家売却の必要書類一式/売買契約書の効果と紛失した時の対処法

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家を売却した後に、有ると大きな効果を発揮する書類があります。

それは売却した物件の購入時の売買契約書です。売った後の確定申告で初めて必要となる書類ですが、その効果は絶大です。

今回の記事では家の売却に必要な書類一式をお伝えします。

また、中でも最も重要な書類である「購入時の売買契約書」については、その書類の効果や紛失した時の対応法についてもお伝えします。

この記事を読むことで、あなたはスムーズに家売却の書類が準備できるのはもちろん、購入時の売買契約書がいかに重要かが分かり、無くしてしまった時の対処方法も知ることが可能です。

また売買契約書があることにより、譲渡損失が明確になった時の税金還付の効果についてもお伝えします。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.家売却に必要な書類

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初めに不動産の売却に必要な書類一式をご紹介します。引渡時点で必要な書類等は以下になります。

  1. 所有権登記済証(権利証)または登記市議別情報通知書
  2. 実印
  3. 印鑑証明書(3ヶ月以内に発行のもの)
  4. 固定資産税・都市計画税納税通知書
  5. 住民票
  6. 固定資産税評価証明書
  7. 鍵(複製も含め全部)
  8. 抵当権抹消書類
  9. 本人確認書類
  10. マンションの場合:管理費・修繕積立金の確認書、パンフレット、管理規約
  11. 戸建の場合:建築確認通知書及び検査済証、設計図書
  12. 土地・戸建の場合:土地の実測図、境界確認書、越境の覚書

これらの必要書類については、通常、仲介を依頼している不動産会社から指示があります。

しかしながら、上記1~12の中に「購入時の売買契約書」というのはありません。そのため不動産会社から購入時の売買契約書については、何の指示もなく売却が終了してしまいます。

ただし、実はこの売買契約書が無いと、後に非常に困ってしまいます。どうして困るのかについて次の章でお伝えします。 

2.売買契約書がないと困る理由

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2-1.家売却時に発生する税金払いに困る

家を売却した後は、確定申告を行います。

確定申告は所得税を確定するために行うのですが、居住用財産(マイホーム)を売却した場合、プラスの譲渡所得が発生した場合には所得税が追加で発生し、マイナスの譲渡損失が発生した場合には、所得税を取り戻せます。

居住用財産を売却した時の課税譲渡所得は以下の計算式で計算されます。

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

ここで上記の計算式を見ると、「取得費」と書かれています。

取得費とは、今回売却した不動産の購入額から減価償却費を控除した価格です。

購入した価格ですので、場合によっては何十年前もの価格になります。

譲渡価額とは今回売却した不動産の売却額です。譲渡費用は今回売却した不動産の仲介手数料等になります。

この2つは直近の取引のため正確に把握できるのですが、過去の取得費については購入当時の昔の契約書がない場合は、把握できないことになり、実はこの後の処理が非常に厄介なことになります。

2-2.恐ろしい概算取得価格

取得費が不明の場合は、概算取得費と言われるもので取得費が計算されます。概算取得費は譲渡価額の5%です。そのため、「譲渡価額 - 取得費 = 譲渡価額×95%」となり、大きく利益が出てしまいます。

バブル崩壊以降は、長期デフレとなっているため、住宅は購入時よりも価格が下がっていることがほとんどです。

2-2-1.売買契約書がないと所得税を払わなければならなくなることも

本来であれば、所得税を払わなくても良いにも関わらず、購入時の売買契約書がないばかりに所得税を支払わなければならなくなる場合もあります。

それでは、本来は払わなくてもいい税金を払うことになってしまいますので、何らかの対処する必要があります。次の章で解説します。 

3.売買契約書がない場合の対処法

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購入時の売買契約書を紛失してしまっていても、取得費を売買契約書以外の書類で証明できれば、概算取得費を用いなくても大丈夫です。

例えば以下のような方法で取得費が分かれば、取得費の実額を採用することが可能です。

  • 通帳等の出金履歴で証明できる場合
  • 住宅ローンを借りた金銭消費貸借契約書で証明できる場合
  • 購入当時のパンフレット等で価格が分かる場合
  • 全額を住宅ローンで借りて謄本の抵当権制定金額と購入金額が等しい場合

確定申告時には、これらの証拠書類を可能な限り用意して、信憑性を高めてください。また契約書を紛失した理由を描いた申述書を税務署に提出します。

以上、ここまで売買契約書に変わる証明書について見てきました。

それでは、再度売買契約書があることによる効果をより詳しく見ていきましょう。

4.売買契約書があることの効果

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居住用財産は購入時から価格が下がっているケースが多いため、売却すると譲渡損失が発生します。

価格が下がっているケースでは、売買契約書によって取得費が明確になっていると、譲渡損失がきちんと算出されます。

譲渡損失が発生すると所得税の還付を受けることが可能です。その具体例を「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けた場合で見てみます。

今回、居住用財産を売却したサラリーマンのAさんの例について見ていきます。

【Aさんが売却した不動産】

売却額38,000,000円 (売却時期は平成28年4月)
取得費80,000,000円 (取得時期は平成9年)
減価償却費5,000,000円
譲渡費用3,000,000円
住宅ローン残高63,000,000円

【Aさんの給与所得】

年次給与所得源泉徴収額
平成28年9,600,000円767,700円
平成29年9,800,000円781,000円
平成30年10,200,000円802,500円

ここで平成30年の所得税控除額は2,560,000円です。またAさんには他の所得はありません。Aさんの所得税は下記の様になります。

<平成28年分の計算>

  1. 損益通算
    9,600,000円-25,000,000円=▲15,400,000円
  2. 譲渡所得の計算
    譲渡価格 - 取得費(減価償却後) - 譲渡費用
    =38,000,000円-(80,000,000円-5,000,000円)-3,000,000円
    =▲40,000,000円
  3. 特例の対象となる損失の金額
    繰越控除される金額は損失金額の内、「ローン残高―譲渡価額」に金額が限度となります。よって対象となる損失の金額は以下の式で計算され25,000,000円が上限額となります。
    63,000,000円-38,000,000円=25,000,000円<40,000,000円
  4. 所得税額
    所得税はゼロとなり767,700円全額が還付されます。

<平成29年分の計算>

  1. 損益通算
    9,800,000円-15,400,000円=▲5,600,000円
  2. 所得税額
    所得税はゼロとなり781,000円全額が還付されます。

<平成30年分の計算>

  1. 所得税額合計
    106,500円+2,236円≒108,700円
  2. 所得税額
    (4,600,000円-2,560,000円)×10%-97,500円=106,500円
    ※2,560,000円はAさんの平成30年の所得税控除額
    ※97,500円は所得が1,950,000円超3,300,000円以下の控除額
  3. 損益通算
    10,200,000円-5,600,000円=4,600,000円
  4. 復興所得税額
    106,500円×2.1%=2,236円
  5. 還付額
    以下の式により693,800円が還付されます。
    802,500円-108,700円=693,800円

このように売買契約書があると、源泉徴収額が受けられることを「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と言います。

売却した後、3年間、源泉徴収額の還付を受けられるため、譲渡損失を明確に示せる購入時の売買契約書の効果は大きいものと言えます。

例えば毎年70万程度の源泉徴収が引かれている人は、譲渡損失によっては3年間源泉徴収額の還付を受けることができるため、トータルで約210万円程度の還付額を受けることになります。

たった一枚の売買契約書が210万円の価値を生むと言っても良いのかもしれません。

以上、ここまで売買契約書があることの効果について見てきました。それでは次にどの程度還付を受けることができるか知る方法について見ていきましょう。

5.還付額を知るには「売却額」を知ること

購入時の売買契約書が手元にある場合、次に知りたいことは売却額になります。およその売却額が把握出来れば、源泉徴収の還付額を知ることが可能です。

上述の例では3年目に繰越控除額が全額解消される例を示しましたが、売却金額がもっと低ければ3年間、まるまる源泉徴収額の控除を受けることも可能です。

売却額をあらかじめ知りたい場合は、 イエウール などの不動産の一括査定サイトを利用して売却額を調べることが便利です。

無料で6社くらいから査定額を受領することができます。各社バラバラの査定額が出てきますが、高い査定額で売却できるとは限らないため、保守的に低めの価格で見ておくのが良いでしょう。

5-1.一括査定のオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

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下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

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上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

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筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

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大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

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ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

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NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

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  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,000社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HowMaスマート不動産売却 非公開全国非公開2015年~営業電話なし、不動産会社とのやり取りがチャットでできる
・不動産会社との媒介契約がネット上で出来るのはココだけ
参加している不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

一括査定サイトは「おすすめの不動産査定サイトと人気ランキング」で詳しくご紹介しています。是非、ご参考ください。

6.まとめ

以上、ここまで家売却に必要な重要書類No1、購入時の売買契約書の効果と無くした時の対処法について見てきました。

売買契約書は税金還付を生み出す価値ある書類です。売却する前に、まずは購入時の売買契約書を探してみましょう。

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不動産一括査定のイメージ図

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不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

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