ハワイの不動産売却で知っておきたい商習慣と税金

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日本人の海外旅行の定番と言えばハワイです。

一説によると、ハワイは日本へ毎年約8cm近づいているとも言われています。

そんなハワイですが、ハワイの不動産は日本人に人気です。

ただし、ハワイの不動産を売却する場合、取引の習慣や税制も異なるため、基礎的なことは理解しておくことが必要です。

ハワイの不動産を売却しようとしている人の中には、

  • ハワイの不動産を売却するにはどのようにしたら良いのだろうか?
  • ハワイの不動産を売却したら税金はどれくらいかかるのだろうか?
  • ハワイも含め、アメリカの不動産取引はどのようになっているのだろうか?

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこで今回の記事では、「ハワイの不動産売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたはアメリカの不動産事情の基礎から、ハワイの人気の不動産、ハワイで不動産を売却したときの税金、アメリカの不動産取引等について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.アメリカの不動産の3つの特徴

特徴1.土地の所有権がない

日本では常識と思っていることでも、海外では通用しないということは良くあります。

特に、不動産は各国で様々なルールがある典型例とも言える存在です。

まず日本では土地と建物は別々の不動産であり、土地と建物のそれぞれに所有権が存在します。

土地の所有者がAであっても、Bが借地して建物を建てれば建物の所有者をBとすることができます。

つまり、日本では土地と建物を別々の不動産として認識することが可能です。

一方で、アメリカでは不動産と言うと建物のことを指します。

土地と一体となった建物のことを不動産だと思っていると表現した方が正しいかもしれません。

元々、アメリカはヨーロッパから移民がやってきて出来上がった国ですが、ヨーロッパの移民からすると、アメリカは土地が余りまくっていたため、土地に対して価値を見出す概念が発達しなかったことが原因と言われています。

そのため、アメリカでは土地に対する単一の所有権という概念はありません

「fee simple absolute in possession」という日本の所有権に近い概念があるのみです。

特徴2.古い建物に価値がある

国土の広いアメリカでは、土地にはあまり価値が見出されません。

それに対し、建物に非常に高い価値が見出されます。

この点も日本とは大きく異なる点です。

日本では木造戸建て住宅を建てると、建物価値が20~25年程度でゼロになってしまいます。

基本的に日本人は建物に価値を見出さないため、古い建物を低く評価しがちです。

日本では建物がすぐに値崩れしてしまうため、所有者が物件を売却しにくい状況になっています。

この点が日本の中古住宅市場が発展しない大きな阻害要因と言われています。

一方で、アメリカの場合、建物は古くても手入れが行き届いているものであれば、価値が高いという特徴を持っています。

アメリカの戸建住宅も日本と同じ木造住宅が多いですが、古い建物でも十分に高い価格で売買が可能です。

そもそもアメリカは建物のことを不動産だと思っているため、建物がきちんと維持されていれば、不動産としての価値があると考えられているのです。

そのため、アメリカでは中古住宅市場が日本よりも遥かに発展しています。

中古住宅でも値崩れしないため、売主が安心して住宅を売却できます。

また購入者側も日本人のように「新築大好き」というわけではありません。

中古物件でも抵抗なく購入してくれます。

特徴3.キャピタルゲインも得やすい

アメリカでは、中古住宅でも価値が下がらないため、不動産の売却によるキャピタルゲインも得やすいという特徴を持っています。

キャピタルゲインとは、不動産を売却することによって得られる売却益のこと

それに対し、不動産を保有することによって得られる運用益はインカムゲインと呼ばれます。

日本では、建物価値が時間とともに下がるため、不動産のキャピタルゲインがどうしても得にくいという難点がります。

日本の場合、土地の価格が十分に上がるような局面でないと、住宅のキャピタルゲインを得るのは難しいです。

一方で、アメリカは建物の価値が築年数とともに下がるわけではないため、アメリカの景気が良くなれば、自然と建物価格が上昇し、キャピタルゲインを得ることができるということになります。

そのため、アメリカの不動産投資は、インカムゲインだけではなく、キャピタルゲインも狙えるという点が特徴になります。


以上、ここまでアメリカの不動産の3つの特徴について見てきました。

では、ハワイではどのような不動産が投資物件として人気なのでしょうか。

そこで次にハワイで人気の不動産についてご紹介します。

2.ハワイで人気の4つの不動産

人気の不動産1.コンドミニアム

リゾート地のハワイでは、コンドミニアムが人気です。

コンドミニアムは、日本で言うところの分譲マンションですが、部屋やキッチンも広く、バスルームも複数あるような超高級マンション

共用スペースにはプライベートプールがあるような物件もあり、ハワイのビーチを見渡せるような超高級リゾートマンションのようなコンドミニアムもあります。

ハワイのコンドミニアムは、自分で住んだり、他人に貸したりするのではなく、リゾート客にホテルとして利用してもらうものが主流です。

人気の不動産2.ホテルコンド

また、元々ホテルだったものを、各部屋を分譲するホテルコンドと呼ばれるタイプのものもあります。

ホテルコンドとは、ホテルの運営会社に部屋の管理を任せることができます。

ホテルコンドは、宿泊施設としても利用できますし、自分の別荘としても利用することが可能です。

人気の不動産3.タイムシェア

コンドミニアムを一週間一口として「所有」できるタイムシェアという形式の不動産も存在します。

一週間一口として「借りる」のではなく「所有」します。

アメリカではこのタイムシェアを不動産として取り扱うことができ、登記することも可能です。

このタイムシェアを売買することも可能であり、投資物件としても人気です。

一週間使える権利が所有権のように売買できるというと、日本では少しイメージしにくいです。

これも日本とアメリカで異なる不動産の概念の一つと言えます。

人気の不動産4.フラクショナルズ

リゾートホテルの一室を4~6人で所有するフラクショナルズと呼ばれる形態もあります。

休暇で利用する時期だけコンドミニアムを所有する形式です。

フラクショナルズは米国内の富裕層に人気の投資商品となっています。

いずれにしても、ハワイではコンドミニアムを中心に、様々な所有形態や利用形態が不動産として扱われています。

コンドミニアムやホテルコンド、タイムシェア、フラクショナルズは全て投資対象として扱われています。

ハワイは日本人も多く居住していますので、情報は得やすい環境にあります。

まずは現地の不動産事情に精通している人を見つけ、適切な情報を得ることから始めましょう。


以上、ここまでハワイで人気の4つの不動産について見てきました。

ハワイは親しみやすいエリアですが、不動産のキャピタルゲインが発生した場合、税金が高いことで有名です。

そこで次に気になるハワイで不動産を売却したときの税金について見ていきます。

3.ハワイで不動産を売却した時の税金

ハワイでの税金

アメリカでは、給与、賃金、報酬、利子、配当、家賃収入、ロイヤルテイは、原則として源泉課税を受けることになっています。

この源泉税は州によって扱いが異なりますが、ハワイ州は州所得税がある州なので源泉徴収が行われます。

源泉所得税には、連邦当局からかかるものとハワイ州からかかるものの2種類があります。

税率に関しては、連邦が15%、ハワイが5%の税率がかかります。

売却益が出た場合は、売却額に対し、20%の源泉税がかかることになります。

ただし、売却損が出た場合は、確定申告により後日還付を受けることが可能です。

その他、アメリカの不動産売買では不動産移転税がかかります。

不動産移転税は、制度上、売主が負担します。

税率は売却額が上がると税率も上がる仕組みです。

一般的な住宅であれば、税率は1%程度です。


以上、ここまでハワイでの税金について見てきました。

では日本人が海外の不動産を売却した場合、国内では税金が課させるのでしょうか。

そこで次に日本での税金について見ていきます。

日本の居住者が海外の不動産を売却した時の税金

日本の居住者は、国外で生じた所得についても、日本で課税されることとなります。

つまり日本の居住者が海外の不動産を売却したことにより得た譲渡益に対しても、国内にある不動産を売却した場合と同様に、課税が行われます。

日本の税制では、不動産を売却した場合、譲渡益が発生した場合、つまりキャピタルゲインが発生した場合には、所得税が発生することになります。

そのため原則的には、海外の不動産を売却した場合、国内と海外の両方の税金を払うことになってしまいます。

ただし、このような国際的な二重課税を回避するため、日米では日米租税条約を締結することで一定額を所得税額から差し引く外国税額控除の制度を設けています。

外国税額控除とは、国際的な二重課税を調整する目的で、外国で納付した外国税額を一定の範囲で税額から控除する制度をいいます。

そのため、租税条約を締結している日米においては、税金については実質的に二重課税になることはありません

ただし、確定申告はアメリカでも日本でも必要となります。

4.国内の売却との違いと注意点

海外での仲介は「エージェント制」が当たり前

ハワイにおいても不動産の仲介を行う不動産会社は存在します。

ただし、日本とは異なり、1社の不動産会社が売主と買主の両方につくということはありません。

日本では、1社の不動産会社だけで売主側と買主側の両方の仲介をすることができます。

これを両手仲介と呼びます。

ただ、売主は「高く売りたい」、買主は「安く買いたい」という希望があるため、売主と買主の利益は相反することが通常です。

そのため、間に1社だけ入る不動産会社は、利益が相反する両者の双方代理をする形となり、どちらの見方にも立てない矛盾する立場となります。

アメリカでは、このような不動産会社が矛盾する立場となる双方代理を禁止しています。

アメリカの取っている不動産会社のスタンスはエージェント制です。

 

エージェントとは代理人という意味です。

アメリカでの不動産売却の場合、売主側にも買主側にも、それぞれ1社ずつエージェントがつくことになります。

売主側のエージェントは、不動産と高く売却することに専念してくれます。

この点は日本の不動産会社よりも信頼できる点です。

ただし、アメリカの不動産売買では仲介手数料は売主が負担します。

仲介手数料は平均6%程度です。

買主側のエージェントは、売主側のエージェントより仲介手数料を折半してもらう形になります。

売主の仲介手数料が思いのほか高いという点が注意点です。

ちなみに、国内でも「 ソニー不動産 」がエージェント制を導入して話題になりました。

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エスクロー制度というのが当たり前

また、アメリカは日本のような信頼できる登記制度がありません

日本の登記制度には、第三者に権利を主張できる「第三者対抗要件」というものを備えていますが、アメリカの権限移転の登録制度には第三者対抗要件が備わっていません。

そのため、そもそも売主が本当の売主なのか分からないという可能性もあり、不動産取引の前にはエスクローと呼ばれる調査を行うことが通常です。

エスクロー制度はアメリカの不完全な登記制度を補うために、自然と生まれてきた民間の補完機能だと思ってくれれば良いです。

日本では、不動産売買の際、国家資格者である司法書士が登記の介在を行い、取引を担保する機能を果たしています。

この日本の司法書士に該当するような役割を果たすのが、民間のエスクロー会社です。

エスクロー会社は売主と買主との間に立ち、権利が確実に買主へ移転する役割を果たします。

アメリカではエスクロー制度を取っているため、買主から支払われた売買代金は、一度エスクロー会社が預かります。

売主は買主から直接ではなく、エスクロー会社から代金が支払われることになります。

お金の流れが日本とは異なる点に注意が必要です。

エスクローと言うのは日本の不動産取引に慣れていると不思議な存在ですが、要は登記が信用できないので、仕方なく存在する制度ということになります。

シロアリ検査を行うことが多い

ハワイの不動産取引では、売却前に売主がシロアリ検査を行います。

シロアリが発見された場合、売主の費用で駆除することになります。

また登記書類を日本で署名する場合は、公証人役場またはアメリカ大使館、アメリカ領事館での公証が必要となります。

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5.まとめ

以上、ハワイの不動産売却で知っておきたい商習慣と税金について徹底解説してきました。

ハワイでの不動産取引には日本にない商習慣や税金の制度があります。

日本とは商習慣や税制が異なりますので、信頼できるパートナー企業を見つけた上で売却しましょう。

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