土地活用でテナント経営を行うなら絶対に知っておくべき全知識

土地活用xテナント

土地を所有していて、土地活用を検討している方の中に「テナント経営」が気になっている方は、どのようにテナント経営を始めたらいいのか分からないことがあると思います。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 土地活用でテナント経営を選ぶメリットが知りたい
  • テナント経営のデメリットがあれば知りたい
  • どうすればテナント経営を行うことができるのか知りたい

そこで今回の記事では、土地活用でテナント経営を選ぶなら、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。ぜひ最後までご覧ください。

土地活用「テナント経営」の基礎知識

テナントとは、賃貸借契約のもとで不動産を借り受ける賃借人のことである。 ビルや百貨店・ショッピングセンター・鉄道駅構内などの一部区画を賃貸借契約の元で所有・管理・運営者から借り受けて営業する事業者(店舗)として用いることが多い。

テナント経営はアパート経営の「事業者・企業向けバージョン」とイメージするとわかりやすい土地活用です。

賃貸人を事業者や企業だけに絞るので、建築する建物を専用のものにする必要があります。

店舗向けのテナントにするのであれば、交通量や人通りの多い道路ほど有利になりやすい特徴を持ちます。

交通量が多い道路であれば、コンビニへの賃貸は、土地活用の最有力候補の1つです。

参考土地活用でコンビニに貸したい方必見!坪数・価格・家賃・建築費など徹底解剖

もし土地の規模が大きいなら、ショッピングセンター用のテナントにすることも可能です。

事務所用のテナントならば、ビジネス街と相性がいいでしょう。あくまでも事務所用途なので、10〜20坪程度の広さのテナントになることも。

もし、テナント経営するであれば、大きくわけて以下2つの方法から選ぶ必要があります。

テナント経営の方法

  1. 自費で建築する→自費でテナントを建築して利用者を募り、オーナーとして賃料を得る方法
  2. 企業・事業者に借地する→既存の企業や業者に土地だけを貸し出す方法

自費で建築する方法が今までは一般的でしたが、最近では借地する方法が台頭しつつあります。

借地権とは、借地借家法上の概念で、建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権のこと。なお、借地権の付着した土地の所有権は底地と呼ばれる。

自費で建てる方法は、建築前に利用する業者が決まっている場合、テナントのデザインに注文を付けることも可能です。

ちなみにファーストフード店や家電量販店などは借地する方法を求めてくることが多く、数十億円以上の建設費は企業側が負担することになります。

これまでテナント経営の基礎知識について見てきましたが、次に土地活用でテナント経営を行うメリットについてお伝えします。

土地活用でテナント経営を行う5つのメリット

テナント経営を行うことによって得られるメリットは、以下の通りになります。

土地活用「テナント経営」5つのメリット

  1. 収益性が高い(=儲かる金額が多い)
  2. 自己資金0円で開始できる(事業者に借地する場合のみ)
  3. どんな土地も対応可能(土地の規模によって建設するテナントを変更できる)
  4. 周辺住民の生活を便利にすることができる(店舗系のテナントの場合)
  5. 地域の活性化や地域の不動産の価値向上につながる(大規模な店舗系テナントの場合)

テナント経営の最大のメリットは、なんといっても収益性の高さです。

数ある土地活用の中でも、高い確率で多くの収益が期待できる方法の一つです。

地域の需要に応じて異なりますが、アパート経営などと比較して数倍以上の家賃収入を得ることができます。

また、テナントにも多くの種類があるため、どんな広さの土地でも対応できるのもテナント経営の魅力です。

実際に20坪程度の土地でも事務所用のテナントとして運用し、高い収益を出している事例もあります。

さらに店舗の規模によっては、周辺住民の利便性向上に貢献することができるのも見逃せません。

ショッピングセンターなどの大規模施設になるなら、地域の生活環境そのものに大きな影響を与えることでしょう。

買い物施設が少ない地域では、地域に貢献できる有意義な土地活用とすることができます。

次に土地活用でテナント経営を行うデメリットについてお伝えします。

土地活用でテナント経営を行う3つのデメリット

テナント経営を行うことによって、発生してしまうデメリットは以下の通りです。

土地活用「テナント経営」3つのデメリット

  1. 店舗の経営状況に振り回される
  2. アパート経営などの土地利用に比べて節税効果が薄い
  3. 既存のテナントとの共存・配慮が必要

テナント経営の欠点はいくつかありますが、まず挙げられるのは「利用者の経営状況に左右されること」です。

利用者がテナントに入居したが、競合他社の出店などで入居者の店舗売上が落ちた結果、早期に契約解除されるなどの影響が出てきます。

利用者を決める時は、事業の内容やライバルの存在なども厳密に検討することが重要です。

またアパート経営などに比べて、節税効果がないのも問題です。

土地は保有しているだけで、1年に1回、固定資産税と都市計画税が課税されます。

評価が高い土地だと固定資産税らの納税額が高額になる場合が多いため、相当な負担になっている人も多いでしょう。

テナントのための建物を建てた場合、税金優遇が全くありませんが、住宅用の建物の場合には、都市計画税が3分の1まで軽減されます。固定資産税に至っては、なんと6分の1まで。

同じ建物なのに、事業用か受託用かでここまで軽減が違うのは、かなり痛い違いと言えます。

テナントに適した土地であるほど、固定資産税や都市計画税は高額になるため、節税ができないのはテナント経営における最大のジレンマと言えるかもしれません。

さらに、大規模のショッピングセンターなどを採用する場合、近くにある地元の商店があるなら要注意。

地元の商店に対する経営面への影響と人間関係に及ぼす影響などを考慮しないと、大きな紛争が起こる可能性があります。

これまで土地活用でテナント経営をするメリットとデメリットについて見てきましたが、次にテナント経営を行うためのステップについてお伝えします。

テナント経営を行うための2つのステップ

テナント経営を行うためのステップは以下の2つです。

テナント経営を行うための2つのステップ

  1. 法律のチェックをする
  2. ニーズを調査してターゲットを決める

ステップ1.法律のチェックをする

土地には建築時におけるさまざまな法的規制を受けるため、場合によってはテナント用の建物を建てられない時もあります。

そのため、自費でテナント用建物を建築するのであれば、まずは自分の土地が法律的に問題ないのか確認する必要があります。

テナント建築に関わる法律は「都市計画法」です。もし保有する土地が「市街化区域」であれば問題なく建築することができるでしょう。

しかし市街化を抑制すべきと定められた「市街化調整区域」であれば、原則として建築は不可となります。

また多くの地域は、建築可能な建築物の種類を制限する「用途地域」が定められています。

用途地域によってはテナントの規模を制限されることもあるでしょう。

都市計画と用途地域はともに最寄りの役所で調べることが可能です。担当者に問い合わせて、事情を話せば詳しく説明してくれるはずです。

用途地域については、以下の記事で詳しく解説しています。

参考用途地域とは?定義から種類・調べ方・建築制限一覧表・価値の高い土地の条件

ステップ2.ニーズを調査してターゲットを決める

法律的な問題がクリアできそうなのであれば、次は何のテナントにするか決めないといけません。

的外れのテナントにしてしまえば、利用者はいつまでたっても付きません。

あなたの土地がある近辺ではどんなニーズがあるのか、しっかり調査して利用する事業者のターゲットを絞りましょう。

ニーズを調べる方法は、実はとても簡単で、あなたの土地がある場所でもっとも儲かっているテナントを見つけるだけです。

最も儲かっているテナントと同業種向けの建物にすれば、競合他社がこぞって入居を求めてきて、利用者の募集に苦戦することはないでしょう。

もし明らかに儲かっていそうなテナントが見つからないなら、近隣の住民に「何があったら生活が便利になりますか?」とインタビューしてみてください。

何人かに聞いてみて重複する事業があったなら、潜在的ニーズとしては十分です。

インタビューで好評だった事業向けのテナントを建てるといいでしょう。

「テナント」を検討する前に土地活用のプロに相談が鉄則

アパート経営や駐車場、商業テナント、老人ホームなど用途や土地に応じて最適解が変わる土地活用ですが、それぞれ対応できる会社は異なります。

下記の表は土地活用の種類に応じた相談先をまとめたものです。

土地の活用方法相談先
ハウスメーカー工務店ゼネコン各種専門業者
マンション経営 
アパート経営  
賃貸併用住宅  
駐車場経営   
大規模施設(高齢者施設・保育所など)  

選択肢が多いからこそプロに相談

上記の表にある通り、土地活用の種類は多種多様です。

あなたが頭の中で描いていた土地活用がベストの活用方法とは限りません。

選択肢を狭めずにベストな方法を探るには、複数社への相談が必須になってきます。

また、同じジャンルを得意とする会社の中でも初期費用や収益は大きく差が出てくるのが一般的です。

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また、土地活用だけではなく売却も視野にいれてみるのも手です。

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※必ずしも売る必要はありません。

参考【2022年最新】不動産一括査定サイトの選び方とおすすめランキングTOP8

まとめ

土地活用の代表的方法である「テナント経営」について、必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

テナント経営の基礎知識はもちろんのこと、テナント経営を選ぶ上でのメリット・デメリットや、実現するための方法についても理解いただけたと思います。

もし土地活用でテナント経営を選択するのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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  • この記事を書いた人

石川 貴裕

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