角部屋のマンションを高く売却するための効果的なアピールについて

投稿日:2017年5月31日 更新日:

ネット上の情報は誰でも発言が可能なため、信頼性に乏しいことも多いです。

先日、ネット上で「マンションの角部屋は売れない」、「角部屋は嫌われる」的な記事を発見し、正直、驚きました。 

そんなことはありません。

角部屋そのものは中間部屋よりは価値は高いです。 

ただ、ネット上で角部屋に関するデマが広がっている以上、

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
角部屋だけどなかなか売れない・・・
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
角部屋に本当に価値があるか疑問だ・・・
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
角部屋を売却するうえでの効果的なアピール方法を知りたい!

と思っている方もいるのではないでしょうか?

そこで今回の記事ではマンションの「角部屋」の売却にフォーカスしてお伝えいたします。

フクロウ先生
フクロウ先生
この記事を読めば、お前は角部屋の本当の価値と効果的なアピール方法について知ることが出来るぞ
HOME4U

>NTTグループが運営!利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績!<

1.角部屋には4種類以上ある

まずそもそもマンションにおける「角部屋」とは、どこを指すのでしょうか?

その定義から確認していきましょう。

1-1.マンションには「角部屋」と「中間部屋」の2種類

マンションの建物の内、角に面している建物を角部屋と言います。

建物の端っこに位置しているため、端住戸(ツマジュウコ)と呼んだりもします。

端住戸というと悪いイメージの響きがありますが、角部屋というと良いイメージの響きがあります。

角部屋以外の部屋の表現は、決まった呼び方というのがあまりありません。

中部屋とか中間部屋と呼ばれたりしています。

土地に関しては、角地に対して、道路に一面だけ面している土地を中間画地(ちゅうかんかくち)と呼ぶ表現があります。

フクロウ先生
フクロウ先生
この記事の中では角部屋以外の部屋を「中間部屋」と呼ぶことにするぞ

角部屋の特徴

角部屋の特徴としては、外部に面している壁面が2面以上あるという点です。

バルコニー面とそれに垂直方法に面している面です。

一方で、中間部屋の特徴としては、外部に面している壁面が1面しかありません。

外部に面している面はバルコニー面だけであり、両脇が他の部屋に挟まれています。

1-2.角部屋はバルコニーの向きが重要

一口に角部屋と言っても、その種類は少なくとも4種類以上あり、その価値が異なります。

4種類というのは、

  1. 南東角部屋
  2. 南西角部屋
  3. 北東角部屋
  4. 北西角部屋

です。

もっと細分化すれば、「南々東角部屋」も存在はします。

中間部屋を考えた場合、中間部屋のバルコニーの向きは、中間部屋の価値に大きな影響を及ぼします。

南向バルコニーの部屋が最も価値が高く、次に東向きバルコニー、西向きバルコニー、北向きバルコニーの順に価値を落としていきます。

角部屋の価値も基本的には中間部屋のバルコニーの考え方と同じです。

まずメインバルコニーがどこ向きかで価値が大きく異なります。

  • 最も価値の高い角部屋は、南向きバルコニーで東面に壁面がある南東角部屋
  • 次に価値があるのが、やはり南向きバルコニーがあり、西面に壁面がある南西角部屋

 

一方で、たまに北向きバルコニーの部屋というのも存在します。

滅多にないですが、設計上、やむを得ず北面バルコニーの部屋が生まれる時があります。

このような部屋は、北東や北西の角部屋であろうと、北向きバルコニーの時点で相当、人気がありません。

つまり北東角部屋や北西角部屋などは、角部屋である以前に、そもそも売却しにくいバルコニーの向きであるため、角部屋であっても売却しにくいのです。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
やっぱり昔から「南向き」というのは人気があるな~

1-3.売れにくい角部屋の内覧時の回答方法

例えば、角部屋であっても北向きの部屋があれば、「寒くないですか?」と聞かれ、西向きの部屋があれば、「西日がきつくないですか?」と聞かれます。

角部屋でも条件が悪いと鋭い質問が来るため、回答を用意しておく必要があります。

ただし、回答は実際に行っていた効果的な対策や知恵を伝えてあげることが最も望ましいです。

北向きの部屋であれば、「これくらいの大きさの電気ストーブ1台あれば十分です。」とか、西向きの部屋であれば「夏場だけここによしずをひっかけていました。」等の回答が良いでしょう。

一口に角部屋と言っても、メインバルコニーの向きによって価値は異なるものであり、角部屋だから売却しやすい、角部屋だから売却しにくいという話ではないのです。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
確かに答え方次第で、一気にいい風に聞こえますね!

以上、ここまで角部屋には4種類以上あるについて見てきました。

それでは次に気になる角部屋よりも階数が重要について見ていきます。

2.マンションの売却では角部屋よりも「階数」が重要

角部屋というのも、もちろん売却に影響しますが、実はもっと影響するものがあります。

それが「階数」です。

2-1.位置別効用比と階層別効用比

マンションの価値を決める要素として、その専有部が何階のどこに位置するかという点が重要になります。

同じ階でも角部屋や中間部屋のように、位置によって価値が異なることを表したものを「位置別効用比」と呼びます。

不動産鑑定士による鑑定評価においては、位置別効用比はきちんと評価され、角部屋は加点されます。

角部屋の位置別効用比としては、中間部屋に対して新築マンションで+5%、中古マンションでは+3%程度

新築マンションは全部屋同時で販売を行うため、中間部屋と角部屋の価格差を明確につけやすいため、新築の方が角部屋の位置別効用比は強くなる傾向にあります。

一方で、階数により価値が異なることを表したものを「階層別効用比」と呼びます。

不動産鑑定士による鑑定評価では、階層別効用比も同様に評価され、階数が高いほど加点されます。

2-2.階数の方が価値は高い

マンションは、垂直方向に同じ位置にある部屋であれば、階数が高いほど価格が高くなります。

価格は1階が一番安く、最上階が一番高いです。

1階が一番安い理由としては、防犯が弱い、景観が悪い、日照時間が少ない、湿気が多い等の理由があります。

1階でも専用庭があるマンションであれば、2階よりも1階の方が高くなる場合もあります。

このようにマンションの価値は位置別効用比だけでなく、階層別効用比でも決まります。

階層別効用比は上階へ行けば行くほど加点されるため、階層別効用比は位置別効用比よりもインパクトが大きくなります。

例えば、1階にある角部屋よりも、10階にある中間部屋の方が価値は高く、売却もしやすいということは十分にあり得ます。

またタワーマンションなどの超高層マンションであれば、角部屋よりも階数を重視して購入した方が、資産価値は高く維持できます。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
ふむふむ、階数がマンション売却において最重要ということね、マンションを購入するときは気をつけなくちゃ

2-3.角部屋は同じ階での比較となる

角部屋というのは、あくまでも「同じ階の中間部屋と比較したら」という条件の上で優位なだけであり、角部屋だから単純に高いとか、売却しやすいというわけではありません。

ネット上で角部屋は売却しにくいというガセネタが流れていますが、それは角部屋以外の別の理由で売却しにくくなっているだけであり、角部屋が理由ではないというのが筆者の見解です。

バルコニーが同じ向きであれば、基本的には中間部屋よりも角部屋の方が人気はあり、売却はしやすくなります。

フクロウ先生
フクロウ先生
マンションで角部屋が選ぶ人が多いのに、角部屋が売れにくっていうことはないのも、よく考えれば分かる話じゃよな

それは次に「角部屋」の魅力についてもう少し深堀していきたいと思います。

そのあとに、マンションを高く売る方法について触れていきます。

3.角部屋の魅力をもっと知る

3-1.角部屋のメリットは10つ

角部屋は中間部屋に比べて様々なメリットがあります。

例えば角部屋のメリットは以下の通りです。

角部屋のメリット10つ

  1. 日照時間が長い。
  2. 窓面が多く明るい部屋が多い。
  3. 眺望が2方向に開けているためバルコニーからの景観が良い。
  4. 風通しが良い。
  5. 隣部屋からの騒音が少ない。
  6. 自ら騒音を出しても迷惑を与える部屋が片方だけである。
  7. 非難しやすい。
  8. 自分の部屋の前を通る人が少ない。
  9. 部屋数や収納にゆとりがある。
  10. 廊下幅や脱衣所等のちょっとした部分に余裕がある。

角部屋は当初の設計段階でも中間部屋に比べて設計の自由度が高く、廊下幅や脱衣所、洗濯機置場等のちょっとした部分がプチ贅沢に作られていることが多いです。

マンションの設計は、部屋の奥行よりも間口の幅が広い方が設計はしやすいという傾向にあります。

ウナギの寝床のような長細いマンションは、設計上、どこかに無理が生じています。

角部屋はゆとりがある設計になっている

角部屋は中間部屋に比べて間口の幅を広く取りやすいため、ゆとりのある設計が施された部屋が多いのが特徴です。

廊下幅や脱衣所等のちょっとしたゆとりは実際に住んでみると差を実感できる部分が多いです。

図面を見慣れたプロが見ると分かる部分なのですが、角部屋は間取りの上でも価値が高い部屋が多いです。

3-2.角部屋は+3%程度、価値が高い

このように角部屋にはいくつかのメリットがあるため、同じ階の中間部屋と比較すると、価値はやや高くなります。

中古マンションにおける鑑定評価上の位置別効用比は、角部屋で+3%程度です。

例えば、中間部屋が3,000万円で売却できるマンションであれば、プラス90万円のアップというイメージとなります。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
角部屋はいいことだらけじゃーん
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
次にマンションは絶対に角部屋だな

以上、ここまで角部屋の魅力について触れてきました。

4.内覧時に伝えるべき角部屋のアピールポイント

4-1.最大の魅力は風通しの良さ

角部屋を売却するとき、最大のアピールポイントは「通風の良さ」です。

日本家屋は「夏をもって旨とすべし」という格言があり、これは昔から蒸し暑い日本では、家は夏を涼しく過ごせることを考えて造りなさいという教訓です。

ところが、この教訓から最も離れた設計となっている家は、マンションの中間部屋です。

中間部屋はバルコニーが一方向しかなく、風の抜けが悪いというのが最大の欠点になります。

マンションに住んでいる人であれば、夏場、中間部屋の人が扉を半開きにして風を通している風景を見たこともある人も多いと思います。

4-2.内覧時に風通しを実演する

このような風通しの悪い中間部屋の人から見ると、風の抜ける角部屋はとても魅力的です。

以前、中間部屋に住んでいた人であれば、ほとんどの人が風通しの悪さに不満を抱えています。

購入希望者を内覧する際は、「こっちとこっちの窓を開けると風が抜けますよ」とアピールしてください。実際に実演してあげると効果的です。

もし内覧の時に窓を開けて、運良く購入希望者の目の前でカーテンがフワッとなびいたら最高でしょう。

その他、内覧時の対応については下記記事にも詳しくお伝えしています。

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5.マンション売却の成功の秘訣は「信頼」できる不動産会社探し

不動産を売却うえで大事なことは、いかにして「信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

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すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

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初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
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  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
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※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
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提携不動産会社が少なめ
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※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

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https://www.home4u.jp/

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提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

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6.まとめ

以上、角部屋のマンションを高く売却するための効果的なアピールについて見てきました。

角部屋は中間部屋よりも価値があります。

せっかくの角部屋ですので、ネット情報に惑わされずに、きちんと価値を伝えて高く売却しましょう。

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