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賃貸中の不動産を売却するときの手順と注意事項について徹底解説

投稿日:2017年2月23日 更新日:

保有していた昔の家を人に貸していたところ、病気等でまとまったお金が必要となり、売却するというような話はよくあります。 

投資家でもない限り賃貸中の不動産を売却するのはどうしたら良いのか分からない方も多いと思われます。 

賃貸中の不動産を売却したいと思っている人の中には、

  • 賃貸中の不動産はどのように売却したらいいのだろうか
  • 買主の了解を得る必要があるのだろうか
  • 賃料とか預かっている敷金はどうなるのだろうか
  • 賃貸物件特有の特別な書類が必要なのだろうか

等々の疑問を持たれている方もいらっしゃるでしょう。 

そこで今回の記事では「賃貸中」の不動産売却にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは賃貸中の不動産売却について理解し、売却手続きを進めることが可能となります。

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1.借主の了解を得る必要はない

1-1.オーナーチェンジのこと

賃貸中の不動産売却と言っても、それは日常的に良くあることです。

賃貸マンションや賃貸オフィス、商業施設などの「テナント付の物件」は、不動産投資家の間では投資物件として頻繁に売買されています。

賃貸中の不動産売却とは、オーナーチェンジのことです。

マンション一室の賃貸中であっても、投資物件として売買されることもあり、賃貸物件のオーナーチェンジは特別なことではありません。

1-2.自由な売買は所有者の正当な権利

賃貸中の不動産売却では、借主の了解を取る必要がないという点がポイントです。

借主からすると、ある日突然「来月から賃料はこちらに振り込んでください。」という一方的な通知が来て驚くことになりますが、これは特に違法ではありません。

借主に了解を取ることなく自由に物件を売買できるのは、所有者に認められた正当な権利なのです。

例えば、何社もテナントが入居している雑居ビルを売る場合、いちいち全テナントの了解を取っていたら、売主は何もできません。

そのため、賃貸中の物件は借主の了解を取る必要はなく、売却後の「事後通知」で十分なのです。

以上、ここまで借主の了解を得る必要があるかについて見てきました。

それでは次に預かり敷金について見ていきましょう。

2.預かっている敷金について

2-1.敷金とは本来借主のお金

賃貸中の物件を売却する際、気を付けなければならない点があります。

それは入居者から預かっている敷金です。

借主と契約する際、敷金を賃料の2~3ヶ月分程度預かっている人も多いと思います。

この預かりっぱなしの敷金ですが、売却時は一旦、借主に返さなければいけないのか疑問に感じるところです。

敷金については、通常「借主」ではなく、「買主」との間で精算をする手続きを行います。

本来、敷金とは貸主に預けているだけのお金なので、借主のお金です。

売却後、借主が退去しても、戻ってくるはずのお金になります。

借主が退去した際は、オーナーである賃貸人から敷金の返還を求めることができますが、そのオーナーとは退去時点のオーナーになります。

つまり賃貸中の不動産を売却した場合は、敷金返還債務も新しい所有者へ移転することになるのです。

2-2.敷金の精算

具体的には、以下のように精算を行います。 

売買代金 3,000万円
預かり敷金 30万円
実際に売主が受領するお金 2,790万円(=3,000万円-30万円)

但し、過去に借主に賃料の不払いがあり、既に敷金を賃料に充当していた場合には、その額を減額して精算することになります。 

2-3.賃貸人の地位承継通知書及び同意書の書式

敷金の精算はあくまでも売主と買主のやり取りだけであって、当の借主は本当に新しい買主から敷金を返してもらえるか不安になります。 

そこで借主にも賃貸人の地位がちゃんと移ったことを確認してもらうために、通常は売却後に「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」というものを「売主」・「買主」・「借主」の3者で締結することになります。

賃貸人の地位承継通知書及び同意書とは以下のような書式です。 

平成29年〇月〇日

賃貸人の地位承継通知書及び同意書

 

借主 □□ □□ 様

旧賃貸人 東京都○○区○○

○○ ○○ 印

所有者兼新賃貸人 東京都○○区○○

△△ △△ 印

 

拝啓 時下益々ご清栄のこととお慶び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

さて、貴社に賃借いただいております「××」(以下、「本物件」といいます。)につきまして、平成29年〇月〇日付で△△ △△が本物件の新賃貸人となりました。

従いまして、□□ □□様と○○ ○○との間で締結した賃貸借契約に基づく賃貸人の地位について平成29年〇月〇日をもって、○○ ○○から△△ △△が承継いたしましたのでご通知いたします。つきましては、下記事項につき、ご通知申し上げますので、お忙しいところ大変恐縮ですが、内容をご確認のうえ、末尾記載の「同意書」をご提出くださいますよう、よろしくお願い申し上げます。

1.□□ □□様と○○ ○○との間に取り交わされている賃貸借契約は、現状のまま新賃貸人に有効に引継がれます。

2.賃借人に返還を要する敷金については、新賃貸人に免責的に承継されますので、これらの返還義務は新賃貸人が負うことになります。(将来、本賃貸借契約が終了した場合には、△△ △△が本賃貸借契約の条項に基づき同契約上の賃貸人として保証金を預り証と引き換えに貴社に返還させていただくことになります。)

3.平成29年〇月1日よりご請求させていただきます平成29年◇月分賃料等及び、それ以降の賃料等については、新賃貸人指定の口座宛にお振込下さい。

新振込先 

     銀行名:××銀行

     支店名:○○店

     預金種目:普通

     口座:0000000

     受取人:△△ △△

以上

同 意 書

平成29年〇月〇日

 旧賃貸人         ○○ ○○ 様

 所有者および新賃貸人   △△ △△ 様

上記の各事項につき確認し、賃貸人の地位が○○ ○○から△△ △△に承継される事に同意致します。

賃貸人 □□ □□ 印

以 上

2-4.同意を得るのは借主を守るため

法的には賃貸中の不動産を売却した際、通知だけで足りますが、借主から同意まで得るのは借主自身を守ることが理由です。

この同意書を借主が発行することにより、敷金が新所有者から戻ってくることが明確となります。

賃貸人の地位承継通知書は、賃貸中の不動産を売却した際に発生する特別な書類となります。

以上、ここまで敷金について見てきました。

それでは次に賃料の精算について見ていきます。

3.賃料の精算はどのように処理するのか

3-1.既に受領した賃料は買主へ渡す

敷金の次に問題となるのが賃料です。

賃料は翌月分を当月20日末払いで受け取るなど、「先払い」の風習があります。

例えば、4月22日に売買の引渡を行った場合、既に5月分の賃料を売主が受領してしまっている場合があります。

本来であれば、賃料は4月22日から買主にもらう権利が発生します。

そのため売却時点では売主が既に受領している①「5月分の賃料」と、②「4月22日から4月30日までの日割賃料」を買主へ渡す必要があります。

3-2.賃料の精算

上記敷金に加え、賃料も清算すると、具体的に以下のように精算を行います。

売買代金 3,000万円
預かり敷金 30万円
売主が既に受領している賃料 17万円 (「5月分の賃料」と、「4月22日から4月30日までの日割賃料」)
実際に売主が受領するお金 2,753万円 (=3,000万円-30万円-17万円)

3-3.その他の精算

また、住宅以外の賃貸物件では、付加使用料や看板使用料、駐車場代、自販機収入、町会費等のお金も動いています。

これら細かいものを全て含めて清算するかどうかは売主と買主との間の「決めごと」の問題です。

何千万円の取引の中で、1円単位の話が加わるため、「細かい部分の精算は止めておきましょう」というような話はよく出ます。

賃貸中の物件の精算では、

  1. 敷金
  2. 賃料
  3. 固定資産税
  4. 保険料等

の4つが精算のメインとなり、残りの付加使用料や看板使用料、駐車場代、自販機収入、町会費等の清算は応相談とするケースが多いです。

4.まとめ

以上、賃貸中の不動産を売却するときの手順と注意事項について徹底解説してきました。

ポイントは、売主と買主の間で、敷金と賃料をきちんと精算することです。

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