水漏れしているマンション売却と売却後の水漏れ時の対処法

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あなたがもしタイヤが1つ外れている車を売ろうとしたら、どうするでしょうか?

この場合、タイヤを新たに付けるか、もしくはタイヤの交換費用を値引きして車を売るというのが通常です。 

マンションにおいても、このように一部の機能が損傷してしるような物件を売却するようなケースがあります。例えば「水漏れ」です。 

水漏れは車のタイヤのように車の機能を根底から失わせるような決定的な損傷ではありません。

水漏れがあっても住もうと思えば、そのマンションに住めます。 

そのため、水漏れマンションでもそのまま売却できるのではないかと勘違いされる方がいますが、それは違います。

これから水漏れマンションを売却しようとする人の中には

  • 水漏れマンションを売却するにはどのようにしたら良いのだろうか
  • 自分が知らなかった水漏れが後から発覚したらどうしたら良いのだろうか

などと、疑問を持たれている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「水漏れマンションの売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは水漏れマンションの売却ができるようになります。

すまいValue

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1.マンションの水漏れの原因と種類

最初に、水漏れの原因と種類について整理します。

マンションは戸建と異なり、共同住宅ですので、水漏れの原因が必ずしもあなたの家だけで完結するものではありません。 

1-1.原因が他人にある場合

例えばあなたの住む部屋の真上に住む人が原因で天井に水漏れが生じる場合もあります。

また屋上の配水管がゴミで詰まっていたため、屋上がプール上になり階下に水漏れが発生する場合もあります。 

これらは他人のせい、もしくは共用部の管理不足のせいであなたのマンションへ水漏れが発生した原因として分けることができます。

1-2.原因が本人にある場合

一方で、自分の部屋で使っている洗濯機のホースが外れた、トイレを詰まらせた等の自分が原因で水漏れを発生させてしまうこともあります。

いずれにしても、水漏れが発生した場合は管理組合に早急に連絡を行い、被害の拡大を防ぐことが重要です。

1-3.それぞれの原因と対処法

これらの原因の中で、共用部に原因があった場合は、管理組合の責任となりますので、管理組合側に修繕を依頼することができます。

被害としては一番対処しやすい部類と言えます。

上階や隣接の部屋の住人が原因で水漏れとなった場合ですが、これも基本的には隣人の原因者に対して損害賠償を請求することができます。

この場合、隣人が個人賠償責任保険に入っていれば、保険でスムーズに解決ができます。

隣人が保険に入っていない場合は、解決に時間がかかることが予想されます。

また自分が原因で水漏れを生じさせてしまった場合、保険で個人賠償特約に加入していれば、被害者宅への賠償をすることが可能です。

しかしながら、保険では自分たちの家の修繕費までをカバーしていないケースも多く、水漏れ部屋の修繕は自分の費用負担で行わなければならないこともあります。

以上、ここまで水漏れの原因と種類について見てきました。

それでは次に気になる水漏れが事前に分かっている場合の売却について見てきます。 

2.水漏れが事前に分かっている場合のマンション売却

2-1.対応方法は2通り

水漏れが事前に分かっている場合は、

  1. 事前に修理を行う
  2. 修理費用相当分を売却額から値引きする

かという、どちらかの対応を行うことになります。 

水漏れは大きな問題ですので、水漏れを黙って売るというのは問題外です。

不動産会社へはきちんと告知し、①修理と②値引きのどちらの対応を取るのか決めてください。 

2-2.きちんと告知する

売主には物件に関する「説明義務」が課されていますので、きちんと不動産会社に告知してください。

告知したのに不動産会社が買主へ説明しなかった場合は不動産会社の責任となりますが、そもそも売主が不動産会社へ告知しなかった場合は、不動産会社に責任を問えません。

そのため不動産会社には問題個所を全て告知して、気を楽にしてしまう方が良いです。 

2-3.高く売るなら修理をした方が良い

水漏れが事前に分かっている場合、①修理か②値引きかという対応になりますが、基本的には修理をすることをオススメします。

買主の立場からすると、いくら値引きをすると言われても、水漏れがしているマンションを好んで買いたいと思う人は少ないためです。

水漏れのままだと、そもそも購入希望者の絶対数が少なくなり、ベースの値段が安くなってしまいます。

ベースの値段が安くなったうえに、修理費用の値引きも加わるため、結果的にさらに安く売却することになります。

そのため、高く売りたいのであれば、事前に水漏れの修理を行い、万全な状態で売り出す方が得策です。 

問題のない物件であれば、購入希望者が増えていきますので、自然と価格も高くなっていきます。

お金に困っていない限り、値引きして売るというのは避けた方が良いでしょう。 

2-3-1.さらに高く売るなら不動産会社に複数相談する

さらに高く売却するには、あなたのマンションに強い不動産会社を見つけるのが得策です。

不動産一括査定サイトを使うと、ネット上であなたのマンションにマッチした不動産会社が自動的に見つかるのでとても便利です。

2-3-2.不動産一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「イエウール」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪:売り手専門のソニー不動産が唯一参加の おうちダイレクト
  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • NTTグループで安心、不動産一括査定を最初に始めた HOME4U

の4つを特にオススメしています。

さらに賢い使い方として不動産一括査定を複数使うという裏技があります。

不動産一括査定の賢い使い方

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つまり超大手・中堅・地域密着に依頼するこということ。

すまいValue は人口が少ない田舎や地方や対応していない可能性があります。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 イエウール 」「 HOME4U 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

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下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」「センチュリー21グループ」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なのでここは外せません。

ただ、不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

なので、超大手不動産会社と併せて中堅や地域密着の不動産会も比較することが大事なのです。

不動産一括査定の流れ

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今から特にオススメしている4つ「 すまいValue 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」「 HOME4U 」を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

先ほどの説明の通り、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」がオススメ。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

超不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

ただし、超大手不動産会社は大きな不動産取引を力を入れる傾向が強いので、後から紹介する一括査定も合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue 」は人口が少ない都市は、対象外として申し込みができなくなっています。

すまいValueの申し込み画面

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すまいValue公式サイト → https://sumai-value.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイト → https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

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◆【地方や田舎にも強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

おうちダイレクトでは依頼できない地域(東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪以外)の方は、「 イエウール 」で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が他一括査定と比べて圧倒的に多く1,900社。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイト → https://ieul.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆何となく不安!だったら運営者がNTTグループの「HOME4U」

一括査定の運営者も聞いたことがあるところがいい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

参加不動産会社は1,300社と「 イエウール 」よりは少ないですが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4U公式サイト → http://www.home4u.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定のオススメ

  • 【超大手のみで間違いない】国内TOP3の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】売り手専門のソニー不動産が唯一参加「 おうちダイレクト
  • 【上記以外の方】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U
さらに賢く使う方法としては、不動産一括査定を複数使うのも手
不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

参加不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
リビンマッチ 1,400社全国440万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

以上、ここまで水漏れが事前に分かっている場合について見てきました。

それでは次に気になる後から水漏れが発覚した場合についても見ていきましょう。 

3.マンション売却後に水漏れが発覚した場合

3-1.後から発覚した場合は「瑕疵担保責任」になる

売主自身が知らなかった水漏れで、実は後から水漏れが発覚するようなケースもあります。

配管は見えないところにあるため、知らない間に老朽化が進んでおり、それが原因で水漏れをするような場合です。 

一般商品では、買った後に商品に不具合が発生していれば、交換や返金が可能です。

不動産の場合、金額も大きいため買主が後から発覚した水漏れを泣き寝入りするのは、少しかわいそうです。 

そのため売主には瑕疵担保責任という重い売主責任が課されています。

瑕疵とはモノが通常有すべき品質・性能を書くことと定義づけられています。

売却後に発見された水漏れはまさに隠れた瑕疵にあたります。 

水漏れが最初から分かっている場合は、①修理か②値引きという対応となりますが、後から発覚した場合は瑕疵担保責任を負うことになります。

3-2.瑕疵担保責任は2~3ヶ月が一般的

民法上では、買主は隠れた瑕疵を知ったときから1年以内であれば、損害賠償の請求や契約の目的が達成できない場合は、契約を解除することができると定められています。

しかしながら、これだと売主は一生瑕疵担保責任を負わなければいけないため、怖くてマンションを売却できません。 

そのため、通常、中古マンションの売却では瑕疵担保責任を売却後の2~3ヶ月程度で定めます。

この間に水漏れが発覚した場合は売主が水漏れの修理を行うことになります。

また個人の売却の場合、買主の了解が取れれば、瑕疵担保責任を一切負わないという特約を定めることも可能です。

売主としては、売却後に発見される水漏れの対応を回避するため、瑕疵担保責任の期間をできる限り短く定めた方が得になります。

3-3.瑕疵担保保険というのもある

また売主が瑕疵担保保険に入っておくことも得策です。

瑕疵担保保険に入っておけば、最長5年の保証を付けることが可能となります。

過去に水漏れがあった物件などは、今後、何が原因で再度水漏れが再発するか分かりません。

このような物件を売却する場合は、売主が瑕疵担保保険に加入して売却するのが無難です。 

3-4.インスペクションというのもある

また最近では第三者機関によるインスペクション(建物調査)というものがあります。

インスペクションを行って、水漏れ等の問題はないと客観的にアナウンスできれば買主へも安心感を与えることができます。

3-5.瑕疵担保保険の方がおすすめ

ただし、瑕疵担保保険もインスペクションも15万円程度かかります。

物件を確実に保証してくれるのは瑕疵担保保険の方ですので、お金をかけるのであれば、瑕疵担保保険の加入の方が良いでしょう。 

4.まとめ

以上、水漏れがしているマンション売却と売却後の水漏れについて徹底解説しました。

事前に水漏れが判明している場合は、きちっと告知を行うことが重要です。

事後発覚への対応としては、瑕疵担保の免責特約を締結するか、瑕疵担保保険への加入が良いでしょう。

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