土地活用には様々な手段がありますが、昨今の店舗数減少から再び注目されつつある「ガソリンスタンド」に目を付けている人もいるはず。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 経験がなくてもガソリンスタンドで土地活用できるのか知りたい
- ガソリンスタンドで成功できる土地について知りたい
- ガソリンスタンドで土地活用する際の注意点を知りたい
- ガソリンスタンドだった土地の活用方法について知りたい
そこで今回の記事では、ガソリンスタンドで土地活用をするなら絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。
どんな土地がガソリンスタンドに向いているのかもわかるので、まだ土地を取得していない人も必見の内容となっています。
記事を最後まで読んだ頃には、ガソリンスタンドを失敗した後のリスクと対策方法もしっかりと理解できているはずです。ぜひ最後までご覧ください。
土地活用「ガソリンスタンド」の基礎知識
交通量の多い道路沿いにある土地は、排気ガスが多く騒音もうるさいため、マンションなどの住居系土地活用には向いていません。
したがって、いわゆる「ロードサイド用地」としての土地活用がおすすめです。
ロードサイド用地の一つの選択肢としてガソリンスタンドがあります。
ひと昔まで儲かる土地活用の筆頭だったガソリンスタンドですが、昨今では閉店する事例が目立っており、実際ガソリンスタンドの数はこの20年の間に半分になっています。
※出典：2020年1-10月 「ガソリンスタンド」の倒産状況 ： 東京商工リサーチ
石油価格の高騰、40年モノのガソリン用貯蔵タンクの交換が義務化、都市部の若者が車離れ、エコカーの登場によるガソリンの消費量の減少などの複数の原因が絡み合って、ガソリンスタンドの数を減らしてしまったのです。
ここまでネガティブな情報があると、筋の良い土地活用方法とは言えず、地主からしても調子の良くない活用方法に手を出すのは乗り気にはなれないでしょう。
一方で、このような現状を「ライバルが減った」ととらえることもできます。
もしあなたの所有する土地周辺のガソリンスタンドが閉店したなら状況によってはチャンスと考えることもでき、ガソリンスタンドの土地活用の検討をはじめても良いでしょう。
しかし、成功させる為には、しっかりと情報を収集してから検討していくことが大切です。
昨今のガソリンスタンドのトレンド
昨今のスタンドではトレンドとしてお客さんが自分で給油する「セルフ」方式が主流となっています。
セルフならアルバイトの人件費を軽減できるため、ガソリンを低価格で提供しても利益が残り、価格競争で優位になるのが利点です。
ガソリンは他の商品と違って、1円〜2円でも違うだけで集客効果が変わります。
10リットルあたり10円しか変わらないのに、1円安いスタンドが集客を制するのです。
なんとか値引きしようと、さまざまな努力を重ねてきた結果生まれたのが「セルフ」方式のスタンドなのです。
「セルフ」方式のガソリンスタンドの数は増えており、価格競争で負けないためにセルフが常識になっています。
成功するために必要な敷地の広さ
昔は100坪未満の小規模ガソリンスタンドが数多く存在しましたが、今は小さなガソリンスタンドは生き残れません。
狭いスタンドは車の出入りが難しいせいで、敬遠されてしまうのです。特に運転が苦手な女性ドライバーは狭いガソリンスタンドを嫌います。
これからのガソリンスタンドは広い道路に接道しつつ、ゆったりとした敷地が必要です。
少なくとも100坪、できれば400坪〜500坪あると有利になるでしょう。
大きなスタンドのニーズは高いので、広大な土地を持つ地主にとってはチャンスです。
所有地が広いだけでなく、交通量の多い道路に面しているならなおさらです。
さらに、周囲にガソリンスタンドがない地域で、しっかり需要を見込めるような立地であれば、将来性は抜群といえるでしょう。
土地活用「ガソリンスタンド」のメリット・デメリット
ここまで、土地活用としての「ガソリンスタンド」の概要や、ポイントを解説してきました。次に、メリット・デメリットについて解説していきます。
土地活用「ガソリンスタンド」のメリット
土地活用としての「ガソリンスタンド」のメリットは長期的に安定した収益が得られることです。
もちろん将来的にガソリンから別のエネルギーが変わる可能性もゼロではありません。
ただ、従来より安価になりつつあるガソリンはまだまだ燃料としての人気は根強いため、ガソリン自動車はまだまだ利用され、ガソリン自体のニーズも安定し続けるはずです。
そしてガソリンスタンドには灯油や整備、洗車などのガソリン以外のニーズもあるため、副次的な収入も見込めます。
ガソリンスタンドは重要な「インフラ」として、これからも長く利用されるでしょう。
土地活用「ガソリンスタンド」のデメリット
しかしガソリンスタンドにはデメリットもあります。
ガソリンが特殊な商品であるが故の汎用性の低さが大きなネックとなります。
撤去コスト
ガソリンスタンドは地下に巨大な貯蔵タンクを埋め込むため、ガソリンスタンドから撤退するには巨大なタンクを取り出さなければなりません。
タンク以外の設備や建物も頑丈なので、撤去費用はかなりのもので、ガソリンスタンドだった土地を普通の更地にするには1000万円近くかかります。
撤退費用がここまでかかる土地活用は他にないので、大きな弱点と言えるでしょう。
土地の汚染
さらに、ガソリンスタンドには土地の汚染対策もつきまといます。
ガソリンのせいで自分の土地の土壌が汚染される可能性があるのです。
したがって、別の土地活用を行うなら土壌調査が必須です。費用は50万円程度かかるでしょう。
調査の結果、汚染が確認された場合は本当に大変です。汚染された土は全て入れ替えになるので、億単位の費用になる可能性もあります。
更地に戻す費用と土壌汚染のリスクを考慮すると、ガソリンスタンドの欠点は多大です。
仮に土壌汚染があっても、アスファルトで覆って貸し出すケースもありますが、ただ売却するとなればアスファルト加工ではすみません。
売却時に土壌汚染の土地なのを「重要事項説明書」に明記し説明する必要があるため、売却時の大きな足かせになるのは間違いありません。
リスクを慎重に判断して、本当にガソリンスタンドにすべきなのか再考しましょう。
ガソリンスタンドだった土地の土地活用
次に、論点を少し変えて、ガソリンスタンドだった土地の土地活用方法について、解説していきます。
もしガソリンスタンドに挑戦して失敗した時や、投資先としてガソリンスタンドだった土地の活用を検討している方は参考にしてみてください。
店舗として活用
ガソリンスタンドだった土地は、後々のトラブルを考慮して売却は避け、ロードサイド系の店舗としての運用が検討できます。
気になる土壌汚染ですが、調査の結果でアウトでもなんとかする方法はあります。
法令上は汚染している部分をアスファルトで覆えば問題ないのです。
具体的には「汚染物質が口に入らない対策」をしていれればOKです。この対応で、店舗用地などで貸し出すのは問題ありません。
立地さえよければ、借り手を見つけるのにも苦労しないでしょう。
もしスタンドの建物や塀がまだ残っているなら、取り壊し費用を節約するために「居抜き物件」として募集するのもいいでしょう。
実際、ガソリンスタンドの様子を残したままのラーメン店や中古車店は多く、繁盛しているお店も少なくありません。
ガソリンスタンドは充分な駐車場がありますし、施設は耐震防火性に優れています。
駐車場は雨に濡れないので、むしろ「居抜き」の方が、ニーズがあるかもしれません。
最初は居抜き物件として運用し、収益を確保した後に更地にするのもおすすめです。
テナント経営に関する詳細は下記の記事で解説しておりますので、気になる方は是非、ご確認ください。
駐車場として活用
もしガソリンスタンド跡地を自分で再度活用するなら、駐車場も検討できます。
駐車場は初期投資が少ないうえに、安定した収入を実現しやすい土地活用です。
ガソリンスタンド跡地は、自動車の出入りに問題ありませんので物理的な利点もあります。
駐車場には「月極」「コインパーキング」があります。どちらの方法にすべきか決めるための判断要素は「立地」でしょう。
近くに買い物施設や学校、駅があるなら「コインパーキング」が最適で、特に住宅の周辺に立地するなら、迷わず「月極」を選ぶのがベストです。
自分の土地の環境をみて、どちらにするか判断してみてください。注目すべきは「近くに何の施設があるか」です。
土地活用は複数社に相談・比較検討を
アパート経営や駐車場、商業テナント、老人ホームなど用途や土地に応じて最適解が変わる土地活用ですが、それぞれ対応できる会社は異なります。
下記の表は土地活用の種類に応じた相談先をまとめたものです。
| 土地の活用方法 | 相談先 | |||
|---|---|---|---|---|
| ハウスメーカー | 工務店 | ゼネコン | 各種専門業者 | |
| マンション経営 | △ | △ | 〇 | |
| アパート経営 | 〇 | 〇 | ||
| 賃貸併用住宅 | 〇 | 〇 | ||
| 駐車場経営 | 〇 | |||
| 大規模施設（高齢者施設・保育所など） | △ | 〇 | ||
上記の表にある通り、土地活用の種類は多種多様です。
あなたが頭の中で描いていた土地活用がベストの活用方法とは限りません。
選択肢を狭めずにベストな方法を探るには、複数社の収益プランを比較するのが一番です。
同じ土地活用方法でも会社によって初期費用や収益プランが大きく差が出るのは土地活用では常識なのです。
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売却も検討する
土地の汚染に関して、前述した箇所で説明しましたが、土壌汚染の可能性があるスタンド跡地はそもそも売却には向いていません。
売却時の説明で土壌汚染のせいで契約が白紙になるのは日常茶飯事です。売却後に土壌汚染の責任追及されるケースもゼロではないでしょう。
ただ都市部にある土地に限り、ガソリンスタンドの売却が狙えるケースもあります。大手建設業者がリスクを承知で購入するケースがあるのです。
都市部は商業施設や大型マンションの需要が高いのに、土地が足りていません。
元・ガソリンスタンドの土地でも、喉から手が出るほど欲しい業者は多いのです。ただし、これは都市部に限った話です。
地方においてはそもそも売却の話すら出てきません。
売却のオファーがあったところで、土壌汚染の解決費用を求められる可能性は大です。
持ち主が不利な状態での売却を求められるのは、間違いないでしょう。
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まとめ
ガソリンスタンドで土地活用をする人は絶対に知るべき必須情報を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？
ガソリンスタンドで土地活用する際に必要な知識を全て理解いただけたと思います。
また仮にガソリンスタンドを失敗しても何とかできると、お分かりいただけたのではないでしょうか。
今後ガソリンスタンドで土地活用をするなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。