不動産の売却と同時に、買い替えを行う場合、一番心配なのは資金繰りです。先に新居を購入してから、家を売却する場合はつなぎ融資が有効です。
買い替えを検討している人の中には
- 不動産売却のつなぎ融資とは何かを知りたい
- つなぎ融資のメリットとデメリットを知りたい
- 自分はつなぎ融資をすべきなのかどうか判断をしたい
と思っている方も多いことでしょう。
そこで、今回の記事では不動産売却のつなぎ融資メリット・デメリットとおすすめ会社についてお伝えします。
また、つなぎ融資のメリット・デメリット、つなぎ融資を利用した方がよい人、つなぎ融資でおすすめの会社などについて、読めば解決できるまで丁寧に説明しています。
ぜひ最後までご覧いただけると幸いです。
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目次
1.不動産売却におけるつなぎ融資とは
つなぎ融資とは、文字通り暫定的に利用できる短期間の住宅ローンのことです。
つなぎ融資が利用されるシーンは大きく分けて2種類あります。
- 注文住宅を購入する場合
- 不動産売却で利用する場合
です。
1-1.注文住宅購入のつなぎ融資
1つ目の注文住宅を行う場合のつなぎ融資とは、注文住宅の完成前に建売業者へ支払う着手金や中間金などを事前に住宅ローンの中から支払うことを指します。
本来、住宅ローンとは完成建物に抵当権を設定することではじめて融資が成立します。
未完成物件は建物登記もできていないため、抵当権の設定登記をすることができないのが原則です。
しかしながら、それでは住宅ローン利用者が着手金や中間金などの大きな金額を自己資金で支払わなければならないため、非常に不便です。
現実的には完成後に住宅ローンを設定することがあらかじめ分かっていれば、先行で一部のお金を融資しても大きな問題にはなりません。
そこで着手金や中間金などの支払を、暫定的に融資するのが注文住宅購入で使うつなぎ融資なのです。
1-2.不動産売却で利用するつなぎ融資
2つ目の利用シーンとしては不動産売却で利用するつなぎ融資です。
居住用財産を売却する時は、売却だけではなく新たな住居を購入するという買い替えを行う方も多いです。
買い替えには、今持っている住居を先に売却してから新居を購入する場合(売り先行)と、新居を先に購入してから今持っている住居を売却する場合(買い先行)の2種類があります。
1-2-1.買い先行の場合、本来は売却代金を購入物件の購入資金としてあてにはできない
ここで買い先行の場合、本来は売却代金を購入物件の購入資金としてあてにはできません。
資産を持っている人でも資金難になってしまうため、買い先行による買い替えは非常に困難になってしまいます。そこで登場するのがつなぎ融資です。
とりあえず、今の住居の売却予想額の70～80％を先に借りて購入資金に充当し、売却できたら返済する形とするのです。
以上、つなぎ融資とは何かについて見てきました。
次に、ここからは買い替えで利用するつなぎ融資に絞り、そのメリットとデメリットを紹介いたします。
2.つなぎ融資のメリットとデメリット
2-1.買い先行と売り先行
つなぎ融資のメリットとデメリットを整理する前に、買い替えの売り先行と買い先行の特徴について以下に示します。
| 買い先行 | 売り先行 | |
|---|---|---|
| 売りやすさ | ◎ 引越後、綺麗な状態で内覧させることができるため売りやすい。 |
× 居住中に生活感あふれる物件を内覧させるため売りにくい。 |
| 買いやすさ | ○ 今の住居に住みながら気に入った物件をじっくり探索できる。ただし売却の目途が立たないと頭金などの資金計画を立てにくい。 |
△ 一時、賃貸で住居を確保する必要があり、購入に焦りが生まれる。ただし頭金が既に確保されているため、資金計画の目途が立ち易い。 |
上表のように、買い替えの「売り易さ」や「買い易さ」を考慮すると、買い先行の方が軍配は上がります。
2-1-1.潤沢な資金があれば買い先行がオススメ
理想的には潤沢な資金がある方であれば、買い替えについては買い先行がオススメです。
何よりも購入希望者を内覧させる時に、空になった綺麗な状態の家を見せることが出来るため、物件の印象も上がります。
毎回毎回、慌てて掃除をする必要もないため、売主としての心の余裕も生まれます。
また引越も1回で済み、仮住まいなどの余分な費用の発生も抑えることが出来ます。
2-1-2.買い先行のデメリットは資金繰りが苦しくなること
ただし、買い先行のデメリットは資金繰りが苦しくなることです。
売却期間中は、売物件の住宅ローンと購入物件の住宅ローンが二重に発生します。また売却金額を購入物件の頭金にできないため、二重ローンに加えて頭金も用意しなければならないのです。
そこで買い先行を行う人の暫定的な資金負担を減らすために「つなぎ融資」が登場することになります。
2-2.つなぎ融資のメリットとデメリット
そこでつなぎ融資のメリットとデメリットを以下に示します。
| 項目 | つなぎ融資 |
|---|---|
| メリット | ・買い先行によって売り易さと買い易さの両方を手に入れることができる。 ・つなぎ融資で頭金を用意できるため、自己資金の負担を軽減できる。 |
| デメリット | ・不動産会社の買取保証とセットになっているケースが多い。 ・原則ローン期間が通常6ヶ月から12ヶ月程度であり、その間に売却する必要がある。 ・つなぎ融資をしてくれる金融機関は限られ、必ずしも金利が有利な金融機関を選択できない。 |
以上、つなぎ融資のメリットとデメリットについて見てきました。
それでは次につなぎ融資を利用した方がよい人としない方がよい人について見ていきましょう。
3.つなぎ融資を利用した方がよい人、しない方がよい人
最初に結論からお伝えします。
- つなぎ融資を利用した方がよい人：売りやすい物件を持っている人
- つなぎ融資を利用しない方がよい人：売りにくい物件」を持っている人
それらの理由を説明します。
3-1.つなぎ融資のオススメ、オススメではない条件の理由
つなぎ融資には一つ大きな不確定要素があります。それは売却の部分です。
売却する前に融資を行うため、融資の時点では「いつまでにいくらで売れる」という情報が分かりません。
そのため売れなかった場合は不動産会社による買取がつなぎ融資の条件となっているケースが多いです。
仮に計画通りに売れなかった場合、困るのはつなぎ融資を受けた本人となります。
売れなかった場合は、不動産会社の買取となりますが、通常、不動産会社による買取価格は市場価格の70％程度です。
そのため売却で失敗すると、大きな損失に繋がります。一方で、当初の売却予想額以上の金額で売却できた場合には、何の問題もありません。
予想以上に高く売れて余ったお金は貯金に回しておけばいいのです。
そのためつなぎ融資を利用した方がよい人というのは、「売りやすい物件」を持っている人と言えます。
逆に利用しない方がよい人というのは「売りにくい物件」を持っている人です。
3-2.【オススメな人】売りやすい物件の条件
売りやすい物件とは、以下のような条件を備えた物件です。
- 駅から10分以内である
- 築年数が10年以内である
- 施工会社が一流会社である
- マンションであれば、三井不動産屋の野村不動産のマンションなど、ブランド力がある物件である。
このような売りやすい物件を持っている人は、つなぎ融資を利用した方が良いでしょう。
3-3.売りやすいかどうかを判断するために複数の不動産会社に見てもらうこと
自分だけではなかなか持っている不動産が売りやすいかどうかを判断が付きません。そこで多くの人は複数の不動産会社に話を聞いてみることをします。
なかなか複数の不動産会社を探すのは苦労がします。ただし、今日ではネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。
一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。
3-3-1.一括査定のオススメはHOME4U
不動産一括査定はいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる8つのサービス（サイト）に厳選してを比較しました。
先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。
NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。
また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。
とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。
すまいValueは、国内大手不動産会社6社（三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産）に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。
不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるか。
以下、不動産売却の成功のシナリオをまとめます。
不動産売却成功のシナリオ
下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。
※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で30～40坪（130㎡）が平均です。
| サイト名 | 提携不動産会社 | 対応地域 | 利用者数 | 運用歴 | 強み | 弱み |
|---|---|---|---|---|---|---|
| HOME4U | 550社 | 全国 | 500万人 ※2016/12時点 |
2001年～ | ・利用者実績、運営歴ともにNo.1 ・NTTグループ運営だから安心！ |
提携している不動産提携不動産会社が少なめ |
| すまいValue | 6社（超大手会社のみ） | 全国 ※一部の地域を除く |
非公開 | 2015年～ | ・超大手の不動産会社のみで安心 ・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定 |
地元密着の不動産会社は探せられない |
| ソニー不動産 | 非公開 | 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ | 非公開 | 2014年～ | ・国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 | 一都三県のみしか対応できない |
| リガイド | 600社 | 全国 | 非公開 | 2006年～ | ・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている |
提携不動産会社が少なめ |
| イエイ | 1,000社 | 全国 | 300万人 ※2016/02時点 |
2007年～ | ・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実 |
お役立ち情報が少ない |
| イエウール | 1,400社 | 全国 | 450万人 ※2015/03時点 |
2013年～ | ・比較できる不動産会社がNo.1 ・利用者数が多い安心の実績 |
運営歴が浅い |
| マンションナビ | 非公開※2,500店舗 | 全国 | 360万人 | 2011年～ | ・売却だけではなく賃料査定も同時に行える ・最大9社からの査定結果を比較できる |
査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可） |
| スマイスター | 1,200社 | 全国 | 350万人 ※2015/12時点 |
2006年～ | ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 | 運営会社が広告会社 |
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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。
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ここまでつなぎ融資を利用した方がよい人、しない方がよい人について見てきました。
最後に、つなぎ融資でおすすめの会社についてご紹介します。
4.不動産のつなぎ融資でおすすめの会社
注文住宅のつなぎ融資とは異なり、買い替えのつなぎ融資は、金融機関が積極的に行いません。
そのため買い替えのつなぎ融資は不動産会社の買取保証とセットになっているケースが多いです。
このような中、住友不動産販売と野村の仲介が不動産会社として仲介を行う場合、三井住友銀行がつなぎ融資を実行します。
4-1.三井住友銀行のつなぎ融資は条件が優れている
三井住友銀行のつなぎ融資は、他行と比較すると融資限度額も高く、金利も安いため、条件としては優れています。
力のある大手メガバングとセットとなっている不動産会社は少ないため、一度検討して見るもの良いでしょう。
5.まとめ
以上、不動産売却のつなぎ融資メリット・デメリットとおすすめ会社について見てきました。
売りやすい良い物件を持っているのであれば、つなぎ融資による買い替えも検討するのも良いでしょう。
