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水漏れしているマンション売却と売却後の水漏れ時の対処法

投稿日:2017年3月9日 更新日:

あなたがもしタイヤが1つ外れている車を売ろうとしたら、どうするでしょうか?

この場合、タイヤを新たに付けるか、もしくはタイヤの交換費用を値引きして車を売るというのが通常です。 

マンションにおいても、このように一部の機能が損傷してしるような物件を売却するようなケースがあります。例えば「水漏れ」です。 

水漏れは車のタイヤのように車の機能を根底から失わせるような決定的な損傷ではありません。

水漏れがあっても住もうと思えば、そのマンションに住めます。 

そのため、水漏れマンションでもそのまま売却できるのではないかと勘違いされる方がいますが、それは違います。

これから水漏れマンションを売却しようとする人の中には

  • 水漏れマンションを売却するにはどのようにしたら良いのだろうか
  • 自分が知らなかった水漏れが後から発覚したらどうしたら良いのだろうか

などと、疑問を持たれている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「水漏れマンションの売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは水漏れマンションの売却ができるようになります。

イエイ

1.マンションの水漏れの原因と種類

最初に、水漏れの原因と種類について整理します。

マンションは戸建と異なり、共同住宅ですので、水漏れの原因が必ずしもあなたの家だけで完結するものではありません。 

1-1.原因が他人にある場合

例えばあなたの住む部屋の真上に住む人が原因で天井に水漏れが生じる場合もあります。

また屋上の配水管がゴミで詰まっていたため、屋上がプール上になり階下に水漏れが発生する場合もあります。 

これらは他人のせい、もしくは共用部の管理不足のせいであなたのマンションへ水漏れが発生した原因として分けることができます。

1-2.原因が本人にある場合

一方で、自分の部屋で使っている洗濯機のホースが外れた、トイレを詰まらせた等の自分が原因で水漏れを発生させてしまうこともあります。

いずれにしても、水漏れが発生した場合は管理組合に早急に連絡を行い、被害の拡大を防ぐことが重要です。

1-3.それぞれの原因と対処法

これらの原因の中で、共用部に原因があった場合は、管理組合の責任となりますので、管理組合側に修繕を依頼することができます。

被害としては一番対処しやすい部類と言えます。

上階や隣接の部屋の住人が原因で水漏れとなった場合ですが、これも基本的には隣人の原因者に対して損害賠償を請求することができます。

この場合、隣人が個人賠償責任保険に入っていれば、保険でスムーズに解決ができます。

隣人が保険に入っていない場合は、解決に時間がかかることが予想されます。

また自分が原因で水漏れを生じさせてしまった場合、保険で個人賠償特約に加入していれば、被害者宅への賠償をすることが可能です。

しかしながら、保険では自分たちの家の修繕費までをカバーしていないケースも多く、水漏れ部屋の修繕は自分の費用負担で行わなければならないこともあります。

以上、ここまで水漏れの原因と種類について見てきました。

それでは次に気になる水漏れが事前に分かっている場合の売却について見てきます。 

2.水漏れが事前に分かっている場合のマンション売却

2-1.対応方法は2通り

水漏れが事前に分かっている場合は、

  1. 事前に修理を行う
  2. 修理費用相当分を売却額から値引きする

かという、どちらかの対応を行うことになります。 

水漏れは大きな問題ですので、水漏れを黙って売るというのは問題外です。

不動産会社へはきちんと告知し、①修理と②値引きのどちらの対応を取るのか決めてください。 

2-2.きちんと告知する

売主には物件に関する「説明義務」が課されていますので、きちんと不動産会社に告知してください。

告知したのに不動産会社が買主へ説明しなかった場合は不動産会社の責任となりますが、そもそも売主が不動産会社へ告知しなかった場合は、不動産会社に責任を問えません。

そのため不動産会社には問題個所を全て告知して、気を楽にしてしまう方が良いです。 

2-3.高く売るなら修理をした方が良い

水漏れが事前に分かっている場合、①修理か②値引きかという対応になりますが、基本的には修理をすることをお勧めします。

買主の立場からすると、いくら値引きをすると言われても、水漏れがしているマンションを好んで買いたいと思う人は少ないためです。

水漏れのままだと、そもそも購入希望者の絶対数が少なくなり、ベースの値段が安くなってしまいます。

ベースの値段が安くなったうえに、修理費用の値引きも加わるため、結果的にさらに安く売却することになります。

そのため、高く売りたいのであれば、事前に水漏れの修理を行い、万全な状態で売り出す方が得策です。 

問題のない物件であれば、購入希望者が増えていきますので、自然と価格も高くなっていきます。

お金に困っていない限り、値引きして売るというのは避けた方が良いでしょう。 

2-3-1.さらに高く売るなら不動産会社に複数相談する

さらに高く売却するには、あなたのマンションに強い不動産会社を見つけるのが得策です。

不動産一括査定サイトを使うと、ネット上であなたのマンションにマッチした不動産会社が自動的に見つかるのでとても便利です。

2-3-2.不動産一括査定サイトのおすすめは「イエイ」

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の5つのサイトがおすすめです。

中でも筆者は悪徳な不動産会社を徹底的に排除している、不動産会社への断りも代行してもらえるイエイを利用することをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、イエイで依頼できる不動産会社を確認する。依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエウールやオウチーノも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 800社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ 電話での査定依頼も可能 運営会社が広告会社
オウチーノ 500社 全国 非公表 2003年~ ・運営が不動産会社で安心
・運営履歴が一番長い、安心の実績
査定会社が大手に偏っている
リガイド 400社 全国 非公表 2006年~ 登録企業を全て公開 登録企業が少ない
一番のおすすめ「イエイ」はコチラ → https://sell.yeay.jp/
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以上、ここまで水漏れが事前に分かっている場合について見てきました。

それでは次に気になる後から水漏れが発覚した場合についても見ていきましょう。 

3.マンション売却後に水漏れが発覚した場合

3-1.後から発覚した場合は「瑕疵担保責任」になる

売主自身が知らなかった水漏れで、実は後から水漏れが発覚するようなケースもあります。

配管は見えないところにあるため、知らない間に老朽化が進んでおり、それが原因で水漏れをするような場合です。 

一般商品では、買った後に商品に不具合が発生していれば、交換や返金が可能です。

不動産の場合、金額も大きいため買主が後から発覚した水漏れを泣き寝入りするのは、少しかわいそうです。 

そのため売主には瑕疵担保責任という重い売主責任が課されています。

瑕疵とはモノが通常有すべき品質・性能を書くことと定義づけられています。

売却後に発見された水漏れはまさに隠れた瑕疵にあたります。 

水漏れが最初から分かっている場合は、①修理か②値引きという対応となりますが、後から発覚した場合は瑕疵担保責任を負うことになります。

3-2.瑕疵担保責任は2~3ヶ月が一般的

民法上では、買主は隠れた瑕疵を知ったときから1年以内であれば、損害賠償の請求や契約の目的が達成できない場合は、契約を解除することができると定められています。

しかしながら、これだと売主は一生瑕疵担保責任を負わなければいけないため、怖くてマンションを売却できません。 

そのため、通常、中古マンションの売却では瑕疵担保責任を売却後の2~3ヶ月程度で定めます。

この間に水漏れが発覚した場合は売主が水漏れの修理を行うことになります。

また個人の売却の場合、買主の了解が取れれば、瑕疵担保責任を一切負わないという特約を定めることも可能です。

売主としては、売却後に発見される水漏れの対応を回避するため、瑕疵担保責任の期間をできる限り短く定めた方が得になります。

3-3.瑕疵担保保険というのもある

また売主が瑕疵担保保険に入っておくことも得策です。

瑕疵担保保険に入っておけば、最長5年の保証を付けることが可能となります。

過去に水漏れがあった物件などは、今後、何が原因で再度水漏れが再発するか分かりません。

このような物件を売却する場合は、売主が瑕疵担保保険に加入して売却するのが無難です。 

3-4.インスペクションというのもある

また最近では第三者機関によるインスペクション(建物調査)というものがあります。

インスペクションを行って、水漏れ等の問題はないと客観的にアナウンスできれば買主へも安心感を与えることができます。

3-5.瑕疵担保保険の方がおすすめ

但し、瑕疵担保保険もインスペクションも15万円程度かかります。

物件を確実に保証してくれるのは瑕疵担保保険の方ですので、お金をかけるのであれば、瑕疵担保保険の加入の方が良いでしょう。 

4.まとめ

以上、水漏れがしているマンション売却と売却後の水漏れについて徹底解説しました。

事前に水漏れが判明している場合は、きちっと告知を行うことが重要です。

事後発覚への対応としては、瑕疵担保の免責特約を締結するか、瑕疵担保保険への加入が良いでしょう。

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