賃貸中の家やマンションを売却するときの注意点と早く高く売るコツ

賃貸中の家やマンションを売却するときの注意点と早く高く売るコツ

保有していた昔の家を人に貸していたところ、病気等でまとまったお金が必要となり、売却するというような話はよくあります。 

投資家でもない限り賃貸中の不動産を売却するのはどうしたら良いのか分からない方も多いです。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 賃貸中の不動産はどのように売却したらいいのだろうか
  • 賃料とか預かっている敷金はどうなるのだろうか
  • 賃貸物件特有の特別な書類が必要なのだろうか

そこで今回の記事では「賃貸中」の家やマンションの売却についてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは賃貸中の物件売却で気を付けるべきポイントが分かり、スムーズに売れるようになります。

本記事の要点まとめ

  • 賃貸中の物件を売却する方法は2つ
     ①賃貸中のまま売却する(オーナーチェンジ) ②入居者に退去してもらい、空室として売却する
  • 預かっている敷金や受領している賃料は精算する
  • 賃貸物件の売却に弱い不動産会社も存在する
  • スムーズに高く売るには、賃貸物件に強い不動産会社を探す
    ※詳細は「4.賃貸物件の売却に強い不動産会社を探す方法」で詳しく説明しています。

2月3月の売却絶好機を逃さない為には今すぐアクション!

不動産売却は今の時期に行動を起こすと成功確率がぐっと上がります。

4月の新生活を前に引越し需要が増え、2・3月が1年で最も中古住宅の取引が活発になるからです。

首都圏中古住宅成約件数

しかも、近々の不動産マーケットは買いニーズがとても旺盛です!

しかし、コロナ情勢で先の読めない今、いつまでこの売り手市場が続くかは未知数です。

不動産売却を検討中の方は、この大きなチャンスに売却活動を進めていきましょう!

まずは不動産会社探しから!

複数社まとめて一括査定

 

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.賃貸中の物件を売却する2つの方法

賃貸中の物件を売却する方法は以下の2つです。

賃貸中の物件を売却する2つの方法

  • 賃貸中のまま売却する(オーナーチェンジ)
  • 入居者に退去してもらい、空室として売却する

方法① 賃貸中のまま売却する(オーナーチェンジ)

1つ目の方法は、賃貸中のまま物件を売却する方法です。

不動産業界では、賃貸中のまま、住人が住んでいる状態で物件を売却することがよくあり、これをオーナチェンジといいます。

オーナーチェンジとは、賃貸住宅の所有者が、入居者が入ったままの状態で、その住宅を売却すること

既に入居者のいる賃貸中の物件は購入した月以降も安定した家賃収入が入るため、喜んで購入する投資家が多いです。

オーナーチェンジの場合、「借主の了解を得る必要はない」

賃貸中の不動産売却では、借主の了解を取る必要がないという点がポイントです。

借主からすると、ある日突然「来月から賃料はこちらに振り込んでください。」という一方的な通知が来て驚くことになりますが、これは特に違法ではありません。

借主に了解を取ることなく自由に物件を売買できるのは、所有者に認められた正当な権利。

例えば、何社もテナントが入居している雑居ビルを売る場合、いちいち全テナントの了解を取っていたら売主は何もできません。

そのため、賃貸中の物件は借主の了解を取る必要はなく、売却後の「事後通知」で十分なのです。

方法② 入居者に退去してもらい、空室として売却する

2つ目の方法は、入居者に通知して退去してもらってから、空室状態で売却する方法です。

空室となった物件を、居住用物件として売るか、投資用物件として売るかは、売主が選択します。

それぞれの選び方として、以下を参考に検討してみてください。

  • 1R・1Kなどのコンパクトなマンションやアパート:投資用物件として売却
  • 1LDK・2DK以上の大きさの物件:居住用として売却

上記を参考にしながら、居住用物件として売るか、投資用物件として売るかは、不動産会社と相談しながら決めるのがスムーズです。

また、空室状態であれば居住用物件として売る際に、内見することもできるので物件の魅力が買主に伝わりやすくなります。

「定期借家契約」なら期間満了時に退去可能

入居者がいても物件の売買は自由にできますが、不動産の賃貸契約は借りる側の権利を法律で保護するという考え方が根本にあるため、入居者を退去させることはできません。

基本的に入居者を退去させることはできないですが、「定期借家契約で、期限を迎えたとき」は例外になります。

賃貸物件における借家契約(賃貸借契約)には「普通」「定期」の2種類があり、主に以下の違いがあります。

  • 普通借家契約:期間の定めがない
  • 定期借家契約:期間の定めがある

定期借家契約であれば、期限を迎えれば退去してもらうことができますが、期限が到来する半年前を目安に借主に「半年後に定期借家契約の期限がありますので退去の準備をしてください」と伝える必要があります。

入居者に退去してもらってから、マンションを売却したい方はまず最初に「定期借家契約」であるか確認して、契約期限が過ぎた後から売却活動を始めるようにしましょう。

「普通借家契約」でマンションを貸している場合、オーナー都合で急に退去してもらうことが難しいため、オーナーチェンジの方法で売却することをオススメします。

 

ここまで賃貸中の物件を売却する2つの方法について見てきましたが、次は賃貸中の物件を売却した際の敷金や賃料の精算方法についてお伝えします。

2.預かっている敷金は精算する

敷金とは借主のお金

賃貸中の物件を売却する際、気を付けなければならない点があります。

それは入居者から預かっている敷金です。

借主と契約する際、敷金を賃料の2~3ヶ月分程度預かっている人も多いと思います。

この預かりっぱなしの敷金ですが、売却時は一旦、借主に返さなければいけないのか疑問に感じるところです。

敷金については、通常「借主」ではなく、「買主」との間で精算をする手続きを行います。

本来、敷金とは貸主に預けているだけのお金なので、借主のお金です。

売却後、借主が退去しても、戻ってくるはずのお金になります。

借主が退去した際は、オーナーである賃貸人から敷金の返還を求めることができますが、そのオーナーとは退去時点のオーナーになります。

つまり賃貸中の不動産を売却した場合は、敷金返還債務も新しい所有者へ移転することになるのです。

敷金の精算方法

具体的には、以下のように精算を行います。 

売買代金3,000万円
預かり敷金30万円
実際に売主が受領するお金2,790万円(=3,000万円-30万円)

ただし、過去に借主に賃料の不払いがあり、既に敷金を賃料に充当していた場合には、その額を減額して精算することになります。 

賃貸人の地位承継通知書及び同意書の書式

敷金の精算はあくまでも売主と買主のやり取りだけであって、当の借主は本当に新しい買主から敷金を返してもらえるか不安になります。 

そこで借主にも賃貸人の地位がちゃんと移ったことを確認してもらうために、通常は売却後に「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」というものを「売主」・「買主」・「借主」の3者で締結することになります。

賃貸人の地位承継通知書及び同意書とは以下のような書式です。 

平成29年〇月〇日

賃貸人の地位承継通知書及び同意書

借主 □□ □□ 様

旧賃貸人 東京都○○区○○

○○ ○○ 印

所有者兼新賃貸人 東京都○○区○○

△△ △△ 印

拝啓 時下益々ご清栄のこととお慶び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

さて、貴社に賃借いただいております「××」(以下、「本物件」といいます。)につきまして、平成29年〇月〇日付で△△ △△が本物件の新賃貸人となりました。
従いまして、□□ □□様と○○ ○○との間で締結した賃貸借契約に基づく賃貸人の地位について平成29年〇月〇日をもって、○○ ○○から△△ △△が承継いたしましたのでご通知いたします。つきましては、下記事項につき、ご通知申し上げますので、お忙しいところ大変恐縮ですが、内容をご確認のうえ、末尾記載の「同意書」をご提出くださいますよう、よろしくお願い申し上げます。

1.□□ □□様と○○ ○○との間に取り交わされている賃貸借契約は、現状のまま新賃貸人に有効に引継がれます。
2.賃借人に返還を要する敷金については、新賃貸人に免責的に承継されますので、これらの返還義務は新賃貸人が負うことになります。(将来、本賃貸借契約が終了した場合には、△△ △△が本賃貸借契約の条項に基づき同契約上の賃貸人として保証金を預り証と引き換えに貴社に返還させていただくことになります。)
3.平成29年〇月1日よりご請求させていただきます平成29年◇月分賃料等及び、それ以降の賃料等については、新賃貸人指定の口座宛にお振込下さい。

新振込先 

銀行名:××銀行 支店名:○○店 預金種目:普通 口座:0000000
取人:△△ △△

以上

同 意 書

平成29年〇月〇日

旧賃貸人         ○○ ○○ 様
所有者および新賃貸人   △△ △△ 様

上記の各事項につき確認し、賃貸人の地位が○○ ○○から△△ △△に承継される事に同意致します。

賃貸人 □□ □□ 印

以 上

同意を得るのは借主を守るため

法的には賃貸中の不動産を売却した際、通知だけで足りますが、借主から同意まで得るのは借主自身を守ることが理由です。

この同意書を借主が発行することにより、敷金が新所有者から戻ってくることが明確となります。

賃貸人の地位承継通知書は、賃貸中の不動産を売却した際に発生する特別な書類となります。

以上、ここまで敷金について見てきました。

それでは次に賃料の精算について見ていきます。

3.受領した賃料は精算する

既に受領した賃料は買主へ渡す

敷金の次に問題となるのが賃料です。

賃料は翌月分を当月20日末払いで受け取るなど「先払い」の風習があります。

例えば、4月22日に売買の引渡を行った場合、既に5月分の賃料を売主が受領してしまっている場合があります。

本来であれば、賃料は4月22日から買主にもらう権利が発生。

そのため売却時点では売主が既に受領している

  1. 5月分の賃料
  2. 4月22日から4月30日までの日割賃料

を買主へ渡す必要があります。

賃料の精算

上記敷金に加え、賃料も清算すると、具体的に以下のように精算を行います。

売買代金3,000万円
預かり敷金30万円
売主が既に受領している賃料17万円 (「5月分の賃料」と、「4月22日から4月30日までの日割賃料」)
実際に売主が受領するお金2,753万円 (=3,000万円-30万円-17万円)

その他の精算

また、住宅以外の賃貸物件では、付加使用料や看板使用料、駐車場代、自販機収入、町会費等のお金も動いています。

これら細かいものを全て含めて精算するかどうかは売主と買主との間の「決めごと」の問題です。

何千万円の取引の中で、1円単位の話が加わるため、「細かい部分の精算は止めておきましょう」というような話はよく出ます。

賃貸中の物件の精算では、

  1. 敷金
  2. 賃料
  3. 固定資産税
  4. 保険料等

の4つが精算のメインとなり、残りの付加使用料や看板使用料、駐車場代、自販機収入、町会費等の精算は応相談とするケースが多いです。

4.賃貸物件の売却に強い不動産会社を探す方法

色々説明してきましたが、これらは仲介する不動産会社がしっかり説明してくれます。

ただし、中には賃貸物件の売却に慣れていない不動産会社も存在。

賃貸物件の売却に慣れていない不動産会社にお願いすると売れるものもなかなか売れなくなります。

特に賃貸物件のようなものは、できるだけ早く売却すべき。

そんな時に便利になるのが不動産一括査定です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

下記のように「賃貸中」を選ぶことで賃貸物件に強い不動産会社を複数社、自動的に探してくれます。

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

続きを見る

まとめ

賃貸中の不動産を売却するときの手順と注意事項について徹底解説してきました。

ポイントは、売主と買主の間で、敷金と賃料をきちんと精算すること。

そして、賃貸物件に強い不動産会社を探すことです。

すまいValue 」「 HOME4U などの不動産一括査定を利用して、賃貸物件に強い不動産会社を見つけましょう。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

続きを見る

おすすめ記事一覧

63,127view
不動産一括査定

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

69,688view
マンション売却で3人に1人が失敗している?2つの落とし穴と間違いない成功のコツ

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 何から始めたらいいのか分からず、インターネットでいろいろ調べて ...

15,945view
一戸建て売却は苦戦しやすい?トラブルなく高額査定してもらう4つのコツ

一戸建てをスムーズに売却するコツを先に見たい人はコチラ 一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。 でも、 ...

20,067view
専門家が39社から選んだ!不動産査定サイトのオススメ6選【2019年版】

不動産を売却する際、いくらくらいで売れそうなのか、査定を行うことから始めます。 不動産査定は、不動産売却の第一歩です。 ...

-投資用不動産売却

© 2021 不動産売却の教科書