不動産売却に必要な書類一式と取得方法・紛失した時の対処法

一戸建てやマンション、土地などの不動産を売ろうと思っている際に、準備が必要な書類がいくつかあります。

初めてのことでもあり、聞きなれない書類も出てきますが、分かってしまえばそこまで時間が掛かりません。

本記事では、不動産の売却時に必要な書類と取得方法を分かりやすく解説しています。最後までご覧いただけると幸いです。

1.不動産売却時に関連する書類一覧表

必要書類一覧表を示すと下表のとおりです。

種別等	書類名	必須
全ての物件種別に共通する必要書類	所有権登記済証(権利証)または登記識別情報通知書	○
	印鑑証明書	○
	固定資産税・都市計画税納税通知書	○
	住民票	○
	固定資産税評価証明書	○
	抵当権等抹消書類	○
土地または戸建てに必要な書類	土地の実測図	△
	筆界確認書	△
	越境の覚書	△
戸建てに必要な書類	設計図書	△
	建築確認通知書および検査済証	△
マンションの必要書類	分譲時のパンフレット	△
	管理費・修繕積立金の額の確認書等	○
	管理規約および使用細則	○
あるとベターな書類	建物状況調査の結果報告書	△
	既存住宅にかかる建設住宅性能評価書	△
	新耐震基準等に適合することが確認できる書類	△
代理人の売却	委任状等	○
法人の売却	代表者事項証明書または履歴事項証明書	○
農地の売却	農地法による許可書	○
制限行為能力者の売却	後見登記等の登記事項証明書等	○
特定建築物の売却	定期調査報告書	○

次に全ての物件種別に共通する必要書類についてお伝えします。

2.全ての物件種別の売却で共通する必要書類

土地や戸建て、マンションにかかわらず、全ての物件種別に共通で必要となる書類について解説します。

所有権登記済証(権利証)または登記識別情報通知書

所有権登記済証(権利証)または登記識別情報通知書は、所有者本人しかもっていない書類です。

買主へ所有権移転するために必要な最も大切な書類となります。

平成17年(2005年)3月7日より改正不動産登記法が施行されたことにより、権利証が登記識別情報通知書という書類に切り替わっています。

平成17年より前に購入している不動産は所有権登記済証(権利証)、平成17年以降に購入している不動産は登記識別情報通知書を持っていることになります。

取得方法

所有権登記済証(権利証)または登記識別情報通知書は、通常であれば既に売主が持っている書類です。

ただし、紛失している場合には、以下のいずれかの方法にて代替処置を取ることができます。

• 事前通知制度
• 資格者代理人による本人確認情報制度
• 公証人による本人確認認証制度

紛失している場合には、最初に不動産会社に相談し、指示を仰ぐようにしてください。

印鑑証明書

印鑑証明書は、実印であることを証明する書面です。

印鑑証明書も所有権移転登記のために必要な書類ですが、有効な書類となるものは登記申請日前3ヶ月以内に発行されたものに限ります。

そのため、引渡日が決まってから最後に取得することがポイントです。

取得方法

印鑑証明書は、個人の場合、市区町村町役場で取得できます。印鑑証明書の取得費用は、300円が一般的です。

固定資産税・都市計画税納税通知書

固定資産税・都市計画税納税通知書は、市区町村から送られてくる書類です。

固定資産税は全国の不動産に課される税金で、都市計画税は市街化区域内の不動産に課される税金になります。

固定資産税・都市計画税納税通知書は、固定資産税等の精算金を計算するために必要です。

固定資産税等精算金とは、引渡日以降の固定資産税の負担を実質的に買主へ移転するための金銭になります。

取得方法

固定資産税・都市計画税納税通知書は毎年市区町村から送られてきます。

住民票

住民票も所有権移転登記のために必要な書類です。

発行してから3カ月以内のものしか有効な住民票として認められませんので、注意しましょう。

取得方法

住民票は、市区町村役場で取得できます。住民票の取得手数料は、300円が一般的です。

固定資産税評価証明書

固定資産税評価証明書は、不動産の固定資産税評価額を証する市区町村の書類です。

固定資産税評価証明書は、買主が支払う登録免許税の計算の根拠とするために必要な書類で、固定資産税評価証明書は年度が同じであるものが条件です。

例えば4月1日に登記申請をする場合、3月31日発行のものは使用できないことになります。

取得方法

固定資産税評価証明書は、市町村役場で取得できます。東京都の場合は東京都主税局です。

市町村町役場の場合、取得の手数料は300円程度が一般的です。東京都主税局の場合は、固定資産税評価証明書1件につき400円で、2件目以降は1件につき100円となります。

抵当権等抹消書類

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、抵当権等抹消書類が必要です。

取得方法

抵当権等抹消書類は銀行が保有しています。

引渡時は、売主の銀行担当者も同席し、抵当権等抹消書類を持参してきてもらうことが必要です。

抵当権については、以下の記事で詳しく解説しています。

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3.土地または一戸建て売却で必要な書類

この章では土地または一戸建ての必要書類について解説します。

土地の実測図

建物を建てることができる宅地(土地)や戸建ての売却では、通常、土地の実測図が必要となります。

実測図には、「確定測量図」や「現況測量図」、「地積測量図」と呼ばれる図面がありますが、売却で求められるのは確定測量図です。

取得方法

確定測量図は、測量会社に依頼することで取得できます。確定測量図の作成費用は、50万円～80万円程度が一般的です。

筆界確認書

筆界確認書は、隣地所有者との間で境界が確定していることを確認しあった書類です。

筆界確認書は必須の書類ではありませんが、あれば引き渡します。

確定測量図がある場合、全ての境界が確定していることが証明されていますので、筆界確認書はなくても良い場合が多いです。

取得方法

筆界確認書も、測量会社に依頼することで取得できます。

一般的には、確定測量図を依頼する際に同時に依頼することが多く、費用としては50万円～80万円の確定測量図の作成費用の中に含まれます。

筆界については、以下の記事で詳しく解説しています。

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越境の覚書

越境の覚書とは、越境物が存在する場合、越境物の所有権と是正方法について隣地所有者との間で確認しあった書類です。

越境の覚書は必須書類ではありませんが、あった方が良い書類になります。また、越境物が存在しなければもちろん不要です。

取得方法

越境の覚書も、測量会社に依頼することで取得できます。

筆界確認書と同様に、確定測量図を依頼する際に同時に依頼することが多く、費用としては50万円～80万円の確定測量図の作成費用の中に含まれます。

4.一戸建て売却で必要な書類

この章では一戸建ての必要書類について解説します。

設計図書

設計図書は、設計図面のことです。

具体的には「竣工図」と呼ばれる竣工時点の図面を買主へ引き渡します。

取得方法

設計図書はすでに売主が保有しているはずの書類です。

紛失している場合には、「ない」ということを不動産会社に伝えます。必須書類ではないため、設計図書はなくても売却は可能です。

建築確認通知書および検査済証

建築確認通知書は、着工前に建築確認を通過したときに受領した書類です。

検査済証とは、建物が竣工したときに検査に合格したときに受領した書類です。

建築確認通知書と検査済証であれば、検査済証の方が重要性は高い書類です。検査済証があることで、合法的な建物であることを証明できます。

取得方法

建築確認通知書および検査済証はすでに売主が保有しているはずの書類です。

紛失している場合には、「ない」ということを不動産会社に伝えます。両者とも必須書類ではないため、なくても売却は可能です。

5.マンション売却の必要書類

この章ではマンションの必要書類について解説します。

分譲時のパンフレット

マンションの売却では、分譲時のパンフレットも引き渡すことが通常です。

取得方法

分譲時のパンフレットはすでに売主が保有している書類です。紛失している場合には、「ない」ということを不動産会社に伝えます。

必須書類ではないため、なくても売却は可能です。

管理費・修繕積立金の額の確認書等

管理費・修繕積立金の額の確認書等を引き渡します。

取得方法

特に様式の定めはないため、金額がわかる資料があればそれで大丈夫です。

管理費・修繕積立金に滞納がある場合には、管理組合から滞納額がわかる書類を取り寄せます。

管理規約および使用細則

管理規約および使用細則も買主へ引き渡すことが一般的です。改訂されている場合には、最新のものを引き渡すようにしてください。

取得方法

管理規約および使用細則を紛失している場合には、管理組合から最新版を取り寄せます。

6.一戸建て売却時にあるとベターな書類

この章では、主に戸建ての売却であるとベターな書類について解説します。

建物状況調査の結果報告書

建物状況調査の結果報告書とは、インスペクションの結果報告書のことを指します。

過去1年以内に実施したものであれば、その内容が重要事項説明書に記載されます。ただし、必須書類ではないため、なければ「ない」ということで構いません。

取得方法

建物状況調査は、既存住宅状況調査技術者(インスペクター)に調査依頼をすることで取得できます。費用としては5万円程度が相場です。

既存住宅にかかる建設住宅性能評価書

建設住宅性能評価書は、一定の資格を有した専門家が「現況検査により認められる劣化等の状況」や「個別性能に関すること」に関して評価した書類です。

建設住宅性能評価書では、日本住宅性能評価基準の耐震等級が等級1、等級2または等級3の評価を受けていると、新耐震基準等に適合する書面となります。

取得方法

建設住宅性能評価書は、登録住宅性能評価機関の評価員に現況検査等を依頼することで取得できます。費用は戸建ての場合、10万円程度です。

新耐震基準等に適合することが確認できる書類

新耐震基準に適合する建物は、昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を通した建物のことです。

それに対して、昭和56年(1981年)5月31日以前に建築確認申請を通した建物は旧耐震基準と呼ばれます。

旧耐震基準の建物でも、以下の書類によって、新耐震基準に適合することを証することができます。

これらの書類は必須ではありませんので、なくても売却可能です。

取得方法

どの書類を取得すべきかについては、建物の状況によって異なります。

設計事務所や元施工会社に相談した上で、最もリーズナブルに取得できる書類を取ることをオススメします。

7.特殊な売却ケースの必要書類

最後に特殊な売却ケースの必要書類について解説します。

代理人売却の場合

代理人による不動産の売却の場合、以下の書類が必要です。

• 委任状(代理を委任した本人の実印が押印されたもの)
• 本人の印鑑証明書

代理人による場合には、別途、不動産会社または買主による本人への意思確認の場を設けることが必要です。

法人が売却する場合

売主が法人である場合、以下の書類が必要です。

• 代表者事項証明書または履歴事項証明書

代表者事項証明書または履歴事項証明書は登記申請日前3ヶ月以内に発行されたものであることが条件となります。

代表者事項証明書または履歴事項証明書は管轄の法務局で取得することができ、その取得費用はいずれも600円となります。

法人の不動産売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

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農地を売却する場合

農地を売却する場合、農地法による許可書が必要です。

農地は農地として売却する場合、農業委員会による許可(3条許可)が必要です。

また、農地以外の用途に転用して売却する場合には、都道府県知事による許可(5条許可)が必要となります。

農地の売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

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制限行為能力者とは、未成年者、成年被後見人、被保佐人、被補助人といった契約等の法律行為を単独で確定的に有効に行うことができない人のことを指します。

制限行為能力者	必要書類
未成年者	・戸籍謄本 ・親権者の印鑑証明書
成年被後見人	・後見登記等の登記事項証明書 ・成年後見人の印鑑証明書
被保佐人	・後見登記等の登記事項証明書 ・本人・保佐人の印鑑証明書
被補助人	・後見登記等の登記事項証明書 ・本人・補助人の印鑑証明書

尚、成年被後見人、被保佐人、被補助人の居住用財産を売却する場合には、別途、家庭裁判所に「居住用不動産処分の許可」の申立てをし、許可を得る必要があります。

特定建築物を売却する場合

建物が建築基準法第12条1項に規定される特定建築物の場合、売却には「定期調査報告書」が必要です。

定期調査報告書は、売主がきちんと定期検査を行っていれば、保有しているはずの書類です。

これまで各物件種別毎に必要な書類や特殊な売却ケースで必要な書類について見てきましたが、次に不動産売却をスムーズに行うコツについてお伝えします。

8.不動産売却をスムーズに行うコツ

不動産売却は金額が大きく、かつ法律的な権利と義務も難しいため、各種専門家に依頼しながら進めるのが一般的です。

司法書士や土地家屋調査士などは不動産会社がコーディネートしてくれます。

また不動産会社によっては税理士も紹介してくれます。

不動産会社を入れることで売買全体をスムーズに進めてくれますので、不動産会社を入れることが不動産売却をスムーズに行うコツと言えます。

不動産を高く売るなら複数社に査定依頼が鉄則

まず、自分の不動産がいくらで売れるのかを把握する為には、不動産会社に査定してもらう必要があります。

しかし、あくまで査定額は不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

まとめ

不動産売却の必要書類について解説してきました。

買主へ引き渡す書類は、引渡までにしっかりと保管しておくことが重要です。また、必要書類が存在しない場合には、早めに不動産会社に相談することをオススメします。

必要書類の概要がわかったら、早速に不動産売却に着手してみましょう。