家を売却した後に、持っていると大きな効果を発揮する書類があります。
それは売却した物件の「購入時の売買契約書」。
売った後の確定申告で初めて必要となる書類ですが、税金を安くするためにとても大事な書類です。
今回の記事では家売却後の確定申告時に必要となる購入時に売買契約書の効果と紛失した時の対処法についてお伝えします。
家などの不動産売却に必要な書類
初めに不動産の売却に必要な書類一式をご紹介します。
| 種別等 | 書類名 | 必須 |
|---|---|---|
| 全ての物件種別に共通する必要書類 | 所有権登記済証(権利証)または登記識別情報通知書 | ○ |
| 印鑑証明書 | ○ | |
| 固定資産税・都市計画税納税通知書 | ○ | |
| 住民票 | ○ | |
| 固定資産税評価証明書 | ○ | |
| 抵当権等抹消書類 | ○ | |
| 土地または戸建てに必要な書類 | 土地の実測図 | △ |
| 筆界確認書 | △ | |
| 越境の覚書 | △ | |
| 戸建てに必要な書類 | 設計図書 | △ |
| 建築確認通知書および検査済証 | △ | |
| マンションの必要書類 | 分譲時のパンフレット | △ |
| 管理費・修繕積立金の額の確認書等 | ○ | |
| 管理規約および使用細則 | ○ | |
| あるとベターな書類 | 建物状況調査の結果報告書 | △ |
| 既存住宅にかかる建設住宅性能評価書 | △ | |
| 新耐震基準等に適合することが確認できる書類 | △ | |
| 代理人の売却 | 委任状等 | ○ |
| 法人の売却 | 代表者事項証明書または履歴事項証明書 | ○ |
| 農地の売却 | 農地法による許可書 | ○ |
| 制限行為能力者の売却 | 後見登記等の登記事項証明書等 | ○ |
| 特定建築物の売却 | 定期調査報告書 | ○ |
引渡時点で必要な書類等は以下になります。
これらの必要書類については、通常、仲介を依頼している不動産会社から指示があります。
売却時に必要になる書類については下記記事で詳しく解説しています。
しかしながら、上記中に「購入時の売買契約書」というのはありません。
そのため不動産会社から購入時の売買契約書については、何の指示もなく売却が終了してしまいます。
ただし、実は購入時の売買契約書が無いと、後に非常に困る事態が発生します。
家売却時に購入時の売買契約書がないと困る理由
家を売却した後は、確定申告を行います。
確定申告は所得税を確定するために行うのですが、マイホーム（居住用財産）売却した場合、
- プラスの譲渡所得が発生した場合には所得税が追加で発生
- マイナスの譲渡損失が発生した場合には所得税が還付
されます。
マイホームを売却した時の課税譲渡所得は以下の計算式で計算されます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却額）－取得費（購入額）－譲渡費用（売却に掛かった経費）
※取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
※譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用
ここで上記の計算式を見ると、「取得費」と書かれています。
取得費とは今回売却した不動産の購入額から減価償却費を控除した価格
購入した価格ですので、場合によっては何十年前もの価格になります。
- 譲渡価額：今回売却した不動産の売却額。
- 譲渡費用：今回売却した不動産の仲介手数料等。
この2つは直近の取引のため正確に把握できます。
ただし、取得費は購入当時の話。
購入当時の昔の契約書がない場合は把握できないことになり、実はこの後の処理が非常に厄介なことになります。
概算取得費にすると税金が発生しやすくなる
取得費が不明の場合は、概算取得費と言われるもので取得費が計算されます。
概算取得費は譲渡価額（売却額）の5％です。
そのため、「譲渡価額 － 取得費 ＝ 譲渡価額×95％」となり、大きく利益が出る可能性が増えます。
バブル崩壊以降は、長期デフレとなっているため、住宅は購入時よりも価格が下がっていることがほとんどです。
本来であれば、所得税を払わなくても良いにも関わらず、購入時の売買契約書がないばかりに所得税を支払わなければならなくなる場合もあります。
それでは、本来は払わなくてもいい税金を払うことになってしまいます。
何らかの対処する必要があります。
購入時の売買契約書がない場合の対処法
購入時の売買契約書を紛失してしまっていても、取得費を売買契約書以外の書類で証明できれば、概算取得費を用いなくても大丈夫です。
例えば以下のような方法で取得費が分かれば、取得費の実額を採用することが可能です。
取得費が分からない場合の証明書類
- 通帳等の出金履歴で証明できる場合
- 住宅ローンを借りた金銭消費貸借契約書で証明できる場合
- 購入当時のパンフレット等で価格が分かる場合
- 全額を住宅ローンで借りて謄本の抵当権制定金額と購入金額が等しい場合
確定申告時には、これらの証拠書類を可能な限り用意して、信憑性を高めてください。
また契約書を紛失した理由を描いた申述書を税務署に提出します。
以上、ここまで売買契約書に変わる証明書について見てきました。
それでは、再度売買契約書があることによる効果をより詳しく見ていきましょう。
購入時の売買契約書があることの効果
マイホームは購入時から価格が下がっているケースが多いため、売却すると譲渡損失が発生する可能性が高いです。
価格が下がっているケースでは、売買契約書によって取得費が明確になっていると、譲渡損失がきちんと算出されます。
譲渡損失が発生すると所得税の還付を受けることが可能です。
その特例「マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けた場合で見てみます。
今回、居住用財産を売却したサラリーマンのＡさんの例について見ていきます。
Ａさんが売却した不動産
| 売却額 | 38,000,000円 （売却時期は令和2年4月） |
|---|---|
| 取得費 | 80,000,000円 （取得時期は平成9年） |
| 減価償却費 | 5,000,000円 |
| 譲渡費用 | 3,000,000円 |
| 住宅ローン残高 | 63,000,000円 |
Ａさんの給与所得
| 年次 | 給与所得 | 源泉徴収額 |
|---|---|---|
| 令和2年 | 9,600,000円 | 767,700円 |
| 令和3年 | 9,800,000円 | 781,000円 |
| 令和4年 | 10,200,000円 | 802,500円 |
ここで平成30年の所得税控除額は2,560,000円です。またＡさんには他の所得はありません。Aさんの所得税は下記の様になります。
＜令和2年分の計算＞
- 損益通算
9,600,000円－25,000,000円＝▲15,400,000円 - 譲渡所得の計算
譲渡価格 － 取得費(減価償却後) － 譲渡費用
＝38,000,000円－(80,000,000円－5,000,000円)－3,000,000円
＝▲40,000,000円 - 特例の対象となる損失の金額
繰越控除される金額は損失金額の内、「ローン残高―譲渡価額」に金額が限度となります。よって対象となる損失の金額は以下の式で計算され25,000,000円が上限額となります。
63,000,000円－38,000,000円＝25,000,000円＜40,000,000円 - 所得税額
所得税はゼロとなり767,700円全額が還付されます。
＜令和3年分の計算＞
- 損益通算
9,800,000円－15,400,000円＝▲5,600,000円 - 所得税額
所得税はゼロとなり781,000円全額が還付されます。
＜令和4年分の計算＞
- 所得税額合計
106,500円＋2,236円≒108,700円 - 所得税額
(4,600,000円－2,560,000円)×10％－97,500円＝106,500円
※2,560,000円はＡさんの平成30年の所得税控除額
※97,500円は所得が1,950,000円超3,300,000円以下の控除額 - 損益通算
10,200,000円－5,600,000円＝4,600,000円 - 復興所得税額
106,500円×2.1％＝2,236円 - 還付額
以下の式により693,800円が還付されます。
802,500円－108,700円＝693,800円
このように売買契約書があると、源泉徴収額が受けられることを「マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と言います。
少し漢字が多くわかりにくいですが、国税庁のHPに説明があります。
下記記事に少しかみ砕いて説明しています。
売却した後、3年間、源泉徴収額の還付を受けられるため、譲渡損失を明確に示せる購入時の売買契約書の効果は大きいものと言えます。
例えば毎年70万程度の源泉徴収が引かれている人は、譲渡損失によっては3年間源泉徴収額の還付を受けることができるため、トータルで約210万円程度の還付額を受けることになります。
たった一枚の売買契約書が210万円の価値を生むと言っても良いのかもしれません。
まとめ
家売却に必要な重要書類と購入時の売買契約書が紛失した時のデメリットについて見てきました。
売買契約書は税金還付を生み出す価値ある書類。
売却する前に、まずは購入時の売買契約書を探してみましょう。