家売却に必要な書類一覧!購入時の売買契約書の効果と紛失した時の対処法

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家を売却した後に、持っていると大きな効果を発揮する書類があります。

それは売却した物件の「購入時の売買契約書」。売った後の確定申告で初めて必要となる書類ですが、その効果は絶大です。

今回の記事では家の売却に必要な書類一式をお伝えします。

また、中でも最も重要な書類である「購入時の売買契約書」については、その書類の効果や紛失した時の対応法についてもお伝えします。

この記事を読むことで、あなたはスムーズに家売却の書類が準備できるのはもちろん、購入時の売買契約書がいかに重要かが分かり、無くしてしまった時の対処方法も知ることが可能です。

また売買契約書があることにより、譲渡損失が明確になった時の税金還付の効果についてもお伝えします。

ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.家などの不動産売却に必要な書類

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初めに不動産の売却に必要な書類一式をご紹介します。引渡時点で必要な書類等は以下になります。

不動産売却に必要な書類一覧

  1. 所有権登記済証(権利証)または登記市議別情報通知書
  2. 実印
  3. 印鑑証明書(3ヶ月以内に発行のもの)
  4. 固定資産税・都市計画税納税通知書
  5. 住民票
  6. 固定資産税評価証明書
  7. 鍵(複製も含め全部)
  8. 抵当権抹消書類
  9. 本人確認書類
  10. マンションの場合:管理費・修繕積立金の確認書、パンフレット、管理規約
  11. 戸建の場合:建築確認通知書及び検査済証、設計図書
  12. 土地・戸建の場合:土地の実測図、境界確認書、越境の覚書

不動産売却の必要書類は下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産の売却に必要な書類と取得方法を分かりやすく解説

一戸建てやマンション、土地などの不動産を売ろうと思っている際に、いくつか準備が必要な書類がいくつかあります。 そもそもど ...

続きを見る

これらの必要書類については、通常、仲介を依頼している不動産会社から指示があります。

しかしながら、上記1~12の中に「購入時の売買契約書」というのはありません。

そのため不動産会社から購入時の売買契約書については、何の指示もなく売却が終了してしまいます。

ただし、実は売買契約書が無いと、後に非常に困る事態が発生します。

どうして困るのかについて次の章でお伝えします。 

2.家売却時に売買契約書がないと困る理由

家売却時に発生する税金払いに困る

家を売却した後は、確定申告を行います。

確定申告は所得税を確定するために行うのですが、居住用財産(マイホーム)を売却した場合、プラスの譲渡所得が発生した場合には所得税が追加で発生し、マイナスの譲渡損失が発生した場合には、所得税を取り戻せます。

居住用財産を売却した時の課税譲渡所得は以下の計算式で計算されます。

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

ここで上記の計算式を見ると、「取得費」と書かれています。

取得費とは、今回売却した不動産の購入額から減価償却費を控除した価格

購入した価格ですので、場合によっては何十年前もの価格になります。

譲渡価額とは今回売却した不動産の売却額です。譲渡費用は今回売却した不動産の仲介手数料等になります。

この2つは直近の取引のため正確に把握できるのですが、過去の取得費については購入当時の昔の契約書がない場合は、把握できないことになり、実はこの後の処理が非常に厄介なことになります。

恐ろしい概算取得費

取得費が不明の場合は、概算取得費と言われるもので取得費が計算されます。

概算取得費は譲渡価額の5%です。そのため、「譲渡価額 - 取得費 = 譲渡価額×95%」となり、大きく利益が出てしまいます。

バブル崩壊以降は、長期デフレとなっているため、住宅は購入時よりも価格が下がっていることがほとんどです。

売買契約書がないと所得税を払わなければならなくなることも

本来であれば、所得税を払わなくても良いにも関わらず、購入時の売買契約書がないばかりに所得税を支払わなければならなくなる場合もあります。

それでは、本来は払わなくてもいい税金を払うことになってしまいますので、何らかの対処する必要があります。次の章で解説します。 

3.売買契約書がない場合の対処法

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購入時の売買契約書を紛失してしまっていても、取得費を売買契約書以外の書類で証明できれば、概算取得費を用いなくても大丈夫です。

例えば以下のような方法で取得費が分かれば、取得費の実額を採用することが可能です。

取得費が分からない場合の照明書類

  • 通帳等の出金履歴で証明できる場合
  • 住宅ローンを借りた金銭消費貸借契約書で証明できる場合
  • 購入当時のパンフレット等で価格が分かる場合
  • 全額を住宅ローンで借りて謄本の抵当権制定金額と購入金額が等しい場合

確定申告時には、これらの証拠書類を可能な限り用意して、信憑性を高めてください。また契約書を紛失した理由を描いた申述書を税務署に提出します。

以上、ここまで売買契約書に変わる証明書について見てきました。

それでは、再度売買契約書があることによる効果をより詳しく見ていきましょう。

4.売買契約書があることの効果

居住用財産は購入時から価格が下がっているケースが多いため、売却すると譲渡損失が発生します。

価格が下がっているケースでは、売買契約書によって取得費が明確になっていると、譲渡損失がきちんと算出されます。

譲渡損失が発生すると所得税の還付を受けることが可能です。その具体例を「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けた場合で見てみます。

今回、居住用財産を売却したサラリーマンのAさんの例について見ていきます。

【Aさんが売却した不動産】

売却額38,000,000円 (売却時期は平成28年4月)
取得費80,000,000円 (取得時期は平成9年)
減価償却費5,000,000円
譲渡費用3,000,000円
住宅ローン残高63,000,000円

【Aさんの給与所得】

年次給与所得源泉徴収額
平成28年9,600,000円767,700円
平成29年9,800,000円781,000円
平成30年10,200,000円802,500円

ここで平成30年の所得税控除額は2,560,000円です。またAさんには他の所得はありません。Aさんの所得税は下記の様になります。

<平成28年分の計算>

  1. 損益通算
    9,600,000円-25,000,000円=▲15,400,000円
  2. 譲渡所得の計算
    譲渡価格 - 取得費(減価償却後) - 譲渡費用
    =38,000,000円-(80,000,000円-5,000,000円)-3,000,000円
    =▲40,000,000円
  3. 特例の対象となる損失の金額
    繰越控除される金額は損失金額の内、「ローン残高―譲渡価額」に金額が限度となります。よって対象となる損失の金額は以下の式で計算され25,000,000円が上限額となります。
    63,000,000円-38,000,000円=25,000,000円<40,000,000円
  4. 所得税額
    所得税はゼロとなり767,700円全額が還付されます。

<平成29年分の計算>

  1. 損益通算
    9,800,000円-15,400,000円=▲5,600,000円
  2. 所得税額
    所得税はゼロとなり781,000円全額が還付されます。

<平成30年分の計算>

  1. 所得税額合計
    106,500円+2,236円≒108,700円
  2. 所得税額
    (4,600,000円-2,560,000円)×10%-97,500円=106,500円
    ※2,560,000円はAさんの平成30年の所得税控除額
    ※97,500円は所得が1,950,000円超3,300,000円以下の控除額
  3. 損益通算
    10,200,000円-5,600,000円=4,600,000円
  4. 復興所得税額
    106,500円×2.1%=2,236円
  5. 還付額
    以下の式により693,800円が還付されます。
    802,500円-108,700円=693,800円

このように売買契約書があると、源泉徴収額が受けられることを「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と言います。

少し漢字が多くわかりにくいですが、国税庁のHPに説明があります。

No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁
No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁

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売却した後、3年間、源泉徴収額の還付を受けられるため、譲渡損失を明確に示せる購入時の売買契約書の効果は大きいものと言えます。

例えば毎年70万程度の源泉徴収が引かれている人は、譲渡損失によっては3年間源泉徴収額の還付を受けることができるため、トータルで約210万円程度の還付額を受けることになります。

たった一枚の売買契約書が210万円の価値を生むと言っても良いのかもしれません。

以上、ここまで売買契約書があることの効果について見てきました。それでは次にどの程度還付を受けることができるか知る方法について見ていきましょう。

5.還付額を知るには「売却額」を知ること

購入時の売買契約書が手元にある場合、次に知りたいことは売却額になります。

およその売却額が把握出来れば、源泉徴収の還付額を知ることが可能です。

上述の例では3年目に繰越控除額が全額解消される例を示しましたが、売却金額がもっと低ければ3年間、まるまる源泉徴収額の控除を受けることも可能です。

売却額をあらかじめ知りたい場合は、 イエウール などの不動産の一括査定サイトを利用して売却額を調べることが便利です。

無料で6社くらいから査定額を受領することができます。

各社バラバラの査定額が出てきますが、高い査定額で売却できるとは限らないため、保守的に低めの価格で見ておくのが良いでしょう。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール 
SRE不動産

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

対象エリア全国
提携会社数大手6社
同時依頼数最大6社
机上査定対応
要望・備考欄あり

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのでしょう

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

対象エリア東京、神奈川、千葉、埼玉
大阪、兵庫
提携会社数1社
同時依頼数1社
机上査定対応
要望・備考欄あり

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主の立場で徹底的にサポートしてくれるということです。

他の不動産会社と違いSRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心感、実績は抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴19年で実績抜群「HOME4U」

「大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい」「地方で不動産を売却したい」。こんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

対象エリア全国
提携会社数1,300社
同時依頼数最大6社
机上査定対応
要望・備考欄あり

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感は抜群です。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
不動産一括査定はこの3つを抑えておけば間違いないんですね!
エリアによっては、この3つを使っても不動産会社が1社のみ…という場合もあるんじゃ。そんな時は「イエウール」を使うのがおすすめじゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

対象エリア全国
提携会社数1,900社
同時依頼数最大6社
机上査定対応
要望・備考欄なし

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートを受けることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定は上記以外にもありますので、よく比較されるサービスの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイトオススメ度提携会社数同時依頼数運営開始机上査定備考欄
すまいValue すまいValue 大手6社6社2015年
HOME4U HOME4U 1,300社6社2001年
イエウール イエウール 1,900社6社2013年 
HOME'S HOME’S売却査定 1,747社6社2004年
リガイド リガイド 700社10社2006年
マンション.navi マンションナビ 2,500店舗9社2011年 
おうちダイレクト おうちダイレクト 大手~中小9社2018年 
イエイ イエイ 1,700社6社2007年

※備考欄があると、メール連絡要望などを伝えることが可能

6.まとめ

以上、ここまで家売却に必要な重要書類No1、購入時の売買契約書の効果と無くした時の対処法について見てきました。

売買契約書は税金還付を生み出す価値ある書類です。売却する前に、まずは購入時の売買契約書を探してみましょう。

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