マンション売却において確定申告で行う減価償却について徹底解説

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マンションの売却後、確定申告を行う方は減価償却計算をする必要があります。減価償却という言葉自体、初めて聞く方もいらっしゃると思います。

この記事を読まれている方の中には

  • 減価償却とは何なのか
  • 減価償却の計算方法を知りたい
  • 課税譲渡所得の計算方法を知りたい
  • 税理士に依頼するとお金がかかるので自分で計算したい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事ではマンション売却における「減価償却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたはマンション売却における減価償却方法を理解し、最終的には課税譲渡所得も計算できるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二
【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
───
保有資格:不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.減価償却とは購入価額を減少させていく手続き

最初に減価償却について解説します。

減価償却とは、マンションの購入価額を法定耐用年数の期間の中で、あらかじめ定められた一定の法則に基づいて、マンションの購入価額を減少させていく手続きを指します。

マンションは土地と建物から構成されますが、土地については、減価償却は行われません。

会計上、土地は時間とともに価値は減らない前提となっているためです。

一方で、建物は会計上、時間とともにその価値が目減りする前提になっています。

その目減りを具体的に表現したのが減価償却になります。

ここで価値とはあくまでも会計上の概念的な価値であり、実際の市場価値ではありません。

例えばマンション価格が購入時よりも値上りしたときは、市場価値が購入時よりも高くなっていますが、そのような場合でも会計上は時間とともに価値が下がることを前提としているため、減価償却は行われるのです。

以上、ここまで減価償却とは何かについて見てきました。

それでは次に減価償却の計算方法委について見ていきます。

2.減価償却の計算方法

マンションの購入価額から控除する減価償却費は、以下の式で計算されます。

減価償却費 = 建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

ポイントはマンション購入総額ではなく、「建物購入代金」のみに0.9を乗じる点です。

マンションの建物の躯体は、通常、鉄筋コンクリート造(RC造)で作られています。

鉄筋コンクリート造の耐用年数と償却率は以下のようになります。

用途耐用年数償却率
非事業用 (マイホーム、セカンドハウス)70年0.015
事業用 (賃貸マンション)47年0.22

減価償却費の計算事例

以下の条件のマンション(マイホーム)の場合、減価償却後の建物価格は以下のようになります。

建物購入価格2,000万円
経過年数10年

減価償却費 = 2,000万円 × 0.9 × 0.015 × 10年 = 270万円

減価償却後の建物の価格 = 2,000万円 - 270万円 = 1,730万円

建物購入代金が分からない場合は消費税から逆算する

建物購入代金が分からない場合は、消費税から逆算する方法があります。

土地には消費税は発生しませんので、消費税を購入当時の税率で割り戻したものが建物購入代金となります。

各年の消費税率は以下の通りです。

購入年月消費税率
平成元年4月1日~平成9年3月31日まで3%
平成元年9月1日~平成26年3月31日まで5%
平成元年26月1日~8%

例えば、平成10年に購入したマンションで「購入代金4,000万円(うち消費税100万円)」と書かれていた場合、建物購入代金と土地購入代金は以下のように計算されます。

建物購入代金 = 100万円 ÷ 0.05 = 2,000万円

土地購入代金 = 4,000万円 - (2,000万円 + 100万円※) = 1,900万円

※内税のため、建物価格と消費税を除いた価格が土地購入代金となる。

以上、ここまで減価償却の計算方法について見てきました。

それでは次になぜ減価償却の計算が必要となるのがについて見ていきます。

3.減価償却の計算が必要となる理由

確定申告を行うため

マンションのような居住用財産を売却した場合、譲渡損失が発生していれば確定申告を行うことで源泉徴収税額の還付を受けることができます。

譲渡損失を計算するためには、まず課税譲渡所得を計算する必要があります。

課税譲渡所得は以下の式になります。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額とは売却した不動産の価格です。

譲渡費用とはマンションを売却した際の仲介手数料や売買契約書に貼付けした印紙税等が含まれます。

取得費を求めるのみ減価償却は用いる

ここで問題となるのが取得費です。取得費は単純にマンションの購入代金ではありません。

建物は減価償却後の価格になります。

マンション購入価格が土地建物合計で4,000万円の場合、減価償却費が270万円だとすると、取得費は3,730万円(=4,000万円-270万円)となります。

課税譲渡所得の計算例

以下の条件の場合、課税譲渡所得は次のように計算されます。

譲渡価額2,500万円
マンション購入価額4,000万円
減価償却費270万円
譲渡費用81万円

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

= 譲渡価額 - (購入価額 - 減価償却費) - 譲渡費用

= 2,500万円 - (4,000万円 - 270万円) - 81万円

= ▲1,311万円 < 0円 (マイナス)

このように居住用財産であるマンションを売却して譲渡損失が出た場合は、買換えであれば「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を、単純売却であれば「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けることができます。

譲渡損失の繰り越し控除の特例については、下記記事に詳しく解説してあります。

殿堂
不動産で売却損があった場合の繰越控除条件と具体例を徹底解説

個人が居住用財産を売却した場合、買った時よりも値段が上がっているケースはほとんどありません。特に新築で購入した物件を売却 ...

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以上、ここまで課税譲渡所得の計算方法について見てきました。

それでは次にその他取得費に含むことができるものについて見ていきます。

4.取得費に含むことができる費用一覧

取得費については、マンションの購入代金の他に以下のものも含むことができます。

取得費を大きくすることは、譲渡損失額を大きくしてくれるになりますので、戻ってくる源泉徴収税額が増えることになります。

  • 購入の際の仲介手数料
  • 購入時の売買契約書に貼付けした印紙税
  • 購入時の登録免許税
  • 購入時の不動産取得税
  • 購入時の司法書士への報酬

この中で特に購入の際の仲介手数料は金額が大きいためインパクトがあります。

当時の領収書等がないかどうが、確認してみましょう。

ここまで、その他取得費に含むことが出来るものについて見てきました。

それでは次に取得費がそもそも分からない場合の対処方法について見ていきます。

5.取得費が分からない場合は概算取得費を使う

マンションを購入した時期が古く、購入当時の契約書を紛失してしまった場合は「概算取得費」というものを用います。

概算取得費は、売却したマンションの譲渡価格の5%です。

概算取得費を用いると、課税譲渡所得は以下のようなケースの場合、次のように計算されます。

譲渡価額2,500万円
マンション購入価額不明
譲渡費用81万円

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 概算取得費 - 譲渡費用

       = 2,500万円 - 2,500万円×5% - 81万円

       = 2,500万円 - 125万円 - 81万円

       = 2,294万円 > 0円(プラス)

概算取得費を用いた場合は、減価償却は行いません。

取得価格が概算取得費となると、譲渡価格の5%となってしまうため、本来は譲渡損失が出ていたとしても課税譲渡所得がプラスとなり、この場合、所得税が発生してしまいます。

取得費については下記記事でさらに詳しく解説しています。

殿堂
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3,000万円の特別控除を受けることができる

ただし、マンションのような居住用財産の売却の場合、要件を満たせは3,000万円の特別控除を受けることができます。

3,000万円の特別控除を適用すると、上述の課税譲渡所得は以下のようになります。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 概算取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

       = 2,294万円 - 3,000万円

       = ▲706万円 < 0円 (マイナス)

この例の場合、3,000万円の特別控除を適用すると、課税譲渡所得がマイナスとなるため、所得税は発生しないことになります。

3,000万円の特別控除については、下記記事で詳しく解説しています。

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ただし、3,000万円の特別控除を適用してマイナスとなった場合には、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」や「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けることができません。

6.まとめ

以上、マンション売却において確定申告で行う減価償却について徹底解説してきました。

マンション売却では、源泉徴収税額の還付を受けられることが多いため、減価償却をマスターして売却後に確定申告を行いましょう。

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