サラリーマンによるアパート経営の始め方と成功するコツ・リスクを徹底解説

将来に対する漠然とした不安もあり、サラリーマンの間でもアパート投資をする人たちが増えています。

「リーマン大家」という言葉も随分と浸透してきました。

結論からすると、サラリーマンでもアパート投資をすることは可能。

その成功のカギは「土地選び」にかかっています。

そこで今回の記事では「サラリーマンによるアパート投資」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、サラリーマンによるアパート投資の始め方を理解し、一味違う「リーマン大家」に一歩近づくことができます。

サラリーマンでもできるアパート経営

アパート投資の魅力

以前より、サラリーマンの間では区分ワンルームマンションの不動産投資が流行っていました。

最近では、一棟アパートの不動産投資を行うサラリーマンも増えてきました。

ワンルームマンションも、アパートも賃貸住宅であるため、基本的な手間やビジネスモデルについては、ほとんど同じです。

• アパート投資は一棟丸々所有する
• ワンルームマンション投資はワンルームマンションの一部屋だけを所有

そのため、アパート投資の方が、不動産を「所有している感」や「不動産オーナー感」、「自分だけのもの感」はワンルームよりも上です。

アパートの方がワンルームよりも所有していて気分が良いのは間違いありません。

アパートは昔から地主さんが行っている典型的な不動産投資であるため、アパートを持つと、「自分も大家さんになれた」という高揚感を得ることができます。

ワンルームマンションも大家さんであることは間違いないのですが、一棟丸ごと保有しているわけではないため、アパートに比べると所有の満足感が得られないのも事実です。

サラリーマンによるアパート経営

またアパートは、管理会社に一括借上げを行えば管理の手間もほとんど発生しません。

仕事の忙しいサラリーマンであっても、十分に大家業をこなすことができます。

さらに不動産所得は副業規定に反しないとする企業も多いため、堂々と副収入を得ることも可能です。

将来の年金受給がはっきりとしない今の現役世代では、転ばぬ先の杖として賃料収入があることは、とても心強いです。

最近では長寿命化が進んでおり、男性でも100歳近くまで生きる人も少なくありません。

65歳定年を前提とすると、35年も老後の生活があると考えると、年金生活だけではかなり恐ろしいです。

年金が少なく、老後が非常に長いことを考慮すると、サラリーマンにとっては現役世代のうちから不動産投資で資産を構築していくのが賢明の選択肢とも言えます。

ただ、やはり気になるのがどれぐらいの投資額が必要かということだと思います。

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アパート経営に掛かる投資額の相場

土地と建物の価格をチェック

サラリーマンでもアパート投資ができる理由としては、投資額が少ない点もあります。

アパートは、土地が30～60坪程度の大きさでも建築することが可能。

30～60坪と言えば、戸建住宅用地と何ら変わりがありません。土地は戸建用地を買う感覚で購入ができます。

ワンルームタイプのアパートなら、30坪程度の敷地でも8～10戸程度のアパートが可能です。

単身世帯が増加しているため、これからのアパート経営は、ワンルームタイプがオススメです。

例えば、坪100万円の土地があったとします。30坪だと土地代が3,000万円です。

さらに建物が40坪だとします。この場合、ワンルームタイプとして戸数は5戸です。

木造アパートの建築費を坪80万円とすると、新築で3,200万円となります。

投資総額としては、土地3,000万円、建物3,200万円で、合計6,200万円となります。

利回りはどれぐらいになるのか

仮に、1戸当たりの賃料を月額9万円とすると、9万円×5戸で月額45万円の収入です。

年間換算にすると、45万円×12ヶ月＝540万円です。

この物件の表面利回りは、以下のようになります。

このように木造アパートであれば、金額感としては戸建住宅と大して変わりません。

お金を生み出す戸建をもう一つ購入すると考えれば、サラリーマンであっても十分に手の届く水準です。（※後ほど紹介するローンをもちろん組むことを前提でのお話です。）

投資総額は、建築費の差が全国でほとんどないため、土地価格次第で総額が決まります。

また元々土地を持っている場合は、建物投資だけになるため、利回りも相当高くなります。

規模が大きくなれば億単位の投資物件も出てきます。

最近は利回りも低下してきており、中古物件が比較的高騰しています。

中古だから必ずしも安いとは言い切れないため、新築も併せて検討することをオススメします。

以上、ここまでおよその投資額について見てきました。

それでは次に気になる借入可能額について見ていきましょう。

不動産投資ローンの借入可能額は？

借入可能額は「収入からの目安」で決まる

アパートローンは物件そのものの評価に加えて、本人の収入や資産状況も加味して借入可能額が決まってきます。

一方で、住宅ローンは本人の年収や勤務先等で借入可能額が決まってきます。

アパートローンは、住宅ローンよりも審査項目が多岐に渡り複雑であるという特徴があります。

アパートローンの借入可能額は、一般的に年収の10～30倍です。

年収1,000万円の人であれば、1億円～3億円といったところです。

住宅ローンを組んでいると可能額が下がる

ただし、サラリーマンの方で住宅ローンを抱えている方は、アパートローンの借入可能額から、住宅ローン残債が控除された金額が借入可能額となります。

例えば、住宅ローンが5,000万円残っている人がいたとします。その人が、年収1,000万円で本来なら30倍の3億円のアパートローンを借入できる人だったとします。

この人は、本来なら3億円のアパートローンが借りられますが、5,000万円の住宅ローン残債が残っているため、借入可能額が2.5億円となってしまうのです。

このようにサラリーマンが住宅ローンを併用している場合には、借入可能額が下がるため、注意が必要です。

詳細については下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産投資ローンの金利

その他、金利についても一律ではありません。

金利もその人が他に資産を保有している場合は、低くなります。資産家であれば、長期固定金利で1％を切る水準で借入可能な人もいます。

サラリーマンの場合、資産家でないため、金利は資産家よりはやや高めになります。

アパートローンに関しては、民間の銀行だけでなく、住宅金融支援機構も貸出を行っています。

住宅禁輸支援機構とは、あのフラット35を行っていた旧住宅金融公庫のことです。

平成29年6月時点では、住宅金融支援機構の省エネ賃貸住宅建設融資では、35年固定金利で1.53％です。

過度の借入に注意

サラリーマンが行うアパート投資は借入をし過ぎないようにすることがポイントです。

資産家のように相続対策でアパート建築するのとはわけが違います。

資産家は相続財産を小さく見せるために、わざと借入を行います。

借入は相続対策としては、とても意味があります。

一方で、相続税を納める必要性のないようなサラリーマンであれば、借入金を作ることに積極的な意味はありません。

借入金は極力減らしてキャッシュフローを良くしないとアパート投資の旨みがありません。

最近の相続税対策でアパートを行って人の多くは、竣工後はほとんどお金が残らないと嘆いている人が多いです。

借入の返済で資金が流れていくため、相続対策以外の旨みをほとんど感じていないのが最近の資産家によるアパート投資です。

サラリーマンがアパート投資を行う場合、極力、借入金を減らして、良いキャッシュフローのアパート投資を行いましょう。

以上、ここまで借入可能額について見てきました。

それでは次に土地が決めてについて見ていきます。

アパート経営の成功の秘訣は「土地」

立地にこだわる

アパートは土地と建物で構成されますが、アパート経営の差を決定づけるのは土地です。

建物については、工事費は全国的に一律であり、投資額の差をつける要因としては土地価格になります。

また住宅は一般の個人が借りるため、払える賃料にも限界があります。

そのためいくら建物をゴージャスに作っても、賃料を上げるには限界があります。

建物に投資し過ぎても、見合わないということを知る必要があります。

これから土地を探す人は、土地を安易に妥協して購入してはいけません。

立地の良し悪しは、将来の空室リスクにも影響を与えるため、良い立地を求める必要があります。

ただし、良い立地も高過ぎる価格で購入してはいけません。

良い立地を適正価格で購入することがポイントになります。

一括査定サイトを利用する

土地の購入については、一括査定サイトを使って適正価格を把握することが可能です。

一括査定サイトは、不動産の売主が売却のために使うためのサイトという印象がありますが、購入検討者でも利用が可能です。

一括査定サイトを使うと、複数の不動産会社から購入したい土地の価格の査定を取ることが可能です。

中でもオススメなのが「HOME4U」。

査定の理由で「その他」を選び、「購入検討している」等を記載しましょう。

また、下記のようにすればメールで査定額をもらえます。

とても便利なサービスなので、ぜひ利用しましょう。

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一括査定を行ったら、最も低い価格を提示してきた不動産会社に、価格根拠をきちんと確認してください。

その不動産会社が合理的な説明が出来ていれば、その不動産会社に依頼して購入の交渉をしてもらうのが良いです。

一括査定サイトの注意点

ただし、一括査定サイトを使う場合、注意点があります。

それは、購入の際は、不動産会社は1社だけに媒介を依頼するという点です。

一括査定サイトで査定をしてくれた不動産会社に全て媒介契約の依頼をしてしまうと、売主からすると、たくさんの買主が同時に来たように思われてしまいます。

たくさんの買主が同時に何人も来たら、売主は強気になります。

売主と買主との間に入っている不動産会社が複数社だと、売主としてはあたかも別人の購入希望者が不動産を購入したいと言ってきているように感じてしまいます。

売主が強気になってしまうと、「その金額では売らない」、「他はいくらで買うと言っているからもっと値段を上げてくれ」等の要望が出てしまい、なかなか安く購入できません。

土地を安く購入するためには、できるだけ他と競争にならない状況を作って、こっそりと自分だけに売ってもらうという状況を作ることが大切です。

土地探しがポイント

地主ではなく、余った土地を持っていないサラリーマンの場合、土地探しがアパート投資の最大のポイントになります。

家賃は相場で決まっていますし、建築費も全国的に一律であることを考慮すると、利回りを高くするには良い土地をいかに安く購入するかが鍵を握ります。

土地探しは、不動産会社のプロの意見を参考にしながら、十分に時間をかけて行いましょう。

狙い目の土地

木造アパートの投資をする場合、土地は、駅から徒歩5分圏内で、用途地域が第一種低層住居専用地域の土地を購入するのが狙い目です。

第一種低層住居専用地域は原則的に店舗等が建てられず、土地の利用可能性が狭いため、土地価格が安い傾向にあります。

第一種低層住居専用地域は最も用途規制の厳しい用途地域であすが、アパートは建築可能です。

小ぶりのアパートしか建てないため、機関投資家のようなプロは土地取得に参加してきません。そのため激しい価格競争には巻き込まれず土地を取得することができます。

用途地域や第一種低層住居専用地域については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで土地が決めてについて見てきました。

ただし、もちろんアパート経営は何もしなくてもお金が入るわけではありません。

アパート経営の手間は何がある？

管理会社に依頼した場合

アパート経営の手間は、管理会社の有無によって大きく変わります。

アパートを経営する場合、地元の不動産会社等に管理を委託するケースがあります。

管理料は、賃料の5％が一般的です。

戸数が多く大規模な物件の場合は、管理委託料が3％というのもあります。

アパート管理とは、主に家賃の授受とオーナーへの一括送金、家賃滞納者への督促、入居者からのクレーム対応、ゴミ部屋対応、夜逃げ対応等の業務になります。

管理会社の委託を行うと、基本的にはオーナーがやるべき業務を管理会社が行ってくれるため、手間はほとんどかかりません。

医者や弁護士、サラリーマン等の忙しい人がアパート投資を行う場合は、管理会社への委託は必須と言えます。

逆に管理会社を入れておけば、忙しいサラリーマンでもアパート投資は可能です。

自主管理の場合

一方で、管理会社を入れない物件を、自主管理物件と呼びます。

正直、時間に余裕のある人であれば、10戸程度のアパートであれば自分で管理することは可能です。

定年退職後の人や、アパート収入だけで食べているような人は、自主管理を選択しています。

自主管理にすると、5％の管理手数料が浮くため、収益性が良くなるためです。

アパート管理については、問題となるような入居者がいなければ、ほとんどやることはありません。

近所にアパートがあり、奥さんが対応できるような状況であれば、あえて管理会社を外すというのも一つの手です。

以上、ここまでアパート経営の手間について見てきました。

それでは次にアパート経営とリスクについて見ていきます。

アパート経営とリスク

空室リスク

アパート経営の最も大きなリスクは空室リスクです。

他にも修繕リスクや借入金返済リスク等がありますが、全てのリスクは空室リスクに起因していると言っても過言ではありません。

空室が発生してくれば、収益が低下して借入金の返済が厳しくなります。

また賃料も下げて募集せざるを得ず、収益が下がります。

また空室が続けば、リフォーム等の空室対策が必要となり、新たな出費が生じます。

築年数が古くなれば、修繕を怠ると、空室がなかなか埋まらなくなります。

このように、空室は様々なリスクの呼び水となり、収益の低下やお金の出費をもたらします。

アパートは築年数とともに経年劣化するため、築年数の経過とともに空室の増加は避けられない部分があります。

空室リスクの対策

ただし、築年数が経過しても、変わらない部分があります。それは「立地」です。

立地が良ければ、築古のアパートでも入居者は埋まります。一方で、立地が悪ければ、築浅アパートでもすぐに空室が生まれます。

立地が良ければ、空室の発生を防ぎ、賃料も長期にわたって維持することが可能です。

同じ時期に同じ投資額で始めたアパートも、築年数が経過して、結果に差が表れる主たる要因は立地です。

アパート経営の最大リスクである空室リスクを軽減するには、良い立地を探してアパート経営することがポイントです。

以上、ここまでアパート経営とリスクについて見てきました。

お金が手に入るということは、そこには残念ながら税金というものが掛かってきます。

不動産所得と確定申告

確定申告とは

サラリーマンがアパート経営を行う上で、新たに発生する業務としては、毎年の確定申告があります。

個人の所得には

の10種類の所得があります。

サラリーマンがもらっているサラリーは給与所得です。

一方で、不動産の貸付による所得は不動産所得と言います。

給与所得のみのサラリーマンは確定申告をする必要はありません。

しかしながら、アパート投資によって不動産所得が別途生じると、全所得を確定するために、確定申告が必要となります。

不動産所得は、以下の計算式で表されます。

各種控除されるもの

10戸以上あるアパートは事業的な規模の不動産に分類されます。

事業的な規模の不動産の貸付を行っている場合、配偶者等がその貸付業務に専従しているときは、白色申告者では事業専従者控除、青色申告者では青色事業専従者給与が経費として認められます。

白色申告の事業専従者控除は、配偶者の場合86万円、他の親族の場合50万円です。

青色事業専従者給与は税務署に給与額を届け出る必要があります。

さらに、青色申告をしている人には、青色申告特別控除があります。

青色申告特別控除は、正規の簿記の原則により記帳している場合には65万円、その他の場合は10万円が認められています。

青色申告ができる人とは、不動産所得または事業所得、あるいは山林所得がある人です。

そのため、サラリーマンであっても青色申告をすることは可能です。

確定申告は、毎年3月15日までに行う必要があります。

アパート投資を行うと、毎年確定申告が必要になるということを知っておきましょう。

まとめ

サラリーマンによるアパート経営の始め方とポイントについて見てきました。

サラリーマンでもアパート投資は可能です。

元々地主ではないサラリーマンは土地探しがポイントとなります。

土地を高く買い過ぎないよう、価格には十分注意して購入検討を行いましょう。