駐車場経営のために土地購入を考えている人向けの物件の選び方と注意点

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街で見かけるコインパーキングや月極駐車場は、手間がかからずに収入が得られるように見えるため、見ていて羨ましくなります。

駐車場経営をしたいと考えている人の中には、

  • 自分も駐車場経営をしてみたい!
  • 駐車場経営をするための土地購入について知りたい
  • 土地購入して駐車場を経営できるものなのか知りたい

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

結論からすると、基本的には駐車場経営は土地購入から行っても儲かりません。※土地購入から始めても儲かるような超レアケースも存在します。

そこで今回の記事では、駐車場経営のための「土地購入」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたはどのような土地であれば、土地から購入して駐車場経営が成り立つのか知ることができます。

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1.駐車場経営の実態を知ろう

先日、筆者はAさんから「駐車場経営をしたいので土地を購入したい」という相談を受けました。

この相談事例からかみ砕いて説明していきましょう。

Aさんは、関東地方の中でも過疎地に住んでいるのですが、不動産の不労所得に興味があり、不動産賃貸業をやってみたいというのが希望でした。

Aさんの住んでいる場所では、人口減少が著しく、アパート経営はリスクがあるため、アパート経営をするくらいなら駐車場経営をしたいというのが、Aさんが駐車場経営をしたいという理由でした。

田舎なのでアパート経営はリスクがあるからやりたくないというのは、なかなか良い着眼点だと思われました。

ただ、Aさんの場合、駐車場経営の知識が全くないところからの土地購入の相談でした。

そこでAさんには駐車場経営の実態から説明するようにしました。

1-1.儲からない駐車場経営

まず駐車場とは土地利用の中でも「暫定利用」的な位置づけです。

土地は建物を建てて家賃収入を得ることが、最も高い収入を得られるパターンになります。

建物投資を伴わない駐車場は、土地活用としては「低利用」であり、収益としては微々たるものになります。

駐車場には、時間貸しと月極駐車場の2種類があります。

それぞれの特徴は下表の通りです。

項目 月極駐車場時間貸し駐車場
収益性低い高い
立地広い範囲で可能好立地に限られる
初期コストアスファルト舗装 砂利敷きでも可能アスファルト舗装
管理会社街の不動産会社が多い駐車場専門業者
契約個別車ごとの契約が多い一括借上げ
手間個別車契約だと煩雑ほとんど発生しない
安定性空車がなかなか埋まらないこともある有り
賃料下落あまりない有り

収益性は月極駐車場よりも時間貸し駐車場の方が高くなります。

駐車場で儲けるとしたら、断然、時間貸し駐車場になります。

一方で、土地は保有しているだけで固定資産税および都市計画税は発生します。

ところが都内の土地の場合、収益性の高い時間貸し駐車場を行っても、固定資産税すら賄えない場合も少なくありません。

都心3区(中央区・千代田区・港区)でも、時間貸し駐車場になっている土地を良く見かけます。

都心3区の駐車場は、固定資産税も賄えないケースが多く、実質的には赤字の垂れ流しになっていることが多いです。

都心3区の駐車場は、何らかの事情で建物を建てないだけであり、決して、時間貸し駐車場が儲かるからやっているわけではないのです。

1-2.わずかに儲かるエリアもある

しかしながら、首都圏においても都内から離れて少し郊外に行くと、駐車場収入と固定資産税との間に逆転現象が見られる地域が存在します。

神奈川、埼玉、千葉のように東京から同心円状に広がった地域では、時間貸し駐車場を経営しても、固定資産税がペイできるエリアがあります。

不動産賃貸業は、通常、東京の中心部に近づけば近づくほど儲かりますが、時間貸し駐車場の場合は、東京の中心部から少し離れたエリアの方が儲かります。

ただし、これも東京の中心部から離れすぎてしまうと、駐車場収入の方が下がってしまうため、再び固定資産税を賄うことができないという逆転現象が生じます。

首都圏には首都圏近郊整備地帯というエリアが存在しますが、首都圏近郊整備地帯のエリア内であれば、時間貸し駐車場でも儲かる土地が探せる可能性があります。

このように駐車場経営が中心部からドーナツ状に広がったところで成立する現象は、全国的に同じです。

ただし、地方都市では東京ほど固定資産税が高くないため、中心部でも駐車場経営がプラスになる場合もあります。

時間貸し駐車場や月極駐車場は、土地の効率的な活用方法ではありません。

あくまでも暫定利用的なポジションであるため、駐車場を目的に土地を購入することは、まともな投資スタンスではないということを知っておく必要があります。

基本的に、駐車場経営は土地を購入してまでやるものではないということを理解しておきましょう。

以上、ここまで駐車場経営の実態について見てきました。

では次に土地を購入して駐車場経営をした場合、どうなるかについて見ていきます。

2.所有した場合の駐車場運営

街で見かける駐車場は、ほとんどの場合、元々持っている土地の暫定利用になります。

都内の都心3区では元々持っている土地ですら赤字のところがほとんどです。

土地を購入して駐車場経営をする場合、購入資金を

  • 全額自己資金で行うか
  • 借入金も用いるか

によって収益状況がかなり異なっていきます。

自己資金で購入する場合

全額自己資金で駐車場土地を購入する場合、収益状況は元々土地を持っている人と同じになります。

この場合、メリットとしては、現金を土地に代えることで、相続対策になるという点です。

現金は1,000万円持っていたら、相続評価額は1,000万円になりますが、土地であれば相続税路線価が相続評価額になります。

相続税路線価は、時価の80%相当ですので、1,000万円の土地を購入すると、相続税の評価額としては、800万円になります。

加えて、定期的な駐車場収入も増えるため、相続税は節税になり、収入も増えるというダブルメリットを享受することが可能です。

借入金で購入する場合

一方で、借入金を使って土地を購入すると、借入金の金利と元本返済が発生します。

収益の中で経費として認められるのは、固定資産税および都市計画税と、借入金の金利だけになります。

元本返済額は経費にはなりません。

駐車場経営を始めると、駐車場収入から、固定資産税及び都市計画税と、借入金の金利を支払った後の金額が利益となります。

この利益に対して税金がかかります。

借入金の返済は、税引後利益の中から返済することになります。

駐車場経営は、元々、固定資産税を賄うだけでも精一杯です。

さらに借入金の金利と税金、元本返済額が加わると、ほぼ耐えうることができません。

全額借入によって、土地購入をして駐車場経営を行うということは、ほぼ絶望的と言えます。

土地購入をして駐車場経営を行うのであれば、全額自己資金で購入するか、もしくは、借入金割合を極力少なくした形で購入するようにしましょう。

以上、ここまで所有した場合の駐車場運営について見てきました。

では、仮に自己資金があったとして、どのような土地なら土地を購入して駐車場経営ができるのでしょうか。

そこで次に駐車場経営用の土地として考えられる狙い目物件について見ていきます。

3.駐車場経営する上での「狙い目」物件

3-1.狙いは建物が建たない土地

駐車場経営は、あくまでも土地の暫定利用であるため、まともな土地を購入すると駐車場経営が成り立ちません。

まともな土地とは、きちんと建物が建ち、建物の家賃で収益を稼げるような土地です。

では、まともではない土地とはどのような土地であるかというと、「建物が建たない土地」になります。

駐車場経営が成り立つ狙い目物件は、

  1. 市街化調整区域内の土地
  2. 市街地のとても小さな土地

の2つです。

これらの土地は建物が建たない土地であるため、格安であり狙い目です。

駐車場経営のために土地を購入するには、土地を激安で購入することがポイントです。

3-2.市街化調整区域内の土地

市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域です。

都市計画法によって定められた地域で、開発許可という許可を得ない限り建物を建てることができません。

市街化調整区域とは、元々、農地等を守るため、乱開発の防止を目的としたエリアです。

隣接エリアとして、市街化区域があります。

市街化区域とは、既に市街化を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。

市街化区域はいわゆる人が多く住む区域になります。

市街化調整区域は、市街化区域に隣接しているため、比較的、都心部にある田舎の土地という性質を持っています。

実際、横浜市や川崎市などの大きな政令指定都市内にも市街化調整区域が存在します。

このような大都市内にある市街化調整区域は、エリア内は農地だけではありません。

開発許可を得て建築された工場や倉庫が存在します。

このような市街化調整区域内の工場や倉庫の周辺には、トラックや通勤者用の車の駐車場ニーズがあります。

市街化調整区域内の土地は、建物が建てられないため、工場や倉庫の周辺の土地が激安で手に入れることができます。

一方で、市街化調整区域は都心部の市街化区域に隣接しているため、駐車場料金が近くの隣接している街化区域の料金とほぼ同額であることが多いです。

市街化調整区域内の工場等に隣接した雑種地は、駐車場として貸すのが最も収益性の高い利用となる場合があります。

都心部の用途地域に関しては、「地図蔵」にて東京都と神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪部を地図上で確認することが可能です。

地図蔵で色塗りされているところが市街化区域の用途地域を示しています。

色塗りされている用途地域に隣接した部分で、色塗りされていないところが市街化調整区域になります。

都心に近い市街化調整区域の土地であれば、駐車場経営が成り立つ格安の土地が手に入る可能性があります。

3-3.市街地のとても小さな土地

また、市街化区域内であれば、建物が建たない小さな土地が狙い目です。

目安としては、駐車スペースが1台もしくは2台といったような狭い土地です。

このような狭い土地は、他に活用できる用途が無いため、二束三文で手に入ります。

実際、プロの駐車場業者は、このような土地を自社で保有して駐車場経営を行っています。

このような土地は、土地総額として数百万円といったイメージの価格帯です。

プロの駐車場業者は、このような小さな土地を、粗利で10%を目安に購入しています。

例えば、時間貸し駐車場で、1台あたり毎月1万円の売上をあげることのエリアがあるとします。

2台分ギリギリの駐車スペースが確保できるとすると、年間の駐車場売上としては、24万円です。

このような土地であれば、240万円を目安に購入することになります。

尚、時間貸し駐車場は、1台からでも駐車場会社へ依頼することが可能です。

時間貸し駐車場は、駅に近い土地にニーズがあります。

しかも駅に近ければ、駅の裏口でも構いません。

同じ駅でも繁華性の低い出口の土地は、土地代が安くなります。

ところが、このような土地でも駅から近ければ、高い駐車場ニーズがあり、収益力も高いです。

市街化区域内の土地であれば、駅に近い小さな土地が狙い目になります。

3-4.土地を見つけたら一括査定サイトを利用

土地の狙いが定まったら、一括査定サイトを使うといくらくらいで購入できそうかを無料で確認することができます。

すまいValue 」「 イエウール では購入検討者でも査定を取ることができます。

一括査定サイトで興味のある土地価格を調べてみましょう。

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以上、ここまで狙い目物件について見てきました。

では、駐車場経営が成り立つ土地を購入した場合、デメリットはないのでしょうか。

そこで最後に駐車場用の土地を購入した場合のデメリットについて見ていきます。

4.土地購入をして駐車場経営するデメリット

土地から購入して駐車場経営が成り立つような土地とは、平たく言うと「どうしようもない土地」です。

駐車場くらいしか利用価値がなく、誰も見向きもしないため、値段が付かない土地です。

そのため、このような土地を購入してしまうと、将来、この土地を売却しようとしたときに、なかなか売れないという事態が発生します。

元々、利用価値のない土地のため、売却する際、高く売ろうとしても売却ができないというのが土地を購入した場合のデメリットです。

つまり、駐車場経営が成り立つ土地を購入するということは、あえて不良資産をわざわざ購入することになります。

駐車場経営が成り立つ土地を購入する場合は、売却できなくなるリスクを十分に踏まえた上で購入しましょう。

尚、条件の悪い土地を売却する場合については、に詳しく記載しています。

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5.まとめ

以上、駐車場経営のために土地購入を考えている人向けの物件の選び方と注意点について見てきました。

駐車場経営のために土地購入を行うには、激安で購入することがポイントです。

土地購入は、売却が困難なリスクも踏まえた上で、検討するようにしてください。

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