既存住宅売買瑕疵担保保険とは何か？保証内容・保険料と買主と売主の加入条件

中古住宅の売買では、思わぬ不具合に見舞われるリスクがつきものです。

とくに、普段は目に見えない住宅の基礎部分については、買主はもちろんのこと、見えないゆえに居住していた売主すら気が付いていなかった不具合が出てくるかもしれません。

そうしたリスクに対応するのが「既存住宅売買瑕疵（かし）担保保険」です。

そこでこの記事では、「既存住宅売買瑕疵担保保険」についてフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは、既存住宅売買瑕疵担保保険の内容について知ることができます。

既存住宅売買瑕疵担保保険とは

まずは、この保険について理解するために重要な「瑕疵担保責任」を確認していきます。

瑕疵担保責任とは

中古住宅の売却においては、買主が物理的瑕疵をとても気にする傾向にあります。

特に木造の戸建住宅では、躯体が老朽化しやすく、何らかの問題を抱えていると思われがちです。

鉄筋コンクリート造のマンションでも、横浜の傾きマンションの事件があったときから建物の瑕疵に関心が高い人が増えています。

民法では、売却後に瑕疵が発見されたとき、買主は「発見後1年間」は売主に対し損害賠償を、契約目的の達成できない場合は契約解除を請求できると定めています。

ただし、この民法の規定は、任意規定とされています。

民法の原則だと売主の責任があまりにも重すぎるため、不動産の売買契約では、任意規定を利用し瑕疵担保責任の免責条項を定めることが一般的です。

瑕疵担保責任の免責条項では、売主の瑕疵担保責任期間を3ヶ月とすることが一般的。

また買主が了解すれば、瑕疵担保責任の責任期間を全部免責することも可能です。

不動産売買時の瑕疵担保責任については、下記記事でさらに詳しく解説しています。

売主が負うべきこれらの瑕疵担保責任を保険によってカバーする方法があります。

「既存住宅売買瑕疵担保保険」がそれに当たりますので、次でご紹介します。

既存住宅売買瑕疵担保保険とは

売主としては、瑕疵担保責任は無い方が良いですが、買主からすると、売主が瑕疵担保責任を負ってくれないほど不安になります。

例えば瑕疵担保責任の期間を3ヶ月としたとしても、もし4ヶ月目の初日に瑕疵を発見した場合、買主は誰にも瑕疵を訴えることができません。

売主としてはできるだけ瑕疵担責任を負いたくない、それに対して買主は売主に瑕疵担保責任を負って欲しいと相反する思いがあります。

よくあるパターンとしては、売主が瑕疵担保責任を全部免責すると、買主は値引きを要求してくるということ。

このように、売主が瑕疵担保責任は、値段にも影響してしまうため、責任の重さと価格のバランスを取るのは難しい課題でした。

そのような中、近年、既存住宅売買瑕疵保険（以下、「瑕疵担保保険」と略）が登場し、注目を集めています。

瑕疵担保保険は、買主が瑕疵を発見した場合、その修繕費用を500万円または1,000万円まで保証金でカバーできる保険。

瑕疵担保保険が付保されていれば、たとえ売主が瑕疵担保責任を全部免責していたとしても、保証付き物件として買主が安心して住宅を購入することができます。

では、瑕疵担保保険はどの部分までが対象となるのでしょうか。

瑕疵担保保険の補償対象となる部分と保証額

保険の対象となるのは以下の通り、住宅の構造耐力上主要部分および雨水の侵入を防止する部分です。

これらに瑕疵が発見された場合、保険が適用されます。

瑕疵担保保険の対象は建物の瑕疵のみ

瑕疵には下記5つがあります。

瑕疵担保保険の対象となるのは、建物の物理的瑕疵のみ。

物理的瑕疵の中には、例えば土地に関しては土壌汚染や地下埋設物等も存在します。

これらの土地に関する物理的瑕疵は対象外です。

また、瑕疵には他に過去の自殺や忌まわしい事件等の心理的瑕疵も存在します。

心理的瑕疵についても、対象外となります。

瑕疵担保保険というのは、対象となるのが物理的瑕疵のみであるため、全ての瑕疵が対象となる訳ではありません。

保険対称は「建物の物理的瑕疵」のみであるため、やはり売主としては従来通り、瑕疵担保責任期間を3ヶ月などと限定する必要があります。

瑕疵担保保険の保証金額

瑕疵担保保険は、保証期間が1年間と5年間のタイプがあり、保証金額は1年間タイプで500万円と1,000万円、5年間タイプで1,000万円です。

表にまとめると以下の通り。

保証期間	1年		5年
保証金額	500万円	1,000万円	1,000万円

以上、瑕疵担保保険の内容について見てきました。

では瑕疵担保保険に加入するにはいくら保険料がかかるのでしょうか？

瑕疵担保保険の加入料金と加入条件

保険料は保険会社や建物規模、保険内容によって異なります。

保険料は、おおよそ以下のような水準です。

【戸建住宅の場合】瑕疵担保保険料金

保証期間	1年		5年
保証金額	500万円	1,000万円	1,000万円
100㎡～125㎡未満	4.0万円前後	4.2万円前後	6.5万円前後
125㎡～150㎡未満	4.5万円前後	4.7万円前後	7.7万円前後

【マンションの場合】瑕疵担保保険料金

保証期間	1年		5年
保証金額	500万円	1,000万円	1,000万円
55㎡～70㎡未満	3.3万円前後	3.4万円前後	4.3万円前後
70㎡～85㎡未満	3.4万円前後	3.5万円前後	4.7万円前後

保険料は、マンションよりも戸建の方が若干高めとなっている傾向があります。

瑕疵担保保険の加入条件

瑕疵担保保険に加入するには、まずインスペクションに合格しなければなりません。

いわば、住宅版の健康診断といったところです。

インスペクションによって、瑕疵などがないか確認されたら合格となります。

私たちが医師のガンの診断を受け、ガンではないと判断されたらガン保険に加入できるのと同じです。

インスペクションは、売主・買主のどちらが行ってもかまいません。

売主にとっては、第三者機関の「お墨付き」を得た住宅で安心という付加価値で、希望する価格で早く成約に至る可能性があります。

買主にとっては、「お墨付き」により安心して購入することができます。

また、瑕疵担保保険に加入できることは大きなメリットになります。

もし、保険加入のためのインスペクションが実施されていない住宅であれば、買主は売主にインスペクションを求めることができます。

インスペクションを求められた売主は、進んで応じるようにしましょう。

拒否してしまうと、購入希望者に不安な点がある住宅なのではないかと疑念を抱かせてしまいかねません。

もしインスペクションの結果、不合格となった場合でも、売主は保険加入に必要な修繕のアドバイスを受けることができます。

また、買主がインスペクションを行った際、インスペクションに不合格となってしまう場合があります。

その場合、買主がインスペクションの結果を口外して風評被害が発生するリスクがあります。

買主がインスペクションを行う場合には、風評被害防止のため、売主・買主の双方で、調査結果に対する守秘義務を締結するなどの合意書を結んでおくことが重要です。

なお、インスペクションを行なう際は、5万円程度の検査費用が発生します。

ただし、この金額は住宅の広さによって変わってきますので参考程度にしてください。

以上、瑕疵担保保険の加入金と条件について見てきました。

では、保険料は一体だれが負担するのでしょうか。

瑕疵担保保険の費用負担は売主？買主？

保険の費用負担も、売主・買主のどちらがしてもかまいません。

売主が保険の費用を負担した場合は、売却後に万が一保険対象となる瑕疵が発見されても、経済的負担が確実に軽減されるというメリットがあります。

また、「お墨付き」があり、なおかつ保険に加入している住宅ということが付加価値になります。

買主が保険の費用を負担した場合は、購入後に瑕疵が発見されても、保険で保障されるので安心して購入できます。

瑕疵担保保険は買主に税金メリットあり

瑕疵担保保険に加入している住宅を購入することで、買主側には税金等のメリットがあります。

特に、築年数により税制優遇の適用外であった中古住宅も、瑕疵担保保険への加入によって優遇対象になるのです。

具体的には、次のような税金や給付金が対象となります。

瑕疵担保保険と税制優遇に関しては、下記に詳しく記載しています。

まとめ

既存住宅売買瑕疵担保保険について見てきました。

今後、中古不動産売買においては「既存住宅売買瑕疵担保保険」を目にする機会がますます増えていきます。

この記事で紹介したような情報を知っておくと、売主・買主双方ともにより良い条件で成約が可能となります。

中古住宅の売買は不安がつきものであるからこそ、保険を上手に利用して安心して取引しましょう。

瑕疵担保保険に加入するためのインスペクションの実施相談や売却計画の相談は、「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」などの不動産一括査定を利用して、複数の不動産会社に相談しましょう。