市街化調整区域の家や土地を売るための2つのポイントと適切な流れ

売れにくい市街化調整区域の家や土地を売るための方法と注意点

売るのに難しい不動産の一つに市街化調整区域の不動産があります。

ただし、市街化調整区域といっても、全ての不動産が売却しにくいわけではありません。

市街化調整区域の中には、売却しにくい物件や普通に売却できる物件もあり、自分の不動産がどちらに該当するのか知ることが第一歩となります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 市街化調整区域って、そもそも何なの?
  • 市街化調整区域の物件は何で売りにくいの?
  • うちの市街化調整区域の物件は売れるの?売れないの?

そこでこの記事では、「市街化調整区域の物件を売る」ことにフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、市街化調整区域の物件を売る方法について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域のこと

市街化とは街づくりのことですが、具体的には建物を建てることを指しています。

市街化調整区域は都市部に隣接したところに指定され、イメージとしては都市農村です。

全国の政令指定都市の中にも、市街化調整区域は多く存在。

極端な田舎というわけではなく、放っておくと一気に市街化がされ、農地が減少する恐れのある地域が市街化調整区域に指定されています。

市街化調整区域は建物を建てることができない

市街化調整区域の土地は、原則として建物を建てることができません。

建物を建てるには、「開発許可」と呼ばれる許可が必要。

ここでいう開発とは、建物が建っていない「雑種地」を建物が建つ「宅地」に形質変更すること。

形質変更とは土地の性質を変更すること

市街化調整区域では、土地の面積に関わらず形質変更にはすべて開発許可が必要となるため、建物が建てられないことになっています。

建物を建てさせないことで、農地を守るのが目的です。

開発許可については下記記事でさらに詳しく解説しています。

開発行為とは?市街化調整区域や市街化区域での影響を徹底解説
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以上、ここまで市街化調整区域について見てきました。

市街化調整区域は建物を建てることができないことは説明した通り。

用途が限られるため、売れにくいことになります。

2.市街化調整区域の家や土地を売る2つのポイント

市街化調整区域には、「売りやすいと土地」「売りやすい人」の2つポイントがあります。

市街化調整区域でも売りやすい2つのポイント

市街化調整区域でも売りやすい2つのポイント

市街化調整区域の土地でも、開発許可の要件を満たしている土地であれば、市街化調整区域でも開発許可を受けることができ、建物の建築が可能。

例えば、更地であっても以下のような条件の土地であれば、開発許可が受けられる可能性があります。

開発許可が受けられる可能性が高い市街化調整区域

市街化区域に隣接・近接し、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成している地域であって、おおむね50以上の建築物が連続する地域

また、市街化調整区域の土地の中には、既に建物が建っている土地(建付地))があります。

建付地は、同一用途、同一規模であれば例外的に再建築が可能です。

そのため、

  • 「開発許可が受けられる可能性がある土地」
  • 「現在建物が建っている土地」

の2つは「建物が建てられる可能性のある土地」であり、通常の更地よりも売りやすくなります。

建物が建てられる可能性のある市街化調整区域の土地

  • 開発許可が受けられる可能性がある土地
  • 現在建物が建っている土地

売れにくいのは「開発許可が下りない」「建物が建っていない」市街化調整区域

問題なのは「開発許可も受けられず、現在建物も建っていない更地」。

このような建築不能な土地は、利用用途が駐車場や資材置場程度に限定されることから著しく価値が下がります。

一方で、例外的に農業従事者が自宅や畜舎、サイロ、温室、農機具収容施設等を建てる場合は開発許可が不要。

つまり、市街化調整区域には、農業従事者のように「建物が建てられる人」がおり、このような人たちは「売りやすい人」ということ。

このような「建物が建てられる人」にとっては、「開発許可も受けられず、現在建物も建っていない更地」であっても、建物が建てられるため、価値のある土地となります。

少しややこしいですが、市街化調整区域には、「建物が建てられる可能性のある土地」と「建物が建てられる人」の2つがあることがポイントです。

市街化調整区域で問題なく売れる2ポイント

  • 売りやすい土地:開発許可が受けられる可能性がある、または現在建物が建っている土地
  • 売りやすい人:農業従事者のような開発許可不要で建物を建てられる人

言い換えると建物が建てられる可能性が低い場合には、「売りやすい人」をターゲットとして土地を売却することで、土地は高く売れるようになります。

3.市街化調整区域の家や土地をスムーズに売る流れ

この章では市街化調整区域の物件を売る手順について解説します。

市街化調整区域を売る流れ

市街化調整区域を売る流れ

ステップ1.査定を依頼して行政調査してもらう

市街化調整区域の物件を売却するには、まず査定を依頼して行政調査してもらうことが重要。

市街化調整区域の物件を査定依頼すると、不動産会社はしっかりと役所にヒアリングを行い行政調査を行います。

そのため、所有者に専門的な知識がなくても、査定を依頼すれば建物が建つ可能性等を知ることができ、売却予想価格も分かります。

市街化調整区域で建物が建つかどうかについては、素人では簡単に分かりませんので、まずは査定を依頼して実態を把握するのが第一歩。

ただし、市街化調整区域の物件は、不慣れな不動産会社も多いので、査定は必ず複数の不動産会社に依頼するようにしてください。

市街化調整区域に強い不動産会社が見つかる一括査定サイト

市街化調整区域に強い不動産会社を探すには、一括査定サイトが便利。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

中でも「 HOME4U 」「 HOME’S売却査定 」を使えば、市街化調整区域などもしっかり売れるように要望を出すことができます。

HOME4UはNTTグループが運営、ホームズは賃貸で有名で安心して利用できます。

それぞれのサイトには、要望欄がありますので、「市街化調整区域を売れる提案をください。」と書けばOK。

HOME4Uの要望

HOME4Uの要望

HOME'Sの要望

HOME'Sの要望

ただし、市街化調整区域の土地では、不動産一括査定を使っても1社しか出てこない可能性も高いです。

下記、栃木県の市街化調整区域で申し込んだところ、「 HOME4U 」「 HOME’S売却査定 」も1社しか出てきませんでした。

HOME4Uで1社見つかる

HOME4Uで1社見つかる

HOME'Sで1社見つかる

HOME'Sで1社見つかる

1社だけだと売却活動も苦戦します。

市街化調整区域は不慣れな会社も多いので、HOME4U 」「 HOME’S売却査定 」を併用してなるべく多くの不動産会社に査定依頼をすることをオススメします。

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?利用者のリアル評判とデメリット

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査定を依頼したら、その価格の根拠を各社にしっかり聞くようにします。

説明を聞けば市街化調整区域に詳しい不動産会社かどうか分かります。

必ず建物が建つ土地かどうかを確認することがポイント。

不動産会社は都市部の大手不動産会社が良いとは限りません。

都市部の大手不動産会社は市街化調整区域の物件に不慣れなため、知識がないことが良くあります。

査定には、必ず地元の近くの不動産会社も加えるようにしてください。

市街化調整区域の物件は、扱いに慣れている不動産会社に頼むのが一番売却しやすいです。

ステップ2.買主(ターゲット)を絞り込む

市街化調整区域の売却では、行政調査の結果を受けて、買主を絞り込むことが重要。

買主は建物が建てられるかどうかで、以下のように区分けされます。

建物が建てられる場合

  • 戸建て分譲業者
  • 今の建物をそのまま利用する人

建物が建てられない場合

  • 農家
  • 農産物加工業者
  • 隣地所有者
  • 近隣で事業を展開している事業者

開発許可が取れて、建物が建てられる場合「戸建て分譲業者」や「今の建物をそのまま利用する人」をターゲットとするのが適切。

開発許可が受けられる土地であれば、市街化調整区域で開発実績のあるディベロッパーが購入してくれる可能性があります。

また、建物が建っている場合、今の建物をそのまま使う人が購入する可能性が高いです。

一方で、建物が建てられない場合は、ターゲットを売りやすい人を絞り打診して見ることが必要。

まず、農家であれば開発許可なしで自宅を建てることができます。

農産物加工業者であれば、畜舎やサイロ、農機具収納施設等の建物なら建築が可能。

隣地所有者も購入可能性の高いターゲットになります。

個人だけでなく、近隣で事業を展開している事業者も購入の可能性は高いです。

駐車場用地や資材置場としての購入ニーズもありますので、打診して見る必要はあります。

ステップ3.買取も打診して見る

市街化調整区域は、通常の売却が困難なので、買取業者への買取も打診してみてください。

買取とは転売のために下取りすることを目的とした不動産会社に対しての売却のこと

買取は、一般的に転売しやすい市場性のある物件でないと難しいですが、買取の可能性も確認して見ることは必要。

買取は、価格が仲介による売却価格の80%程度となってしまいます。

ただし、市街化調整区域の物件価格はそもそも安いため、買取も必ずしも悪いとは言い切れません。

市街化調整区域の物件の売却は、相当な時間がかかるため、買取でパッと売却できた方が、むしろメリットがあります。

買取で買い取ってくれる不動産会社がいればむしろラッキー。

買取の可能性がないかどうかも必ず確認するようにしてください。

前述したHOME4U 」「 HOME’S売却査定 」は買取も実施している不動産会社も多数参加しているため、なるべく多くの不動産会社に聞いてみましょう。

買取は、可能性は低いですがやれることはやるようにしましょう。

買取については下記記事でさらに詳しく解説しています。

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ステップ4.適切な不動産会社と媒介契約を締結する

市街化調整区域の物件を売却するのであれば、適切な不動産会社と媒介契約を締結することが重要。

一番適切なのは「地元の不動産会社に専任媒介で契約する」ことです。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の種類

媒介契約の種類

媒介契約の種類の主な特徴をまとめると以下の通り。

特徴一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者への依頼重ねて依頼ができる重ねての依頼ができない重ねての依頼ができない
自己発見取引
(自分で買主を見つけること)
認められる認められる認められない
制約に向けての不動産会社の義務努力義務積極的努力義務積極的努力義務
不動産会社の業務処理状況の報告義務特になし2週間に1回以上の報告1週間に1回以上の報告
レインズへの登録特になし契約締結日の翌日から7日以内に登録契約締結日の翌日から5日以内に登録
有効期間法的な規定なし3ヶ月3ヶ月

  • 一般媒介契約とは、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができる媒介契約
  • 専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、自己発見取引をできるかどうか。

自己発見取引とは、売主が自分で買主を探してくること

一般媒介契約は、不動産会社同士に競争が発生してしまうため、不動産会社にとって不利な契約です。

理由としては、不動産会社が得ることのできる仲介手数料は成功報酬。売却を決めた1社しか仲介手数料を得られないだからです。

市街化調整区域は「専任媒介契約」にする

市街化調整区域の物件は、ただでさえ売却が難しいのに、一般媒介となってしまうと不動産会社は仲介手数料を得られない可能性が出てきます。

そのため、市街化調整区域の物件で一般媒介を選択してしまうと、不動産会社がやる気を出してくれなくなります。

また、市街化調整区域では、売主自身も自分で買主を見つける努力が必要です。

自己発見取引ができる余地はあった方が良いので「専任媒介契約」が適切となります。

専属専任媒介契約にすると、自己発見取引ができなくなりますので適切ではありません。

媒介契約については下記記事でさらに詳しく解説しています。

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不動産会社は地元の不動産会社にする

不動産会社は地元の不動産会社を優先的に選ぶのがポイント。

市街化調整区域は、同じ市内の市街化区域内に多くの不動産会社がありますので、近接する市街化区域から不動産会社を選ぶことができます。

遠方の大手不動産会社は、やる気を出さないことが多いので依頼しても完全に時間の無駄になることが多いです。

地元の不動産会社は、市街化調整区域内でミニ戸建開発を行うような小さな工務店を知っている可能性があります。

開発許可が得られるような土地であれば、そのような工務店に打診してもらえるとすぐに売却することが可能。

建物が建てられない土地であっても、地元の不動産会社は購入可能性のある人に直接打診も行ってくれます。

このような直接打診のことを「ローラー作戦」と呼びます。

ローラー作戦は、遠方の不動産会社はまずやってくれません。

地元の不動産会社の中にはローラー作戦もやってくれる会社がありますので、地元の不動産会社を優先して選ぶことをオススメします。

ステップ5.適切な価格設定を行う

市街化調整区域の物件の売却は、適切な価格設定を行うことがとても重要。

建物が再建築できる土地であれば相応の価格がありますし、何も建築できない土地であればかなり低い価格になります。

その土地の状況によって価値が決まるため、市街化調整区域の土地は隣の土地がいくらという情報はほとんど関係ありません。

例えば、再建築可能な土地であれば、再建築可能な宅地同士の単価を比較して価格設定を行う必要があります。

再建築不能な土地であれば、雑種地同視の単価を比較して価格設定を行うということです。

市街化調整区域の土地価格設定は、行政調査が甘いと大きく間違える可能性があります。

HOME4U 」「 HOME’S売却査定 」を併用して、複数の不動産会社に査定を取り、最も信頼できそうな不動産会社の意見を聞いた上で適切な価格を設定するようにしてください。

ステップ6.自己発見取引にもチャレンジする

市街化調整区域の土地売却では、売主自身も積極的に買主を探す自己発見取引にもチャレンジすることが望ましい対応。

地元の人であれば、隣地の人や近所の人等、買ってくれそうな人が検討つくと思います。

思い当たる節があれば、ぜひ声をかけてみてください。

不動産会社は農家の人までローラーすることは少ないと思われますので、知人に農家の人がいれば打診して見るのも良いです。

また、近くに大きな工場や作業所等がある場合は、駐車場ニーズも可能性としてありますので、打診してみることもオススメします。

可能性は捨てず、あらゆるネットワークを駆使して自らも買主を見つける努力をしましょう。

HOME4U土地活用を使うと見つかる可能性あり

NTTグループが運営する「 HOME4U土地活用 」を使うと、厳選された不動産会社のみから計画プランをもらえます。

もちろん駐車場も用意されております。

HOME4U土地活用の駐車場選択

HOME4U土地活用の駐車場選択

駐車場などの土地活用を考える人に良く利用されるサービス。

もしかすると、既に駐車場を考えている人を捕まえている可能性があります。

一度使って打診してみるのも手です。

4.どうしても売れない場合に試してほしい4つの対処法

説明してきたように市街化調整区域は売れにくいのは間違いありません。

色々トライしてみても売れない場合は、下記4つの方法を試してみてください。

  1. 空き家バンクを利用する
  2. 自治体に売却する
  3. 自治体に寄付する
  4. 相続放棄をする

方法1.空き家バンクを利用する

田舎の土地を売るには、空き家バンクの利用するのも一つです。

空き家バンクとは、居住者のいない空き家を活用し、地域振興などにつなげるために市町村等の自治体が空き家を紹介する制度

空き家バンクは全ての自治体であるわけではありません。

空き家バンクは、簡単に言うとSUUMOやアットホーム等のような不動産ポータルサイトの自治体版です。

ただし、SUUMOやアットホーム等のような不動産ポータルサイトは「すぐ貸せる・すぐ売れる」という物件しか載せることができませんが、空き家バンクは「将来、売却したい」という未来の物件も載せることができるのが特徴です。

売却のチャンスを広げることができるので、自治体に空き家バンクがある場合には、ぜひ活用するようにしてください。

空き家バンクは、ホームズから探すことができます。

方法2.自治体に売却する

土地は行政側のニーズに合致すれば、「公有地の拡大の推進に関する法律(以下、「公有地拡大推進法」と略)」によって自治体への売却も可能です。

公有地拡大推進法とは、公共用地にする土地を買い取る機会を市区町村などの自治体に与える法律

街をより良く発展させ、計画的に整備していくためには、道路・公園などの公共用地の確保が必要となりますが、公有地拡大推進法は、これらの公共用地の確保をスムーズに進めるためにできた法律となります。

公有地拡大推進法による土地売却のフローは以下のようになっています。

公有地拡大推進法による土地売却の流れ

公有地拡大推進法による土地売却の流れ

市区町村には、公園課や緑地課、道路課、土木課、下水道課、教育委員会等、土地を必要としている部署があります。

これらの関連部署が必要とする土地が、買取を申し出た土地と合致する場合には、売却が成立することになります。

ニーズが合致しない限り買わないというのは、通常の土地売買と同じです。

土地購入ニーズは、基本的に国よりも地方自治体の方があります。

国に売る自治体に売る方が可能性は高いので、まずは自治体への売却を中心に考えましょう。

方法3.自治体に寄付する

売れない土地は、自治体に寄付する方法もあります。

ただし、寄付であっても自治体は必要な土地以外は受け付けないので、自治体に売却できないような土地は、基本的に寄付もできません。

しかしながら、寄付の場合は行政の支出が不要となるため、売却よりは土地を手放せる可能性は高まります。

自治体に寄付す場合、特にルールはありませんが、一般的な寄付の流れとしては以下のようなものがあります。

  1. 担当の窓口への相談
  2. 自治体による調査の実施
  3. 必要と判断された土地であれば手続きを進める
  4. 寄付の完了

例えば、秋田県(秋田県の方、本当に申し訳ございません)では財産の寄附を申し込むための書類も用意してあります。

寄付は各自治体によってスタンスが異なりますが、県または市区町村に直接問い合わせて寄付の可能性を確認するようにしてください。

国や自治体に売る・寄付については下記記事でさらに詳しく解説しています。

土地は自治体や国に売ったり寄付したりできるって本当なの?
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世間話をしていると 「うちのおじいちゃんの土地が新幹線が通るエリアになって国が買い取ってくれた」 「地下鉄ができるから市 ...

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方法4.相続放棄をする

相続放棄とはプラスの財産もマイナスの財産も相続しないで、相続の権利を全て放棄すること

相続放棄をすると、その人は最初から相続人でなかったものとみなされます。

残念ながら「不要な土地だけ」を放棄することはできませんが、相続放棄をすれば土地を手放すことは可能。

相続放棄には、「相続の開始を知った日から3ヶ月以内」という期限があります。

相続放棄は、資産のうち大半が不要な土地である場合や、資産よりも借金の方が多い場合に有効です。

5.まとめ

市街化調整区域の不動産を売ることについて解説してきました。

市街化調整区域は、原則として建物を建てることができません。

開発許可の可能性により、土地の価格が大きく異なります。

市街化調整区域の物件売却に慣れている地元の不動産会社に依頼するのがベスト。

まずはHOME4U 」「 HOME’S売却査定 」を併用利用して市街化調整区域の物件を扱ってくれる不動産会社を探すことから始めるようにしてください。

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