不動産売却における売出価格に対する成約価格の目安について徹底検証

投稿日:2017年5月21日 更新日:

定価のない中古中宅は「値切ってなんぼ」の世界です。

不動産は売出価格と成約価格が異なるのは、常識です。

インターネットでは売出価格は分かっても、実際の成約価格が分からないため、不動産の本当の価格はいくらくらいなのか分かりません。

これから不動産を売却しようとしている人中には、

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
売出価格と成約価格って違うの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
成約価格は売出価格の何%引きになっちゃうの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
売出価格はいくらくらいで決めておけば良いの?

などの疑問を持たれている方も多いと思います。

結論からすると

  • 統計的にマンションの場合、成約価格は売出価格の82.2%程度
  • 戸建の場合、成約価格は売出価格の85.4%程度

です。 

そこで今回の記事では、不動産売却における「売出価格に対する成約価格の目安」にフォーカスしてお伝えいたします。 

フクロウ先生
フクロウ先生
この記事を読めば、売り出し価格を自信をもって決められるようになるぞ!
HOME4U

>NTTグループが運営!利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績!<

1.不動産における売出価格と成約価格の関係性

1-1.中古住宅はレモン市場と言われている

まず最初に不動産の特性についてみていきましょう。

商品の中で、売り手は商品の品質をよく知っているが、買い手は商品を購入するまでその商品の品質を知ることはできないものがあります。

このような商品を扱っている市場をレモン市場と言います。

レモンは、英語で「果物のレモン」という意味のほかに、「良くない」とか「うまくいかない」等の意味があります。

それが転じてレモンには「欠陥品」という意味も持つことになり、レモン市場は欠陥品が出回っている市場のことを言ったりもします。

中古車や中古住宅は、典型的なレモン市場の商品

10年のマンション売却を考えてみると・・・

例えば築10年のマンションを売却することを考えます。

新築時から10年間住み続けている売主は、そのマンションのどこに不具合があるか等、本当の価値を知り尽くしています。

一方で、買主は、細かい不具合までを把握して購入することができません。

具体的には、ドアノブの周りが若干悪いとか、キッチンの引出しが少しガタついている等、住んでみないと分からない不具合というものがあります。

このように、売主と買主との間で持っている情報に相当の開きがあるのがレモン市場の特徴です。

レモン市場では、買主が商品に何か欠陥を見つけると、「値引き交渉」をするということが良くあります。

中古住宅の売買では、値引き交渉が良く行われます。

フクロウ先生
フクロウ先生
中古住宅では、実際の売出価格と成約価格が異なるのが通常じゃよ

1-2.成約価格は分からない

売出価格とは、売値です。売り希望価格とも言います。

成約価格とは実際に決まった売却価格です。

売出価格はSUUMOやアットホームを見れば分かります。

しかしながら、成約価格がインターネットで出回ることはないため、実際の成約価格がいくらくらいなのか分からないのです。

最終的にいくらになったのか知っているのは、売り主・買い主と仲介している不動産会社だけということになります。

以上、ここまで売出価格と成約価格について見てきました。

それでは次に気になるマンションの築年数別成約価格について見ていきましょう。

2.マンションの築年数別成約価格の減少率

以下に示すグラフは、築年数別のマンションの売出価格と成約価格を示したグラフです。

公益財団法人東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年)」より数値を拾っています。

中古マンションの築年帯別平均価格

中古マンションの築年帯別平均価格

青い線が売出価格の㎡単価(円)、赤い線が成約価格の㎡単価(円)を表しています。

赤い成約価格の線に記載されているパーセントの数字は、成約価格の売出価格に対する割合を示しています。

例えば、築0~5年のマンションでは、売出価格の82.0%が実際に決まった成約価格となります。

4,000万円で売出したマンションは、実際に売れた価格が3,280万円(=4,000万円×82.0%)であったということです。

売出価格に対する成約価格の割合は、5年ごとの築年数で若干異なります。

築31年以上になると、売出価格と成約価格の差は大きくなり、71.0%まで下がります。

全体を平均すると、売出価格に対する成約価格の割合は82.2%

以上、ここまでマンションの築年数別成約価格について見てきました。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
首都圏で82%ぐらいまでなるってことは、、、田舎のマンションだともっと値下がりしそうね・・・
フクロウ先生
フクロウ先生
うーむ、残念ながらその通りじゃ。少子高齢化で基本的にマンションは余ってくる一方だからのぉ

それでは次に気になる戸建の築年数別成約価格について見ていきましょう。

3.戸建の築年数別成約価格の減少率

次に、築年数別の戸建の売出価格と成約価格のグラフを示します。

こちらも同じく、公益財団法人東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年)」より数値を拾っています。

中古戸建住宅の築年帯別平均価格

中古戸建住宅の築年帯別平均価格

青い線が売出価格の建込㎡単価(円)、赤い線が成約価格の建込㎡単価(円)を表しています。

建込㎡単価とは、土地建物総額を建物の延床面積で割った価格です。

赤い成約価格の線に記載されているパーセントの数字は、成約価格の売出価格に対する割合を示しています。

例えば、築0~5年の戸建では、売出価格の86.9%が実際に決まった成約価格となります。

4,000万円で売出した戸建は、実際に売れた価格が3,476万円(=4,000万円×86.9%)であったということです。

全体を平均すると、売出価格に対する成約価格の割合は85.4%

以上、ここまで戸建の築年数別成約価格について見てきました。

フクロウ先生
フクロウ先生
これもマンションと一緒で、首都圏で85%になるので、田舎だともっと減少するぞ・・・

それでは次に本題である売出価格の決め方について見ていきましょう。

4.売出価格の決め方

4-1.査定額は予想成約価格

中古住宅を売却する場合、最初に行うことが不動産査定です。

この不動産査定で算出される価格というのは、「予想成約価格」です。

売出価格ではなく、成約価格に近い水準の価格が査定されます。

マンションや戸建てのグラフで見てきたように、売出価格と成約価格は異なることが分かりました。

そのため、査定額をそのまま売出価格にしてしまうと、そこから値引き交渉が始まってしまう可能性があります。

そこで査定によって予想成約価格を出した後は、そこから売出価格を決める必要が生じます。

4-2.売出価格の目安

統計的には成約価格は売出価格のマンションでは82.2%、戸建では85.4%となっていました。

値引き率で言うと、マンションが▲17.8%、戸建てが▲14.6%となります。

そのため、理屈っぽく言うと、査定額が5,000万円と出た場合、売出価格は以下のように決めるのが目安になります。

マンション:5,000万円÷0.822 ≒ 6,083万円

戸建:5,000万円÷0.854 ≒ 5,855万円

ただし、これはあくまでも目安です。

物件によっては全く値引きされないものもありますし、大幅に値引きを受ける物件もあります。

統計上の数値は、あくまでも様々な条件の物件を合わせた全体の平均値です。

売出価格をどの程度にするかは、不動産会社とよく相談してください。

一般論として査定額に少なくとも1割以上上乗せした価格を売出価格とするのが一つの目安です。

ただし、注意しなければいけないのが、会社によっては自社の成績ばかりを追っている不動産会社です。

取引量が増えれば増えるほど、成績がよくなるため、とても安い売却額で提示するような会社もあります。

4-3.信頼できる不動産会社を探すのが大事

不動産を売却うえで大事なことは、いかにして「信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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以上、ここまで売出価格の決め方について見てきました。

それでは次に値引きされにくい物件の特徴について見ていきます。

5.値引きされにくい物件の特徴

値引きも物件によって「されにくい物件」と「されやすい物件」があります。

値引きされにくい物件としては、以下のような条件の物件です。

  • 人気の沿線、人気の駅の物件である。
  • 周辺に売物件が少ない。
  • 駅から5分以内である。
  • スーパーや病院等の生活利便施設が充実している。

さらにマンションでは以下のような条件も加わると尚良いです。

  • 上層階である。
  • 角部屋(東南)である。

戸建の場合は以下のような条件も加わると尚良いです。

  • 閑静な住宅街の中にある。
  • 前面道路に歩道がある。
  • 角地(東南)である。

逆に言えば、このような条件が備わっていない物件ほど、値引きされやすいと言えます。

さらに値崩れしない特徴については下記記事で詳しく解説しています。

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以上、ここまで値引きされにくい物件の特徴について見てきました。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
自分がマンションを買うときの条件を考えると分かりやすそうだね!

それでは次に気になる値引きを受けにくくする方法について見ていきましょう。

6.値引きを受けにくくする方法

 

物件の立地や条件と言うのは、今さら変えることはできません。

しかしながら、現状の中で値引きを受けにくくする方法はあります。

それは既存住宅売買瑕疵担保保険を付保して売却する方法です。

既存住宅売買瑕疵担保保険を付保すれば、買主に安心感を与えることができるため、値引き防止につながります。

既存住宅売買瑕疵担保保険については、下記の記事で詳細説明しています。是非ご参照ください。

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7.まとめ

以上、不動産売却における売出価格に対する成約価格の目安について徹底検証してきました。

中古住宅の売買では、売出価格と成約価格が異なることが通常です。査定後は値引きを加味して売出価格を設定しましょう。

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