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思い出の詰まった古い家を売却するときの心の整理と注意点について

投稿日:2017年2月7日 更新日:

古い家にはたくさんの思い出が詰まっています。思い出の詰まった家を他人に売ることは寂しさも伴います。単純に価格だけ高く売れれば良いと割り切れない人も多いです。 

これから家を売却しようとする人の中には、

  • 自分たちの家を大切に使って欲しい
  • 取り壊さずにこのまま残して売りたい
  • この家をきちんと使ってくれる人に売りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、「思い出の詰まった古い家の売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは古い家の売却について理解し、適切な売却方法を選択することができるようになります。

イエイ

1.家の価格に反映されない思い出

1-1.家に思い出がある人は多い

以前、アメリカのトランプ大統領の幼少期に育った家の売却が話題になりました。

あのトランプ大統領でも、その家のことを「暖かい家だった」と評しています。

この「暖かさ」は、恐らく単純に温度のことを言っているわけではありません。「暖かい思い出」があったからこそ、暖かい家だったと表現したのでしょう。

トランプ大統領でさえ、家に思い出があったわけですから、一般の方なら家にもっと思い出があるわけです。

できれば売却した後も、たまに遠巻きにそっと眺めたい方も多いと思われます。

1-2.価値を否定される古い家

ところが、築25年以上経っている戸建て住宅を査定に出すと、「このままだと売れませんので、取り壊してください」と言われることが多いです。

戸建住宅の場合、築25年以上の建物は基本的に査定額がゼロとなります。

プライスレスのはずの思い出の詰まった家がゼロというのは寂しい現実です。

1-3.取壊し費用まで控除される

さらに、築25年以上の古家付きの家を売却すると、取壊し費用を見込まれるため、売却価格が更地価格も低くなってしまいます。

具体的に古い家の価格は以下のように決定されます。

古い家の価格 = 更地価格 - 取壊し費用

そのため思い出を優先して古い家を残して売却すると、売却価格が安くなってしまうのです。

以上、ここまで優先すべきは価格か思い出かについて見てきました。

古い家は売却するだけが手ではなく、賃貸にするという選択肢もあります。次に貸すという選択肢について見ていきます。

2.貸すという選択肢もある

2-1.戸建賃貸の需要

思い出を残すことを優先する場合、無理に売らずに貸すという選択肢はあります。

今すぐお金が必要という人でなければ、そのまま貸すことを選択する人は多くいます。

最近では庭付き一戸建ての「戸建賃貸」という需要が増えています。

一方で戸建賃貸を供給するオーナーさんは、まだまだ少ないため、戸建賃貸は比較的、賃貸経営がしやすいです。

建物を利用してほしいという思いがあれば、正直、相場で貸す必要性もないはずです。

安い賃料を設定すれば、必ず需要があるため検討してみるのも良いでしょう。

2-2.駅から遠くても可能性がある

戸建賃貸の場合は、駅から遠い物件でも学童保育のある学区内の物件であれば、シングルマザーの需要があります。

行政から家賃補助を受けている女性であれば、家賃は市区町村から振り込まれる形となるため、回収も確実になります。

古い家は、「どうせ借手なんかいやしない」と最初から決めつける人が多くいます。

意外とそんなこともないので、一度賃貸も検討してみるのも良いでしょう。

以上、ここまで貸す選択肢について見てきました。

それでは次に修繕が価格に反映されるかどうかについて見ていきましょう。

3.修繕費用は価格に反映されにくい

古い家を売却する場合、既に屋根や外壁塗装などに数百万円の修繕費をかけてきた人も多くいます。

真面目に修繕を行ってきた人からすると、古い建物の査定額には納得がいかないのではないでしょうか。

日本の不動産は、古い建物に手を加えながら維持してきたことにあまり価値が置かれません。

築25年以上の建物は価値がゼロという買手側の常識の方が強く広まっているため、修繕に投じた価格がそのまま価値の上乗せにならないのが実態です。

例えば、築20年の戸建で新築並みにフルリフォームしたとしても、それが新築と同等の値段にはならないのは、容易に想像がつくところです。

修繕で投じた金額は、全て価格に転嫁されるわけではないのです。

以上、ここまで修繕履歴は価格に反映されにくいという点ついて見てきました。

それでは次に取壊すべきかどうかの判断について見ていきましょう。

4.取り壊すべきかの判断方法

4-1.取壊しは売主でやった方が良い

もう一度、古い家の価格の算出式をおさらいします。

古い家の価格 = 更地価格 - 取壊し費用

この式を見ると、売主が自分で建物を壊さなくても、買主が建物を壊せば良いような気がします。

理論的には、売主が壊すのも、買主が壊すのも価格は一緒です。

しかしながら、建物取壊し費用は、通常、銀行からの借入ができないため、資金に余裕がない人でないと自分で建物を取壊して購入することができません。

そのため建物の取壊しを買主に任せて売却しようとすると、購入希望者がグッと減ってしまい売却しにくくなります。

またやっと見つかった買主にも価格交渉を受ける可能性もあり、さらに値段が下がりやすくなります。

よって取壊しは売主で行い、更地にしてから売却する方が、結果的には高く売れることに繋がります。

4-2.取壊しの目安

取壊すかどうかの目安としては、築25年以上かどうかが1つの目安です。

価格査定を取ってみて、建物価格がゼロであれば、売主側で取壊しを検討した方が良いです。

取り壊し費用の目安は下記となります。

  • 木造戸建て住宅の取壊し費用は坪4~5万円程度
  • 1~2階合計で120㎡(36.3坪)の家であれば、取壊し費用は145万円~182万円程度

4-3.取壊さずに売る場合の心構え

ただし、これはあくまでも経済合理性だけの話であり、買主に引き続き建物を使ってもらいたい場合は、建物利用を前提に売却を行います。

不動産会社に建物を使ってもらうことを前提に不動産会社に売却を依頼しましょう。

古い家を売却する場合は、心構えとして3~4割価格が安くなることを覚悟しましょう。

また売却しにくくなるため、嫌がる不動産会社もいます。

建物に対する思い入れを不動産会社に説明し、多少安くなっても構わない旨を伝えてください。

売主の意図を理解し、建物を大切に使ってくれる買主を快く探してくれる不動産会社に依頼をしましょう。

4-3-1.不動産一括査定を使うと便利

古い家の場合は特に不動産会社によって考え方がまちまちなので、複数の不動産会社に聞いてみた方がいいでしょう。

そこで便利なサービスが「不動産一括査定」です。

ネット上で不動産情報を入れると、自動的にあなたの不動産情報に合う不動産会社を探してくれる優れものです。

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以上、ここまで取壊すべきかどうかの判断基準について見てきました。

それでは次に所得税の発生について見ていきます。

5.所得税に要注意

5-1.課税譲渡所得の計算方法

古い家を売却する場合、注意点としては所得税の発生があります。

不動産の売却においては、譲渡益が発生すると、それに対して所得税がかかります。不動産を売却したときの課税譲渡所得は以下の式になります。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

取得人は古い家を、取得した昔の価格になります。昔に購入した古い家が価格は安い可能性があり、売却すると大きな譲渡所得が発生してしまう可能性があります。

また取得費は当時購入した購入額から建物の減価償却費を控除した後の価格となります。

木造の耐用年数は22年であるため、築22年以上の戸建住宅は、ほぼ土地の価格となります。

5-2.3,000万円の特別控除

但し、居住用財産(マイホーム)を売却した場合は、3,000万円の特別控除が適用できます。

3,000万円の特別控除を適用すると、課税譲渡所得は以下のように3,000万円をさらに減額することが可能です。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

3,000万円の特別控除が適用できれば、単純に3,000万円以上の利益が出ない限り、課税譲渡所得はマイナスとなり所得税は発生しません。

また相続した不動産を売却するときは、親が購入した時点の購入金額や購入時期が引き継がれます。

3,000万円の特別控除については、「不動産を売却した時の3,000万円特別控除についての徹底解説」にて詳しく解説しています。

6.まとめ

以上、思い出の詰まった古い家を売却するときの心の整理と注意点についてみてきました。

不動産会社には、しっかりと売主の想いを伝え、所得税については3,000万円特別控除の適用可能性を注意しながら売却をしましょう。

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