土地実勢価格とは?公的評価額(路線価・固定資産税評価額など)との違いと調べ方

土地実勢価格とは、土地の時価のこと

つまり今売りに出しときに売れる価格のことです。

これから土地を売却したい人の中には、土地実勢価格について知りたいと思っている人もいらっしゃるのではないでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 土地実勢価格って、そもそも何のことなの?
  • 土地実勢価格と公的評価額って、どう違うの?
  • 土地実勢価格は、どうすれば調べられるの?

そこでこの記事では、「土地実勢価格」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、土地実勢価格とは何かということや、公的評価額との関係、査定価格との違いについて知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.土地実勢価格とは

土地実勢価格とは、土地の時価のこと

時価という表現が一般的。土地の価格は、景気変動によって変化します。

国内景気が上向きのときは土地価格が上がり、国内景気が下向きのときは土地価格が下がります。

土地実勢価格は、国内景気を反映しており、常に変化しているものです。

景気が良いとインフレ基調となり物価が上がり、景気が悪いとデフレ基調となり物価が下がります。

土地実勢価格は代表的な物価の一つなので、インフレ時には上がり、デフレ時には下がります。

土地と似たようなものに株価があります。株価も時間とともに価格が変化するため、時価という概念が存在します。

株価は日経平均株価を見ても分かるように、毎日刻々と変化していきます。

一方で、土地については価格が緩やかに変化していくことが特徴です。

日々変化する株価とは異なり、1年程度の長いスパンでゆっくり変動していきます。

以上、ここまで土地実勢価格とは、ということについて見てきました。

では、土地実勢価格と公的評価額にはどのような関係があるのでしょうか。

2.土地実勢価格と公的評価額の関係

土地価格を表すものに、地価公示や都道府県地価調査、相続税路線価、固定資産税評価額といった公的評価額があります。

公的評価額も、一応、土地実勢価格と連動しています。

地価公示とは、都市計画法に定める都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれる区域における標準地について、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、国が公示する価格

それぞれの価格の主な違いを表にして整理してみました。

 地価公示都道府県地価相続税路線価
公表団体国土交通省各都道府県国税庁
公表時期3月中旬9月中旬7月初句
評価時期1月1日時点7月1日時点1月1日時点
評価方法1ヵ所につき2人以上の不動産鑑定士がそれぞれ鑑定評価し、結果を国土交通省の土地鑑定委員会が審査し、決定1カ所につき1人以上の不動産鑑定士が鑑定地価公示価格、売買実例価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額及び精通者意見価格等から算出
評価箇所全国約2,6000ヵ所の標準値全国約2,1000ヵ所以上の基準値約41万地点

地価公示や都道府県地価調査との違い

地価公示は、毎年1月1日を価格時点とし、国土交通省が土地価格を公表しています。地価公示の標準地は全国で約26,000ヵ所存在します。

地価公示と類似のものに、都道府県地価調査があります。都道府県地価調査は、毎年7月1日を価格時点とし、都道府県が土地価格を公表しているものです。

都道府県地価調査の基準値は全国で約21,000ヵ所存在します。

地価公示と都道府県地価調査は、半年だけ価格時点がズレていますが、基本的には同じ価格水準です。

相続税路線価や固定資産税評価額との違い

地価公示をもとに価格が決まっているものに、相続税路線価と固定資産税評価額があります。

相続税路線価とは、土地の相続税評価額を計算するために国税庁が決定している土地価格

相続税路線価は、地価公示価格の80%を目安として評価されています。

地価公示は、標準地のポイントの価格ですが、相続税路線価は道路上に付されている面的に指定されている価格です。

地価公示の標準地の前面道路の路線価は、地価公示価格の80%で設定されています。

その他、地価公示の標準値がない道路に関しては、標準地がある道路とのバランスを見ながら価格が決定されています。

相続税路線価については、毎年1月1日が価格時点であり、毎年、評価が行われています。

固定資産評価額との違い

固定資産税評価額とは、固定資産税や不動産取得税、登録免許税といった税金を計算するために用いる価格です。

固定資産税評価額は、地価公示の70%を目安として評価されています。

固定資産税も価格時点は1月1日ですが、評価は3年に1度しか行われていないのが特徴です。

地価公示と都道府県調査は建前上は時価

地価公示と都道府県地価調査は、一応、建前上、時価ということにあっています。

しかしながら、地価公示は相続税路線価や固定資産税評価額に影響するため、大きく変動させることができないという事情があります。

極端に下げてしまうと税収が減り、極端に上げると納税者から不満が出るため、当たり障りのない範囲で変動させているというのが実態です。

そのため、地価公示や都道府県地価調査は土地実勢価格とはかけ離れてしまっています。

都市部は土地実勢価格の方が地価公示よりも高い

特に、都市部においては、土地実勢価格の方が、常に地価公示よりも1~2割は高いです。

都市部の地価上昇時には、土地実勢価格が地価公示の1.5~2倍くらいになっていることもあります。

一方で、田舎の土地の場合、地価公示よりも土地実勢価格の方が安いことがあります。

固定資産税は市区町村税の重要な財源であるため、田舎ほど地価公示価格を下げられないといった事情もあります。

地価公示や都道府県地価調査は、土地実勢価格に近い価格ではありますが、あくまでも参考程度に留めておいた方が良いでしょう。

公示地価や固定資産税評価額、路線価については下記記事で詳しく解説しています。

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以上、ここまで土地実勢価格と公的評価額の関係について見てきました。

では、土地実勢価格はどのように調べれば良いのでしょうか。

3.土地実勢価格の調べ方

土地実勢価格は、国土交通省の「土地総合情報システム」にて実際の取引事例を無料で見ることができます。

土地総合情報システム

土地総合情報システム

実際の取引価格ですので、「ちょっと前の土地実勢価格」ということになります。

土地総合情報システムでは、不動産取引価格情報検索という機能があります。

不動産取引価格情報検索

不動産取引価格情報検索

種類で「土地」を選択肢、地域または最寄り駅を選ぶとそのエリアでの取引事例が出てきます。

不動産取引価格情報検索の結果

不動産取引価格情報検索の結果

不動産取引価格情報では、土地の㎡単価が表示されます。

土地総合情報システムを使えば、地域の土地相場をなんとなく把握することが可能です。

以上、ここまで土地実勢価格の調べ方について見てきました。

では、土地実勢価格はどのようにして決まるのでしょうか。

4.土地の広さと土地実勢価格の関係

土地実勢価格は広さによって相場よりも高くなる場合と低くなる場合があります。

相場より土地実勢価格が高くなる場合

土地が広く、マンション用地に適していると、その土地の価格は相場よりも高くなります。

マンション用地は、大規模で、駅に近く、高い容積率が指定されているような土地が理想的です。

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合

容積率は高ければ高いほど、高層の建物を建築することが可能です。

容積率は、行政が用途地域と呼ばれるエリアを定めて指定

用途地域とは、住居、商業、工業等の用途を適正に配分して、住居の環境を保護し、商工業の利便を増進するために定められた13種類の地域の総称

13種類の用途地域は以下の通りです。

  1. 第一種低層住居専用地域
  2. 第二種低層住居専用地域
  3. 田園住居地域
  4. 第一種中高層住居専用地域
  5. 第二種中高層住居専用地域
  6. 第一種住居地域
  7. 第二種住居地域
  8. 準住居地域
  9. 近隣商業地域
  10. 商業地域
  11. 準工業地域
  12. 工業地域
  13. 工業専用地域

上記の地域の中で、(13)工業専用地域は住宅を建てることができないので、マンション用地として除外されます。

また、(1)第一種低層住居専用地域と(2)第二種低層住居専用地域、(3)田園住居地域の3つの地域も指定される容積率が低いので、マンション用地にはなりません。

その他の地域では容積率が200%以上に指定されることがあります。

200%以上指定され、土地も広く、面積も大きいような土地であればマンション用地としての可能性は出てきます。

マンションは条件が良い土地でないと、なかなか売れないため、マンション適地は滅多に市場に出てこないです。

そのため、たまにマンション適地が売りに出されると、マンションディベロッパーによって土地の争奪戦が行われます。

土地の争奪戦が始まると、一番高い価格を提示したディベロッパーでないと購入できないため、必然的に土地価格は非常に高騰します。

マンション適地は希少性があり、かつ、争奪戦も激しいので価格が相場よりも高くなるのです。

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相場より土地実勢価格が低くなる場合

一方で、同じ広い土地でも戸建分譲用地になるような土地は、相場よりも土地価格が低くなります。

戸建分譲用地の土地は、(1)第一種低層住居専用地域と(2)第二種低層住居専用地域、(3)田園住居地域において、広い土地が対象となります。

また、(6)第一種住居地域や(7)第二種住居地域、(8)準住居地域といった土地であっても駅から離れており、マンション需要のない土地であれば、戸建分譲用地となります。

建物は、建築基準法によって幅員4m以上の道路に間口が2m以上接していないと建てることができないというルールがあります。

広い土地を区画割し、建物が建つ土地とするには、敷地内に道路を作る必要があります。

戸建分譲用地は、道路の部分が価値のない土地として生じてしまうため、その分、価格が安くなるのです。

容積率や用途地域については下記記事で詳しく解説しています。

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以上、ここまで土地の広さと土地実勢価格について見てきました。

では、査定価格と土地実勢価格にはどのような関係があるのでしょうか。

5.査定価格と土地実勢価格との関係

土地を売却する前は、不動産会社に査定を依頼します。

査定価格は、3ヶ月以内に売れると予想される価格ですので、基本的には時価です。

ただし、査定価格は不動産会社にとっては営業的な意味合いも含みます。

査定価格は高めに出した方が仲介の仕事が取りやすいため、査定価格は土地実勢価格よりも高くなる傾向にあります。

実際に土地を売りに出すと、7割くらいの人が最終的に値引きをして売却します。

値引きをした後に決まった成約価格が時価ですので、査定価格は土地実勢価格よりもやや高いということになります。

査定価格は売却を保証する価格ではないので、高めの可能性があるということを知っておきましょう。

適正な査定価格を見極めるために複数社に査定依頼をする

低い査定額、高い査定額を見極めるには、複数社に査定依頼をしましょう。

複数の業者が査定

複数の業者が査定

複数社に査定依頼をすることで不動産会社が出してきた査定額が低いのか高いのかの判断ができるようになります。

つまり複数社に査定依頼することで「適正な査定額を把握できる」ということ。

そして複数社の査定依頼に便利なサービスが不動産一括査定です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
知名度がある大手に依頼すれば問題ないですか?
売却を成功させるなら大手・中堅・中小を幅広く依頼した方がいいぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく説明しています。

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まとめ

土地実勢価格とは何かということや公的評価額との関係、査定価格との違いについて見てきました。

土地実勢価格とは、土地の時価。都市部においては、地価公示よりも1~2割程度高いです。

土地を売却する際は、査定を依頼する前に土地総合情報システムで土地実勢価格を調べておいた方が納得感は生じます。

簡単に調べられますので、サクッと調べてから査定を依頼することをオススメします。

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