売れにくい市街化調整区域の物件を売るための方法と注意点

更新日:

売るのに難しい不動産の一つに市街化調整区域の不動産があります。

ただし、市街化調整区域といっても、全ての不動産が売却しにくいわけではありません。

市街化調整区域の中には、売却しにくい物件や普通に売却できる物件もあり、自分の不動産がどちらに該当するのか知ることが第一歩となります。

市街化調整区域について知りたいと思っている人の中には、

  • 市街化調整区域って、そもそも何なの?
  • 市街化調整区域の物件は何で売りにくいの?
  • うちの市街化調整区域の物件は売れるの?売れないの?

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「市街化調整区域の物件を売る」ことにフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、市街化調整区域の物件を売る方法について知ることができます。

1.市街化調整区域とは

  • 市街化調整区域とは、「市街化を抑制すべき区域」のこと
  • 市街化区域とは、「①すでに市街化を形成している区域、または②おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のことを指します。

ここで、市街化とは「街づくり」という意味です。

市街化調整区域の反対概念として、市街化区域があります。

つまり、市街化調整区域とは「街づくりは控えてくださいね」というエリアであるのに対し、市街化区域とは「どんどん街づくりをしてください」というエリアになります。

街づくりには、人が住みやすく、働きやすいようにするために、住宅や工場、店舗、事務所等の建物をどんどん建てる必要があります。

よって、市街化区域は建物を建てることができます。

一方で、街づくりをさせないために、住宅や工場、店舗、事務所等の建物を建てることを規制する必要があります。

市街化調整区域は、原則建物を建てられない

よって、市街化調整区域は、原則、建物を建てられません。

市街化調整区域の存在理由は、農地を守るためにあります。

日本が高度成長の時代、都市部に近い農地では、放っておくとどんどん宅地開発が進み、農地がなくなる可能性がありました。

そこで、都市部に近い農村地帯では、開発を抑制する必要があったため、街を市街化区域と市街化調整区域に線を引いて分けました。

市街化調整区域は開発の恐れのあった都市部の近い農村地帯に多く指定されており、全国の政令指定都市の中にも多く存在しています。


以上、ここまで市街化調整区域について見てきました。

では、市街化調整区域にはどのような制限があるのでしょうか。

そこで次に、市街化調整区域の規制と開発許可について解説いたします。

2.市街化調整区域の規制と開発許可

市街化調整区域は街づくりを抑制するための地域であることから、建物を建てることが厳しく規制されています。

市街化調整区域内で建物を建てるには、「開発許可」と呼ばれる許可が必要です。

一方で、市街化区域で建物を建てる場合は、特に行政の許可は必要とせず、簡単に建物を建てられます。

市街化調整区域の土地は、建物を建てるのにわざわざ許可を必要とするため、市街化区域の土地と比べると、著しく使い勝手が悪くなり、必然的に価値が低くなります。

建物を建てるということは、農地や雑種地を宅地に変えることを指します。

農地や雑種地を宅地に変えることを「土地の形質変更」と呼びますが、市街化調整区域ではどのような面積の土地でも形質変更のための開発許可が必要なのです。

開発許可は簡単に取れるものではなく、要件を満たさないと問答無用で許可が下りません。

一般の人が市街化調整区域内の更地を購入しても、建物を建てることができないため、ほぼ無価値な土地となります。

市街化調整区域内の更地は、資材置場程度しか利用価値がないため、著しく売却しにくいといえます。

開発許可については下記記事でさらに詳しく解説しています。

700view
開発行為とは?市街化調整区域や市街化区域での影響を徹底解説

開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更のこと この定義、読ん ...

以上、ここまで市街化調整区域の規制と開発許可について見てきました。

では、市街化調整区域ではどのような物件が売却しにくいのでしょうか。

そこで次に、市街化調整区域で売却しにくい物件について解説いたします。

3.市街化調整区域で売却しにくい3つの物件

市街化調整区域では、開発許可を必要とする物件は、売却しにくい物件となります。

具体的には以下のような物件が売却しにくい土地になります。

  • 開発許可を受けられる見込みのない土地
  • 農地
  • 違法で建てられた建物とその土地

1つ目:開発許可を受けられる見込みのない土地

開発許可を受けるには、敷地内に雨水や下水を排水するために、前面道路に下水が整備されている必要があります。

また場合によっては、周囲に概ね50戸以上の建築物が連坦している等の条件も必要です。

このような条件を満たしていない土地は、開発許可を受けられる見込みがありません。

開発許可を受けられる見込みのない土地は、市場性が低く売却しにくくなります。

2つ目:農地

農地も開発許可を要するため、売却しにくいです。

そもそも、売買に農地法の許可も必要であり、相当に売却しにくい物件となります。

農地の売却を考えているのであれば、下記記事を参照ください。

200view
農地査定をするなら知っておきたい法律の制限と価格目線

取り扱いの難しい不動産の一つに農地があります。 農地は国民の食生活を守るための大切な土地であるため、やたらと売却すること ...

4,300view
農地の売買で知っておきたい農地法等や仲介手数料・税金を解説

相続で引き継いだ畑や、実家の田んぼ等、不要となっている農地の処分で困っている人もいると思います。 現在は、農業をやる人が ...

3つ目:違法で建てられた建物とその土地も売却

市街化調整区域では、違法で建てられた建物も多く存在します。

違法で建てられた建物は、再建築しようとした際、開発許可が得られないため、価値がほぼありません。

違法物件は、開発許可を受けられる見込みのない土地と同等であるため、売却しにくくなります。


以上、ここまで市街化調整区域で売却しにくい物件について見てきました。

では、逆に、どのような物件が市街化調整区域でも売却できるのでしょうか。

そこで次に、市街化調整区域でも売却できる物件について解説いたします。

4.市街化調整区域でも売却できる3つの物件

市街化調整区域でも、そもそも開発許可が不要の物件や、合法的に開発許可を受けた物件は市場性があるため、売却できる物件になります。

具体的には以下のような物件が売却しやすい物件となります。

  • 開発許可が不要な建物
    • 農業従事者用の住宅
    • 畜舎・温室・サイロ等の農林漁業用の土地建物
  • 合法的に開発許可を受けた建物
    • 開発許可を得て建てられた倉庫・工場・住宅等の土地建物
    • 第一種低層住居専用地域内の建物
  • 開発許可を受けられる見込みのある土地
    • 市街化区域に隣接した開発許可を受けられる土地

1つ目:開発許可が不要な建物

市街化調整区域は農地を守るエリアであるため、農林漁業用の建物や農業従事者の住宅は、許可が不要です。

買主が農業従事者であれば、そのまま使うことができるため売却することは可能です。

2つ目:合法的に開発許可を受けた建物

開発許可を受けた建物は、同規模同用途の建物を建築することが可能です。

工場や倉庫も、同業者なら購入する可能性があります。

住宅でも開発許可を受けて建てられた住宅は、購入者が将来、同規模の住宅を建て替えることが可能であるため、売却しやすい物件となります。

また、市街化調整区域では、指定された初期の頃、大規模な団地開発が行われていたようなエリアがありました。

このようなエリアでは、市街化調整区域なのに、第一種低層住居専用地域に指定されている地域が存在します。

第一種低層住居専用地域とは戸建て住宅を中心とした用途地域のこと

市街化調整区域でも、第一種低層住居専用地域の物件は購入者が再び、戸建て住宅を建て直すことができるため、普通の住宅として売却できます。

第一種低層住居専用地域については下記記事で詳しく解説しています。

100view
第一種低層住居専用地域は制限が厳しい!建築可能な用途一覧表

土地活用が難しいエリアの一つに第一種低層住居専用地域があります。 第一種低層住居専用地域は一番厳しい用途制限を受けており ...

続きを見る

3つ目:開発許可を受けられる見込みのある土地

具体的には市街化区域に隣接しており、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成しているような土地は、更地でも開発許可を受けられる可能性があります。

開発許可を受けることができる土地であれば、建物を建てることができるため、価値が発生します。

市街化調整区域の物件は、将来に建物が建つかどうかでその価値が決まり、再建築や開発許可の可能性のある土地であれば、売却しやすくなります。


以上、ここまで市街化調整区域でも売却できる物件について見てきました。

では、市街化調整区域にある物件は、どのようにして売れば良いのでしょうか。

そこで次に、市街化調整区域物件を売るなら、一括査定がオススメであることについて解説いたします。

5.市街化調整区域物件を売るなら不動産一括査定がオススメ

市街化調整区域物件を売るなら、不動産一括査定がオススメです。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

不動産会社にとってみると、市街化調整区域の物件は扱いたくない不動産になります。

市街化調整区域は、役所へのヒアリング調査が難しく、十分に調査しても「良く分からない」部分が残ることがあります。

調査が難しく、不明点も残ると、不動産会社としては重要事項説明義務違反で買主から訴えられるリスクもあります。

また、頑張って調査を行ったとしても、売却価格が安いため、得られる仲介手数料も安くなり、割に合いません。

市街化調整区域の物件は、売れるか売れないか以前に、不動産会社が売却に非協力的になっていることが多いです。

たとえ売主が自ら不動産会社に出向き、売却を依頼したとしても、市街化調整区域と知っただけで、真面目に取り扱わない不動産会社もあります。

そこで、市街化調整区域の不動産を売却するには、まずは市街化調整区域の物件でも真面目に扱う不動産会社を探すことが第一歩となります。

市街化調整区域の売却を積極的に行う不動産会社を探すには、不動産一括査定サイトが便利。

複数社に依頼が行えるため、積極的な不動産会社が見つかる可能性が高くなります。

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 売り手専門のソニー不動産が唯一参加の「 おうちダイレクト
    ※東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪の方限定
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。

次に紹介する「 HOME4U 」は大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能。合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

6.まとめ

以上、ここまで、市街化調整区域に立地している物件を売る方法について見てきました。

市街化調整区域の物件は、開発許可の可能性により、価値や売りやすさが大きく異なります。

専門的で難しい案件であるため、オウチーノを利用して市街化調整区域の物件を扱ってくれる不動産会社を探すことから始めるようにしてください。

合わせて読まれている記事

おすすめ記事一覧

47,888view
マンション売却の流れと早く高く売るコツ

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょう ...

39,927view
不動産一括査定サイトのロゴ一覧

不動産一括査定のオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多 ...

3,445view
一戸建て

一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。 でも、一戸建ての売却をする機会は、人生でそう何度もありませんか ...

500view
土地(更地)

この記事では、はじめて土地を売る方でも失敗しないように、土地売却の流れ・あらかじめ知っておきたい注意点について分かりやす ...

-不動産売却

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2019 All Rights Reserved.