家売却の必要書類一式/売買契約書の効果と紛失した時の対処法

投稿日:2016年11月22日 更新日:

家を売却した後に、有ると大きな効果を発揮する書類があります。

それは売却した物件の購入時の売買契約書です。売った後の確定申告で初めて必要となる書類ですが、その効果は絶大です。

今回の記事では家の売却に必要な書類一式をお伝えします。

また、中でも最も重要な書類である「購入時の売買契約書」については、その書類の効果や紛失した時の対応法についてもお伝えします。

この記事を読むことで、あなたはスムーズに家売却の書類が準備できるのはもちろん、購入時の売買契約書がいかに重要かが分かり、無くしてしまった時の対処方法も知ることが可能です。

また売買契約書があることにより、譲渡損失が明確になった時の税金還付の効果についてもお伝えします。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.家売却に必要な書類

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初めに不動産の売却に必要な書類一式をご紹介します。引渡時点で必要な書類等は以下になります。

  1. 所有権登記済証(権利証)または登記市議別情報通知書
  2. 実印
  3. 印鑑証明書(3ヶ月以内に発行のもの)
  4. 固定資産税・都市計画税納税通知書
  5. 住民票
  6. 固定資産税評価証明書
  7. 鍵(複製も含め全部)
  8. 抵当権抹消書類
  9. 本人確認書類
  10. マンションの場合:管理費・修繕積立金の確認書、パンフレット、管理規約
  11. 戸建の場合:建築確認通知書及び検査済証、設計図書
  12. 土地・戸建の場合:土地の実測図、境界確認書、越境の覚書

これらの必要書類については、通常、仲介を依頼している不動産会社から指示があります。

しかしながら、上記1~12の中に「購入時の売買契約書」というのはありません。そのため不動産会社から購入時の売買契約書については、何の指示もなく売却が終了してしまいます。

ただし、実はこの売買契約書が無いと、後に非常に困ってしまいます。どうして困るのかについて次の章でお伝えします。 

2.売買契約書がないと困る理由

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2-1.家売却時に発生する税金払いに困る

家を売却した後は、確定申告を行います。

確定申告は所得税を確定するために行うのですが、居住用財産(マイホーム)を売却した場合、プラスの譲渡所得が発生した場合には所得税が追加で発生し、マイナスの譲渡損失が発生した場合には、所得税を取り戻せます。

居住用財産を売却した時の課税譲渡所得は以下の計算式で計算されます。

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

ここで上記の計算式を見ると、「取得費」と書かれています。

取得費とは、今回売却した不動産の購入額から減価償却費を控除した価格です。

購入した価格ですので、場合によっては何十年前もの価格になります。

譲渡価額とは今回売却した不動産の売却額です。譲渡費用は今回売却した不動産の仲介手数料等になります。

この2つは直近の取引のため正確に把握できるのですが、過去の取得費については購入当時の昔の契約書がない場合は、把握できないことになり、実はこの後の処理が非常に厄介なことになります。

2-2.恐ろしい概算取得価格

取得費が不明の場合は、概算取得費と言われるもので取得費が計算されます。概算取得費は譲渡価額の5%です。そのため、「譲渡価額 - 取得費 = 譲渡価額×95%」となり、大きく利益が出てしまいます。

バブル崩壊以降は、長期デフレとなっているため、住宅は購入時よりも価格が下がっていることがほとんどです。

2-2-1.売買契約書がないと所得税を払わなければならなくなることも

本来であれば、所得税を払わなくても良いにも関わらず、購入時の売買契約書がないばかりに所得税を支払わなければならなくなる場合もあります。

それでは、本来は払わなくてもいい税金を払うことになってしまいますので、何らかの対処する必要があります。次の章で解説します。 

3.売買契約書がない場合の対処法

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購入時の売買契約書を紛失してしまっていても、取得費を売買契約書以外の書類で証明できれば、概算取得費を用いなくても大丈夫です。

例えば以下のような方法で取得費が分かれば、取得費の実額を採用することが可能です。

  • 通帳等の出金履歴で証明できる場合
  • 住宅ローンを借りた金銭消費貸借契約書で証明できる場合
  • 購入当時のパンフレット等で価格が分かる場合
  • 全額を住宅ローンで借りて謄本の抵当権制定金額と購入金額が等しい場合

確定申告時には、これらの証拠書類を可能な限り用意して、信憑性を高めてください。また契約書を紛失した理由を描いた申述書を税務署に提出します。

以上、ここまで売買契約書に変わる証明書について見てきました。

それでは、再度売買契約書があることによる効果をより詳しく見ていきましょう。

4.売買契約書があることの効果

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居住用財産は購入時から価格が下がっているケースが多いため、売却すると譲渡損失が発生します。

価格が下がっているケースでは、売買契約書によって取得費が明確になっていると、譲渡損失がきちんと算出されます。

譲渡損失が発生すると所得税の還付を受けることが可能です。その具体例を「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けた場合で見てみます。

今回、居住用財産を売却したサラリーマンのAさんの例について見ていきます。

【Aさんが売却した不動産】

売却額 38,000,000円 (売却時期は平成28年4月)
取得費 80,000,000円 (取得時期は平成9年)
減価償却費 5,000,000円
譲渡費用 3,000,000円
住宅ローン残高 63,000,000円

【Aさんの給与所得】

年次 給与所得 源泉徴収額
平成28年 9,600,000円 767,700円
平成29年 9,800,000円 781,000円
平成30年 10,200,000円 802,500円

ここで平成30年の所得税控除額は2,560,000円です。またAさんには他の所得はありません。Aさんの所得税は下記の様になります。

<平成28年分の計算>

  1. 損益通算
    9,600,000円-25,000,000円=▲15,400,000円
  2. 譲渡所得の計算
    譲渡価格 - 取得費(減価償却後) - 譲渡費用
    =38,000,000円-(80,000,000円-5,000,000円)-3,000,000円
    =▲40,000,000円
  3. 特例の対象となる損失の金額
    繰越控除される金額は損失金額の内、「ローン残高―譲渡価額」に金額が限度となります。よって対象となる損失の金額は以下の式で計算され25,000,000円が上限額となります。
    63,000,000円-38,000,000円=25,000,000円<40,000,000円
  4. 所得税額
    所得税はゼロとなり767,700円全額が還付されます。

<平成29年分の計算>

  1. 損益通算
    9,800,000円-15,400,000円=▲5,600,000円
  2. 所得税額
    所得税はゼロとなり781,000円全額が還付されます。

<平成30年分の計算>

  1. 所得税額合計
    106,500円+2,236円≒108,700円
  2. 所得税額
    (4,600,000円-2,560,000円)×10%-97,500円=106,500円
    ※2,560,000円はAさんの平成30年の所得税控除額
    ※97,500円は所得が1,950,000円超3,300,000円以下の控除額
  3. 損益通算
    10,200,000円-5,600,000円=4,600,000円
  4. 復興所得税額
    106,500円×2.1%=2,236円
  5. 還付額
    以下の式により693,800円が還付されます。
    802,500円-108,700円=693,800円

このように売買契約書があると、源泉徴収額が受けられることを「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と言います。

売却した後、3年間、源泉徴収額の還付を受けられるため、譲渡損失を明確に示せる購入時の売買契約書の効果は大きいものと言えます。

例えば毎年70万程度の源泉徴収が引かれている人は、譲渡損失によっては3年間源泉徴収額の還付を受けることができるため、トータルで約210万円程度の還付額を受けることになります。

たった一枚の売買契約書が210万円の価値を生むと言っても良いのかもしれません。

以上、ここまで売買契約書があることの効果について見てきました。それでは次にどの程度還付を受けることができるか知る方法について見ていきましょう。

5.還付額を知るには「売却額」を知ること

購入時の売買契約書が手元にある場合、次に知りたいことは売却額になります。およその売却額が把握出来れば、源泉徴収の還付額を知ることが可能です。

上述の例では3年目に繰越控除額が全額解消される例を示しましたが、売却金額がもっと低ければ3年間、まるまる源泉徴収額の控除を受けることも可能です。

売却額をあらかじめ知りたい場合は、HOME4Uなどの不動産の一括査定サイトを利用して売却額を調べることが便利です。

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5-1.一括査定のオススメはHOME4U

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以下、不動産売却の成功のシナリオをまとめます。

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下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で30~40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
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提携不動産会社が少なめ
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※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
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運営歴が浅い
マンションナビ 非公開※2,500店舗 全国 360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
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査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
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6.まとめ

以上、ここまで家売却に必要な重要書類No1、購入時の売買契約書の効果と無くした時の対処法について見てきました。

売買契約書は税金還付を生み出す価値ある書類です。売却する前に、まずは購入時の売買契約書を探してみましょう。

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