古い家にはたくさんの思い出が詰まっています。思い出の詰まった家を他人に売ることは寂しさも伴います。単純に価格だけ高く売れれば良いと割り切れない人も多いです。
これから家を売却しようとする人の中には、
- 自分たちの家を大切に使って欲しい
- 取り壊さずにこのまま残して売りたい
- この家をきちんと使ってくれる人に売りたい
と思っている方も多いことでしょう。
そこで今回の記事では、「思い出の詰まった古い家の売却」にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことであなたは古い家の売却について理解し、適切な売却方法を選択することができるようになります。
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目次
1.家の価格に反映されない思い出
1-1.家に思い出がある人は多い
以前、アメリカのトランプ大統領の幼少期に育った家の売却が話題になりました。
あのトランプ大統領でも、その家のことを「暖かい家だった」と評しています。
この「暖かさ」は、恐らく単純に温度のことを言っているわけではありません。「暖かい思い出」があったからこそ、暖かい家だったと表現したのでしょう。
トランプ大統領でさえ、家に思い出があったわけですから、一般の方なら家にもっと思い出があるわけです。
できれば売却した後も、たまに遠巻きにそっと眺めたい方も多いと思われます。
1-2.価値を否定される古い家
ところが、築25年以上経っている戸建て住宅を査定に出すと、「このままだと売れませんので、取り壊してください」と言われることが多いです。
戸建住宅の場合、築25年以上の建物は基本的に査定額がゼロとなります。
プライスレスのはずの思い出の詰まった家がゼロというのは寂しい現実です。
1-3.取壊し費用まで控除される
さらに、築25年以上の古家付きの家を売却すると、取壊し費用を見込まれるため、売却価格が更地価格も低くなってしまいます。
具体的に古い家の価格は以下のように決定されます。
古い家の価格 ＝ 更地価格 － 取壊し費用
そのため思い出を優先して古い家を残して売却すると、売却価格が安くなってしまうのです。
以上、ここまで優先すべきは価格か思い出かについて見てきました。
古い家は売却するだけが手ではなく、賃貸にするという選択肢もあります。次に貸すという選択肢について見ていきます。
2.貸すという選択肢もある
2-1.戸建賃貸の需要
思い出を残すことを優先する場合、無理に売らずに貸すという選択肢はあります。
今すぐお金が必要という人でなければ、そのまま貸すことを選択する人は多くいます。
最近では庭付き一戸建ての「戸建賃貸」という需要が増えています。
一方で戸建賃貸を供給するオーナーさんは、まだまだ少ないため、戸建賃貸は比較的、賃貸経営がしやすいです。
建物を利用してほしいという思いがあれば、正直、相場で貸す必要性もないはずです。
安い賃料を設定すれば、必ず需要があるため検討してみるのも良いでしょう。
2-2.駅から遠くても可能性がある
戸建賃貸の場合は、駅から遠い物件でも学童保育のある学区内の物件であれば、シングルマザーの需要があります。
行政から家賃補助を受けている女性であれば、家賃は市区町村から振り込まれる形となるため、回収も確実になります。
古い家は、「どうせ借手なんかいやしない」と最初から決めつける人が多くいます。
意外とそんなこともないので、一度賃貸も検討してみるのも良いでしょう。
以上、ここまで貸す選択肢について見てきました。
それでは次に修繕が価格に反映されるかどうかについて見ていきましょう。
3.修繕費用は価格に反映されにくい
古い家を売却する場合、既に屋根や外壁塗装などに数百万円の修繕費をかけてきた人も多くいます。
真面目に修繕を行ってきた人からすると、古い建物の査定額には納得がいかないのではないでしょうか。
日本の不動産は、古い建物に手を加えながら維持してきたことにあまり価値が置かれません。
築25年以上の建物は価値がゼロという買手側の常識の方が強く広まっているため、修繕に投じた価格がそのまま価値の上乗せにならないのが実態です。
例えば、築20年の戸建で新築並みにフルリフォームしたとしても、それが新築と同等の値段にはならないのは、容易に想像がつくところです。
修繕で投じた金額は、全て価格に転嫁されるわけではないのです。
以上、ここまで修繕履歴は価格に反映されにくいという点ついて見てきました。
それでは次に取壊すべきかどうかの判断について見ていきましょう。
4.取り壊すべきかの判断方法
4-1.取壊しは売主でやった方が良い
もう一度、古い家の価格の算出式をおさらいします。
古い家の価格 ＝ 更地価格 － 取壊し費用
この式を見ると、売主が自分で建物を壊さなくても、買主が建物を壊せば良いような気がします。
理論的には、売主が壊すのも、買主が壊すのも価格は一緒です。
しかしながら、建物取壊し費用は、通常、銀行からの借入ができないため、資金に余裕がない人でないと自分で建物を取壊して購入することができません。
そのため建物の取壊しを買主に任せて売却しようとすると、購入希望者がグッと減ってしまい売却しにくくなります。
またやっと見つかった買主にも価格交渉を受ける可能性もあり、さらに値段が下がりやすくなります。
よって取壊しは売主で行い、更地にしてから売却する方が、結果的には高く売れることに繋がります。
4-2.取壊しの目安
取壊すかどうかの目安としては、築25年以上かどうかが1つの目安です。
価格査定を取ってみて、建物価格がゼロであれば、売主側で取壊しを検討した方が良いです。
取り壊し費用の目安は下記となります。
- 木造戸建て住宅の取壊し費用は坪4~5万円程度
- 1~2階合計で120㎡(36.3坪)の家であれば、取壊し費用は145万円~182万円程度
4-3.取壊さずに売る場合の心構え
ただし、これはあくまでも経済合理性だけの話であり、買主に引き続き建物を使ってもらいたい場合は、建物利用を前提に売却を行います。
不動産会社に建物を使ってもらうことを前提に不動産会社に売却を依頼しましょう。
古い家を売却する場合は、心構えとして3~4割価格が安くなることを覚悟しましょう。
また売却しにくくなるため、嫌がる不動産会社もいます。
建物に対する思い入れを不動産会社に説明し、多少安くなっても構わない旨を伝えてください。
売主の意図を理解し、建物を大切に使ってくれる買主を快く探してくれる不動産会社に依頼をしましょう。
4-3-1.不動産一括査定を使うと便利
古い家の場合は特に不動産会社によって考え方がまちまちなので、複数の不動産会社に聞いてみた方がいいでしょう。
そこで便利なサービスが「不動産一括査定」です。
ネット上で不動産情報を入れると、自動的にあなたの不動産情報に合う不動産会社を探してくれる優れものです。
不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。
中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス（サイト）に厳選。
その中でも
の3つを特オススメしています。
もちろん筆者自身も3回一括査定を利用（「 イエウール 」「 すまいValue
」「 HOME4U
」）し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。
下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。
とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。
すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。
2018提携不動産会社
上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。
計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3％をその4社で占めています。
それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。
以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。
欲を言うと2～3社に依頼できたほうがベターです。
そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue
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筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。
イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。
つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。
大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。
どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。
でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・？と心配する人もいますが、安心してください。
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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。
その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。
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ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。
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提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。
少し長くなりましたので、再度まとめます。
不動産売却成功のシナリオ
上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。
| サイト名 | 提携不動産会社 | 対応地域 | 利用者数 | 運用歴 | 強み | 弱み |
|---|---|---|---|---|---|---|
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| HOME4U | 1,000社 | 全国 | 500万人 ※2016/12時点 | 2001年～ | ・2001年から運営と一括査定で一番歴史あり | 提携不動産会社が少なめ |
| リガイド | 600社 | 全国 | 非公開 | 2006年～ | ・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加 | 提携不動産会社が少なめ |
| HowMaスマート不動産売却 | 非公開 | 全国 | 非公開 | 2015年～ | ・営業電話なし、不動産会社とのやり取りがチャットでできる ・不動産会社との媒介契約がネット上で出来るのはココだけ | 参加している不動産会社が少なめ |
| HOME’S売却査定 | 1,549社 | 全国 | 420万人 | 2004年～ | ・賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック ・地域密着の不動産会社が多く参加している | 大手不動産会社が参加していない |
| マンションナビ | 非公開 | 全国 ※マンション専用 | 360万人 | 2011年～ | ・売却だけではなく賃料査定も同時に行える | 査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可） |
| リアリエ | パナソニック株式会社のみ | 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県 | 非公開 | 2018年～ | ・リフォームプラン付きで買主に売却提案 | 対応地域が全国ではない |
| イエイ | 1,000社 | 全国 | 300万人 ※2016/02時点 | 2007年～ | ・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実 | お役立ち情報が少ない |
| スマイスター | 1,400社 | 全国 | 4400万人 ※2018年3月時点 | 2006年～ | ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 | 運営会社が広告会社 |
以上、ここまで取壊すべきかどうかの判断基準について見てきました。
それでは次に所得税の発生について見ていきます。
5.所得税に要注意
5-1.課税譲渡所得の計算方法
古い家を売却する場合、注意点としては所得税の発生があります。
不動産の売却においては、譲渡益が発生すると、それに対して所得税がかかります。不動産を売却したときの課税譲渡所得は以下の式になります。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用
取得人は古い家を、取得した昔の価格になります。昔に購入した古い家が価格は安い可能性があり、売却すると大きな譲渡所得が発生してしまう可能性があります。
また取得費は当時購入した購入額から建物の減価償却費を控除した後の価格となります。
木造の耐用年数は22年であるため、築22年以上の戸建住宅は、ほぼ土地の価格となります。
5-2.3,000万円の特別控除
ただし、居住用財産(マイホーム)を売却した場合は、3,000万円の特別控除が適用できます。
3,000万円の特別控除を適用すると、課税譲渡所得は以下のように3,000万円をさらに減額することが可能です。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000万円
3,000万円の特別控除が適用できれば、単純に3,000万円以上の利益が出ない限り、課税譲渡所得はマイナスとなり所得税は発生しません。
また相続した不動産を売却するときは、親が購入した時点の購入金額や購入時期が引き継がれます。
3,000万円の特別控除については、「不動産を売却した時の3,000万円特別控除についての徹底解説」にて詳しく解説しています。
6.まとめ
以上、思い出の詰まった古い家を売却するときの心の整理と注意点についてみてきました。
不動産会社には、しっかりと売主の想いを伝え、所得税については3,000万円特別控除の適用可能性を注意しながら売却をしましょう。
