水漏れしているマンション売却と売却後の水漏れ時の対処法

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あなたがもしタイヤが1つ外れている車を売ろうとしたら、どうするでしょうか?

この場合、タイヤを新たに付けるか、もしくはタイヤの交換費用を値引きして車を売るというのが通常です。 

マンションにおいても、このように一部の機能が損傷してしるような物件を売却するようなケースがあります。例えば「水漏れ」です。 

水漏れは車のタイヤのように車の機能を根底から失わせるような決定的な損傷ではありません。

水漏れがあっても住もうと思えば、そのマンションに住めます。 

そのため、水漏れマンションでもそのまま売却できるのではないかと勘違いされる方がいますが、それは違います。

これから水漏れマンションを売却しようとする人の中には

  • 水漏れマンションを売却するにはどのようにしたら良いのだろうか
  • 自分が知らなかった水漏れが後から発覚したらどうしたら良いのだろうか

などと、疑問を持たれている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「水漏れマンションの売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは水漏れマンションの売却ができるようになります。

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1.マンションの水漏れの原因と種類

最初に、水漏れの原因と種類について整理します。

マンションは戸建と異なり、共同住宅ですので、水漏れの原因が必ずしもあなたの家だけで完結するものではありません。 

1-1.原因が他人にある場合

例えばあなたの住む部屋の真上に住む人が原因で天井に水漏れが生じる場合もあります。

また屋上の配水管がゴミで詰まっていたため、屋上がプール上になり階下に水漏れが発生する場合もあります。 

これらは他人のせい、もしくは共用部の管理不足のせいであなたのマンションへ水漏れが発生した原因として分けることができます。

1-2.原因が本人にある場合

一方で、自分の部屋で使っている洗濯機のホースが外れた、トイレを詰まらせた等の自分が原因で水漏れを発生させてしまうこともあります。

いずれにしても、水漏れが発生した場合は管理組合に早急に連絡を行い、被害の拡大を防ぐことが重要です。

1-3.それぞれの原因と対処法

これらの原因の中で、共用部に原因があった場合は、管理組合の責任となりますので、管理組合側に修繕を依頼することができます。

被害としては一番対処しやすい部類と言えます。

上階や隣接の部屋の住人が原因で水漏れとなった場合ですが、これも基本的には隣人の原因者に対して損害賠償を請求することができます。

この場合、隣人が個人賠償責任保険に入っていれば、保険でスムーズに解決ができます。

隣人が保険に入っていない場合は、解決に時間がかかることが予想されます。

また自分が原因で水漏れを生じさせてしまった場合、保険で個人賠償特約に加入していれば、被害者宅への賠償をすることが可能です。

しかしながら、保険では自分たちの家の修繕費までをカバーしていないケースも多く、水漏れ部屋の修繕は自分の費用負担で行わなければならないこともあります。

以上、ここまで水漏れの原因と種類について見てきました。

それでは次に気になる水漏れが事前に分かっている場合の売却について見てきます。 

2.水漏れが事前に分かっている場合のマンション売却

2-1.対応方法は2通り

水漏れが事前に分かっている場合は、

  1. 事前に修理を行う
  2. 修理費用相当分を売却額から値引きする

かという、どちらかの対応を行うことになります。 

水漏れは大きな問題ですので、水漏れを黙って売るというのは問題外です。

不動産会社へはきちんと告知し、①修理と②値引きのどちらの対応を取るのか決めてください。 

2-2.きちんと告知する

売主には物件に関する「説明義務」が課されていますので、きちんと不動産会社に告知してください。

告知したのに不動産会社が買主へ説明しなかった場合は不動産会社の責任となりますが、そもそも売主が不動産会社へ告知しなかった場合は、不動産会社に責任を問えません。

そのため不動産会社には問題個所を全て告知して、気を楽にしてしまう方が良いです。 

2-3.高く売るなら修理をした方が良い

水漏れが事前に分かっている場合、①修理か②値引きかという対応になりますが、基本的には修理をすることをオススメします。

買主の立場からすると、いくら値引きをすると言われても、水漏れがしているマンションを好んで買いたいと思う人は少ないためです。

水漏れのままだと、そもそも購入希望者の絶対数が少なくなり、ベースの値段が安くなってしまいます。

ベースの値段が安くなったうえに、修理費用の値引きも加わるため、結果的にさらに安く売却することになります。

そのため、高く売りたいのであれば、事前に水漏れの修理を行い、万全な状態で売り出す方が得策です。 

問題のない物件であれば、購入希望者が増えていきますので、自然と価格も高くなっていきます。

お金に困っていない限り、値引きして売るというのは避けた方が良いでしょう。 

2-3-1.さらに高く売るなら不動産会社に複数相談する

さらに高く売却するには、あなたのマンションに強い不動産会社を見つけるのが得策です。

不動産一括査定サイトを使うと、ネット上であなたのマンションにマッチした不動産会社が自動的に見つかるのでとても便利です。

2-3-2.不動産一括査定サイトのオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/

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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

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※超大手の不動産会社をカンタン比較

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

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何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

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※NTTグループ&一番の老舗で安心実績


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,000社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

以上、ここまで水漏れが事前に分かっている場合について見てきました。

それでは次に気になる後から水漏れが発覚した場合についても見ていきましょう。 

3.マンション売却後に水漏れが発覚した場合

3-1.後から発覚した場合は「瑕疵担保責任」になる

売主自身が知らなかった水漏れで、実は後から水漏れが発覚するようなケースもあります。

配管は見えないところにあるため、知らない間に老朽化が進んでおり、それが原因で水漏れをするような場合です。 

一般商品では、買った後に商品に不具合が発生していれば、交換や返金が可能です。

不動産の場合、金額も大きいため買主が後から発覚した水漏れを泣き寝入りするのは、少しかわいそうです。 

そのため売主には瑕疵担保責任という重い売主責任が課されています。

瑕疵とはモノが通常有すべき品質・性能を書くことと定義づけられています。

売却後に発見された水漏れはまさに隠れた瑕疵にあたります。 

水漏れが最初から分かっている場合は、①修理か②値引きという対応となりますが、後から発覚した場合は瑕疵担保責任を負うことになります。

3-2.瑕疵担保責任は2~3ヶ月が一般的

民法上では、買主は隠れた瑕疵を知ったときから1年以内であれば、損害賠償の請求や契約の目的が達成できない場合は、契約を解除することができると定められています。

しかしながら、これだと売主は一生瑕疵担保責任を負わなければいけないため、怖くてマンションを売却できません。 

そのため、通常、中古マンションの売却では瑕疵担保責任を売却後の2~3ヶ月程度で定めます。

この間に水漏れが発覚した場合は売主が水漏れの修理を行うことになります。

また個人の売却の場合、買主の了解が取れれば、瑕疵担保責任を一切負わないという特約を定めることも可能です。

売主としては、売却後に発見される水漏れの対応を回避するため、瑕疵担保責任の期間をできる限り短く定めた方が得になります。

3-3.瑕疵担保保険というのもある

また売主が瑕疵担保保険に入っておくことも得策です。

瑕疵担保保険に入っておけば、最長5年の保証を付けることが可能となります。

過去に水漏れがあった物件などは、今後、何が原因で再度水漏れが再発するか分かりません。

このような物件を売却する場合は、売主が瑕疵担保保険に加入して売却するのが無難です。 

3-4.インスペクションというのもある

また最近では第三者機関によるインスペクション(建物調査)というものがあります。

インスペクションを行って、水漏れ等の問題はないと客観的にアナウンスできれば買主へも安心感を与えることができます。

3-5.瑕疵担保保険の方がおすすめ

ただし、瑕疵担保保険もインスペクションも15万円程度かかります。

物件を確実に保証してくれるのは瑕疵担保保険の方ですので、お金をかけるのであれば、瑕疵担保保険の加入の方が良いでしょう。 

4.まとめ

以上、水漏れがしているマンション売却と売却後の水漏れについて徹底解説しました。

事前に水漏れが判明している場合は、きちっと告知を行うことが重要です。

事後発覚への対応としては、瑕疵担保の免責特約を締結するか、瑕疵担保保険への加入が良いでしょう。

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