江東区のマンション売却!売るならいつがいいの?お得な売却方法は?

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江東区マンション

東京23区のなかで、ここ10年で一番大きく変わった区が江東区です。

江東区は高層のタワーマンションが次々と建ち、もはや昔のイメージの江東区ではありません。

また、江東区には東京オリンピックの会場もたくさんあり、豊洲市場もできたことから、住宅機能以外にも、スポーツやイベント、食の街としても注目されています。

今でも成長中でであり、今後も成長が見込まれます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 江東区のマンションって、どうして人気なの?
  • 江東区のマンションを売却したいのだけど、高く売れるだろうか?
  • 江東区のマンションを売却するときには、何に気をつればいいの?

そこでこの記事では、「江東区のマンション売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、成長中の街である江東区でマンションを売却する際の注意点について知ることができます。

本記事の結論まとめ

  • 江東区のマンションは、年々上がってきている
  • オリンピック効果がある2020年2月~3月頃がピークになる可能性大
  • 大手不動産会社の獲物にされる可能性が高い
  • 大手~中小の不動産会社の査定額を比べるのが大事

※成功確度を上げるオススメの方法を先に見たい方は「4.江東区のマンション売却なら一括査定サイトがオススメ」に進んでください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.江東区の中古マンション価格は?

最初に23区内全体の中で、江東区のマンション相場の位置づけについて紹介します。

アットホーム(※2019年11月現在)によると、江東区の中古マンションの平均価格は4,687.19万円。

平均価格は23区内で10位

東京23区における中古マンションの価格は以下の通りようになります。

23区の中古マンション平均価格

23区の中古マンション平均価格

※画像出典:アットホーム「東京都の中古マンション」を筆者にて編集

江東区は23区内では第10位にランクインしています。

高級住宅地として人気の高い世田谷区に続く価格の高さ。

池袋を擁する豊島区よりも価格が高いので、かなり価格が高いことが分かります。

23区の中では江東区は「墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区」といった東部のグループに属します。

23区東部のグループは、江戸時代に比較的発展していたエリア。

江東区は東部クループの中でも突出して価格が高いことが分かります。

江東区は中央区に広く隣接していることから都市部へのアクセスが良く利便性の高い区です。

元々、利便性は高かったのですが、近年の豊洲を中心とした再開発をきっかけに、その存在感を大きくしています。

間取り別の平均価格

江東区の間取り別の平均価格を示します。

同じくアットホームによると、間取り別の平均価格は以下の通りです。

江東区の間取り別中古マンション価格

江東区の間取り別中古マンション価格

※画像出典:アットホーム「東京都の中古マンション」を筆者にて編集

江東区に限らず、間取りに関しては大きいほど平均価格が高いです。

まず、江東区の場合「1R~1K」の単身向けのマンションが比較的高いです。

江東区は、都心3区(中央区、千代田区、港区)に近いため、単身者に非常に人気があります。

そのため、賃貸需要が非常に高く、投資物件としての価値も高いのです。

「1DK~2DK」あたりも賃貸需要があるため、売却せずに貸すという選択肢も十分考えられます。

また「2DK~3DK」の価格も高いことが特徴。

「3LDK~4DK」とほぼ同等の金額で売却できており、「2DK~3DK」も高く売れることが分かります。

築年数別の平均価格

江東区の築年数別のマンション平均価格を見てみます。

江東区の築年数別中古マンション価格

江東区の築年数別中古マンション価格

※画像出典:アットホーム「東京都の中古マンション」を筆者にて編集

築年数に関しては、築30年以内になると極端に下がることが分かります。

江東区の再開発は、ここ10年程度の歴史。

築年数の古いマンションは、今の江東区の人気を支えている物件群とは異なる部類に属します。

江東区は元々、都営住宅を中心とした住宅が多かったことから築年数の古い物件は安い傾向。

再開発前に建てられたマンションに関しては、売却価格はそれほど高くないです。

一方で、再開発後に建てられたマンションであれば高く売却することは可能です。

オリンピックに向けて、江東区は非常に勢いがありますので、売るなら今のうちに売却した方が良いでしょう。

以上、ここまで江東区のマンションの位置づけについて見てきました。

では、江東区が人気の理由は何でしょうか。

そこで次に、成長し続ける江東区について解説いたします。

2.江東区のマンションを売るなら2020年2月~3月がオススメ

レインズマーケットインフォメーションによると、直近2年間の23区東部(墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区)の中古マンションの価格の変動推移は以下の通りです。

23区東部(墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区)の中古マンション価格の推移

23区東部(墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区)の中古マンション価格の推移

※画像出典:公益財団法人 東日本不動産流通機構「季報 Market Watch サマリーレポート2019 年 7~9 月期」を筆者にて編集

価格は一進一退を繰り返していますが、総じて上昇傾向にあります。

グラフ中の赤い点線は線形近似曲線と呼ばれ、全体傾向を見る直線。

線形近似曲線が右肩上がりであることから、全体の傾向としてはまだまだ価格が伸びている状況にあるということです。

また、統計上、2月~4月の部分は中古マンションの需要が高まるため、毎年のように価格が上がっていることが分かります。

恐らく、2020年2月~4月に関しては、再び価格が上昇し、ピークになることが予想されます。

江東区は東京オリンピック効果の恩恵を受ける区

江東区はオリンピックの競技場も多く、ある意味、東京オリンピックを代弁しているような区。

オリンピック前はタワークレーンがたくさん建ち並んでおり、区全体に勢いがあります。

一方、オリンピック終了後は今の勢いが続くが見えないところ。

オリンピックイヤーをピークと考えれば、2020年2月~3月までには売却した方が良いでしょう。

江東区は今後も需要があり高く売れると予想

また、江東区は、豊洲を中心に成長が続いています。

かつて、豊洲はIHIの造船所や東京ガスなどがある広大な工場地帯でしたが、その跡地が一気に住宅街へと変貌。

江東区は次々にタワーマンションが建ち続け、現在も成長し続けています。

現在の東京のマンション価格上昇の口火を切ったのはまさに江東区。

江東区が東京のマンション市場を引っ張っていっています。

江東区は立地条件も良い

江東区の魅力はなんといっても区全体の立地条件の良さです。

江東区は中央区の真横にベッタリついている区であるため、都市部にとても近い場所にあります。

東京の中心部は、なんといっても、「千代田区」「中央区」「港区」の都心3区が中心。

江東区は、23区内でも都心3区側に近い場所に位置しており、立地条件に恵まれているといえます。

元々、非常にポテンシャルの高かったエリアでしたが、工場地帯であったため、人が多く住めませんでした。

今では、昔の工場地帯がどんどん住宅地化されているため、人が住めるようになっています。

実際のところ、都内の西側の区と比べるとかなり便利です。

便利な割にまだまだ価格が安いので、今後も引き続き江東区の人気は続くものと予想されます。

以上、ここまで江東区のマンション事情を見てきました。

江東区のマンションを売却するときの注意点があります。

3.江東区のマンション売却の3つの注意点

江東区のマンション売却の注意点は、以下の3つです。

江東区のマンション売却の3つの注意点

  1. 売却で税金が発生する可能性がある
  2. 築浅のタワーマンションは査定価格差がつきやすい
  3. 築古マンションはオリンピック前に売却すること

注意点1.売却で税金が発生する可能性がある

江東区はここ10年で一気に街が変わり、地価も上昇。

そのため、築20年以上の古いマンションを売却すると、売却益が発生し税金が発生する可能性があります。

マンションを売却すると、以下の式で計算される譲渡所得がプラスになると、所得税および住民税が発生します。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡価額とは売却額
※取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
※譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用

多くのマンションでは、買ったときよりも売ったときの方が価格は安くなるため、税金は発生しません。

しかしながら、江東区のマンションは価格が上がっていることから、譲渡所得が発生する可能性があります。

売却のみの方は3,000万円の特別控除が使えるので税金は発生しない人がほとんど

マイホームの売却であれば、3,000万円特別控除という特例が使えるので、売却のみの方はよほどのことがない限り、税金は発生しないでしょう。

つまり、購入した時の価格よりも3,000万円高く売れた場合のみ、税金が発生すると思っておいてください。

買い替えで住宅ローン控除を使う方は注意が必要

ただし、買い替えの人は注意です。

購入物件で住宅ローン控除を使う人は、3,000万円特別控除を使うことができません。

税金が発生する可能性が高い人

  • 【売却のみ】売却するマンションが、購入時よりも3,000万円以上高く売れる可能性が高い人
  • 【買い替えの人】購入時よりも高く売れる可能性が高い人で住宅ローン控除を使う人

3,000万円の特別控除については下記記事で詳しく解説しています。

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注意点2.築浅のタワーマンションは査定価格差がつきやすい

江東区は築浅のタワーマンションが多いですが、築浅のタワーマンションは査定価格差がつきやすいので注意が必要です。

築浅の物件は、同じマンション内の取引事例が少ないことから、複数の会社に査定依頼をすると、500万円近くの差が付くことがあります。

正直、不動産会社もいくらが適正なのか分からない状態。

高い価格で売っても売却できる可能性はありますし、全く売却できない可能性もあります。

早く売りたい場合には、あまり欲をかかない方が良いです。

査定額が大きくバラついた場合には、真ん中あたりの価格を参考に売り出し価格を設定売るのが良いでしょう。

売出価格については下記記事で詳しく解説しています。

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注意点3.築古マンションはオリンピック前に売却すること

江東区の中には、大規模開発前から存在する古いマンションもあります。

このような古いマンションは、「昨今の江東区らしさ」がないマンションですので、あまり人気がありません。

江東区へは、「綺麗なカッコいいタワーマンションに住みたい」と思って移住してくる人も多いため、古い普通のマンションは、江東区の中でも売りにくい部類に入ります。

オリンピック前であれば、市場環境が良いため、売りにくいマンションこそ売りどきです。

築古マンションは東京オリンピック前までに、なんとか売却するようにしましょう。

東京オリンピックによるマンション売却については下記記事で詳しく解説しています。

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以上、ここまで江東区のマンション売却の注意点について見てきました。

では、江東区のマンション売却の際に使える便利なサービスはあるのでしょうか。

そこで次に、江東区のマンション売却なら一括査定サイトがおススメということについて解説いたします。

4.江東区のマンション売却なら一括査定サイトがオススメ

江東区のマンション売却なら一括査定サイトがオススメ。

一括査定サイトを利用すれば、簡単な操作だけで複数の不動産会社に査定を依頼することができます。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

江東区は新しいマンションも多く、適正な価格がよく分からない物件も多いため、しっかりと価格を調べてから売却することが重要。

価格は1社だけではなく、複数の不動産会社から取り寄せて、妥当な価格はどのあたりなのか、しっかり調べてから売った方が良いです。

査定額を比較するのが大切

査定額を比較するのが大切

売り出し価格は、安過ぎると損をしますし、高過ぎれば売れません。

しっかり価格を調べて売り出し価格を付けることがマンション売却の成功に繋がります。

価格を十分にリサーチするためにも、江東区のマンション売却では一括査定サイトを使ってしっかり価格を調べるようにしてください。

大手・中堅・中小の不動産会社に査定依頼する

江東区のようなマンションは、価値が高い可能性があるため、大手不動産会社が喜んで査定対応してくれます。

ただし、大手不動産会社は両手仲介の比率がとても高い傾向。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと

両手仲介は、買主、売主両方から手数料がもらえるため、値段を下がってでも売買を成立させようとします。

つまり買主からすると有利な状況になるのです。

大手は確かに買主を多く抱えているため、外すことはできませんが、中堅や中小の不動産会社にも同時に依頼をしてください。

すまいValue+HOME4U+SRE不動産を使う

そこでオススメな使い方が 「 すまいValue 」「 HOME4U SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」の3つを併用して使うこと。

これら3つを併用することで、超大手~中堅・中小、さらには売主専門のSRE不動産(旧ソニー不動産)に依頼ができるのです。

江東区のようなマンション売却では、色々な不動産会社に意見を聞いて、売却を成功させましょう。

不動産一括査定については、下記記事でさらに詳しく解説しています。

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6.まとめ

江東区は、現在も成長中で、これからも成長が続くと予想されます。

マンション価格をしっかり調べ、売却するようにしましょう。

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