不動産の売却と同時に、買い替えを行う場合、一番心配なのは資金繰りです。先に新居を購入してから、家を売却する場合はつなぎ融資が有効です。
買い替えを検討している人の中には
- 不動産売却のつなぎ融資とは何かを知りたい
- つなぎ融資のメリットとデメリットを知りたい
- 自分はつなぎ融資をすべきなのかどうか判断をしたい
と思っている方も多いことでしょう。
そこで、今回の記事では不動産売却のつなぎ融資メリット・デメリットとおすすめ会社についてお伝えします。
また、つなぎ融資のメリット・デメリット、つなぎ融資を利用した方がよい人、つなぎ融資でおすすめの会社などについて、読めば解決できるまで丁寧に説明しています。
ぜひ最後までご覧いただけると幸いです。
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目次
1.不動産売却におけるつなぎ融資とは
つなぎ融資とは、文字通り暫定的に利用できる短期間の住宅ローンのことです。
つなぎ融資が利用されるシーンは大きく分けて2種類あります。
- 注文住宅を購入する場合
- 不動産売却で利用する場合
シーン1.注文住宅購入のつなぎ融資
1つ目の注文住宅を行う場合のつなぎ融資とは、注文住宅の完成前に建売業者へ支払う着手金や中間金などを事前に住宅ローンの中から支払うことを指します。
本来、住宅ローンとは完成建物に抵当権を設定することではじめて融資が成立します。
未完成物件は建物登記もできていないため、抵当権の設定登記をすることができないのが原則です。
しかしながら、それでは住宅ローン利用者が着手金や中間金などの大きな金額を自己資金で支払わなければならないため、非常に不便です。
現実的には完成後に住宅ローンを設定することがあらかじめ分かっていれば、先行で一部のお金を融資しても大きな問題にはなりません。
そこで着手金や中間金などの支払を、暫定的に融資するのが注文住宅購入で使うつなぎ融資なのです。
2.不動産売却で利用するつなぎ融資
2つ目の利用シーンとしては不動産売却で利用するつなぎ融資です。
居住用財産を売却する時は、売却だけではなく新たな住居を購入するという買い替えを行う方も多いです。
買い替えには、今持っている住居を先に売却してから新居を購入する場合(売り先行)と、新居を先に購入してから今持っている住居を売却する場合(買い先行)の2種類があります。
【買い先行の場合】本来は売却代金を購入物件の購入資金としてあてにはできない
ここで買い先行の場合、本来は売却代金を購入物件の購入資金としてあてにはできません。
資産を持っている人でも資金難になってしまうため、買い先行による買い替えは非常に困難になってしまいます。
そこで登場するのがつなぎ融資です。
ポイント
以上、つなぎ融資とは何かについて見てきました。
次に、ここからは買い替えで利用するつなぎ融資に絞り、そのメリットとデメリットを紹介いたします。
2.つなぎ融資のメリットとデメリット
買い先行と売り先行
つなぎ融資のメリットとデメリットを整理する前に、買い替えの売り先行と買い先行の特徴を理解しておきましょう。
| 買い先行 | 売り先行 | |
|---|---|---|
| 売りやすさ | ◎ 引越後、綺麗な状態で内覧させることができるため売りやすい。 | × 居住中に生活感あふれる物件を内覧させるため売りにくい。 |
| 買いやすさ | ○ 今の住居に住みながら気に入った物件をじっくり探索できる。ただし売却の目途が立たないと頭金などの資金計画を立てにくい。 | △ 一時、賃貸で住居を確保する必要があり、購入に焦りが生まれる。ただし頭金が既に確保されているため、資金計画の目途が立ち易い。 |
上表のように、買い替えの「売り易さ」や「買い易さ」を考慮すると、買い先行の方が軍配は上がります。
潤沢な資金があれば買い先行がオススメ
ポイント
何よりも購入希望者を内覧させる時に、空になった綺麗な状態の家を見せることが出来るため、物件の印象も上がります。
毎回毎回、慌てて掃除をする必要もないため、売主としての心の余裕も生まれます。
また引越も1回で済み、仮住まいなどの余分な費用の発生も抑えることが出来ます。
買い先行のデメリットは資金繰りが苦しくなること
注意ポイント
売却期間中は、売物件の住宅ローンと購入物件の住宅ローンが二重に発生します。また売却金額を購入物件の頭金にできないため、二重ローンに加えて頭金も用意しなければならないのです。
そこで買い先行を行う人の暫定的な資金負担を減らすために「つなぎ融資」が登場することになります。
つなぎ融資のメリットとデメリット
そこでつなぎ融資のメリットとデメリットを以下に示します。
| 項目 | つなぎ融資 |
|---|---|
| メリット | ・買い先行によって売り易さと買い易さの両方を手に入れることができる。 ・つなぎ融資で頭金を用意できるため、自己資金の負担を軽減できる。 |
| デメリット | ・不動産会社の買取保証とセットになっているケースが多い。 ・原則ローン期間が通常6ヶ月から12ヶ月程度であり、その間に売却する必要がある。 ・つなぎ融資をしてくれる金融機関は限られ、必ずしも金利が有利な金融機関を選択できない。 |
以上、つなぎ融資のメリットとデメリットについて見てきました。
それでは次につなぎ融資を利用した方がよい人としない方がよい人について見ていきましょう。
3.つなぎ融資を利用した方がよい人、しない方がよい人
最初に結論からお伝えします。
つなぎ融資がオススメな人、オススメでない人
- つなぎ融資を利用した方がよい人：売りやすい物件を持っている人
- つなぎ融資を利用しない方がよい人：売りにくい物件」を持っている人
それらの理由を説明します。
つなぎ融資のオススメ、オススメではない条件の理由
つなぎ融資には一つ大きな不確定要素があります。それは売却の部分です。
売却する前に融資を行うため、融資の時点では「いつまでにいくらで売れる」という情報が分かりません。
そのため売れなかった場合は不動産会社による買取がつなぎ融資の条件となっているケースが多いです。
仮に計画通りに売れなかった場合、困るのはつなぎ融資を受けた本人となります。
売れなかった場合は、不動産会社の買取となりますが、通常、不動産会社による買取価格は市場価格の70％程度です。
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不動産売却の「買取」とは？知っておくべき2つのデメリットと対処法の全て
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そのため売却で失敗すると、大きな損失に繋がります。
一方で、当初の売却予想額以上の金額で売却できた場合には、何の問題もありません。
予想以上に高く売れて余ったお金は貯金に回しておけばいいのです。
そのためつなぎ融資を利用した方がよい人というのは、「売りやすい物件」を持っている人と言えます。
逆に利用しない方がよい人というのは「売りにくい物件」を持っている人です。
【つなぎ融資がオススメな人】売りやすい物件の条件
売りやすい物件とは、以下のような条件を備えた物件です。
つなぎ融資はこんな方におすすめ
- 駅から10分以内である
- 築年数が10年以内である
- 【一軒家の場合】施工会社が一流会社である
- 【マンションの場合】三井不動産屋の野村不動産のマンションなど、ブランド力がある物件である。
このような売りやすい物件を持っている人は、つなぎ融資を利用した方が良いでしょう。
売りやすいかどうかを判断するために複数の不動産会社に見てもらうこと
自分だけではなかなか持っている不動産が売りやすいかどうかを判断が付きません。そこで多くの人は複数の不動産会社に話を聞いてみることをします。
なかなか複数の不動産会社を探すのは苦労がします。ただし、今日ではネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。
一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。
一括査定のオススメは
「イエウール」「すまいValue」 
不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。
中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス（サイト）に厳選。
その中でも
の3つを特オススメしています。
もちろん筆者自身も3回一括査定を利用（「 イエウール 」「 すまいValue
」「 HOME4U
」）し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。
下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。
とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。
すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。
2018提携不動産会社
上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。
計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3％をその4社で占めています。
それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。
以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。
欲を言うと2～3社に依頼できたほうがベターです。
そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue
」を特にオススメしています。
イエウール公式サイト
https://ieul.jp/
筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。
イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。
つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。
大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。
どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。
でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・？と心配する人もいますが、安心してください。
イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。
利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。
人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。
すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/
大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。
大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。
逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。
その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。
また、さらに1都3県（東京・神奈川・埼玉・千葉）で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。
ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/
ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。
分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。
他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。
しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。
初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。
まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。
何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。
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HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。
NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。
提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。
少し長くなりましたので、再度まとめます。
不動産売却成功のシナリオ
上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。
| サイト名 | 提携不動産会社 | 対応地域 | 利用者数 | 運用歴 | 強み | 弱み |
|---|---|---|---|---|---|---|
| イエウール | 1,500社以上 | 全国 | 1,000万人 ※2017/02時点 | 2013年～ | ・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績 ・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1 | 運営歴が浅い |
| すまいValue | 6社（超大手会社のみ） | 全国 ※人口の少ない都市は未対応 | 10万人以上/年 | 2015年～ | ・超大手の不動産会社のみで安心 ・仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定 | 地域密着の不動産会社は探せられない |
| ソニー不動産 | ソニー不動産のみ | 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ | 非公開 | 2014年～ | ・国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 ・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる！ | 一都三県のみしか対応できない |
| HOME4U | 1,000社 | 全国 | 500万人 ※2016/12時点 | 2001年～ | ・2001年から運営と一括査定で一番歴史あり | 提携不動産会社が少なめ |
| リガイド | 600社 | 全国 | 非公開 | 2006年～ | ・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加 | 提携不動産会社が少なめ |
| HOME’S売却査定 | 1,549社 | 全国 | 420万人 | 2004年～ | ・賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック ・地域密着の不動産会社が多く参加している | 大手不動産会社が参加していない |
| マンションナビ | 非公開 | 全国 ※マンション専用 | 360万人 | 2011年～ | ・売却だけではなく賃料査定も同時に行える | 査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可） |
| リアリエ | パナソニック株式会社のみ | 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県 | 非公開 | 2018年～ | ・リフォームプラン付きで買主に売却提案 | 対応地域が全国ではない |
| イエイ | 1,000社 | 全国 | 300万人 ※2016/02時点 | 2007年～ | ・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実 | お役立ち情報が少ない |
| スマイスター | 1,400社 | 全国 | 4400万人 ※2018年3月時点 | 2006年～ | ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 | 運営会社が広告会社 |
ここまでつなぎ融資を利用した方がよい人、しない方がよい人について見てきました。
最後に、つなぎ融資でおすすめの会社についてご紹介します。
4.不動産のつなぎ融資でおすすめの会社
注文住宅のつなぎ融資とは異なり、買い替えのつなぎ融資は、金融機関が積極的に行いません。
そのため買い替えのつなぎ融資は不動産会社の買取保証とセットになっているケースが多いです。
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このような中、住友不動産販売と野村の仲介が不動産会社として仲介を行う場合、三井住友銀行がつなぎ融資を実行します。
三井住友銀行のつなぎ融資は条件が優れている
三井住友銀行のつなぎ融資は、他行と比較すると融資限度額も高く、金利も安いため、条件としては優れています。
力のある大手メガバングとセットとなっている不動産会社は少ないため、一度検討して見るもの良いでしょう。
つなぎローンの詳しい商品説明書は、コチラから確認できます。
5.まとめ
以上、不動産売却のつなぎ融資メリット・デメリットとおすすめ会社について見てきました。
売りやすい良い物件を持っているのであれば、つなぎ融資による買い替えも検討するのも良いでしょう。
