リースバックとは何か?基礎から買受人の探し方までわかりやすく解説

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住宅ローンが払えなくなったら、家を手放さなければならないと考えている人も多いともいます。

しかし、リースバックを使えば、今の家に住みつづけることができます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • リースバックってどんな制度なの?
  • 住宅ローンが払えなくなったけれど、子どもの学校があるから今の家に住みつづけたい
  • どうすればリースバックできるの?

そこでこの記事では、「リースバック」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、リースバックの基礎から、買受人の探し方まで知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.リースバックとは

リースバックとは、「セールスアンドリースバック」の略称。日本語では買戻し特約付き売買という表現もします。

具体的には、今の家を一度第三者に売却し、その第三者と賃貸借契約を結び、家を借ります。

もちろん、借りている期間は賃料を支払います。一定期間経過後は、再び家を買い戻します。

売って(セール)、借りて(リース)、買戻す(バック)という3つのこと行うことから、セールスアンドリースバックと呼ばれています。

リースバックのメリット

メリットとしては、売却によって一度にまとまったお金を手にすることができるという点です。

借金を一括返済する必要がある場合には、利用価値があります。

また、借入金返済後も、今の家に住み続けることができるという点もメリットです。

生活拠点を変えたくない、今の家を手放したくないという人にとっては、その願望を実現することができます。

リースバックのデメリット

デメリットとしては、賃貸で借りる際、賃料が発生し、買い戻し時にも新たな購入資金が必要となる点です。

賃料を支払える能力や、買い戻し時にローンを組める経済的信用を得ることが必要です。

また、その他のデメリットとしては、リースバック物件を購入してくれる買主や投資家が都合良く見つからないという点です。

借金を一括返済する期限が決まっているようなときには、それまでに買主を見つけられるかどうか分からないという不透明さがあります。

以上、ここまでリースバックとは何かについて見てきました。

では、リースバックはどのような場合に利用するものでしょうか。

そこで次に、リースバックの利用シーンについて解説いたします。

2.リースバックの利用シーン

個人の人がリースバックを行うのは、主に住宅ローンの返済に窮したとき

住宅ローンの滞納が続くと、銀行からはローン残債の一括返済を求められます。

一括返済とは、例えばローン残債が2,000万円あった場合、2,000万円を一気に返済することを指します。

住宅ローンを滞納している人は、既にお金に困っている人であるため、一括返済を求められても返済することができません。

そこで、今の家を売却してローン残債を返済することになります。

ローンが残る場合の売却は任意売却か競売になる

売却の方法には、「競売」と「任意売却」の2種類があります。

銀行は、元々、いざというときのために住宅に抵当権を付けています。

抵当権とは、家を担保に取っている担保権のこと

抵当権を実行して強制的に不動産を売却することを競売と呼びます。

ただし、銀行は貸したお金が返ってくればいいので、競売にはこだわっていません。

債務者(住宅ローンを借りている人)が、自分で売却し、その金額で返済してくれるのであれば、その方法も認めてくれます。

このように、競売以外で一括返済のために行う売却を「任意売却」と呼びます。

競売も任意売却も売却ですので、所有権が第三者に移転すること変わりありません。

つまり、競売や任意売却を行うと、原則今の家に住み続けることはできないということになります。

しかしながら、一括返済の後も、どうしても今の家に住み続けたいという場合があります。

リースバックは任意売却の中の1つ

そのような場合は、任意売却の中でリースバックを利用します。

任意売却は元々、自由な売却ですので債務者が買主を指定することも可能です。

買主との間で、「リースバックしてくださいね」と約束を取り付けておけば、その買主に売却し一括返済をすることができます。

そのため、リースバックは任意売却の中の一つの売却手段という位置付けになります。

ただし、理屈としては、競売でもリースバックは可能です。

リースバックをしてくれる買主に対し、「〇月〇日に競売があるので、そこで入札に参加してください」と約束を取り付けておきます。

その買主が運良く落札できれば、リースバックをすることができます。

しかしながら、その買主よりも高い金額で札を入れる人が現れると、その買主は購入することができません。

競売によるリースバックは、理屈としては可能ですが、確実性が著しく低くなります。

よって、リースバックを行う際は、銀行との話を取り付け、任意売却によって確実に遂行することが通常です。

任意売却については下記記事で詳しく解説しています。

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なお、任意売却を考えるのは最終手段。

まずは、 「 すまいValue 」「 HOME4U などの不動産一括査定を利用して、しっかりと高く売ってくれる不動産会社をまず見つけることが大事。

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以上、ここまでリースバックの利用シーンについて見てきました。

では、住宅を買い取ってくれる人をどのように探せば良いのでしょうか。

そこで次に、買受人の探し方について解説いたします。

3.買受人の探し方

リースバックの買主のことを、買受人と呼びます。

買受人は、親族や、地元の不動産会社、投資家などがなることが多いです。

リースバックが成立するには、以下の2つの条件が揃う必要があります。

リースバックが可能な必要条件

  • 買受人に家賃の納得を得ること
  • 債権者に売却額の了承を得ること

最初に、買受人との家賃が1つのハードルとなります。

当然ながら、住宅ローンの返済に困っているような人は、市場賃料と同じような水準に賃料を支払うことができません。

毎月の住宅ローン返済額に満たないような賃料しか支払うことができないと思われますが、そのような安い賃料でも納得してくれる投資家を探すことが必要です。

2つ目のハードルとしては、買受人が購入してくれる価格で、債権者(銀行などお金を貸している人のこと)が納得してくれるかという点です。

ローン残債以上の金額を提示できれば文句はありませんが、それを大幅に下回るような売却額しか提示できない場合、債権者が任意売却を了承してくれません。

債権者は競売が実行できるというカードを持っています。

債権者を馬鹿にしているようなふざけた金額の場合、「それなら競売します」ということになってしまいます。

実は、「安い賃料しか払えない」と「高い売却額を必要とする」という点は、相反する内容です。

安い賃料しか払えないのであれば、買受人は「安く購入できるのなら良いですよ」という話になります。

一方で、高い売却額を必要とするのであれば、買受人は「もっと賃料を払ってもらえないとその金額では買えません」という話になります。

買受人は投資に対するリターンを求めますので、著しく家賃が低いようなリースバック物件は購入できないのです。

そのため、リースバックの買受人は、「賃料が安くても、高く買ってあげますよ」という「とても良い人」を探すことになります。

このような「とても良い人」は、簡単には見つかりません。

そんなことをしてくれる人は、親族くらいです。

リースバックの買受人の第一候補は親族

よって、リースバックの買受人の第一候補は親族になります。

まずは、親や兄弟、親戚に頭を下げて探すことになります。

しかしながら、親族でお金持ちがいる人も、多くはいません。

すると、第三者を探す必要があります。

リースバックをしてくれる会社は、ハウスドゥが一番有名です。

もし、近くにハウスドゥがあれば、相談してみても良いかもしれません。

ハウスドゥは、全国展開しているフランチャイズの不動産会社ですが、リースバックサービスを提供している強みがあります。

母体の大きな会社でリースバックを行っているのはハウスドゥくらい。

親族以外の買受人を見つけたい人は、相談してみるのが良いでしょう。

ハウスドゥについては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで買受人の探し方について見てきました。

リースバックでは買い戻し(バック)を行います。

そこで次に、買戻し特約について解説いたします。

4.買戻し特約とは

リースバックは最終的に家を買い戻します。

債務者としては、将来買い戻すことになるため、リースバック期間中に、いかに経済的な再建をするかが重要になります。

具体的には、リースバック満了時に、買い戻すための住宅ローンが組めるように十分な経済的信用力を得ていることが必要です。

第三者とリースバックをする場合、買戻しは口約束ではなく、買戻し特約を締結します。

買戻し特約は、民法で要件が決まっており、以下の4つを満たす必要があります。

買戻し特約の条件

  1. 目的物が不動産であること。
  2. 買戻し特約は、売買契約と同時にすること。
  3. 買戻しの際の代金は、最初の代金と契約の費用との合計を超えることができない。
  4. 買戻しの期間は10年を超えることができない。これを超えたときは10年に短縮される。

しかしながら、民法の買戻し特約は、自由度が低いため、使い勝手が悪いです。

民法の買戻し契約では、買戻し期間が10年を超えることができないため、10年以内に必ず買い戻さなければならないという縛りがあります。

リースバックを選択する債務者は、経済的に不安定な状態であるため、10年後に買い戻すことができるかの確証を得ることができません。

そこで、リースバックでは「再売買の予約」という契約をすることで買戻しに代えることが多いです。

再売買の予約とは、売買契約を締結した当事者間で、再度の売買契約を行うことを約する契約になります。

買戻しを「再売買の予約」で行っておけば、買戻しの期間を自由に設定することができます。

また、買戻し時の売買代金も自由に設定することが可能です。

実際のリースバックでは、民法の買戻し特約ではなく、自由度の高い「再売買の予約」を利用して、買戻しの設定を行います。

買戻し特約については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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5.まとめ

以上、ここまで、リースバックとは何かについて、基礎から買受人の探し方まで見てきました。

リースバックを使うと、住宅ローンの一括返済後でも今の家に住みつづけることはできます。

リースバックを実行するには、買受人を探すことがポイントです。

情報アンテナを高くし、良い買受人を見つけるようにしてください。

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