水漏れしているマンション売却と売却後の水漏れ時の対処法

投稿日:2017年3月9日 更新日:

あなたがもしタイヤが1つ外れている車を売ろうとしたら、どうするでしょうか?

この場合、タイヤを新たに付けるか、もしくはタイヤの交換費用を値引きして車を売るというのが通常です。 

マンションにおいても、このように一部の機能が損傷してしるような物件を売却するようなケースがあります。例えば「水漏れ」です。 

水漏れは車のタイヤのように車の機能を根底から失わせるような決定的な損傷ではありません。

水漏れがあっても住もうと思えば、そのマンションに住めます。 

そのため、水漏れマンションでもそのまま売却できるのではないかと勘違いされる方がいますが、それは違います。

これから水漏れマンションを売却しようとする人の中には

  • 水漏れマンションを売却するにはどのようにしたら良いのだろうか
  • 自分が知らなかった水漏れが後から発覚したらどうしたら良いのだろうか

などと、疑問を持たれている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「水漏れマンションの売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは水漏れマンションの売却ができるようになります。

HOME4U

>NTTグループが運営!利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績!<

1.マンションの水漏れの原因と種類

最初に、水漏れの原因と種類について整理します。

マンションは戸建と異なり、共同住宅ですので、水漏れの原因が必ずしもあなたの家だけで完結するものではありません。 

1-1.原因が他人にある場合

例えばあなたの住む部屋の真上に住む人が原因で天井に水漏れが生じる場合もあります。

また屋上の配水管がゴミで詰まっていたため、屋上がプール上になり階下に水漏れが発生する場合もあります。 

これらは他人のせい、もしくは共用部の管理不足のせいであなたのマンションへ水漏れが発生した原因として分けることができます。

1-2.原因が本人にある場合

一方で、自分の部屋で使っている洗濯機のホースが外れた、トイレを詰まらせた等の自分が原因で水漏れを発生させてしまうこともあります。

いずれにしても、水漏れが発生した場合は管理組合に早急に連絡を行い、被害の拡大を防ぐことが重要です。

1-3.それぞれの原因と対処法

これらの原因の中で、共用部に原因があった場合は、管理組合の責任となりますので、管理組合側に修繕を依頼することができます。

被害としては一番対処しやすい部類と言えます。

上階や隣接の部屋の住人が原因で水漏れとなった場合ですが、これも基本的には隣人の原因者に対して損害賠償を請求することができます。

この場合、隣人が個人賠償責任保険に入っていれば、保険でスムーズに解決ができます。

隣人が保険に入っていない場合は、解決に時間がかかることが予想されます。

また自分が原因で水漏れを生じさせてしまった場合、保険で個人賠償特約に加入していれば、被害者宅への賠償をすることが可能です。

しかしながら、保険では自分たちの家の修繕費までをカバーしていないケースも多く、水漏れ部屋の修繕は自分の費用負担で行わなければならないこともあります。

以上、ここまで水漏れの原因と種類について見てきました。

それでは次に気になる水漏れが事前に分かっている場合の売却について見てきます。 

2.水漏れが事前に分かっている場合のマンション売却

2-1.対応方法は2通り

水漏れが事前に分かっている場合は、

  1. 事前に修理を行う
  2. 修理費用相当分を売却額から値引きする

かという、どちらかの対応を行うことになります。 

水漏れは大きな問題ですので、水漏れを黙って売るというのは問題外です。

不動産会社へはきちんと告知し、①修理と②値引きのどちらの対応を取るのか決めてください。 

2-2.きちんと告知する

売主には物件に関する「説明義務」が課されていますので、きちんと不動産会社に告知してください。

告知したのに不動産会社が買主へ説明しなかった場合は不動産会社の責任となりますが、そもそも売主が不動産会社へ告知しなかった場合は、不動産会社に責任を問えません。

そのため不動産会社には問題個所を全て告知して、気を楽にしてしまう方が良いです。 

2-3.高く売るなら修理をした方が良い

水漏れが事前に分かっている場合、①修理か②値引きかという対応になりますが、基本的には修理をすることをオススメします。

買主の立場からすると、いくら値引きをすると言われても、水漏れがしているマンションを好んで買いたいと思う人は少ないためです。

水漏れのままだと、そもそも購入希望者の絶対数が少なくなり、ベースの値段が安くなってしまいます。

ベースの値段が安くなったうえに、修理費用の値引きも加わるため、結果的にさらに安く売却することになります。

そのため、高く売りたいのであれば、事前に水漏れの修理を行い、万全な状態で売り出す方が得策です。 

問題のない物件であれば、購入希望者が増えていきますので、自然と価格も高くなっていきます。

お金に困っていない限り、値引きして売るというのは避けた方が良いでしょう。 

2-3-1.さらに高く売るなら不動産会社に複数相談する

さらに高く売却するには、あなたのマンションに強い不動産会社を見つけるのが得策です。

不動産一括査定サイトを使うと、ネット上であなたのマンションにマッチした不動産会社が自動的に見つかるのでとても便利です。

2-3-2.不動産一括査定サイトのオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手1社には依頼ができなければ話になりません。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「HOME4U」か「すまいValue」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っておりますので、心配無用です。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


また、人口が多い都市にお住まいの方は、「すまいValue」も非常にオススメです。

すまいValue

すまいValueは、大手不動産会社のみに特化しております。

取引実績のTOP3(三井不動産、住友不動産、東急リバブル)に査定依頼ができる一括査定サービス。
※すまいValue以外でこれらTOP3に依頼できるサービスは存在しません。

取引実績から見ても、まず間違いないのが「すまいValue」というわけです。

特に大手不動産会社は、人口が多い都市は得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は、とてもオススメできます。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、「地方には対応していない」もしくは「1社しか依頼ができない」など、査定依頼できる不動産会社が少ない可能性が高い点です。

その場合は、最初に紹介したNTTグループが運営する「HOME4U」も合わせて申し込むと良いでしょう。


さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は「ソニー不動産」も非常にオススメしています。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて不動産取引を成立させる」ということがありません。

しかも、今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

難しく感じる不動産売却の基礎もDVDを見ればしっかりと学べます。

まずは、気軽に相談だけでもしてみる価値はあります。

ただし、ソニー不動産は不動産一括査定ではありませんので、ソニー不動産のみの査定相談依頼になります。

不動産は高価品かつ定価が存在しないものですので、複数社に依頼をして相場をしっかり把握しておくのが成功の秘訣。

つまり「ソニー不動産」への査定依頼と合わせて「HOME4U」や「すまいValue」にも申し込み、複数社に査定相談するのがベターと筆者は考えています。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 【都会から地方まで】NTTが厳重審査している不動産会社(中堅+地域密着の不動産会社が多め)のみに相談できる「HOME4U」がオススメ
  • 【人口がそこそこ多い】超大手不動産会社に唯一依頼が可能な「すまいValue」がオススメ
    ※もし、依頼できる不動産会社数が少なければ、中堅・地域密着の不動産会社にも依頼ができる「HOME4U」も合わせての申し込みをオススメしています。
  • 【1都3県限定】売主専門かつ売却成功の秘訣DVDがもらえる「ソニー不動産」がオススメ
    ※筆者としては、複数社依頼を強くオススメしているため、「HOME4U」「すまいValue」も合わせての申し込みをオススメしています。

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
[イエイ] 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
[スマイスター] 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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以上、ここまで水漏れが事前に分かっている場合について見てきました。

それでは次に気になる後から水漏れが発覚した場合についても見ていきましょう。 

3.マンション売却後に水漏れが発覚した場合

3-1.後から発覚した場合は「瑕疵担保責任」になる

売主自身が知らなかった水漏れで、実は後から水漏れが発覚するようなケースもあります。

配管は見えないところにあるため、知らない間に老朽化が進んでおり、それが原因で水漏れをするような場合です。 

一般商品では、買った後に商品に不具合が発生していれば、交換や返金が可能です。

不動産の場合、金額も大きいため買主が後から発覚した水漏れを泣き寝入りするのは、少しかわいそうです。 

そのため売主には瑕疵担保責任という重い売主責任が課されています。

瑕疵とはモノが通常有すべき品質・性能を書くことと定義づけられています。

売却後に発見された水漏れはまさに隠れた瑕疵にあたります。 

水漏れが最初から分かっている場合は、①修理か②値引きという対応となりますが、後から発覚した場合は瑕疵担保責任を負うことになります。

3-2.瑕疵担保責任は2~3ヶ月が一般的

民法上では、買主は隠れた瑕疵を知ったときから1年以内であれば、損害賠償の請求や契約の目的が達成できない場合は、契約を解除することができると定められています。

しかしながら、これだと売主は一生瑕疵担保責任を負わなければいけないため、怖くてマンションを売却できません。 

そのため、通常、中古マンションの売却では瑕疵担保責任を売却後の2~3ヶ月程度で定めます。

この間に水漏れが発覚した場合は売主が水漏れの修理を行うことになります。

また個人の売却の場合、買主の了解が取れれば、瑕疵担保責任を一切負わないという特約を定めることも可能です。

売主としては、売却後に発見される水漏れの対応を回避するため、瑕疵担保責任の期間をできる限り短く定めた方が得になります。

3-3.瑕疵担保保険というのもある

また売主が瑕疵担保保険に入っておくことも得策です。

瑕疵担保保険に入っておけば、最長5年の保証を付けることが可能となります。

過去に水漏れがあった物件などは、今後、何が原因で再度水漏れが再発するか分かりません。

このような物件を売却する場合は、売主が瑕疵担保保険に加入して売却するのが無難です。 

3-4.インスペクションというのもある

また最近では第三者機関によるインスペクション(建物調査)というものがあります。

インスペクションを行って、水漏れ等の問題はないと客観的にアナウンスできれば買主へも安心感を与えることができます。

3-5.瑕疵担保保険の方がおすすめ

ただし、瑕疵担保保険もインスペクションも15万円程度かかります。

物件を確実に保証してくれるのは瑕疵担保保険の方ですので、お金をかけるのであれば、瑕疵担保保険の加入の方が良いでしょう。 

4.まとめ

以上、水漏れがしているマンション売却と売却後の水漏れについて徹底解説しました。

事前に水漏れが判明している場合は、きちっと告知を行うことが重要です。

事後発覚への対応としては、瑕疵担保の免責特約を締結するか、瑕疵担保保険への加入が良いでしょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • HOME4U:運営している会社がNTTグループで不動産会社を厳しくチェック、一括査定で一番の歴史、実績を誇る
  • すまいValue:他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産:売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

HOME4U
  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約900社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「HOME4U」をオススメします。

【1都3県限定】国内で唯一のエージェント制導入で売り手に特化「ソニー不動産」

ソニー不動産
  • 国内で唯一のエージェント制導入!売り手のみをサポート
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