古い家の売却はどうしたらいい?そのまま売るか更地にして売るかの判断基準

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なかなか売れなくて困る不動産の一つに「古い家」があります。

解体には費用がかかり、おまけに解体しても売れるかどうか分かりません。

古い家をどうしようか悩んでいる人の中には、

  • 古い家を売却したいが、どうした良いか知りたい
  • 解体にお金はかけたくないし、更地にすると土地の固定資産税が上がるので困る
  • 今の古い家をそのまま売却したい

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「古い家の売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、古い家の効果的な査定方法や、壊さずに売却する方法について知ることができます。

すまいValue

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1.古い家の査定方法と取り壊すかどうかの判断基準

古い家を売る場合、取り壊すべきかどうかは、査定価格を取ることでハッキリします。

取り壊すべきかどうかの判断は、素人考えで行うべきではなく、査定価格を取って理論的に判断する必要があります。

古い家の査定を依頼する場合、以下の2つの価格を査定依頼することがポイントです。

  1. 取壊さずに売却した場合の価格
  2. 更地価格

「取壊さずに売却した場合の価格」と「更地価格」の2つの価格を知ることで、今の家を取り壊すべきかどうかの判断の指標となります。

そのまま売るのか取り壊して売るのか

そのまま売るか、取り壊して売るかは、2つの価格が以下のような関係になった場合に判断を行います。

  • そのまま売る:「取壊さずに売却した場合の価格」>「更地価格」
  • 取り壊して売る:「取壊さずに売却した場合の価格」<「更地価格」

「取壊さずに売却した場合の価格」が「更地価格」よりも低くなる場合とは、買主が建物を取り壊すことを前提としている価格です。

土地価格から建物取壊し費用を控除するため、更地価格よりも安くなります。

取り壊して売る家の査定価格の出し方

査定価格 = 更地価格 - 建物取壊し費用

「取壊さずに売却した場合の価格」が「更地価格」を上回っているときは、取り壊す必要はないので、そのまま売却するべきという判断になります。

取り壊しにはお金がかかります。

解体費用の目安については下記記事をご確認ください。

殿堂
家の解体費用ってどれくらいなの?補助金やローンについても解説

空き家など、家の解体費用はどれくらいなのでしょうか? 解体費用の目安は以下の通りです。 木造:1坪当たり4~5万円 軽量 ...

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そのため、1社の不動産会社の意見だけ取り壊しを行うべきかどうかを決めるべきではありません。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、理論的な判断を行うようにしてください。

後ほど複数の不動産会社に査定するオススメの方法を紹介します。

以上、ここまで古い家の査定方法について見てきました。

では、自分で簡単に査定する方法はあるのでしょうか。

そこで次に、自分で簡単に査定する方法について解説いたします。

2.自分で簡単に査定しよう

古い家は自分でもある程度、査定をすることが可能です。

まず、木造の戸建住宅であれば、築25年を過ぎた建物であれば建物価格はゼロです。

建物価格がゼロであれば、残りは土地価格のみになります。

土地価格は、相続税路線価を使って求めます。

相続税路線価は国税庁のホームページの財産評価基準書で確認できます。

相続税路線価は、市場価格の80%程度で価格が振られています。

そのため、相続税路線価の値を0.8で割り戻すことで市場価格が産出されます。

例えば前面道路に「60E」と記載されていた場合、その土地の路線価は60千円/㎡ということです。

路線価が60千円/㎡で、土地面積が130㎡ある場合の土地価格は以下のように求められます。

土地価格 = 130㎡ × 60千円/㎡ ÷ 0.8 = 9,750千円

古い家の査定価格は、更地価格となることが多いです。

査定を依頼する前に、およその更地価格を把握しておきましょう。

路線価の見方は下記記事で詳しく解説しています。

300view
路線価とは何か、目安や売買に与える影響、見方等を徹底解説

路線価とは、土地の相続税評価額を計算するたに国が定めた土地単価であり、対象地の前面道路に単価が記載されているもの 路線価 ...

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以上、ここまで自分で簡単に査定する方法について見てきました。

では、古い家は実際にどのように売却すれば良いのでしょうか。

そこで次に、古い家を売却する方法について解説いたします。

3.古い家を売却する4つの方法

この章では古い家を売却する4つの方法についてご紹介します。

  1. そのまま売ってくれる不動産会社を探す
  2. 買取を利用する
  3. 古民家専門の不動産会社に打診する
  4. 古家付土地で売却してみる

それぞれ見ていきましょう。

方法1.そのまま売ってくれる不動産会社を探す

壊さずに売却する一番単純な方法としては、そのまま売ってくれる不動産会社を探すことです。

古い家は、不動産会社も売却するのが面倒なことから、不動産会社に相談すると、「取り壊して更地にしてください」とアドバイスされることがあります。

古い家は、設備の不具合など、問題を多く抱えているため、そのような住宅を売却すると、買主が後から「こんなこと聞いていない!不動産会社の説明不足だ!」と訴えられることがあります。

問題のある古い家を仲介すると、不動産会社は足元をすくわれかねないため、積極的に関わらない会社も多いです。

不動産会社としては、更地の方が責任は軽く、仲介しやすいということがあります。

そのため、古い家の売却を面倒臭がる不動産会社に当たってしまうと、取り壊しの方に誘導されてしまいます。

取り壊さずに売るには、まずは、古い家でも仲介を引き受けてくれる不動産会社を探すことが第一歩になります。

古い家でも仲介を引き受けてくれる不動産会社を探すには、無料の一括査定サイトを利用するのがオススメです。

最大6社程度の不動産会社を集めることができるため、古い家がある状態で売却を手伝ってくれる不動産会社を見つけることができます。

一括査定サイトで不動産会社を探し直すことが、一番コストがかからず、しかも効果的です。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

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一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

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不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

古い家をそのまま売却する場合には、まずは条件に合った不動産会社探しから始めましょう。

以上、ここまでそのまま売ってくれる不動産会社を探すことについて見てきました。

どうしても売れない家は買取を利用する方法もあります。

そこで次に、買取を利用することについて解説いたします。

方法2.買取を利用する

なかなか売れない古い家は買取を利用するのも一つです。

買取とは、買取業者と呼ばれる不動産会社への売却

買取業者は転売を目的としていますので、仕入を目的として安く購入します。

価格は安くなってしまいますが、確実に売却できるというメリットがあります。

固定費が負担で、早く手放したい人には買取はオススメと言えます。

買取を利用した場合の売却価格目線は、市場価格の80%程度が一般的です。

取り壊しを要するような建物の場合、買取業者が取り壊しを行いますので、さらに取り壊し費用相当分も減額となります。

取り壊しを要する古い家の買取価格

買取価格 = 更地価格 × 80% - 取り壊し費用相当額

尚、買取も一括査定サイトで買取業者の見積比較を行うことができます。

買取の査定額は、そのまま買取業者が購入を保証する金額であるため、十分に比較検討して高く購入してくれる買取業者を探すことが重要です。

買取の一括査定サイトには前述で紹介した「 イエウール 」で備考欄に買取を希望と記載すればOK。

買取の査定は、できるだけ多くの買取業者に見積もってもらった方が高く購入してくれる買取業者が見つかる確率が上がります。

できるだけ多くの買取専用の一括査定サイトを使い、少しでも高く売却する工夫をしましょう。

以上、ここまで買取を利用することについて見てきました。

古い家は、古民家専門の不動産会社を利用する方法もあります。

そこで次に、古民家専門の不動産会社に打診することについて解説いたします。

方法3.古民家専門の不動産会社に打診する

古い家も古民家という切り口で売却すると、高く売れます。

首都圏では古民家が大人気ですので、明治や大正から建っている建物は高い価格で取引されていることもあります。

古民家と言っても、味わいがあれば、築30年未満の建物でも古民家として売り出すことは可能です。

古民家として売却するには、以下のような古民家専用サイトに物件登録することで、古民家を求めている人たちに直接売却していくことが有効です。

また、千葉県限定にはなってしまいますが、「田舎暮らし!千葉房総ねっと」というサイトも存在します。

古い家を売るノウハウが詰まったとても良いサイトですのでここであえて紹介させて頂きます。

「田舎暮らし!千葉房総ねっと」は、古い家を魅力的な古民家として扱い、都心から移住したい人たち向けに物件を販売しているサイトです。

情報発信の仕方が非常にセンス良く、普通の古い家でも魅力的な古民家として販売しています。

売却の仕方としては、とても参考になるため、ぜひ一度サイトを閲覧してみることをオススメします。

千葉県内で古い家をお持ちの人は、「田舎暮らし・千葉房総ねっと株式会社」に依頼して売却するのが良いと思います。

以上、ここまで古民家専門の不動産会社に打診することについて見てきました。

古い家の場合、家ではなく土地として売ることも一つの方法です。

そこで次に、古家付土地で売却してみることについて解説いたします。

方法4.古家付土地で売却してみる

古い家がある場合、「古家付土地」として売る方法があります。

こざかしい売却テクニックではありますが、意外と効果はあります。

古い建物を売ろうとするのではなく、ターゲットをすり替えて更地を購入したい人向けに売却活動を行うということです。

古家付土地とは、「この商品は更地ですよ、ただし古家が残ったままですけど・・・」という広告文句です。

物件を古家付土地にすることで、ターゲットが土地を求めている人に変わります。

土地を求めている人の中には、安く購入できるなら自分で取り壊しを行っても良いという人たちも存在します。

古い家は邪魔だけど、土地だけ見れば魅力的という物件はたくさんあります。

古い家を「古家付土地」と表現することで、見る人や見え方が変わり、価値が生まれることもあるのです。

古家付土地としての売却もオススメの方法となります。


なお家を取り壊して更地で売りたい方は下記記事で詳しく解説しています。

殿堂
家を取り壊して土地売却するコツと解体費用の税務上の扱い

古い家を売却する際、建物を取り壊して更地で売却することがあります。 解体費用がどれくらいかかるのか分からず、売却に踏み込 ...

続きを見る

4.まとめ

以上、ここまで、古い家の売却はどうすれば良いのかということや、壊さずに売るポイントについて見てきました。

古い家は、不動産会社を変えたり、古民家や古家付土地と表現したりすることで、取り壊さずに売却できるようになります。

古い家は、ちょっとした工夫によって、お金をかけずに売却しましょう。

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