借地権を売却するには地主の許可が必要!売却の流れと高く売るコツ

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不動産の売買対象の一つに借地権があります。

借地権は土地を借りる権利のこと

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 借地はどうやって売却したらいいの?
  • 借地権って、借りているはずなのに売買できるって本当?
  • 借地権付きの不動産を売買するには、どうすればいいの?

そこでこの記事では、「借地権の売買」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、借地権を売買する際の価格や、地主への承諾料について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.借地権には「普通借地権」「定期借地権」の2種類あり

借地権とは土地を借りる権利のことです。

借地権には大きく分けて、「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があります。

種類名称存続期間
普通借地借地法(旧法)堅固30年以上(定めがないときは60年)
非堅固20年以上(定めがないときは30年)
借地借家法(新法)30年以上
定期借地一般定期借地50年以上
建物譲渡特約付定期借地30年以上
事業用定期借地10年以上50年未満

普通借地権と定期借地権の違いは、更新の有無です。

普通借地権は契約期間満了時でも借主は更新できますが、定期借地権では契約期間満了時に地主に返還しなければなりません。

普通借地権は、地主が正当事由と呼ばれる理由がないと、借主から土地を返してもらうことができないことになっています。

そのため、普通借地権では、借主が半永久的に土地を借りることができるため、その権利に所有権のような経済価値が生まれます。

普通借地権であれば、その権利を購入した人が、再び半永久的に土地を借り続けることができるため、借地権は有償で取引されるのです。

一方で、定期借地権の場合、一般に第三者に売買されることはほとんどありません。

定期借地権は、購入した人がいずれ土地を返さなければならないため、わざわざお金を出して購入しようとする人がおらず、経済価値が生まれないことが理由です。

普通借地権については下記記事に詳しく解説しています。

土地活用で知っておきたい定期借地・普通借地の基礎知識を徹底解説

1992年に定期借地が制定されて以降、土地活用の中にも借地事業の選択が重要な位置づけを占めるようになってきました。 いざ ...

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以上、ここまで借地権の種類について解説してきました。

ここからは、売却可能な普通借地権について解説していきます。

2.借地権は地主への譲渡承諾料を支払うことで売却が可能

借地を売買する場合、借地人は地主に対して「借地権の譲渡承諾料」を支払うのが一般的です。

借地権の譲渡承諾料は、借地権価格の10%が目安

10%はあくまでも目安であり、概ね8~14%くらいの範囲で、地主との協議の上、決まります。

譲渡承諾料は、払わなければいけないものではないのですが、商習慣として払うことが多いです。

法律の規制はないため、譲渡承諾料の支払自体に法的義務ははありません。

ただし、借地権の売買は、地主の承諾は義務です。

民法では、賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が必要であることを定めています。

民法第612

(賃借権の譲渡及び転貸の制限)

  1. 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
  2. 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

※出典:WIKIBOOKS「民法第612条」より

このため、借地権を地主の承諾なしに勝手に売買することはできません。

地主に対して許可を得る必要がありますが、その許可に要するお金が「借地権の譲渡承諾料」ということになります。

例えば、借地権価格が3,000万円だった場合、その10%である300万円が地主へ支払う承諾料の目安となります。

尚、地主が借地権の譲渡を承諾してくれず、揉めてしまうことも考えられます。

この場合は、最終的に裁判所に借地権譲渡の許可を求めることができます。

借地借家法

借地借家法では以下のような規定があります。

借地借家法第19条

借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡、又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

※出典:WIKIBOOKS「借地借家法第19条」より

借地権の売却では、まずは地主に承諾してもらうことが必要です。

ここまでが、借地権を売却するときの前提条件です。

それでは、実際に借地権を売却するときの流れやポイントを見ていきましょう。

3.借地権を売却するときの流れとポイント

借地権を売却する流れは大まかに下記3つになります。

  1. 売却方法を決める
  2. 地主の承諾を得る
  3. 借地権専門の不動産会社に依頼する

それぞれ見ていきましょう。

step
1
売却方法を決める

借地権の売却方法には、主に以下の3つの方法があります。

  1. 地主に買い取ってもらう
  2. 第三者に売却する
  3. 買取業者に売却する

1つ目として、借地権を地主に買い取ってもらうということもできます。

具体的には、借地契約を終了し、建物を地主に買い取ってもらうことになります。

地主にとっては土地が返還されるというメリットがあります。

また、借地権者(借主)にとっては譲渡承諾料を払わずに済むというのもメリットです。

地主は借地権を終了し、建物を買い取ることで、土地と建物が単独の完全所有権になります。

単独の完全所有権の物件は、普通の価格で高く売れるので、地主にとっては大きなメリットです。

借地権を売却したい場合には、まずは地主に買い取ってもらえないか相談することが第一歩となります。

2つ目は第三者に売る方法です。

ただし、借地権は市場性が非常に低いため、なかなか第3者に売却することができません。

また、地主の承諾を得なければならないというデメリットがあります。

3つ目は、買取業者に売却するという方法です。

買取業者への売却は、価格が非常に安くなりますが、すぐに売却できるというメリットがあります。

ただし、買取業者への売却であっても、地主の承諾は必要です。

地主は買取業者への売却を嫌がることもありますので、買取業者への売却は最終手段と考えた方が良いでしょう。

step
2
地主の承諾を得る

売却方針が決まったら、地主の承諾を得ます。

地主の承諾は、準備をせずにいきなり行くと失敗することがあります。

そのため、地主の承諾を得る前に、一度借地権専門の不動産会社に相談することをオススメします。

交渉方法や進め方のアドバイスをしっかり受け、承諾を得るようにしてください。

step
3
借地権専門の不動産会社に依頼する

地主の承諾を得ることができたら、その不動産会社に売却を依頼するようにしてください。

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一括査定の流れ

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不動産会社は、できれば借地権の買取もやってくれるような不動産会社を選ぶことをオススメします。

借地権は、なかなか売れない可能性も高いため、最終的には買取業者に買い取ってもらうという選択肢も残しておいた方が良いです。

不動産一括査定については下記記事で詳しく解説しています

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以上、ここまで借地権売却の流れについて解説してきました。

では借地権価格はどれくらいで売却できるのでしょうか。

そこで次に借地権価格の目安について解説します。

4.借地権価格の目安

実際の借地権価格は、相続税評価額の計算で用いられる借地権割合で求めた価格よりも安くなることが多いです。

借地権価格の目安

借地権価格の目安

借地権割合とは、更地価格に対して何パーセントくらいが借地権価格になるという割合であり、相続税路線価に記載されています。

例えば、更地価格が5,000万円の土地で、借地権割合が60%の場合、借地権価格は3,000万円(=5,000万円×60%)になるというのが借地権割合による借地権価格です。

底地とは借地権の設定されている土地のこと

理論上は、借地権価格と底地価格を合計すれば、更地価格になります。

相続税評価額を計算する場合は、「借地権価格+底地価格=更地価格」で決まります。

しかしながら、実際の売買市場では、「借地権価格+底地価格=更地価格」とはならず、「借地権価格+底地価格<更地価格」という関係になるのが一般的です。

借地権価格と底地価格を合計しても、更地価格までは届かず、隙間が生まれます。

この隙間は、銀座のような一等地であれば少なくなりますが、田舎であれば大きくなります。

例えば、借地権価格が60%と指定されているようなエリアでも、実際に売却して見ると、借地権価格は更地価格の30~40%程度にしかならないということもあります。

借地権価格が60%と指定されているエリアは、底地割合が40%のはずですが、実際に底地を売ると更地価格の10~20%程度にしかならないことも多いです。

借地権の価格は、都市部ほど借地権割合に近い水準となり、田舎ほど借地権割合からかけ離れた水準で取引されています。

以上ここまで借地権価格の目安について解説してきました。

では、借地権はどのようにしたら高く売れるのでしょうか。

そこで次に借地権を高く売るコツについて解説いたします。

5.借地権を高く売るコツ

借地権を高く売る方法として、地主と共同で「借地権と底地を同時に売る」という方法があります。

借地権と底地を同時に売れば、買主は完全所有権を手にすることができるため、普通の物件を購入するのと同じです。

よって、価格水準としては通常の単独所有権の物件を売っているときと同じになります。

底地を手放すことは、地主にとってもメリットがあります。

底地は、相続税評価額が「借地権価格+底地価格=更地価格」を前提に計算されるため、市場価格よりも相続税評価額の方が高くなります。

地主にとっては、実際には価値の低いものを高い価値があるものとして評価されてしまうため、相続税が無駄に高くなるというデメリットがあるのです。

そのため、地主に対して底地を持つことのデメリットを説明すると、一緒に売却してくれることもあります。

地主と一緒に売却できたら、譲渡承諾料も不要ですし、高く売却できますので、非常にメリットがあります。

底地を売却する際は、地主に「一緒に売却しませんか?」と打診してみましょう。

以上、ここまで借地権を高く売るコツについて解説してきました。

ところで、借地権の相続税評価額はどのようにして決まるのでしょうか。

最後に借地権の相続税評価額の決り方について解説します。

6.借地権の相続税評価額の決まり方

借地権の相続税評価額は、路線価を調べてみると分かります。

路線価は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で調べることができます。

路線価図のサンプル

路線価図のサンプル

地図から自分の土地の路線価を調べていくと、路線価図の上にA~Gで書かれた借地権の企業と借地権割合の表があることが分かります。

この表に記載されている割合が借地権割合です。

例えば、自分の土地の前面道路に「160D」と記載されていたとします。

土地の路線価は「160千円/㎡」になります。

また、借地権割合はDですので、表と照らし合わせると「60%」ということになります。

借地権価格の計算例

  • 土地面積:300㎡
  • 路線価:160千円/㎡
  • 借地権割合:D(60%)

借地権価格 = 自用地(更地)としての価格 × 借地権割合 = 300㎡ × 160千円/㎡ × 60% = 28,800千円

借地権価格も、実際に売却すると相続税評価額よりも安くなることが多いです。

相続税の納税義務のある人にとっては、借地権は売却した方が相続税の節税なります。

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まとめ

以上、ここまで、借地権を売買する際の価格や、地主への承諾料について見てきました。

借地権の売却は、地主の承諾を得ることが第一歩となります。

承諾を得る際は、一緒に売却することも同時に打診してみてください、

借地権の売却は難しいので、専門の不動産会社に相談しながら進めていくことをオススメします。

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