一戸建てやマンション、土地などの不動産を売ろうと思っている際に、いくつか準備が必要な書類がいくつかあります。
- そもそもどんな書類が必要なんだろうか？
- 紛失している場合はどうしたらいんだろうか？
- その他、何か気を付けておくべきことはないのか？
上記のような悩みや不安を持っている方は非常に多いのではないでしょうか。
初めてのことでもあり、必要書類の準備というと、面倒な感じがしますが、分かってしまえばそこまで時間が掛かりません。
本記事では、不動産の売却時に必要な書類と取得方法を分かりやすく解説しています。最後までご覧いただけると幸いです。
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目次
1.不動産の売却に必要な書類
最初に不動産の売却に必要な書類を説明します。
売却と一言で言っても、「不動産売却を依頼する際に必要になる書類」と「売買契約する際に必要な書類」「確定申告に必要になる書類」の3つあります。
それぞれのシーンにおいて必要な資料を紹介します。
以下の図は3つのシーンと売主が外部で取得しなければならない資料を図解しています。
不動産売却の流れ
下記にそれぞれの必要書類と取得方法について解説します。
1-1.不動産売却を依頼する際に必要な書類一式
| 必要書類 | マンション | 一戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 登記済権利書 | ○ | ○ | ○ |
| 売買契約書 | △ | △ | △ |
| 重要事項説明書 | △ | △ | △ |
| 土地測量図 境界確認書 | △ | △ | |
| 図面や設備の 仕様書など | △ | △ | |
| 固定資産税 納税通知書 | ○ | ○ | ○ |
| マンションの 管理規約 | △ | ||
| マンションの 維持費など | △ |
表の記号の意味は、一般的に「○は必ず必要なもの」「△はあった方がいいもの」です。
不動産会社によって、解釈が異なります。
それぞれ書類の取得方法を解説します。
登記簿謄本の取得方法
登記簿謄本とは、登記事項証明書とも呼ばれており、不動産所有者ではなくても取得することができます。
不動産の登記情報の主目的は、自分以外の人に不動産の権利内容を知ってもらう為です。
登記簿謄本の取得方法は下記3つの方法があります。費用は600円掛かります。
管轄の法務局で取得する
管轄の法務局を「法務局 管轄のご案内」ページより確認ください。
管轄の法務局が分かれば、そこに訪問して申請書を記入します。
そこで住所とは異なる「地番」と「家屋番号」の記入が必要です。
これが不明の場合は、法務局に備え付けられているブルーマップで確認するか、窓口に方に聞いてください。
最寄りの法務局で取得する
近年はコンピューターの普及に伴い、コンピューターが繋がっている法務局同士であれば登記事項証明書の取得が行えるようになりました。
このようなサービスを「不動産登記情報交換サービス」と言います。
最寄りの法務局に訪問して、申請書を記入してください。
その際は、「地番」と「家屋番号」が必ず必要になりますので、調べてから訪問するようにしてください。
郵送で取得する
管轄の法務局を「法務局 管轄のご案内」ページより確認ください。
管轄の法務局が分かれば、「申請書」「登記印紙」「返信用の切手」を郵送します。
申請書は、法務省のページの不動産登記の申請書等の様式についての「登記事項証明書等の請求書の様式及びその説明」にありますので、そちらを印刷して使用ください。
売買契約書の取得方法
売却予定の不動産を購入した際に締結された契約書です。
不動産の状況や特約等の条件がないかなどを確認するために必要です。
もし紛失した場合は、購入した際にお願いした不動産会社に問い合わせをしましょう。
売買契約書は、購入者用と不動産会社用で必ず2部用意するものですので、不動産会社が確実に持っています。
重要事項説明書の取得方法
売却予定の不動産を購入した際に発行した説明書です。
この書類も不動産に関して特記事項や注意事項が無いかなどを確認するために必要です。
もし紛失した場合は、不動産会社がコピーを保管している可能性があるため、問い合わせをしてみましょう。
ただし、売買契約書の様に不動産会社がコピーを保管する義務はないため、無い可能性も持っていない可能性も充分にあります。
土地測量図/境界確認書の取得方法
一戸建てや土地を売却する際に、土地の面積や隣の家との境界線を明確にするための必要な書類です。
もし紛失した場合は、登記の時点で必要になりますので、法務局に保管がされています。
管轄の法務局に訪問してコピーを自分で取るようにしましょう。
管轄の法務局は「法務局 管轄のご案内」ページより確認ください。
図面や設備などの仕様書の取得方法
一戸建てやマンションを購入した際に配布される仕様書です。
間取りや装着されている設備などの情報を明記されているものです。
もし紛失した場合は、一戸建てであれば不動産会社にマンションの場合は管理会社に問い合わせをしてみましょう。
固定資産税納税通知書の取得方法
固定資産税の納税額を知るのに必要な書類です。
また、売却した時に行う移転登記などに必要な登録免許税を算出するのにも使用します。
毎年、支払いを行っていると思いますので、最新のものを用意するようにしましょう。
もし紛失した場合は、管轄の市区町村の役所にて再発行が行えます。
電話をすれば郵送してもらえることがほとんどです。
マンションなどの管理規約の取得方法
マンションがどのように維持管理をされていて、ペットなどを飼ってよいのかなどのルールが記載された規約書です。
買主にとっては気になる項目になりますので、準備しておきましょう。
紛失した場合は、マンションの管理会社に問い合わせをして再発行をしてもらいましょう。
マンションの維持費などの取得方法
マンションの管理費、収税積立金などの維持費を確認するために必要です。
こちらも買主にとっては気になる項目になりますので、準備をしておきましょう。
紛失した場合は、マンションの管理会社に問い合わせをして再発行をしてもらいましょう。
以上が不動産売却を依頼する前に必要な書類（任意書類も含む）です。
続いて売買契約する際に必要な書類を説明します。
1-2.売買契約（引渡し）する際に必要な書類一式
| 必要書類 | マンション | 一戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 身分証明書 | ○ | ○ | ○ |
| 実印 | ○ | ○ | ○ |
| 印鑑証明書 | ○ | ○ | ○ |
| 住民票 | ○ | ○ | ○ |
| 銀行口座の通帳 | ○ | ○ | ○ |
| ローン残高証明書 | ○ | ○ | ○ |
| 登記済権利書 （権利証） 登記識別情報 | ○ | ○ | ○ |
| 建築確認済書 | △ | ||
| 検査済書 | △ | ||
| 建築設計図書 | △ | ||
| 設備に関する説明書 | △ | △ | |
| 物件のパンフレット | △ | △ |
表の記号の意味は、一般的に「○は必ず必要なもの」「△はあった方がいいもの」です。
それぞれ書類の詳細を解説していきます。
身分証明書
売主本人であるための確認書類です。もし売却予定の不動産が共有物である場合は、全員分が必要です。
身分証明書として有効なものは下記があります。
- 運転免許証
- パスポート
- 保険証
一般的に使われるものは「運転免許証」です。
実印
実印とは、市区町村の役場で印鑑登録した印鑑のことです。
もし印鑑登録をしていない場合は、市区町村の役場にて印鑑登録をする必要があります。
印鑑登録ができる印鑑は規定があり「8㎜角の正方形～25㎜角の正方形」の間に収まる印鑑でなくてはなりません。
もし、印鑑登録ができる印鑑が無い方は「ハンコヤドットコム」などのインターネット注文をしましょう。
選べる種類や書体も豊富で即日に作成が可能です。
印鑑証明書
印鑑証明書とは、正式に登録された印鑑というのを証明する書類です。
発行してから3カ月以内のものしか有効な印鑑証明書として認められないので注意しましょう。
発行は市区町村の役場で行えます。印鑑証明書を発行してもらうために、印鑑登録時に配布された「印鑑登録カード」もしくは「印鑑登録証」が必要になりますので、必ず持参しましょう。
住民票
登記した住所と現住所（住民登録している住所）が異なる場合に必要です。
発行は市区町村の役場で行えます。こちらも印鑑証明書と同じく、発行してから3カ月以内のものしか有効な住民票として認められませんので、注意しましょう。
銀行口座の通帳
銀行口座の通帳は、代金を振り込んでもらうために必要です。
振り込んでもらう口座になりますので、どの口座にするのかよく考えて用意するようにしましょう。
ローン残高証明書
住宅ローンなどの借り入れを行っている人は必要な証明書です。
通常の金融機関であれば、毎年10月～11月頃に発行されますので、そちらを持参するようにしましょう。
もしローン残高証明書が無い場合は、返済予定表でも問題ありません。
登記済権利書（権利証）/登記識別情報
売却予定の不動産の所有者を証明する書類です。
不動産を購入した際に法務局より発行されているはずです。
もし紛失してしまった場合は、下記いずれかの手続きを行う必要があります。
本人確認情報（司法書士に作成依頼）
司法書士の方の責任で売却予定の不動産の所有者を証明するものです。
司法書士が責任を持つ分、作成してもらうのに費用がそこそこ掛かります。
不動産の金額によりますが、5万～10万円は見ておいた方が良いでしょう。
事前通知制度
管轄の法務局に行き、所有者移転の登記申請書を提出します。
その際に権利証を提出できない理由も添えます。
そうすると、申請者のところに本人限定受け取りで郵便物が手配されます。
本人限定受け取りの郵便物とすることで、申請書を出したのが本人であることを確認するのです。
全体の流れは下記の通りです。
- 法務局に所有者移転の登記申請を行う
- 法務局より売主宛に「本人限定受け取り郵便」で発送する
- 郵便局より売主に「本人限定受け取り郵便」が届いている旨のお知らせ通知の郵便が届く
- 売主は郵便局に電話をして、配達をしてもらうか郵便局に取りに行くのかを知らせる
- 本人確認書類とお知らせ通知を郵便局員に見せて「本人限定受け取り郵便」物を受け取る
- 確認欄にサイン（署名）と実印を捺印して、法務局に持参もしくは郵送する
- 法務局が受け取り完了
注意点
2～7を2週間以内に行わなければ、却下になってしまいます。
届いたら速やかに対応するようにしましょう。
-
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建築確認済書
建築確認済書とは、建物を作る際に基準にしっかり適合しているのかを審査して通過した証明書のことです。
市区町村の役場より発行される証明書ですが、基本的には一戸建て購入時にハウスメーカーが手続きを行ってくれています。
もしも紛失した場合は、市区町村の役場に問い合わせることにより再発行やコピーを取れることがあります。
検査済証
検査済み証とは、建築物の工事が完了した時点で国が認可している検査機関に届け出をして検査したという証明書です。
市区町村の役場より発行される証明書ですが、基本的には一戸建て購入時にハウスメーカーが手続きを行ってくれています。
もしも紛失した場合は、市区町村の役場に問い合わせることにより再発行やコピーを取れることがあります。
建築設計図書など
建築設計図書とは、字を読んでごとく建築物の設計図面です。
通常であれば、購入時にハウスメーカーより受け取る書類です。
もし紛失した場合は、ハウスメーカーがコピーを保管している可能性があるため、問い合わせをしてみましょう。
設備に関する説明書
設備に関する説明書とは、キッチンやトイレ、バスなど住宅の設備に関する説明書です。
もし紛失した場合は、メーカーと型番を調べた上でメーカーHPに掲載されていないのか確認をしましょう。
無い場合は、サポートセンターに問い合わせをしましょう。
物件のパンフレット
購入時の物件のパンフレット等があれば、買主にとってはありがたい資料になる可能性があるため、用意しておくようにしましょう。
以上が不動産の売買契約締結時に必要な書類と発行方法です。
1-3.確定申告で必要な資料
3つ目として「確定申告」となります。
個人が居住用財産を売却して譲渡損失が発生した場合、給与所得と損益通算をすることが可能となります。
その時に必要な書類を以下に示します。
| パターン | 買換えの場合 | 売却の場合 |
|---|---|---|
| 特例の種類 | 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除の特例 | 居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例 |
| 必要書類 | 課税所得計算明細書 | 課税所得計算明細書 |
必要書類と入手先は以下の通りです。
| 書類 | 入手先 | 金額 |
|---|---|---|
| 課税所得計算明細書 | 税理士 | 20～50万円 |
| 住民票 | 市町村窓口 | 300円 |
| 登記事項証明書 | 法務局 | 1通600円 |
| 住宅借入金の残高証明書 | 金融機関 | 基本無料 |
以上、不動産売却に必要な書類一式について見てきました。
次に不動産売却の必要書類の書き方と注意点について見ていきましょう。
2.不動産売却の必要書類の書き方と注意点
2-1.自ら作成する書類はない
売買に必要な資料の中で、売主が自力で作成しなければならない書類というものは基本的に有りません。
売買や引渡で必要となる売買契約書や重要事項説明書、固都税等の清算金計算書は不動産会社の方で作成してくれます。
確定申告で必要となる課税所得計算明細書は税理士の方で作成してくれます。
また戸建住宅の場合で、もし敷地境界が確定していない場合は境界確認書(筆界確認書)を作る必要があります。
境界明示は売主の義務になりますので、無い場合は土地家屋調査士に依頼して作成します。
物件にもよりますが、境界確認書と越境の覚書の作成を合わせて、50～60万円が一般的な金額です。各専門家への依頼費用は以下のようになります。
| 依頼先 | 作成書類 | 費用 |
|---|---|---|
| 不動産会社 | 売買契約書・重要事項説明書・補足資料・各種清算金計算書・領収書等 | 売却額の3％+6万円 |
| 司法書士 | 所有権移転登記・抵当権抹消登記 | 10万円程度 |
| 土地家屋調査士 | 境界確認書と越境の覚書(物件が戸建で書類がない場合) | 50～60万円 |
| 税理士 | 課税所得計算明細書(確定申告する場合) | 20～50万円 |
2-2.注意点は確定申告時の取得費計算
確定申告で課税所得計算明細書を作成するには、売却した物件の「取得費」を明らかにする必要があります。
取得費に含まれる費用は以下のものです。
購入当時の資料がきちんと残っているか確認しましょう。
- 売却した不動産の購入時の売買契約書
- 購入の際の仲介手数料の分かる資料
- 購入の際支払った印紙代の分かる資料
- 購入時の登録免許税の分かる資料
- 購入時の不動産取得税の分かる資料
- 搬入費や据付費の分かる資料
- 立退き料(購入時に行った場合)
- 建物取壊し費用(購入時に行った場合)
これらはいずれも購入した当時の何年も前の資料になります。
紛失してしまっている場合も多いです。紛失してしまって実際の取得費が不明の場合は、譲渡価額の5％が概算取得費となってしまいます。
そうなると、譲渡損失の繰越控除の特例が受けられなくなってしまうため注意が必要です。
まずは、真っ先に「売却した不動産の購入時の売買契約書」が残っているかどうかを確認しましょう。
譲渡損失の際の特例については下記記事をご参照ください。
-
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について徹底解説
アメリカ人は一生のうち3回は家を買い替えると言われていますが、日本でも住宅を買い替える人が増えてきました。 住宅は価値 ...
また、取得費については下記記事でさらに詳しく説明しています。
-
不動産売却の取得費／所得税計算で必要となる取得費を分かりやすく解説
個人の方が不動産を売却すると、譲渡益に対して所得税が発生します。 課税対象は譲渡額ではなく、譲渡益です。 譲渡益はつまり ...
ここまで不動産売却の必要書類の書き方と注意点について見てきました。
それでは最後に不動産売却をスムーズに行うコツについて見ていきます。
3.不動産売却をスムーズに行うコツ
不動産売却は金額が大きく、かつ法律的な権利と義務も難しいため、各種専門家に依頼しながら進めるのが一般的です。
司法書士や土地家屋調査士などは不動産会社がコーディネートしてくれます。
また不動産会社によっては税理士も紹介してくれます。
不動産会社を入れることで売買全体をスムーズに進めてくれますので、不動産会社を入れることが不動産売却をスムーズに行うコツと言えます。
ただし、地方の小さな更地のように、ものすごい少額取引となる不動産売買もあります。
このような場合でも登記は必要となるため、最低でも司法書士が必要となります。
司法書士費用をかけたくない場合であれば、法務局に行って、売主と買主が自力で登記を行うことは可能です。
金額が少額で、建物もなく、抵当権も付着しておらず、かつ地中埋設物もないような更地であれば、不動産会社を外した売買をトライしても良いかもしれません。
3-1.とにもかくにも信頼できる不動産会社を見つけることが先決
不動産を売却うえで大事なことは、「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。
不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。
また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。
では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか？
正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。
あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。
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不動産一括査定サービスとは？
不動産一括査定のイメージ図
不動産一括査定のオススメは「イエウール」「すまいValue」
不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。
中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス（サイト）に厳選。
その中でも
の4つを特にオススメしています。
さらに不動産売却を成功させるのであれば、不動産一括査定を複数使うという裏技があります。
不動産一括査定の賢い使い方
筆者も不動産一括査定を利用（「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」）しています。
下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。
とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。
すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。
不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表
上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。
計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3％をその4社で占めています。
それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。
以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。
また、最低でも3～4社に依頼できたほうがベター。
理由は「信頼できる不動産会社を見つけられるため」「複数社から査定額を出してもらうことで、相場観がつかめるため」です。
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少し長くなりましたので、再度まとめます。
【まとめ】不動産一括査定のオススメ
上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。
| サイト名 | 提携不動産会社 | 対応地域 | 利用者数 | 運用歴 | 強み | 弱み |
|---|---|---|---|---|---|---|
| イエウール | 1,700社以上 | 全国 | 1,000万人 ※2017/02時点 | 2013年～ | ・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績 ・参加不動産会数1,700社以上は一括査定No.1 | 運営歴が浅い |
| すまいValue | 6社（超大手会社のみ） | 全国 ※人口の少ない都市は未対応 | 10万人以上/年 | 2015年～ | ・超大手の不動産会社のみで安心 ・仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定 | 地域密着の不動産会社は探せられない |
| ソニー不動産 | ソニー不動産のみ | 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ | 非公開 | 2014年～ | ・国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 ・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる！ | 一都三県のみしか対応できない |
| HOME4U | 1,300社 | 全国 | 700万人 ※2018/12時点 | 2001年～ | ・2001年から運営と一括査定で一番歴史あり | 提携不動産会社が少なめ |
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| イエイ | 1,000社 | 全国 | 300万人 ※2016/02時点 | 2007年～ | ・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実 | お役立ち情報が少ない |
| リビンマッチ | 1,400社 | 全国 | 440万人 ※2018年3月時点 | 2006年～ | ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 | 運営会社が広告会社 |
4.まとめ
いかがでしたか？不動産売却の必要書類と発行方法、紛失した際の対処法を説明させて頂きましたが、分かりましたか？
紛失さえしていなければ、1日あれば全部用意できてしまう書類です。
いざ契約となったときに「書類がない…」とならないように確認をしておきましょう。
