思い出の詰まった古い家を売却するときの心の整理と注意点について

投稿日:2017年2月7日 更新日:

古い家にはたくさんの思い出が詰まっています。思い出の詰まった家を他人に売ることは寂しさも伴います。単純に価格だけ高く売れれば良いと割り切れない人も多いです。 

これから家を売却しようとする人の中には、

  • 自分たちの家を大切に使って欲しい
  • 取り壊さずにこのまま残して売りたい
  • この家をきちんと使ってくれる人に売りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、「思い出の詰まった古い家の売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは古い家の売却について理解し、適切な売却方法を選択することができるようになります。

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1.家の価格に反映されない思い出

1-1.家に思い出がある人は多い

以前、アメリカのトランプ大統領の幼少期に育った家の売却が話題になりました。

あのトランプ大統領でも、その家のことを「暖かい家だった」と評しています。

この「暖かさ」は、恐らく単純に温度のことを言っているわけではありません。「暖かい思い出」があったからこそ、暖かい家だったと表現したのでしょう。

トランプ大統領でさえ、家に思い出があったわけですから、一般の方なら家にもっと思い出があるわけです。

できれば売却した後も、たまに遠巻きにそっと眺めたい方も多いと思われます。

1-2.価値を否定される古い家

ところが、築25年以上経っている戸建て住宅を査定に出すと、「このままだと売れませんので、取り壊してください」と言われることが多いです。

戸建住宅の場合、築25年以上の建物は基本的に査定額がゼロとなります。

プライスレスのはずの思い出の詰まった家がゼロというのは寂しい現実です。

1-3.取壊し費用まで控除される

さらに、築25年以上の古家付きの家を売却すると、取壊し費用を見込まれるため、売却価格が更地価格も低くなってしまいます。

具体的に古い家の価格は以下のように決定されます。

古い家の価格 = 更地価格 - 取壊し費用

そのため思い出を優先して古い家を残して売却すると、売却価格が安くなってしまうのです。

以上、ここまで優先すべきは価格か思い出かについて見てきました。

古い家は売却するだけが手ではなく、賃貸にするという選択肢もあります。次に貸すという選択肢について見ていきます。

2.貸すという選択肢もある

2-1.戸建賃貸の需要

思い出を残すことを優先する場合、無理に売らずに貸すという選択肢はあります。

今すぐお金が必要という人でなければ、そのまま貸すことを選択する人は多くいます。

最近では庭付き一戸建ての「戸建賃貸」という需要が増えています。

一方で戸建賃貸を供給するオーナーさんは、まだまだ少ないため、戸建賃貸は比較的、賃貸経営がしやすいです。

建物を利用してほしいという思いがあれば、正直、相場で貸す必要性もないはずです。

安い賃料を設定すれば、必ず需要があるため検討してみるのも良いでしょう。

2-2.駅から遠くても可能性がある

戸建賃貸の場合は、駅から遠い物件でも学童保育のある学区内の物件であれば、シングルマザーの需要があります。

行政から家賃補助を受けている女性であれば、家賃は市区町村から振り込まれる形となるため、回収も確実になります。

古い家は、「どうせ借手なんかいやしない」と最初から決めつける人が多くいます。

意外とそんなこともないので、一度賃貸も検討してみるのも良いでしょう。

以上、ここまで貸す選択肢について見てきました。

それでは次に修繕が価格に反映されるかどうかについて見ていきましょう。

3.修繕費用は価格に反映されにくい

古い家を売却する場合、既に屋根や外壁塗装などに数百万円の修繕費をかけてきた人も多くいます。

真面目に修繕を行ってきた人からすると、古い建物の査定額には納得がいかないのではないでしょうか。

日本の不動産は、古い建物に手を加えながら維持してきたことにあまり価値が置かれません。

築25年以上の建物は価値がゼロという買手側の常識の方が強く広まっているため、修繕に投じた価格がそのまま価値の上乗せにならないのが実態です。

例えば、築20年の戸建で新築並みにフルリフォームしたとしても、それが新築と同等の値段にはならないのは、容易に想像がつくところです。

修繕で投じた金額は、全て価格に転嫁されるわけではないのです。

以上、ここまで修繕履歴は価格に反映されにくいという点ついて見てきました。

それでは次に取壊すべきかどうかの判断について見ていきましょう。

4.取り壊すべきかの判断方法

4-1.取壊しは売主でやった方が良い

もう一度、古い家の価格の算出式をおさらいします。

古い家の価格 = 更地価格 - 取壊し費用

この式を見ると、売主が自分で建物を壊さなくても、買主が建物を壊せば良いような気がします。

理論的には、売主が壊すのも、買主が壊すのも価格は一緒です。

しかしながら、建物取壊し費用は、通常、銀行からの借入ができないため、資金に余裕がない人でないと自分で建物を取壊して購入することができません。

そのため建物の取壊しを買主に任せて売却しようとすると、購入希望者がグッと減ってしまい売却しにくくなります。

またやっと見つかった買主にも価格交渉を受ける可能性もあり、さらに値段が下がりやすくなります。

よって取壊しは売主で行い、更地にしてから売却する方が、結果的には高く売れることに繋がります。

4-2.取壊しの目安

取壊すかどうかの目安としては、築25年以上かどうかが1つの目安です。

価格査定を取ってみて、建物価格がゼロであれば、売主側で取壊しを検討した方が良いです。

取り壊し費用の目安は下記となります。

  • 木造戸建て住宅の取壊し費用は坪4~5万円程度
  • 1~2階合計で120㎡(36.3坪)の家であれば、取壊し費用は145万円~182万円程度

4-3.取壊さずに売る場合の心構え

ただし、これはあくまでも経済合理性だけの話であり、買主に引き続き建物を使ってもらいたい場合は、建物利用を前提に売却を行います。

不動産会社に建物を使ってもらうことを前提に不動産会社に売却を依頼しましょう。

古い家を売却する場合は、心構えとして3~4割価格が安くなることを覚悟しましょう。

また売却しにくくなるため、嫌がる不動産会社もいます。

建物に対する思い入れを不動産会社に説明し、多少安くなっても構わない旨を伝えてください。

売主の意図を理解し、建物を大切に使ってくれる買主を快く探してくれる不動産会社に依頼をしましょう。

4-3-1.不動産一括査定を使うと便利

古い家の場合は特に不動産会社によって考え方がまちまちなので、複数の不動産会社に聞いてみた方がいいでしょう。

そこで便利なサービスが「不動産一括査定」です。

ネット上で不動産情報を入れると、自動的にあなたの不動産情報に合う不動産会社を探してくれる優れものです。

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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以上、ここまで取壊すべきかどうかの判断基準について見てきました。

それでは次に所得税の発生について見ていきます。

5.所得税に要注意

5-1.課税譲渡所得の計算方法

古い家を売却する場合、注意点としては所得税の発生があります。

不動産の売却においては、譲渡益が発生すると、それに対して所得税がかかります。不動産を売却したときの課税譲渡所得は以下の式になります。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

取得人は古い家を、取得した昔の価格になります。昔に購入した古い家が価格は安い可能性があり、売却すると大きな譲渡所得が発生してしまう可能性があります。

また取得費は当時購入した購入額から建物の減価償却費を控除した後の価格となります。

木造の耐用年数は22年であるため、築22年以上の戸建住宅は、ほぼ土地の価格となります。

5-2.3,000万円の特別控除

ただし、居住用財産(マイホーム)を売却した場合は、3,000万円の特別控除が適用できます。

3,000万円の特別控除を適用すると、課税譲渡所得は以下のように3,000万円をさらに減額することが可能です。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

3,000万円の特別控除が適用できれば、単純に3,000万円以上の利益が出ない限り、課税譲渡所得はマイナスとなり所得税は発生しません。

また相続した不動産を売却するときは、親が購入した時点の購入金額や購入時期が引き継がれます。

3,000万円の特別控除については、「不動産を売却した時の3,000万円特別控除についての徹底解説」にて詳しく解説しています。

6.まとめ

以上、思い出の詰まった古い家を売却するときの心の整理と注意点についてみてきました。

不動産会社には、しっかりと売主の想いを伝え、所得税については3,000万円特別控除の適用可能性を注意しながら売却をしましょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • HOME4U:運営している会社がNTTグループで不動産会社を厳しくチェック、一括査定で一番の歴史、実績を誇る
  • すまいValue:他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産:売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

HOME4U
  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約900社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「HOME4U」をオススメします。

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ソニー不動産
  • 国内で唯一のエージェント制導入!売り手のみをサポート
    ※ソニー不動産は「両手仲介」といって、買主、売主の双方からお金をもらうことをしていません。
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