江東区のマンション売却!成長中の街だから気を付けたい注意点を解説

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江東区マンション

東京23区のなかで、ここ10年で一番大きく変わった区が江東区です。

江東区は高層のタワーマンションが次々と建ち、もはや昔のイメージの江東区ではありません。

また、江東区には東京オリンピックの会場もたくさんあり、豊洲市場もできたことから、住宅機能以外にも、スポーツやイベント、食の街としても注目されています。

今でも成長中でであり、今後も成長が見込まれます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 江東区のマンションって、どうして人気なの?
  • 江東区のマンションを売却したいのだけど、高く売れるだろうか?
  • 江東区のマンションを売却するときには、何に気をつればいいの?

そこでこの記事では、「江東区のマンション売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、成長中の街である江東区でマンションを売却する際の注意点について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.江東区のマンション相場

最初に23区内における江東区のマンション相場の立ち位置について解説します。

中古住宅HOME4U」によると、23区における中古マンションの価格は以下の通り。

No.地区~40m2~50m2~60m2~70m2~80m2~90m2~100m2100m2~平均
1港区3,108万円4,738万円6,164万円8,065万円9,145万円12,729万円15,924万円22,905万円10,347万円
2渋谷区3,241万円4,021万円6,128万円7,716万円8,236万円10,628万円14,144万円17,462万円8,947万円
3千代田区3,553万円5,794万円7,049万円7,843万円9,044万円9,980万円12,267万円13,329万円8,607万円
4中央区2,600万円3,978万円5,637万円7,130万円7,779万円9,125万円10,394万円12,244万円7,361万円
5新宿区2,614万円3,855万円4,419万円5,161万円7,424万円10,242万円8,284万円11,496万円6,687万円
6文京区2,472万円3,837万円5,015万円6,271万円7,279万円6,757万円10,044万円11,038万円6,589万円
7品川区2,653万円3,713万円4,775万円5,848万円8,286万円8,319万円9,187万円9,520万円6,538万円
8目黒区2,990万円3,906万円4,845万円6,339万円6,836万円8,685万円6,724万円8,630万円6,119万円
9豊島区2,285万円3,523万円4,256万円5,222万円6,193万円6,722万円6,490万円12,760万円5,931万円
10台東区2,401万円3,165万円4,087万円5,228万円6,957万円6,376万円7,090万円11,000万円5,788万円
11世田谷区2,181万円3,093万円4,095万円4,467万円5,788万円6,503万円7,368万円7,548万円5,130万円
12中野区2,303万円3,171万円3,225万円5,564万円5,004万円5,751万円5,762万円8,610万円4,924万円
13杉並区1,999万円3,044万円3,554万円4,654万円5,756万円5,085万円6,867万円7,789万円4,844万円
14江東区2,152万円2,744万円3,229万円3,889万円4,598万円5,739万円7,102万円9,280万円4,842万円
15北区2,076万円2,985万円3,668万円4,060万円5,820万円5,728万円4,330万円7,800万円4,558万円
16墨田区2,044万円3,068万円3,546万円3,930万円5,180万円3,146万円7,128万円7,975万円4,502万円
17大田区2,024万円2,668万円3,310万円4,197万円4,848万円5,129万円5,832万円6,615万円4,328万円
18荒川区2,024万円2,817万円3,296万円3,929万円4,368万円5,190万円4,464万円5,290万円3,922万円
19練馬区1,515万円2,341万円2,939万円3,604万円3,803万円4,207万円4,298万円7,409万円3,765万円
20板橋区1,896万円2,181万円2,803万円3,334万円4,126万円4,155万円4,980万円4,662万円3,517万円
21江戸川区1,434万円2,258万円3,022万円3,458万円3,660万円4,185万円4,675万円4,082万円3,347万円
22葛飾区1,270万円1,707万円2,452万円3,125万円3,449万円3,726万円5,700万円4,980万円3,301万円
23足立区1,402万円2,109万円2,491万円2,715万円3,074万円3,354万円3,857万円5,413万円3,052万円

江東区のマンション平均価格は「4,842万円」であり、23区内では14位となっています。杉並区よりやや低い程度。

現在の江東区の勢いからすると、やや安い印象を受けます。

江東区は中央区とも隣接しているため、場所によっては自転車で銀座に行ける距離です。

江東区は引き続き成長することが見込まれるため、人口もさらに増え、価格は上がっていくものと予想されます。

以上、ここまで江東区のマンション相場について見てきました。

では、江東区が人気の理由は何でしょうか。

そこで次に、成長し続ける江東区について解説いたします。

2.成長し続ける江東区

江東区は、豊洲を中心に成長が続いています。

かつて、豊洲はIHIの造船所や東京ガスなどがある広大な工場地帯でしたが、その跡地が一気に住宅街へと変貌。

首都圏のマンション価格は、2013年頃から上昇しています。それより以前は価格が下がることが当たらい前のように長く続いていましたが、2012年くらいあたりから、都内でもマンション価格が「どうやら上がっているようだ」と噂されている地域がありました。

当時、マンション価格が真っ先に上がり始めていたところが豊洲です。

豊洲には「ららぽーと」ができ、新しいタワーマンションができたことから、住宅地の仕手の人気が上がり、地価上昇の現象が起き始めました。

地価の上昇は、ここ数年続いているため、もう当たり前の状況になってきましたが、上がりたてというのは、誰もが半信半疑の状態であり、「上がっているらしい」程度の認識でした。

マンションは、買ったときよりも売ったときの方が安くなるというのが、ほぼ当り前の状況の中で、江東区には買ったときよりも売ったときの方が高いという現象まで現れ始めました。

その後、江東区は次々にタワーマンションが建ち続け、現在も成長し続けています。

現在の東京のマンション価格上昇の口火を切ったのはまさに江東区であり、江東区が東京のマンション市場を引っ張っていっています。

江東区にはまだまだ広い土地が余っており、今後も住宅地として成長し続けることが見込まれます。

以上、ここまで成長し続ける江東区について見てきました。

では、江東区の価格は高いのでしょう、それともお得なのでしょうか。

そこで次に、立地の割にまだまだお得な江東区について解説いたします。

3.立地の割にまだまだお得な江東区

江東区の魅力はなんといっても区全体の立地条件の良さです。

江東区は中央区の真横にベッタリついている区であるため、都市部にとても近い場所にあります。

東京の中心部は、なんといっても、「千代田区」「中央区」「港区」の都心3区が中心です。

江東区は、23区内でも都心3区側に近い場所に位置しており、立地条件に恵まれているといえます。

元々、非常にポテンシャルの高かったエリアでしたが、工場地帯であったため、人が多く住めませんでした。

今では、昔の工場地帯がどんどん住宅地化されているため、人が住めるようになっています。

実際のところ、都内の西側の区と比べると、かなり便利です。

便利な割にまだまだ価格が安いので、今後も引き続き江東区の人気は続くものと予想されます。

以上、ここまで立地の割にまだまだお得な江東区について見てきました。

では、江東区のマンションを売却する際には、何に気を付ければ良いのでしょうか。

そこで次に、江東区のマンション売却の注意点について解説いたします。

4.江東区のマンション売却の3つの注意点

江東区のマンション売却の注意点は、以下の3つです。

江東区のマンション売却の3つの注意点

  1. 売却で税金が発生する可能性がある
  2. 築浅のタワーマンションは査定価格差がつきやすい
  3. 築古マンションはオリンピック前に売却すること

注意点1.売却で税金が発生する可能性がある

江東区はここ10年で一気に街が変わり、地価も上昇。そのため、築20年以上の古いマンションを売却すると、売却益が発生し、税金が発生する可能性があります。

マンションを売却すると、以下の式で計算される譲渡所得がプラスになると、所得税および住民税が発生します。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡価額とは売却額
※取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
※譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用

多くのマンションでは、買ったときよりも売ったときの方が価格は安くなるため、税金は発生しません。

しかしながら、江東区の古いマンションの場合、譲渡所得が発生する可能性があるので、注意が必要です。

マイホームの売却であれば、3,000万円特別控除という特例が使えるため、譲渡所得がゼロ(マイナスのときもゼロ)となる可能性があります。

ただし、買い替えで、購入物件で住宅ローン控除を使う人は売却物件では3,000万円特別控除を使うことができません。

売却時、3,000万円特別控除が使えず、税金が発生する可能性があることに注意をしておきましょう。

3,000万円の特別控除については下記記事で詳しく解説しています。

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注意点2.築浅のタワーマンションは査定価格差がつきやすい

江東区は築浅のタワーマンションが多いですが、築浅のタワーマンションは査定価格差がつきやすいので注意が必要です。

築浅の物件は、同じマンション内の取引事例が少ないことから、複数の会社に査定依頼をすると、500万円近くの差が付くことがあります。

正直、不動産会社もいくらが適正なのか分からない状態ですが、高い価格で売っても売却できる可能性はありますし、全く売却できない可能性もあります。

早く売りたい場合には、あまり欲をかかない方が良いです。

査定額が大きくバラついた場合には、真ん中あたりの価格を参考に売り出し価格を設定売るのが良いでしょう。

売出価格については下記記事で詳しく解説しています。

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注意点3.築古マンションはオリンピック前に売却すること

江東区の中には、大規模開発前から存在する古いマンションもあります。

このような古いマンションは、「昨今の江東区らしさ」がないマンションですので、あまり人気がありません。

江東区へは、「綺麗なカッコいいタワーマンションに住みたい」と思って移住してくる人も多いため、古い普通のマンションは、江東区の中でも売りにくい部類に入ります。

オリンピック前であれば、市場環境が良いため、売りにくいマンションこそ、今が売りどきです。

築古マンションは東京オリンピック前までに、なんとか売却するようにしましょう。

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以上、ここまで江東区のマンション売却の注意点について見てきました。

では、江東区のマンション売却の際に使える便利なサービスはあるのでしょうか。

そこで次に、江東区のマンション売却なら一括査定サイトがおススメということについて解説いたします。

5.江東区のマンション売却なら一括査定サイトがオススメ

江東区のマンション売却なら一括査定サイトがオススメ。一括査定サイトを利用すれば、簡単な操作だけで複数の不動産会社に査定を依頼することができます。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

江東区は新しいマンションも多く、適正な価格がよく分からない物件も多いため、しっかりと価格を調べてから売却することが重要。

価格は1社だけではなく、複数の不動産会社から取り寄せて、妥当な価格はどのあたりなのか、しっかり調べてから売った方が良いです。

売り出し価格は、安過ぎると損をしますし、高過ぎれば売れません。

しっかり価格を調べて売り出し価格を付けることがマンション売却の成功に繋がります。

価格を十分にリサーチするためにも、江東区のマンション売却では一括査定サイトを使ってしっかり価格を調べるようにしてください。

不動産一括査定を使って江東区のマンション売却

不動産一括査定を使って江東区でマンション売却を依頼した時、下記のような不動産会社がマッチングされました。

不動産一括査定を使ったときに見つかる不動産会社

一括査定サイト社数査定会社
HOME4U6社住友林業ホームサービス 株式会社
株式会社ワッフル不動産販売
エステージェント株式会社
株式会社エーシークリエイト
株式会社Rstyle
大成有楽不動産販売株式会社
すまいValue4社住友不動産販売(株)
野村不動産アーバンネット(株)
東急リバブル(株)
三井不動産リアルティ(株)
イエウール3社ロイヤルハウジング販売 株式会社 勝どき・月島エリア
株式会社 ランドネット
エステージェント株式会社

※2019年8月現在、日によってマッチングされる不動会社は異なる可能性があります。

6.まとめ

以上、ここまで、成長中の街である江東区でマンションを売却する際の注意点について見てきました。

江東区は、現在も成長中で、これからも成長が続くと予想されます。

マンション価格をしっかり調べ、売却するようにしましょう。

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複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

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