抵当権抹消手続きを自分で行う方法・場所・必要書類と注意点

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ローンの返済を行うと抵当権の抹消をすることができます。

抵当権抹消手続きは、住宅ローンを完済した場合、原則として自分で行うことも可能です。

但し、売買に伴う抵当権の抹消に関しては、金融機関が司法書士による代理の抹消手続きを望みますので、基本的に自分で行うことはできません。

これから抵当権の抹消手続きを行いたいと思っている人の中には、

  • 抵当権の抹消はどのようにしたら良いのだろう
  • 抵当権を抹消しないとどうなるのだろう
  • 抵当権を抹消するにはいくらくらいの費用がかかるのだろう

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「抵当権抹消手続き」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは抵当権抹消手続きについて理解し、売買以外のローン完済にともなう抹消であれば自分で手続きができるようになります。

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1.抵当権とは

かんたん説明

抵当権とは、「債務者が不動産などを自分の手元に留めたまま債務の担保として提供し、債権者がその担保目的物から優先的に弁済を受けることができる担保物件のこと」

住宅ローンで言えば、債務者は借りている本人、債権者は銀行になります。

つまり、銀行がお金を貸す際、家を担保に取りますが、その担保権のことを抵当権と呼びます。

抵当権を設定すると、通常、銀行は担保にとった土地と建物に抵当権の設定登記を行います。

登記簿謄本に抵当権の登記をすることで、銀行が「私はこの人にいくら貸していますよ」と公に示すことが可能になります。

例えば、債務者が他の銀行から別のローンを組もうとします。

その際、登記簿謄本に抵当権の登記があることで、他の銀行が既にこの債務者は別のローンを組んでいることが分かります。

他の銀行は、登記簿の抵当権の内容を見て、これ以上貸し出すのは危険だと判断することもあります。

このように、抵当権登記は債権者の判断材料にも利用されます。

抵当権の登記は債権者(銀行)のために行うものであるということを理解しておきましょう。

以上、ここまで抵当権について見てきました。

では抵当権抹消とはどのようなことを言うのでしょうか。

そこで次に抵当権抹消について解説します。

2.抵当権抹消とは

抵当権を設定すると、登記簿謄本に以下のような記載がなされます。

権利部(乙区) (所有権以外の権利に関する事項)
順位番号登記の目的受付年月日・受付番号権利者その他の事項
1抵当権設定平成〇年〇月〇日 第*****号原因 平成〇年〇月〇日金銭消費貸借同日設定
債権額 金5,000万円
利息 年1.5%(年365日の日割計算)
損害金 年18.250%(年365日の日割計算)
債務者 ○○市○○12番地34  ○○ ○○
抵当権者 ○○市○○56番地78  ××銀行
共同担保 目録(〇)第****号

住宅ローンなど、ローンを完済すると、この抵当権登記を登記簿謄本から抹消することができます。

かんたん説明

登記簿謄本から抵当権の記載を抹消することを抵当権抹消登記

抵当権抹消とは、具体的には、登記簿謄本から上記の記載を抹消することを指します。

但し、抹消と言っても、消しゴムで消すようなことは行いません。

抵当権の抹消とは、具体的に抵当権の記載事項にアンダーラインを引くことになります。

抵当権登記が抹消された状態を以下に示します。

【抵当権が登記簿謄本から抹消された状態】

権利部(乙区) (所有権以外の権利に関する事項)
順位番号登記の目的受付年月日・受付番号権利者その他の事項
1抵当権設定平成〇年〇月〇日 第*****原因 平成〇年〇月〇日金銭消費貸借同日設定
債権額 金5,000万円
利息 年1.5%(年365日の日割計算)
損害金 年18.250%(年365日の日割計算)
債務者 ○○市○○12番地34  ○○ ○○
抵当権者 ○○市○○56番地78  ××銀行
共同担保 目録(〇)第****

抹消を行ったとしても、登記簿謄本にはアンダーラインが引かれるだけなので、誰でも内容を見ることは可能です。

そのため、本当に抹消されているのか不安になる人もいますが、アンダーラインが引かれていれば、間違いなく抹消されていることを示しています。

抵当権抹消とは具体的には登記簿謄本の抵当権の記載部分に法務局がアンダーラインを引くことであるということを理解しておきましょう。

以上、抵当権抹消について見てきました。

では抵当権を抹消しなかった場合、どうなるのでしょうか。

そこで次に抹消しなかった場合について解説します。

3.抵当権を抹消しなかった場合はローンや売却の際に困る

抵当権の抹消は義務ではないというのが基本です。

住宅ローンを完済していれば、抵当権は存在しませんので、仮に抵当権を抹消しなくても抵当権を実行されることはありません。

但し、抹消登記を行っていないと、第三者から見た場合、「この人はまだお金を借りている」という判断をされます。

抵当権の抹消をしないままでいると、新しいローンを組む際や、売却を行う際の障害となります。

ポイント

住宅ローンを完済したら速やかに抵当権の抹消登記を行うことをオススメ

以上、抵当権を抹消しなかった場合について見てきました。

抵当権を自分で抹消する場合の注意点にはどのような点があるのでしょうか。

そこで次に抵当権抹消を自分で行う場合の注意点について解説します。

4.抵当権抹消を自分で行う場合の注意点

抵当権の抹消は、住宅ローンが完済することで行うことができます。

住宅ローンの完済には、

  1. 住宅ローンを最後まで支払い続けて完済する方法
  2. 売却によって途中で完済する方法

の2種類があります。

このうち。売却によって住宅ローンを完済する場合は、抵当権の抹消登記に関して、銀行はプロである司法書士に依頼することを強く勧めてきます。

つまり、売却と同時に行う抵当権抹消に関しては、実質的に自分で行うことはできません。

住宅ローン残債が残ったまま家を売却する場合は、引渡時の入金確認をしたうえで、抵当権抹消登記と所有権の移転登記、買主の新しい抵当権設定登記の3つを同時に行います。

登記作業だけでとても複雑でアクロバティックな作業となるため、銀行はプロの司法書士に手続きをさせることを強く望みます。

そのため、売却時に抵当権を抹消する手続きを自分で行うことは、できないと理解してください。

一方で、今の家を保有したまま、住宅ローンを最後まで支払って完済した場合であれば、銀行も自分で抵当権抹消手続きを行うことを了承してくれます。

但し、銀行としては「どうぞ、勝手にやってください」というスタンスです。

最低限の書類は渡してくれますが、あまり協力的ではないということを知っておきましょう。

以上、ここまで抵当権抹消を自分で行う場合の注意点について見てきました。

では抵当権抹消はどこで行うのでしょうか。

そこで次に抵当権抹消を申請する場所について解説します。

5.抵当権抹消を申請する場所

抵当権の抹消は法務局で行います。

法務局とは法務省の地方支分部局の一つであり、全国の各地域に存在する国の出先機関です。

法務局・地方法務局及び支局では、登記、戸籍、国籍、供託、訟務、人権擁護の事務を行っており、出張所では主に登記の事務を行っています

不動産登記に関しては、各地方の出張所や支局が担当エリアを管轄しています。

法務局のホームページに各支所の不動産登記管轄区域が記載されています。

例えば、名古屋市の場合は、こちらのページです。

不安な方は、一度、法務局に問い合わせの電話をしたうえで、行くようにしましょう。

尚、法務局は平日昼間しか開館していません。

抵当権抹消では、申請と登記完了の少なくとも2回は法務局に行く必要があります。

自分で行う場合、会社も休まなければならないということが注意点になります。

以上、ここまで.抵当権抹消を申請する場所について解説しました。

では抵当権抹消にはどのような資料が必要なのでしょうか。

そこで次に抵当権抹消に必要な書類について解説します。

6.抵当権抹消に必要な書類

抵当権抹消に必要な書類は以下のものになります。

必要書類備考
抵当権抹消登記申請書書式や記載例は、法務局のホームページでご参照ください。
登記識別情報 または登記済証銀行が保有していますので、銀行から受領します。
登記原因証明情報住宅ローン完済時に金融機関から渡される抵当権解除証書や弁済証書、抵当権放棄証書などのことを指します。
抵当権者の委任状抵当権抹消登記は、抵当権者と所有者が共同申請するのが原則です。単独で抵当権を抹消するには、銀行からの委任状が必要となります。

上記のうち、「登記識別情報または登記済証」、「登記原因証明情報」、「抵当権者の委任状」の3つは銀行からもらう書類となります。

以上、ここまで抵当権抹消に必要な書類について見てきました。

では、抵当権抹消にはいくらかかるのでしょうか。

そこで次に抵当権抹消登録免許税について解説します。

7.抵当権抹消登録免許税

抵当権を抹消するには、登録免許税と呼ばれる費用が発生します。

登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。

例えば、土地と建物の2つに抵当権が設定されている場合は2,000円と言う計算になります。

また、土地の単位を筆(フデ)と呼びます。

複数の筆がある場合、その筆の数だけ1,000円の登記費用が発生します。

登録免許税とは、「税」という名前が付いていますが、法務局へ支払う手数料のようなものです。

法務局へ支払う抹消代金として、不動産1つあたりに1,000円かかるという理解をしておきましょう。

以上、ここまで抵当権抹消登録免許税について見てきました。

抵当権抹消を自分で行うには少し面倒だと思って方もいらっしゃると思います。

そこで最後に司法書士に頼む場合について解説します。

8.抵当権抹消を司法書士に頼む場合の費用

抵当権抹消登記は司法書士へ依頼することも可能です。

日本司法書士連合会では、全国の司法書士から報酬のアンケートをとっています。

参考までに、抵当権抹消費用に必要な司法書士の費用について以下に示します。

エリア低額者10%の平均全体の平均値高額者10%の平均
北海道地区8,358円15,532円30,120円
東北地区8,307円13,863円22,091円
関東地区9,536円15,613円26,001円
中部地区9,839円16,638円35,220円
近畿地区9,933円18,795円32,444円
中国地区9,471円15,289円26,682円
四国地区9,917円14,409円21,562円
九州地区9,737円13,821円22,676円

司法書士へ依頼しても、関東地区であれば、15,000円前後で依頼することが可能です。

手続等が面倒であれば、司法書士へ依頼してしまっても良いかもしれません。

尚、司法書士へ依頼する場合には、司法書士に対する委任状が必要となります。

9.まとめ

以上、抵当権抹消手続きを自分で行うにはどうしたら良いかを徹底解説してきました。

抵当権の抹消登記は、売買でなければ自分でできる場合もあります。

住宅ローンを完済したら、自分でチャレンジしてみても良いかもしれません。

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