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

参加不動産会社は1,300社と「 イエウール 」よりは少ないですが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4U公式サイト　→　http://www.home4u.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定のオススメ

• 【超大手のみで間違いない】国内TOP3の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue 」
• 【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】売り手専門のソニー不動産が唯一参加「 おうちダイレクト 」
• 【上記以外の方】大手・中堅～地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる！一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール 」
• 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U 」

さらに賢く使う方法としては、不動産一括査定を複数使うのも手

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名	参加不動産会社	対応地域	利用者数	運用歴	強み	弱み
すまいValue	6社（超大手会社のみ）	全国 ※人口の少ない都市は未対応	10万人以上/年	2015年～	・超大手の不動産会社のみで安心 ・仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定	地域密着の不動産会社は探せられない
おうちダイレクト	不明 ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社	関東：東京・神奈川・千葉・埼玉 関西：大阪府	非公開	2018年～	・国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加 ・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる	関東：1都3県、関西：2府2県のみしか対応できない
イエウール	1,900社	全国	1,000万人 ※2017/02時点	2013年～	・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績 ・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1	運営歴が浅い
HOME4U	1,300社	全国	700万人 ※2018/12時点	2001年～	・2001年から運営と一括査定で一番歴史あり ・NTTグループ運営だから安心！	参加不動産会社が少なめ
リガイド	600社	全国	非公開	2006年～	・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加	参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定	1,549社	全国	420万人	2004年～	・賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック ・地域密着の不動産会社が多く参加している	大手不動産会社が参加していない
マンションナビ	非公開	全国 ※マンション専用	360万人	2011年～	・売却だけではなく賃料査定も同時に行える	査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可）
イエイ	1,000社	全国	300万人 ※2016/02時点	2007年～	・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実	お役立ち情報が少ない
リビンマッチ	1,400社	全国	440万人 ※2018年3月時点	2006年～	・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能	運営会社が広告会社

ここまでつなぎ融資を利用した方がよい人、しない方がよい人について見てきました。

最後に、つなぎ融資でおすすめの会社についてご紹介します。

4.不動産のつなぎ融資でおすすめの会社

注文住宅のつなぎ融資とは異なり、買い替えのつなぎ融資は、金融機関が積極的に行いません。

そのため買い替えのつなぎ融資は不動産会社の買取保証とセットになっているケースが多いです。

このような中、住友不動産販売と野村の仲介が不動産会社として仲介を行う場合、三井住友銀行がつなぎ融資を実行します。

三井住友銀行のつなぎ融資は条件が優れている

三井住友銀行のつなぎ融資は、他行と比較すると融資限度額も高く、金利も安いため、条件としては優れています。

力のある大手メガバングとセットとなっている不動産会社は少ないため、一度検討して見るもの良いでしょう。

つなぎローンの詳しい商品説明書は、コチラから確認できます。

5.まとめ

以上、不動産売却のつなぎ融資メリット・デメリットとおすすめ会社について見てきました。

売りやすい良い物件を持っているのであれば、つなぎ融資による買い替えも検討するのも良いでしょう。