古い家の売却はどうしたらいい?そのまま売るか更地にして売るかの判断基準

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なかなか売れなくて困る不動産の一つに「古い家」があります。

解体には費用がかかり、おまけに解体しても売れるかどうか分かりません。

古い家をどうしようか悩んでいる人の中には、

  • 古い家を売却したいが、どうした良いか知りたい
  • 解体にお金はかけたくないし、更地にすると土地の固定資産税が上がるので困る
  • 今の古い家をそのまま売却したい

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「古い家の売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、古い家の効果的な査定方法や、壊さずに売却する方法について知ることができます。

イエウール

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

>累計利用者数1,000万人で一括査定No.1の安心実績!<
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1.古い家の査定方法と取り壊すかどうかの判断基準

古い家を売る場合、取り壊すべきかどうかは、査定価格を取ることでハッキリします。

取り壊すべきかどうかの判断は、素人考えで行うべきではなく、査定価格を取って理論的に判断する必要があります。

古い家の査定を依頼する場合、以下の2つの価格を査定依頼することがポイントです。

古い家の査定ポイント

  1. 取壊さずに売却した場合の価格
  2. 更地価格

「取壊さずに売却した場合の価格」と「更地価格」の2つの価格を知ることで、今の家を取り壊すべきかどうかの判断の指標となります。

そのまま売るのか取り壊して売るのか

そのまま売るか、取り壊して売るかは、2つの価格が以下のような関係になった場合に判断を行います。

  • そのまま売る:「取壊さずに売却した場合の価格」>「更地価格」
  • 取り壊して売る:「取壊さずに売却した場合の価格」<「更地価格」

「取壊さずに売却した場合の価格」が「更地価格」よりも低くなる場合とは、買主が建物を取り壊すことを前提としている価格です。

土地価格から建物取壊し費用を控除するため、更地価格よりも安くなります。

取り壊して売る家の査定価格の出し方

査定価格 = 更地価格 - 建物取壊し費用

「取壊さずに売却した場合の価格」が「更地価格」を上回っているときは、取り壊す必要はないので、そのまま売却するべきという判断になります。

取り壊しにはお金がかかります。

解体費用の目安については下記記事をご確認ください。

殿堂
家の解体費用ってどれくらいなの?補助金やローンについても解説

空き家など、家の解体費用はどれくらいなのでしょうか? 解体費用の目安は以下の通りです。 木造:1坪当たり4~5万円 軽量 ...

そのため、1社の不動産会社の意見だけ取り壊しを行うべきかどうかを決めるべきではありません。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、理論的な判断を行うようにしてください。

後ほど複数の不動産会社に査定するオススメの方法を紹介します。

以上、ここまで古い家の査定方法について見てきました。

では、自分で簡単に査定する方法はあるのでしょうか。

そこで次に、自分で簡単に査定する方法について解説いたします。

2.自分で簡単に査定しよう

古い家は自分でもある程度、査定をすることが可能です。

まず、木造の戸建住宅であれば、築25年を過ぎた建物であれば建物価格はゼロです。

建物価格がゼロであれば、残りは土地価格のみになります。

土地価格は、相続税路線価を使って求めます。

相続税路線価は国税庁のホームページの財産評価基準書で確認できます。

相続税路線価は、市場価格の80%程度で価格が振られています。

そのため、相続税路線価の値を0.8で割り戻すことで市場価格が産出されます。

例えば前面道路に「60E」と記載されていた場合、その土地の路線価は60千円/㎡ということです。

路線価が60千円/㎡で、土地面積が130㎡ある場合の土地価格は以下のように求められます。

土地価格 = 130㎡ × 60千円/㎡ ÷ 0.8 = 9,750千円

古い家の査定価格は、更地価格となることが多いです。

査定を依頼する前に、およその更地価格を把握しておきましょう。

路線価の見方は下記記事で詳しく解説しています。

200view
路線価とは何か、目安や売買に与える影響、見方等を徹底解説

かんたん説明路線価とは、土地の相続税評価額を計算するたに国が定めた土地単価であり、対象地の前面道路に単価が記載されている ...

以上、ここまで自分で簡単に査定する方法について見てきました。

では、古い家は実際にどのように売却すれば良いのでしょうか。

そこで次に、古い家を売却する方法について解説いたします。

3.古い家を売却する4つの方法

この章では古い家を売却する4つの方法についてご紹介します。

古い家を売却する4つの方法

  1. そのまま売ってくれる不動産会社を探す
  2. 買取を利用する
  3. 古民家専門の不動産会社に打診する
  4. 古家付土地で売却してみる

それぞれ見ていきましょう。

方法1.そのまま売ってくれる不動産会社を探す

壊さずに売却する一番単純な方法としては、そのまま売ってくれる不動産会社を探すことです。

古い家は、不動産会社も売却するのが面倒なことから、不動産会社に相談すると、「取り壊して更地にしてください」とアドバイスされることがあります。

古い家は、設備の不具合など、問題を多く抱えているため、そのような住宅を売却すると、買主が後から「こんなこと聞いていない!不動産会社の説明不足だ!」と訴えられることがあります。

問題のある古い家を仲介すると、不動産会社は足元をすくわれかねないため、積極的に関わらない会社も多いです。

不動産会社としては、更地の方が責任は軽く、仲介しやすいということがあります。

そのため、古い家の売却を面倒臭がる不動産会社に当たってしまうと、取り壊しの方に誘導されてしまいます。

取り壊さずに売るには、まずは、古い家でも仲介を引き受けてくれる不動産会社を探すことが第一歩になります。

古い家でも仲介を引き受けてくれる不動産会社を探すには、無料の一括査定サイトを利用するのがオススメです。

最大6社程度の不動産会社を集めることができるため、古い家がある状態で売却を手伝ってくれる不動産会社を見つけることができます。

一括査定サイトで不動産会社を探し直すことが、一番コストがかからず、しかも効果的です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

一括査定サイトのオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産
  • NTTグループで安心、不動産一括査定を最初に始めた HOME4U

の4つを特にオススメしています。

さらに不動産売却を成功させるのであれば、不動産一括査定を複数使うという裏技があります。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

筆者も不動産一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)しています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

また、最低でも3~4社に依頼できたほうがベター。

理由は「信頼できる不動産会社を見つけられるため」「複数社から査定額を出してもらうことで、相場観がつかめるため」です。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

今から特にオススメしている4つ「 イエウール 」「 すまいValue 」「 ソニー不動産 」「 HOME4U 」を見ていきます。


イエウール

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,700社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウール公式サイト → https://ieul.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValue公式サイト → https://sumai-value.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産の公式サイト → https://sony-fudosan.com/


何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4U公式サイト → http://www.home4u.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定のオススメ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U
さらに賢く使う方法としては、不動産一括査定を複数使うのも手
不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,700社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,700社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
リビンマッチ 1,400社全国440万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

古い家をそのまま売却する場合には、まずは条件に合った不動産会社探しから始めましょう。

以上、ここまでそのまま売ってくれる不動産会社を探すことについて見てきました。

どうしても売れない家は買取を利用する方法もあります。

そこで次に、買取を利用することについて解説いたします。

方法2.買取を利用する

なかなか売れない古い家は買取を利用するのも一つです。

かんたん説明

買取とは、買取業者と呼ばれる不動産会社への売却

買取業者は転売を目的としていますので、仕入を目的として安く購入します。

価格は安くなってしまいますが、確実に売却できるというメリットがあります。

固定費が負担で、早く手放したい人には買取はオススメと言えます。

買取を利用した場合の売却価格目線は、市場価格の80%程度が一般的です。

取り壊しを要するような建物の場合、買取業者が取り壊しを行いますので、さらに取り壊し費用相当分も減額となります。

取り壊しを要する古い家の買取価格

買取価格 = 更地価格 × 80% - 取り壊し費用相当額

尚、買取も一括査定サイトで買取業者の見積比較を行うことができます。

買取の査定額は、そのまま買取業者が購入を保証する金額であるため、十分に比較検討して高く購入してくれる買取業者を探すことが重要です。

買取の一括査定サイトには前述で紹介した「 イエウール 」で備考欄に買取を希望と記載すればOK。

買取の査定は、できるだけ多くの買取業者に見積もってもらった方が高く購入してくれる買取業者が見つかる確率が上がります。

できるだけ多くの買取専用の一括査定サイトを使い、少しでも高く売却する工夫をしましょう。

以上、ここまで買取を利用することについて見てきました。

古い家は、古民家専門の不動産会社を利用する方法もあります。

そこで次に、古民家専門の不動産会社に打診することについて解説いたします。

方法3.古民家専門の不動産会社に打診する

古い家も古民家という切り口で売却すると、高く売れます。

首都圏では古民家が大人気ですので、明治や大正から建っている建物は高い価格で取引されていることもあります。

古民家と言っても、味わいがあれば、築30年未満の建物でも古民家として売り出すことは可能です。

古民家として売却するには、以下のような古民家専用サイトに物件登録することで、古民家を求めている人たちに直接売却していくことが有効です。

また、千葉県限定にはなってしまいますが、「田舎暮らし!千葉房総ねっと」というサイトも存在します。

古い家を売るノウハウが詰まったとても良いサイトですのでここであえて紹介させて頂きます。

「田舎暮らし!千葉房総ねっと」は、古い家を魅力的な古民家として扱い、都心から移住したい人たち向けに物件を販売しているサイトです。

情報発信の仕方が非常にセンス良く、普通の古い家でも魅力的な古民家として販売しています。

売却の仕方としては、とても参考になるため、ぜひ一度サイトを閲覧してみることをオススメします。

千葉県内で古い家をお持ちの人は、「田舎暮らし・千葉房総ねっと株式会社」に依頼して売却するのが良いと思います。

以上、ここまで古民家専門の不動産会社に打診することについて見てきました。

古い家の場合、家ではなく土地として売ることも一つの方法です。

そこで次に、古家付土地で売却してみることについて解説いたします。

方法4.古家付土地で売却してみる

古い家がある場合、「古家付土地」として売る方法があります。

こざかしい売却テクニックではありますが、意外と効果はあります。

古い建物を売ろうとするのではなく、ターゲットをすり替えて更地を購入したい人向けに売却活動を行うということです。

古家付土地とは、「この商品は更地ですよ、ただし古家が残ったままですけど・・・」という広告文句です。

物件を古家付土地にすることで、ターゲットが土地を求めている人に変わります。

土地を求めている人の中には、安く購入できるなら自分で取り壊しを行っても良いという人たちも存在します。

古い家は邪魔だけど、土地だけ見れば魅力的という物件はたくさんあります。

古い家を「古家付土地」と表現することで、見る人や見え方が変わり、価値が生まれることもあるのです。

古家付土地としての売却もオススメの方法となります。


なお家を取り壊して更地で売りたい方は下記記事で詳しく解説しています。

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4.まとめ

以上、ここまで、古い家の売却はどうすれば良いのかということや、壊さずに売るポイントについて見てきました。

古い家は、不動産会社を変えたり、古民家や古家付土地と表現したりすることで、取り壊さずに売却できるようになります。

古い家は、ちょっとした工夫によって、お金をかけずに売却しましょう。

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