マンション売却の取得費に必要な減価償却はどうやって計算するの？

マンションの売却後、確定申告を行う方は減価償却計算をする必要があります。

減価償却という言葉自体、初めて聞く方もいらっしゃると思います。

今回の記事ではマンション売却における「減価償却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたはマンション売却における減価償却方法を理解し、最終的には課税譲渡所得も計算できるようになります。

減価償却とは購入価額を減少させていく手続き

最初に減価償却について解説します。

マンションは土地と建物から構成されますが、土地については減価償却は行われません。

会計上、土地は時間とともに価値は減らない前提となっているため。

一方で、建物は会計上、時間とともにその価値が目減りする前提になっています。

その目減りを具体的に表現したのが減価償却になります。

ここで価値とはあくまでも会計上の概念的な価値であり、実際の市場価値ではありません。

例えばマンション価格が購入時よりも値上りしたときは、市場価値が購入時よりも高くなっています。

ただし、市場価格は値上がりしていた場合でも会計上のマンションの価値は時間とともに下がることを前提としているため、減価償却は行われるのです。

以上、ここまで減価償却とは何かについて見てきました。

それでは次に減価償却の計算方法委について見ていきます。

減価償却の計算方法

マンションの購入価額から控除する減価償却費は、以下の式で計算されます。

ポイントはマンション購入総額ではなく、「建物購入代金」のみに0.9を乗じる点です。

マンションの建物の躯体は、通常、鉄筋コンクリート造(RC造)で作られています。

鉄筋コンクリート造の耐用年数と償却率は以下のようになります。

減価償却費の計算事例

以下の条件のマンション(マイホーム)の場合、減価償却後の建物価格は以下のようになります。

建物購入代金が分からない場合は消費税から逆算する

建物購入代金が分からない場合は、消費税から逆算する方法があります。

土地には消費税は発生しませんので、消費税を購入当時の税率で割り戻したものが建物購入代金となります。

各年の消費税率は以下の通りです。

例えば、平成10年に購入したマンションで「購入代金4,000万円(うち消費税100万円)」と書かれていた場合、建物購入代金と土地購入代金は以下のように計算されます。

以上、ここまで減価償却の計算方法について見てきました。

それでは次になぜ減価償却の計算が必要となるのがについて見ていきます。

取得費に「減価償却」は使われる

マンションのようなマイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡損失が発生していれば確定申告を行うことで源泉徴収税額の還付を受けることができます。

譲渡損失を計算するためには、まず課税譲渡所得を計算する必要があります。

課税譲渡所得は以下の式になります。

譲渡費用とはマンションを売却した際の仲介手数料や売買契約書に貼付けした印紙税等が含まれます。

取得費を求めるために「減価償却」を用いる

ここで問題となるのが取得費。

取得費は単純にマンションの購入代金ではありません。

建物は減価償却後の価格になります。

マンション購入価格が土地建物合計で4,000万円の場合、減価償却費が270万円だとすると、取得費は3,730万円(＝4,000万円－270万円)となります。

課税譲渡所得の計算例

以下の条件の場合、課税譲渡所得は次のように計算されます。

このようにマイホームであるマンションを売却して譲渡損失が出た場合は、

• 買換え：マイホームの買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 単純売却：マイホームに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

を受けることができます。

譲渡損失による特例については下記記事でさらに詳しく解説しています。

参考不動産で売却損があった場合に使える「損益通算及び繰越控除の特例」を解説

居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の繰越控除は国税庁のページで解説されています。

以上、ここまで課税譲渡所得の計算方法について見てきました。

それでは次にその他取得費に含むことができるものについて見ていきます。

マンション売却時の取得費一覧

再度、マンション売却時の譲渡所得の計算式を見てみましょう。

取得費については、減価償却で計算したマンションの購入額を入れることは説明した通り。

さらに取得費は下記のような費用を含めることができます。

この中で特に購入の際の仲介手数料は金額が大きいためインパクトがあります。

当時の領収書等がないかどうが、確認してみましょう。

ここまで、その他取得費に含むことが出来るものについて見てきました。

それでは次に取得費がそもそも分からない場合の対処方法について見ていきます。

取得費が分からない場合は概算取得費を使う

マンションを購入した時期が古く、購入当時の契約書を紛失してしまった場合は「概算取得費」というものを用います。

概算取得費は、売却したマンションの譲渡価格の5％です。

概算取得費を用いると、課税譲渡所得は以下のようなケースの場合、次のように計算されます。

概算取得費を用いた場合は、減価償却は行いません。

取得価格が概算取得費となると、譲渡価格の5％となってしまうため、本来は譲渡損失が出ていたとしても課税譲渡所得がプラスとなり、この場合、所得税が発生してしまいます。

取得費については下記記事でさらに詳しく解説しています。

参考不動産売却の取得費とは？一覧・計算方法と不明な場合の対処法

3,000万円の特別控除を受けることができる

マンションのような居住用財産の売却の場合、要件を満たせは3,000万円の特別控除を受けることができます。

3,000万円の特別控除を適用すると、上述の課税譲渡所得は以下のようになります。

この例の場合、3,000万円の特別控除を適用すると、課税譲渡所得がマイナスとなるため、所得税は発生しないことになります。

3,000万円の特別控除については、下記記事で詳しく解説しています。

参考不動産を売却したときに使える「3,000万円特別控除」とは？使える要件は？

ただし、3,000万円の特別控除を適用してマイナスとなった場合には、前述した

• マイホームの買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• マイホームに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

の適用を受けることができません。

まとめ

マンション売却において確定申告で行う減価償却について解説してきました。

マンション売却では、源泉徴収税額の還付を受けられることが多いです。

減価償却を計算して、売却後に確定申告を行いましょう。

マンションを売却した時の税金については下記記事でさらに詳しく解説しています。

参考不動産を売却したときにかかる税金は？計算方法とお得な税金特例

確定申告については下記記事でさらに詳しく解説しています。

参考不動産売却の確定申告の必要性と流れ4ステップ・必要書類一覧