駐車場経営・コインパーキング経営を成功させる、土地・用地購入のポイントと注意点

駐車場経営のために土地購入を考えている人向けの物件の選び方と注意点

街で見かけるコインパーキングや月極駐車場は、手間がかからずに不労所得が得られるように見えるため、見ていて羨ましくなります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 自分も駐車場経営をしてみたい!
  • 駐車場経営をするための土地購入について知りたい
  • 土地購入して駐車場を経営できるものなのか知りたい

結論からすると、基本的には土地購入から行う駐車場経営は難易度が高く、オススメできません。

もちろん、土地購入から始めても儲かるようなレアケースも存在します。

そこで今回の記事では、駐車場経営のための「土地購入」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたはどのような土地であれば、土地から購入して駐車場経営が成り立つのか知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.駐車場経営の実態を知ろう

「駐車場経営をしたいので土地を購入したい」筆者は、そんな相談を今まで何度か相談を受けてきました。

「不動産経営をしてみたいが、人の少ない地域の為、アパート経営はリスクがあり駐車場経営を検討している」

そんな経緯で相談に来るケースもあります。

田舎なのでアパート経営はリスクがあるからやりたくないというのは、なかなか良い着眼点だと思います。

しかし、私の回答としては、基本的に駐車場経営は土地を購入してまでやるものではないというものになります。

今回の記事で、その理由について深く解説していきたいと思います。

儲からない駐車場経営は暫定利用が基本

結論から言うと、駐車場経営の収益は微々たるものになります。

土地活用は、基本的に建物を建てて、人に貸し、家賃をもらうことが一番儲かります。

それに比べると、駐車場経営による収益は小さくなります。

あくまで駐車場経営は、建物を建てずに低予算で行う暫定利用」的な位置づけの土地活用だと覚えておく必要があります。

駐車場経営の基本知識として、時間貸し(コインパーキング)と月極駐車場の2種類があります。

それぞれの特徴は下表の通りです。

項目 月極駐車場時間貸し駐車場(コインパーキング)
収益性低い高い
立地広い範囲で可能好立地に限られる
初期コストアスファルト舗装 砂利敷きでも可能アスファルト舗装
管理会社街の不動産会社が多い駐車場専門業者
契約個別車ごとの契約が多い一括借上げ
手間個別車契約だと煩雑ほとんど発生しない
安定性空車がなかなか埋まらないこともある有り
賃料下落あまりない有り

収益性は月極駐車場よりも時間貸し駐車場の方が高くなります。

駐車場で儲けるとしたら、時間貸し駐車場がオススメです。

ところが都内の土地の場合、収益性の高い時間貸し駐車場を行っても、税金すら賄えない場合も少なくありません。

※土地は保有しているだけで固定資産税および都市計画税が発生します。

都心3区(中央区・千代田区・港区)の駐車場は、固定資産税も賄えないケースが多く、実質的には赤字の垂れ流しになっていることが多いです。

都心3区の駐車場は、何らかの事情で建物を建てないだけの「暫定利用」であるケースが多いのです。

2.駐車場経営が成り立つ土地の選び方

土地購入から行う駐車場経営はオススメできませんが、もちろん、土地購入から始めて儲かるようなケースも存在します。

首都圏においても都内から離れて少し郊外に行くと、駐車場収入と固定資産税との間に逆転現象が見られる地域が存在します。

ただし、前述のとおり、時間貸し駐車場や月極駐車場は、土地の効率的な活用方法ではありません。

あくまでも暫定利用的なポジションであり、駐車場を目的に大きな初期投資をして土地を購入することは、オススメできません。

基本的に、駐車場経営は土地を購入してまでやるものではないということを理解しておきましょう。

駐車場経営の具体的なノウハウについては下記に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

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空き地や更地の土地活用で駐車場経営を成功させるための全知識

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上記のことを前提に、ここでは、駐車場経営が成り立ちそうな土地の選び方について解説していきます。

固定資産税が抑えられる地方都市

神奈川、埼玉、千葉のように東京から同心円状に広がった地域では、時間貸し駐車場を経営しても、固定資産税がペイできるエリアがあります。

不動産賃貸業は、通常、東京の中心部に近づけば近づくほど儲かりますが、時間貸し駐車場の場合は、東京の中心部から少し離れたエリアの方が儲かります。

ただし、東京の中心部から離れすぎてしまうと、駐車場収入の方が下がってしまうため、再び固定資産税を賄うことができないという逆転現象が生じます。

首都圏には首都圏近郊整備地帯というエリアが存在しますが、首都圏近郊整備地帯のエリア内であれば、時間貸し駐車場でも儲かる土地が探せる可能性があります。

このように駐車場経営が中心部からドーナツ状に広がったところで成立する現象は、全国的に同じです。

地方都市では東京ほど固定資産税が高くないため、中心部でも駐車場経営がプラスになる場合もあります。

建物が建たず格安で購入できる土地

どういった時に駐車場経営が成り立つかを考えていくと、「建物が建たない土地」というひとつの答えが出てきます。

そもそも、駐車場経営は、あくまでも土地の暫定利用であるため、まともな土地を購入すると駐車場経営が成り立ちません。

まともな土地とは、きちんと建物が建ち、建物の家賃で収益を稼げるような土地です。

逆に捉えると、建物が建たないような、まともでない土地が駐車場経営で狙い目となってくるわけです。

  1. 市街化調整区域内の土地
  2. 市街地のとても小さな土地

の2つの土地は建物が建てられず、格安な土地の為、狙い目と言えます。

ひとつずつ詳しく解説していきます。

市街化調整区域内の土地

市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域

市街化調整区域は、都市計画法によって定められた地域で、開発許可という許可を得ない限り建物を建てることができません。

市街化調整区域とは、元々、農地等を守るため、乱開発の防止を目的としたエリアです。

隣接エリアとして、市街化区域があります。

市街化区域とは、既に市街化を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域

市街化区域はいわゆる人が多く住む区域になります。

市街化調整区域は、市街化区域に隣接しているため、比較的、都心部にある田舎の土地という性質を持っています。実際、横浜市や川崎市などの大きな政令指定都市内にも市街化調整区域が存在します。

このような大都市内にある市街化調整区域には、農地以外に開発許可を得て建築された工場や倉庫が存在します。

そのようなエリアは、トラックや通勤者用の車の駐車場ニーズがあるのと同時に、格安で手に入れられる可能性があります。

一方で、都心部に隣接しているため、駐車場料金は市街化区域の料金とほぼ同額であることが多いです。

市街化調整区域内の工場等に隣接した雑種地は、駐車場経営の狙い目となる可能性が高くなります。

都心部の用途地域に関しては、「地図蔵」にて東京都と神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府を地図上で確認することが可能。

地図蔵で色塗りされているところが市街化区域の用途地域を示しています。

地図蔵で見た東京都のマップ

地図蔵で見た東京都のマップ

※画像出典:地図蔵「東京都用途地域マップ」より

色塗りされている用途地域に隣接した部分で、色塗りされていないところが市街化調整区域になります。

都心に近い市街化調整区域の土地であれば、駐車場経営が成り立つ格安の土地が手に入る可能性があります。

市街地のとても小さな土地

また、市街化区域内であれば、建物が建たない小さな土地が狙い目です。

目安としては、駐車スペースが1台もしくは2台といったような狭い土地です。

このような狭い土地は、他に活用できる用途が無いため、二束三文で手に入ります。

実際、プロの駐車場業者は、このような土地を自社で保有して駐車場経営を行っています。

このような土地は、土地総額として数百万円といったイメージの価格帯です。

プロの駐車場業者は、このような小さな土地を、粗利で10%を目安に購入しています。

例えば、時間貸し駐車場で、1台あたり毎月1万円の売上をあげることのエリアがあるとします。

2台分ギリギリの駐車スペースが確保できるとすると、年間の駐車場売上としては、24万円です。

このような土地であれば、240万円を目安に購入することになります。

市街化区域内の土地であれば、他に活用できる用途がないような小さな土地が狙い目なります。

狭小地の活用については下記の記事で詳しく紹介しています。ぜひご参照ください。

10・15・20・25坪の狭地の土地活用!狭小地がしっかり利益を生む5つの方法

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防火地域で寝ている小さな土地

少し専門的な知識になりますが、防火地域の小さな土地は狙い目です。

防火地域とは、市街地における火災の危険を防除するために定められる地域。建築基準法によって定められている。

防火地域に指定されると、延床面積が100㎡超の建物は耐火建築物にしなければいけないというルールがあります。

耐火建築物とは、鉄筋コンクリート造の建物などが該当します。

鉄筋コンクリート造は木造よりも建築費が高いです。

すると、防火地域内の土地に40~50坪程度の戸建住宅しか建たないような土地であっても、そこに戸建住宅を建てようとすると、わざわざ鉄筋コンクリート造で建てなければいけないということになります。

土地所有者からすると、建築費が高過ぎて、馬鹿馬鹿しくて戸建住宅を建てる気がおきません。

かといって、オフィスビル等にするには狭すぎます。

すると、防火地域内の小さな土地は、利用価値の低い土地になり、安く購入することができます。

一方で、防火地域はターミナル駅のすぐ近くに指定されていることが多く、駐車場としてのニーズが高いエリアです。

安く購入することができ、かつ、駐車場のニーズがとても高いため、防火地域に指定されている小さな土地は、コインパーキング経営に理想的

駐車場経営に適した立地の土地

前章で、建物が建たず格安で購入できる土地が狙い目と説明しましたが、土地選びに関して、更に細かい立地の面で解説していきます。

駐車場経営に適した立地の土地は、以下の4点を意識して探すことがポイントです。

  1. やや郊外の土地
  2. 駅に近い土地
  3. 細い通りの土地
  4. 間口の広い土地

1つ目は、やや郊外の土地を選ぶことがポイントです。

駐車場経営は中心部からドーナツ状に広がったところで成立すると説明した点と重なりますが、固定資産税および都市計画税が最大の経費になるため、税金が安いエリアを選ぶのがコツになります。

例えば、都内であれば港区や千代田区でやるよりは、北千住のような中心部から少し離れた場所で行う方が儲かります。

 

2つ目は、駅に近い土地を選ぶという点です。

時間貸し駐車場は、駅に近い場所に高い賃貸ニーズがあります。

特に駅の裏口の土地なら、土地価格が割安で、賃貸ニーズも高いためオススメです。

 

3つ目は、細い通りの土地を選ぶという点です。

裏通りのような細い道に面している土地は、固定資産税が表通りの土地よりも安くなります。

一方で、駐車場利用料には表通りと差がないため、収益性は裏通りの方が高くなります。

しかも、裏通りは車が徐行できるため、入りやすく、稼働率も高いです。

駅の裏口近く、かつ、裏通りの土地が、駐車場には最もオススメになります。

 

4つ目は、間口の広い土地を選ぶという点です。

以下の図は縦横を反転させた同じ広さの土地ですが、間口が狭い土地の方が収容台数は少なくなってしまうことが分かります。

間口の広さの差による収容台数の違い

間口の広さの差による収容台数の違い

青い車が停まっている間口の広い駐車場は3台収容できるのに対して、間口が狭くなると2台しか停められないのが分かるかと思います。

収容台数は収益性に直結しますので、土地選びの重要なポイントです。

3.土地を見つけたら一括査定サイトで相場を調べる

土地の狙いが定まったら、一括査定サイトを使うといくらくらいで購入できそうかを無料で確認することができます。

HOME4U 」では購入検討者でも査定を取ることができます。

査定の理由で「その他」を選び、「購入検討している」等を記載しましょう。

HOME4Uの選択

また、下記のようにすればメールで査定額をもらえます。

メール

駐車場経営を始めるまでの流れ

駐車場経営の流れは以下の通りです。

駐車場経営の流れ

  1. 相談・打ち合わせ(土地選定も同時進行)
  2. 市場調査(土地選定も同時進行)
  3. 賃料提案・土地購入
  4. 契約
  5. 工事
  6. 運用

駐車場経営を始めるまでの期間は、0からアパート経営を始める期間よりも短い時間で開始できます。

駐車場経営を始めたい土地に、建物があって解体が必要な場合でも、解体工事 ⇒ 舗装工事 ⇒ 設備設置まで1-2か月あれば全て終えることができます。

舗装済みであれば、1カ月以内に駐車場経営を始めることも可能です。

舗装とは、道路の耐久力を増すために、その表面を石、煉瓦、コンクリート、アスファルト、砂利などで敷き固めること

駐車場経営の具体的な流れについては、【駐車場経営の始め方】にて詳しく解説しています。

4.土地購入をして駐車場経営する場合の注意点

駐車場経営の現状と駐車場経営に向けた土地の選び方について解説してきましたが、次に土地購入をして駐車場経営を進めていく際の注意点について解説していきます。

初期費用は全額自己資金

街で見かける駐車場は、ほとんどの場合、元々持っている土地の暫定利用になります。

都内の都心3区では元々持っている土地ですら赤字のところがほとんどです。

土地を購入して駐車場経営をする場合、購入資金を

  • 全額自己資金で行うか
  • 借入金も用いるか

によって収益状況がかなり異なっていきます。

借入金を使って土地を購入すると、借入金の金利と元本返済が発生します。

借入金の返済は、税引後利益の中から返済することになります。

駐車場経営は、元々、固定資産税を賄うだけでも精一杯です。

さらに借入金の金利と税金、元本返済額が加わると、ほぼ耐えうることができません。

全額借入によって、土地購入をして駐車場経営を行うということはほぼ絶望的と言えます。

また、駐車場用の土地を購入するために銀行から融資を受けることは極めて厳しいということです。

その理由は、初めての駐車場の経営で利益を出すことは、建物やアパート経営と比べても非常に難しいため、融資に銀行が難色を示すことが多いからです。

土地購入をして駐車場経営を行うのであれば、全額自己資金で購入するようにしましょう。

全額自己資金で駐車場土地を購入する場合、収益状況は元々土地を持っている人と同じになります。

この場合、メリットとしては、現金を土地に代えることで相続対策になるという点です。

現金は1,000万円持っていたら、相続評価額は1,000万円になりますが、土地であれば相続税路線価が相続評価額になります。

相続税路線価は、時価の80%相当。

1,000万円の土地を購入すると、相続税の評価額としては、800万円になります。

加えて、定期的な駐車場収入も増えるため、相続税は節税になり収入も増えるというダブルメリットを享受することが可能です。

将来売却をしようとした際に売れないリスク

駐車場経営が成り立つ土地は「建物が建たず格安で購入できる土地」と説明しましたが、この事は将来リスクに変わってきます。

駐車場くらいしか利用価値がなく、誰も見向きもしないため、値段が付かない土地の為、将来、この土地を売却しようとしたときに、なかなか売れないという事態が発生します。

つまり、駐車場経営が成り立つ土地を購入するということは、あえて不良資産をわざわざ購入することになります。

駐車場経営が成り立つ土地を購入する場合は、売却できなくなるリスクを十分に踏まえた上で購入しましょう。

条件の悪い土地を売却する場合については、に詳しく記載しています。

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必ずプロに相談する

収益性が低く、土地購入してチャレンジするにはリスクの大きいものだとご理解頂けたかと思います。

チャレンジしてみたいという方は自分だけで考えず、必ずプロに相談するようにしてください。

NTTグループが運営する「 HOME4U土地活用 」を使うと、厳選された不動産会社のみから計画プランをもらえます。

もちろん駐車場も用意されておりますし、土地なしでももちろんOKです。

あなたの環境に合った土地活用プランを複数社が提案してくれるのでとっても便利です。

駐車場などの土地活用を考える人に良く利用されるサービスなので、一度使ってみることをオススメします。

まとめ

駐車場経営のために土地購入を考えている人向けに、土地の選び方と注意点について見てきました。

前提として、土地購入してまでチャレンジするには収益性が低い投資ということをご理解いただいたうえでの検討が大切になります。

そのなかで、検討する場合の土地選びのポイントとしては下記のポイントを挙げました。

建物が建たず格安で購入できる土地

  1. 市街化調整区域内の土地
  2. 市街地のとても小さな土地

駐車場経営に適した立地

  1. やや郊外の土地
  2. 駅に近い土地
  3. 細い通りの土地
  4. 間口の広い土地

上位の土地選びのポイントを守りながら、借入をせず、将来売れない土地になってしまうリスクを理解しながら検討することが大切です。

また、プロの意見を聞くことも忘れずに検討していくことをオススメします。

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