売れにくい市街化調整区域の物件を売るための方法と注意点

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売るのに難しい不動産の一つに市街化調整区域の不動産があります。

ただし、市街化調整区域といっても、全ての不動産が売却しにくいわけではありません。

市街化調整区域の中には、売却しにくい物件や普通に売却できる物件もあり、自分の不動産がどちらに該当するのか知ることが第一歩となります。

市街化調整区域について知りたいと思っている人の中には、

  • 市街化調整区域って、そもそも何なの?
  • 市街化調整区域の物件は何で売りにくいの?
  • うちの市街化調整区域の物件は売れるの?売れないの?

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「市街化調整区域の物件を売る」ことにフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、市街化調整区域の物件を売る方法について知ることができます。

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1.市街化調整区域とは

かんたん説明

市街化調整区域とは、「市街化を抑制すべき区域」のこと

市街化区域とは、「①すでに市街化を形成している区域、または②おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のことを指します。

ここで、市街化とは「街づくり」という意味です。

市街化調整区域の反対概念として、市街化区域があります。

つまり、市街化調整区域とは「街づくりは控えてくださいね」というエリアであるのに対し、市街化区域とは「どんどん街づくりをしてください」というエリアになります。

街づくりには、人が住みやすく、働きやすいようにするために、住宅や工場、店舗、事務所等の建物をどんどん建てる必要があります。

よって、市街化区域は建物を建てることができます。

一方で、街づくりをさせないために、住宅や工場、店舗、事務所等の建物を建てることを規制する必要があります。

市街化調整区域は、原則建物を建てられない

よって、市街化調整区域は、原則、建物を建てられません。

市街化調整区域の存在理由は、農地を守るためにあります。

日本が高度成長の時代、都市部に近い農地では、放っておくとどんどん宅地開発が進み、農地がなくなる可能性がありました。

そこで、都市部に近い農村地帯では、開発を抑制する必要があったため、街を市街化区域と市街化調整区域に線を引いて分けました。

市街化調整区域は開発の恐れのあった都市部の近い農村地帯に多く指定されており、全国の政令指定都市の中にも多く存在しています。


以上、ここまで市街化調整区域について見てきました。

では、市街化調整区域にはどのような制限があるのでしょうか。

そこで次に、市街化調整区域の規制と開発許可について解説いたします。

2.市街化調整区域の規制と開発許可

市街化調整区域は街づくりを抑制するための地域であることから、建物を建てることが厳しく規制されています。

市街化調整区域内で建物を建てるには、「開発許可」と呼ばれる許可が必要です。

一方で、市街化区域で建物を建てる場合は、特に行政の許可は必要とせず、簡単に建物を建てられます。

注意ポイント

市街化調整区域の土地は、建物を建てるのにわざわざ許可を必要とするため、市街化区域の土地と比べると、著しく使い勝手が悪くなり、必然的に価値が低くなります。

建物を建てるということは、農地や雑種地を宅地に変えることを指します。

農地や雑種地を宅地に変えることを「土地の形質変更」と呼びますが、市街化調整区域ではどのような面積の土地でも形質変更のための開発許可が必要なのです。

開発許可は簡単に取れるものではなく、要件を満たさないと問答無用で許可が下りません。

一般の人が市街化調整区域内の更地を購入しても、建物を建てることができないため、ほぼ無価値な土地となります。

市街化調整区域内の更地は、資材置場程度しか利用価値がないため、著しく売却しにくいといえます。

開発許可については下記記事でさらに詳しく解説しています。

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以上、ここまで市街化調整区域の規制と開発許可について見てきました。

では、市街化調整区域ではどのような物件が売却しにくいのでしょうか。

そこで次に、市街化調整区域で売却しにくい物件について解説いたします。

3.市街化調整区域で売却しにくい3つの物件

市街化調整区域では、開発許可を必要とする物件は、売却しにくい物件となります。

具体的には以下のような物件が売却しにくい土地になります。

市街化調整区域で売却しにくい物件

  • 開発許可を受けられる見込みのない土地
  • 農地
  • 違法で建てられた建物とその土地

1つ目:開発許可を受けられる見込みのない土地

開発許可を受けるには、敷地内に雨水や下水を排水するために、前面道路に下水が整備されている必要があります。

また場合によっては、周囲に概ね50戸以上の建築物が連坦している等の条件も必要です。

このような条件を満たしていない土地は、開発許可を受けられる見込みがありません。

開発許可を受けられる見込みのない土地は、市場性が低く売却しにくくなります。

2つ目:農地

農地も開発許可を要するため、売却しにくいです。

そもそも、売買に農地法の許可も必要であり、相当に売却しにくい物件となります。

農地の売却を考えているのであれば、下記記事を参照ください。

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3つ目:違法で建てられた建物とその土地も売却

市街化調整区域では、違法で建てられた建物も多く存在します。

違法で建てられた建物は、再建築しようとした際、開発許可が得られないため、価値がほぼありません。

違法物件は、開発許可を受けられる見込みのない土地と同等であるため、売却しにくくなります。


以上、ここまで市街化調整区域で売却しにくい物件について見てきました。

では、逆に、どのような物件が市街化調整区域でも売却できるのでしょうか。

そこで次に、市街化調整区域でも売却できる物件について解説いたします。

4.市街化調整区域でも売却できる3つの物件

市街化調整区域でも、そもそも開発許可が不要の物件や、合法的に開発許可を受けた物件は市場性があるため、売却できる物件になります。

具体的には以下のような物件が売却しやすい物件となります。

市街化調整区域でも売却できる3つの物件

  • 開発許可が不要な建物
    • 農業従事者用の住宅
    • 畜舎・温室・サイロ等の農林漁業用の土地建物
  • 合法的に開発許可を受けた建物
    • 開発許可を得て建てられた倉庫・工場・住宅等の土地建物
    • 第一種低層住居専用地域内の建物
  • 開発許可を受けられる見込みのある土地
    • 市街化区域に隣接した開発許可を受けられる土地

1つ目:開発許可が不要な建物

市街化調整区域は農地を守るエリアであるため、農林漁業用の建物や農業従事者の住宅は、許可が不要です。

買主が農業従事者であれば、そのまま使うことができるため売却することは可能です。

2つ目:合法的に開発許可を受けた建物

開発許可を受けた建物は、同規模同用途の建物を建築することが可能です。

工場や倉庫も、同業者なら購入する可能性があります。

住宅でも開発許可を受けて建てられた住宅は、購入者が将来、同規模の住宅を建て替えることが可能であるため、売却しやすい物件となります。

また、市街化調整区域では、指定された初期の頃、大規模な団地開発が行われていたようなエリアがありました。

このようなエリアでは、市街化調整区域なのに、第一種低層住居専用地域に指定されている地域が存在します。

かんたん説明

第一種低層住居専用地域とは戸建て住宅を中心とした用途地域のこと

市街化調整区域でも、第一種低層住居専用地域の物件は購入者が再び、戸建て住宅を建て直すことができるため、普通の住宅として売却できます。

3つ目:開発許可を受けられる見込みのある土地

具体的には市街化区域に隣接しており、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成しているような土地は、更地でも開発許可を受けられる可能性があります。

開発許可を受けることができる土地であれば、建物を建てることができるため、価値が発生します。

市街化調整区域の物件は、将来に建物が建つかどうかでその価値が決まり、再建築や開発許可の可能性のある土地であれば、売却しやすくなります。


以上、ここまで市街化調整区域でも売却できる物件について見てきました。

では、市街化調整区域にある物件は、どのようにして売れば良いのでしょうか。

そこで次に、市街化調整区域物件を売るなら、一括査定がオススメであることについて解説いたします。

5.市街化調整区域物件を売るなら不動産一括査定がオススメ

市街化調整区域物件を売るなら、不動産一括査定がオススメです。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産会社にとってみると、市街化調整区域の物件は扱いたくない不動産になります。

市街化調整区域は、役所へのヒアリング調査が難しく、十分に調査しても「良く分からない」部分が残ることがあります。

調査が難しく、不明点も残ると、不動産会社としては重要事項説明義務違反で買主から訴えられるリスクもあります。

また、頑張って調査を行ったとしても、売却価格が安いため、得られる仲介手数料も安くなり、割に合いません。

市街化調整区域の物件は、売れるか売れないか以前に、不動産会社が売却に非協力的になっていることが多いです。

たとえ売主が自ら不動産会社に出向き、売却を依頼したとしても、市街化調整区域と知っただけで、真面目に取り扱わない不動産会社もあります。

そこで、市街化調整区域の不動産を売却するには、まずは市街化調整区域の物件でも真面目に扱う不動産会社を探すことが第一歩となります。

市街化調整区域の売却を積極的に行う不動産会社を探すには、不動産一括査定サイトが便利。

複数社に依頼が行えるため、積極的な不動産会社が見つかる可能性が高くなります。

一括査定サイトのオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産
  • NTTグループで安心、不動産一括査定を最初に始めた HOME4U

の4つを特にオススメしています。

さらに不動産売却を成功させるのであれば、不動産一括査定を複数使うという裏技があります。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

筆者も不動産一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)しています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

また、最低でも3~4社に依頼できたほうがベター。

理由は「信頼できる不動産会社を見つけられるため」「複数社から査定額を出してもらうことで、相場観がつかめるため」です。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

今から特にオススメしている4つ「 イエウール 」「 すまいValue 」「 ソニー不動産 」「 HOME4U 」を見ていきます。


イエウール

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,700社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

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提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定のオススメ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U
さらに賢く使う方法としては、不動産一括査定を複数使うのも手
不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,700社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,700社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
リビンマッチ※旧スマイスター 1,400社全国440万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

6.まとめ

以上、ここまで、市街化調整区域に立地している物件を売る方法について見てきました。

市街化調整区域の物件は、開発許可の可能性により、価値や売りやすさが大きく異なります。

専門的で難しい案件であるため、オウチーノを利用して市街化調整区域の物件を扱ってくれる不動産会社を探すことから始めるようにしてください。

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